典型建筑物区分所有权案之评析
建筑物区分所有权问题浅析
第 ５期
西 安 建 筑 科 技 大 学 学 报（ 会 学 社 科 版）
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浅析建筑物区分所有权之共有部分
浅析建筑物区分所有权之共有部分[摘要]随着城市化进程加快,城市人口激增,地价猛涨,住宅短缺。
房屋的建造不得不向空中和地下扩展,结果使区分所有建筑物大量涌现。
由于同一栋建筑物中的区分所有权人往往数量众多,生活习惯存在差异,对于区分所有建筑物共有部分的使用,难免不牵涉到部分或是全体区分所有权人的利益,冲突和纠纷由此导致。
[关键词]建筑物区分所有权；共有权；物权一、区分所有权制度之理论研究（一）建筑物区分所有权的概念各国对建筑物所有权的定义不尽相同，我国学者对建筑物区分所有权的定义是：建筑物区分所有权是对一栋楼房中专有部分的专有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。
（二）区分所有权的性质在理论上，对建筑物区分所有权的界定也还是各有所长，关于它的概念表述是如此不同，以至于使人们对于建筑物区分所有权究竟是怎样一种法律制度发生了模糊的印象。
事实上，对建筑物区分所有权的界定，有三种不同的界定方法，分别是一元说，二元说和三元说。
一元说有“专有权”说和“共有权”说两种，笔者认为把建筑物区分所有权仅仅界定为专有权是不全面的。
笔者赞同三元说这种观点，区分所有权应将专有权、共有权、成员权三个构成要素作为一个整体看待，因此权利人不得保留专有部分所有权而抵押共有部分，也不得保留成员权而转让专有部分所有权和共有权。
二、共有部分的范围（一）共有部分划分按照学者的理解区分所有建筑物共有部分大体包括三部分：1.建筑物的基本构造部分,例如为维持建筑物的安全及其外观所必要的支柱、屋顶、外墙、承重墙及基础工作物。
2.建筑物的共用部分及必要的附属物,例如楼梯间、消防设备、走廊、楼梯、电梯、公共大门等。
3.仅为部分区分所有人所共有的部分。
例如各层楼间的楼板,仅为相邻部分区分所有人所共有。
（二）我国对共有部分的法律规定我国新《物权法》第73条集中规定了共有部分的范围:“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
业主的建筑物区分所有权案例
业主的建筑物区分所有权案例业主的建筑物区分所有权是指在共有建筑物中，业主对于自己的部分享有独立的所有权。
在实际生活中，这类案例并不少见。
下面我从一些真实的案例入手，详细阐述业主的建筑物区分所有权。
在限定字数以上，将涉及的案例及相关法律法规进行分析。
首先，我们可以看一个小区内的楼栋实例。
小区的楼栋共有10层，每层有5户业主，总共50户业主。
在这种情况下，楼栋的屋顶、外墙、公共通道等部分属于共有部分，业主对其无特定的所有权。
但是，每个业主所居住的房屋部分则属于区分所有权。
这就意味着，每个业主对于自己的住宅享有独立的所有权。
例如，A业主购买了该小区的一单元一层房屋，那么该房屋的内部装修、家具等属于A业主的私有财产，拥有被继承、转让等权利。
而A业主对于楼栋的其他部分，如顶楼阳台等，则没有所有权。
另一个案例是商业大厦中的销售业主和租赁业主。
假设商业大厦共有3层，每层有10个店铺，总共30个店铺。
其中，有一些店铺是销售业主购买的，有一些店铺是租赁业主租赁的。
在这种情况下，销售业主对于自己所购买的店铺拥有所有权，可以自由使用、转让和转租。
而租赁业主只对店铺的使用权享有所有权，不能转让或转租。
这是因为销售业主购买了店铺，而租赁业主仅购买了使用权，两者在权益上存在明显的区别。
除了物权法，国家、地方还有一些行政法规对于业主的建筑物区分所有权也做出了规定。
例如，住宅小区的管理规约通常会详细说明业主的建筑物区分所有权，规定了共有部分和独立所有部分的范围。
这些规约具备一定的法律效力，受到法律保护。
总的来说，业主的建筑物区分所有权是建立在法律法规基础之上的。
在共有建筑物中，业主对于自己的住宅、商铺等具备独立的所有权，可以自由使用、处置和继承。
这种区分所有权的存在，既保障了业主的权益，又促进了房地产市场的发展。
当然，在实际操作中，也需要合理规划和管理，避免因为不当使用而侵犯其他业主的权益。
建筑物区分所有权案例
建筑物区分所有权案例在现实生活中，建筑物的所有权案例屡见不鲜。
建筑物的所有权归属问题，一直是一个备受争议的法律问题。
下面，我们将通过两个案例来探讨建筑物区分所有权的具体情况。
案例一，小区内停车位的所有权归属。
某小区内的停车位问题一直备受关注。
停车位的所有权到底归属于业主还是开发商？根据法律规定，停车位的所有权应当归属于业主，但在实际操作中，开发商往往会以各种理由来侵占业主的停车位使用权。
这就需要业主通过法律途径来维护自己的权益。
在此案例中，建筑物区分所有权的问题显得尤为重要。
业主需要明确自己对停车位的所有权，才能有效维护自己的权益。
案例二，商业综合体内商铺的所有权归属。
在商业综合体内，商铺的所有权归属问题也是一个备受关注的话题。
商铺的所有权归属于商户还是物业公司？这个问题一直备受争议。
根据法律规定，商铺的所有权应当归属于商户，但在实际操作中，物业公司往往会以各种理由来侵占商户的使用权。
这就需要商户通过法律途径来维护自己的权益。
在此案例中，建筑物区分所有权的问题显得尤为重要。
商户需要明确自己对商铺的所有权，才能有效维护自己的权益。
综上所述，建筑物区分所有权是一个备受关注的法律问题。
在实际生活中，建筑物的所有权归属问题一直备受争议。
在处理类似案例时，需要仔细分析建筑物的具体情况，明确各方的权益，以便有效维护各方的合法权益。
建筑物区分所有权的问题，需要通过法律途径来解决，以保障各方的合法权益。
总之，建筑物区分所有权案例的具体情况需要根据法律规定来处理，以维护各方的合法权益。
希望通过以上案例的分析，能够更好地理解建筑物区分所有权的重要性，从而更好地维护自己的权益。
区分所有建筑物中共有部分侵权案例分析
区分所有建筑物中共有部分侵权案例分析首先，我们需要理解什么是建筑物中的共有部分。
建筑物中的共有部分指的是多个业主或使用人共同拥有并共同使用的部分，例如楼道、电梯、走廊、公共厕所、健身房、会议室、游泳池等。
这些共有部分不属于任何一位业主或使用人私人所有，而是属于整栋建筑物的公共部分。
在共有部分侵权案例中，通常会涉及以下几种情况：1. 私自占用共有部分：业主或使用人擅自将共有部分改造成私人空间或放置个人物品，例如在楼道内建隔断间或私人储物柜等。
这种行为严重侵犯了其他业主或使用人的使用权益，也违反了业主公约和规章制度。
应该及时予以制止和纠正，并进行相应的惩处。
2. 恶意破坏共有部分：业主或使用人故意毁坏公共设施，例如在电梯内乱画乱刻、破坏游泳池设备等。
这种行为不仅损害了其他业主或使用人的权益，还会给整个建筑物的使用和维护造成困难。
应该及时报警并追究责任。
3. 违规改装共有部分：业主或使用人在未经允许的情况下私自对公共设施进行改造，例如在楼道内加装门禁、在公共区域增加造型艺术等。
这种行为不仅会增加整栋建筑物的安全隐患，还会影响其他业主或使用人的正常使用权益。
应该按照相关规定进行审批和报批手续，并得到所有业主或使用人的同意后，方可进行改造。
4. 共有部分的维修和维护：共有部分的维修和维护是所有业主和使用人的责任和义务，例如对楼道、电梯、公共厕所、游泳池等设施进行清洁、保养和维修。
如果某位业主或使用人拒绝参与维修或未按时缴纳维修基金，将会影响整栋建筑物的使用和维护。
应该及时与相关责任人协商，推动其参与维修工作并履行维修义务。
以上就是我对建筑物中共有部分侵权案例的分析和归纳。
只有遵从相关规定和公约，尊重他人的权益，才能够共同维护整栋建筑物的正常运营和发展。
除了上述提到的共有部分侵权案例，建筑物中还有一些其他的共有部分侵权案例。
1. 将公共场所变成私人领地。
这种情况下，业主或使用人将公共场所如花园、停车场等改造并变成了私人领地。
建筑物区分所有权专有权案例
建筑物区分所有权专有权案例建筑物的所有权和专有权是指对建筑物的权益的不同分配。
所有权是指对建筑物本身的所有权，即对建筑物拥有的权益的控制权；而专有权是指对建筑物的使用权和收益权的控制权。
下面将通过几个案例来说明建筑物的所有权和专有权是如何区分的。
案例一：小明购买了一座有商业价值的建筑物，他拥有该建筑物的所有权，并决定自己经营这座建筑物。
在这个案例中，小明作为建筑物的拥有者，他对建筑物本身拥有所有权，可以自由支配和处置该建筑物。
他可以自己经营这座建筑物，或者出租给其他人。
案例二：小明和小红是夫妻，他们购买了一套房子，但是只有小明一个人名下。
在这个案例中，虽然只有小明的名字在房产证上，但是双方是夫妻关系，房子是夫妻共同财产。
小明作为房屋的所有者，拥有房屋的所有权，可以自由支配和处置房屋。
但小红也享有在该房屋居住的权利，即拥有该房屋的专有权。
案例三：小明购买了一套公寓，并将其出租给小红居住。
在这个案例中，小明作为公寓的所有者，拥有该公寓的所有权，可以自由支配和处置该公寓。
小红作为租客，享有在该公寓居住的权利，即拥有该公寓的专有权。
案例四：小明购买了一栋办公楼，并将其出租给一家公司使用。
在这个案例中，小明作为办公楼的所有者，拥有该办公楼的所有权，可以自由支配和处置该办公楼。
而公司作为租户，享有在该办公楼办公的权利，即拥有该办公楼的专有权。
案例五：小明购买了一套公寓，在一家中介公司注册了出租服务，由中介公司代理出租。
在这个案例中，小明作为公寓的所有者，拥有该公寓的所有权，可以自由支配和处置该公寓。
中介公司作为代理，负责管理和运营出租事务，但并不拥有该公寓的所有权。
租客作为承租人，享有在该公寓居住的权利，即拥有该公寓的专有权。
综上所述，建筑物的所有权是指对建筑物本身的所有权，而专有权是指对建筑物的使用权和收益权的控制权。
在不同的情况下，建筑物的所有权和专有权的分配会有所不同。
民事案例分析：业主正当的建筑物区分所有权受法律保护
[案情介绍]原告北京市某物业管理公司被告李某等长安新城十二名业主原告诉称，我公司受北京某房地产开发集团有限公司(以下简称某开发公司)的委托，负责该公司开发建设的“长安新城”项目的物业管理。
被告李某等业主购买了该项目日1楼房屋，并于2002年6月28日与我公司签订了《物业管理服务合同》，领取了我公司发放的物业管理公约，办理了房屋入住手续。
2003年1月18日，被告在未经任何有关单位批准，也未通知我公司的情况下擅自封闭自家阳台。
被告的行为违反了原被告双方签订的《物业管理服务合同》、《长安新城业主公约》的相关约定，妨碍了我公司对小区的正常管理，也使我公司无法全面履行与某开发公司签订的委托管理合同的义务。
在与被告协商及劝阻无效的情况下，我公司诉请法院依法判决被告拆除已封闭的阳台，恢复原状。
被告业主辩称，我们于2001年4月1日至5日交纳定金，确定购买了某开发公司开发建设的经济适用房一长安新城日1楼的房产。
2001年6月至7月，12名被告分别与某开发公司签订了《商品房买卖合同》，合同中明确规定房屋阳台为白色塑钢窗的封闭阳台。
某开发公司提供的沙盘及口头也多次承诺房屋为封闭阳台。
入住后，我们发现日1楼南阳台未封闭，且存在很多问题，如，交付使用的阳台违反了国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合发布的1999年6月1日实施的《住宅规范》关于阳台部分的相关规定;另2002年11月26日，长安新城日1楼8单元802号业主家中发生盗窃案件，随后日1楼3单元101及6单元201室的业主房屋也相继被非法侵入，据分析确认犯罪嫌疑人均通过未封闭的南阳台侵入;不利于保暖、防尘、隔热等等。
为此，长安新城日1楼的100位业主联名起草《长安新城日一楼业主封闭阳台的决议暨送达北京市某物业管理公司的通知》，并于2002年12月9日交与原告负责人。
根据决议内容，为保证长安新城日1楼全楼的整体美观，决定于2002年12月30日前集体封闭阳台。
建筑物区分所有权人之共有权问题探析——对我国《物权法》的几点思考
人 与集 体的 � 权利 分 割点 的确 定问 题;(5 )住 宅 整体 和 的 占有 ,使用 和收 益的 权利 此 定义 将共 有权的 法律 个人 对基 地的 权利 义务 等 为解 决上 述复 杂的 法律 关系 ,自 19 世 纪初 叶至 20 世纪 60 年 代西 方主 要发
达资 本主 义国 家已 普遍 设立 了建 筑物 区分所 有权 制 � 的 义务 以及共 有法 律关 系, 因而 较为 科学 ,准确
收稿日期 2 0 08 - 10- 2 5 作者简介 宋达华( 1 9� 78 - ),男,河南永城人 ,河南大学法学院硕士研范围 界定 基于 对各 国和 我国 立法 与学 说关 于共 有部 分之 范围 的比 较和 分析 可知 � 虽 然各 国对 共有 部分 的范 围界 定不 完全 一致 � 但 归纳 起来 有以 下三 点是 相同 的� 首先 �共有 部分 为全 体或 一部 分区 分所 有权 人共 同所 有� 其次 �共有 部分 是专 有部 分以 外的 建筑 物部 分� 可采 用排 除法 �列举 法和 推定 方式 来确 定共 有部 以由 区分 所有 权人 共同 约定 � 即 包括 法定 共有 部分 和约 定共 有部 分� 我国 宜采 用列 举法 与推 定方 式相 结合 来界 定共 有部 分范 围� 根据 以上 归纳 的三 点� 基 于共 有部 分就 是除 法定 专有 部分 及约 定专 用部 分之 外的 建筑 物的 其他 部分 和不 属于 专有 部分 的建 筑物 的附 属物 及基 地这 一概 念� 笔者 认为 可从 以下 几个 方面 对共 有部 分进 行列 举 (如果 在实 际操 作中 遇到 没有被列举之部位� 则根据情况采用推定方式界 定 ) �第 一 � 建 筑 物 的 基 本 构 造 部 分 � 例 如 支 柱 � 外 天 井 以 及 其 他 所 有 必 须 共 有的 部 分 等 � 第 二 �建 筑
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典型建筑物区分所有权案之评析2010-07-10 17:29【前言】：《最高人民法院公报》2001年第五期公布了一起以建筑物区分所有权理论判决的案件：《南京市鼓楼区房产经营公司、钟宝强等诉江苏盛名实业有限公司房屋侵权纠纷案》。
该案首开在司法实践中运用建筑物区分所有权理论判决此类案件的先河。
此案判决书就建筑物区分所有权理论阐述清晰、法理运用准确。
据悉，从我国物权法史上看，此类案件第一次在最高审判机关的公报中刊登，堪称中国建筑物区分所有权第一案。
另外，该判决书说理充分、逻辑严密，也是说理性判决书中不多见的精品。
区分建筑物所有权制度是《物权法》重要的法律制度。
但长期以来，由于我国计划经济条件下房屋为国家所有，缺乏区分所有权制度生存的土壤。
但随着住房制度的改革，我国房地产业的迅速发展，现实生活中涉及此项法律制度的案件越来越多，草拟中的《物权法》亦对建筑物区分所有权作了专门规定。
笔者在律师实务中也曾经涉及过此类案件，但遗憾的是，由于我国目前并没有明确的关于建筑物区分所有的法律规范，法院均未从建筑物区分所有权的角度对案件予以准确的判决，而是通过其它方式判决结案，法院相对较多的是用调整相邻权关系的法律规范进行阐述、判决。
由于调整相邻权的关系法律理论对此类案件的针对性不强，判决结果总是不能有较强的说服力。
在司法实践中引入建筑物区分所有权的理论迫在眉睫，此次国家最高审判机关以《最高人民法院公报》的形式公布此案，预示着我国法律体系中建筑物区分所有权理论的完善和应用条件已成熟，必将极大地影响今后此类案件的判决结果，也将极大地影响现实生活。
【案情简介】：座落在南京市娄子巷164号、166号和166-2号的钢筋砼框架结构商住楼，产权属于被告江苏盛名实业有限公司（下称盛名公司）所有。
二至六层为居住房，住房制度改革后，已由原告江苏省南京市鼓楼区房产经营公司（下称房产公司）和原告钟宝强等住户分别所有。
1998年3 月，被告盛名公司装修底层房屋准备增建夹层时，把钢筋砼框架柱之间的填充墙全部拆除，将地面下挖0.9--1.2米深，使部分地梁裸露，由此引发纠纷。
同年6月，盛名公司委托南京市房屋安全鉴定处（下称安鉴处）就其增建夹层的安全性进行鉴定，结论为：夹层施工对楼房主体未造成明显的结构性损坏，目前不影响居住和使用安全，但夹层的设计、施工中存在问题，建议委托有资质的单位进行设计、施工。
此后，盛名公司按照安鉴处提出的要求进行了整改，并于同年9月再次委托安鉴处对其增建夹层的新设计方案进行鉴定，结论为：现经持证设计单位出具的正规设计图，能满足安全作用要求，建议施工期间加强监督，确保工程质量。
同年11月，江苏省建设委员会抗震办经审核，同意盛名公司的增建夹层方案；南京市公安局鼓楼区分局消防科经审核，同意盛名公司按所报图纸进行施工。
原告房产公司、原告钟宝强等19户住户不同意盛名公司按照设计方案施工，于1999年1月提起诉讼。
审理期间，被告盛名公司领取了南京市规划局颁发的准予在南京市娄子巷166-2号客观存室内增建夹层的建设工程规划许可证。
一审法院认为：“原告房产公司和钟宝强等户与被告盛名公司属不动产的相邻各方，应当按照法律的规定（《民法通则》第83条）正确处理相邻关系，共同维护所住楼的安全。
盛名公司在自己的产权范围内增建夹层，新的方案是由有资质的设计部门设计，并得到建筑工程规划和抗震、消防等行政主管机关的审核同意。
盛名公司如能在严格监督下按照批准的施工质量标准组织施工，楼房的安全是有保障的。
原告主张二至六层房屋的损坏是因盛名公司增建夹层所致，盛名公司已提供了与已无关的证据，原告再没有提出反证，对原告基于这一理由的诉讼请求，不予支持。
”原告不服一审判决，上诉至南京市中级人民法院。
二审法院在阐述了建筑物区分所有权法律理论后认为，盛名公司以是在自己的产权范围内对属于自己所有的房屋进行装潢履行为由得出没有侵犯原告权利的辩解，不能成立。
无论原告的房屋是否损坏，无论该损坏是否与盛名公司有关，盛名公司在没有征得全体区分所有权人同意的情况下就利用共用部分给自己增建夹层，都侵害其他区分所有权人的共有权。
原告的上诉，应予支持，判决被告恢复原状并负担相应的费用。
【评析】：很明显，一审法院的判决理由和被告的辩解在当今司法实践中是占绝对主导的意见，由于法律上的空白，运用《民法通则》中相邻权的有关规定对此类案件进行处理是“顺理成章”的。
本案在事实认定上并无大的差别，为何同样事实且得出截然相反的判决呢？差别就在于一、二审法院对法律适用产生了较大的分歧。
一审是从相邻权角度进行判决，而二审认为一审“对各方当事人的房屋所有权形态未作分析，就以相邻权的法律规定解决本案纠纷，是适用法律不当。
”因此，从建筑物区分所有权制度的角度分析本案中的有关法律问题就成为本案的关键之所在。
一、我国建筑物区分所有权的现状。
在人类社会发展初期，建筑物一般为单层楼房，归一个主体所单独拥有，所以罗马法中规定“建筑物之所有权属建筑物所附土地所有人。
”建筑物的物权主体单一而且清晰，但随着人类人口增多、居住问题的产生及建筑技术的发展，在同一块土地上建造多层或高层建筑已司空见惯，在一幢楼里存在多个所有权人，从而产生了建筑物区分所有权的概念与制度。
这项物权法上重要的法律制度在我国法律上没有得到充分重视与发展，相应地在法律上亦无建筑物区分所有权制度，原因是由于我国计划经济条件下采用房屋国家所有，个人只有使用权，房屋所有权人主体单一，没有区分所有权制度生存的土壤。
目前我国与建筑物区分所有权制度相关的法规是在住房制度改革后出现的，1989年11月21日建设部颁布的《城市异产毗连房屋管理规定》（2001年7月23日建设部第45次常务会议审议通过了中华人民共和国建设部令第94号《建设部关于修改<城市异产毗连房屋管理规定>的决定》，二○○一年八月十五日发布施行）和1992年6月15日建设部颁布的《公有住房售后维修养护管理暂行办法》是涉及到建筑物区分所有权问题的最早两个法规，随后又出现了居住物业管理条例等法规，逐渐开始完善我国关于建筑物区分所有权制度上的规定。
但仍没有明确提出建筑物区分所有权法律概念，还没有形成完整的法律制度。
梁慧星教授主持起草的《中国物权法草案建议稿》在第二章所有权第三节建筑物区分所有权第80条至第103条，规定了建筑物区分所有的内容，目前尚在讨论、征询社会各方意见当中。
二、区分建筑物所有权制度的内容。
物权法著名学者陈华彬认为：建筑物区分所有权指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有权建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权、对建筑物共用部分所享有的共用部分持分权、因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。
是一项三权为主的复合权利。
《中国物权法草案建议稿》仅划分为二项，专有部分所有权、共用部位所有权。
王利明教授则认为：区分所有是一种复合共有形态，在区分建筑物之上，一般认为体现四种法律关系，这就是相邻关系、共有关系、团体关系和区域所有关系。
……团体关系作为体现建筑物整体共有的主旨，应为建筑物区分所有所体现的四种法律关系之首。
依陈华彬的三元论观点为：1、区分建筑物所有权中的专有所有权：专有所有权是区分所有权的两个基本灵魂之一，即专有性灵魂，是指区分所有权人对专有部分予以自由使用、收益及处分的权利。
A．其权利内容为：（1）对专有部分的为客体而成立的单独所有权与一般所有权一样，具有绝对性、永久性、排他性，所有权人在法令限制范围内得以自由使用、收益、处分专有部分，并排除他人之干涉；（2）相邻使用权，区分所有权人为保护自己所有部分有时不得不使用上下左右相邻的其他区分所有权人的专有部分，天花板漏水，必须从楼上着手修理，楼上区分所有权人必须容忍楼下区分所有权人利用自己的专有部分，无正当理由拒绝楼上所有权人则可能构成侵权(如在某案中被告辩称，当原告告知被告自己的房屋顶楼板由于被告装修出现渗水时，被告曾主动要求到原告家中去修复，但由于原告执意不让被告进入其房间而不能修理，责任不在被告。
按建筑物区分所有权制度中相邻使用权的规定，原告理应让被告进入其房间修复)。
B．其义务内容为：（1）不得违反全体区分所有权人之共同利益。
区分所有权人行为达到何种程度可认为是违反了共同利益是很抽象的概念，一般要结合具体个案。
依当地社会一般观念加以区分。
一般而言，下列情形可认为是对共同利益的损害：对建筑物不当毁损，如在装修中比较常见的打掉承重墙的行为；未按专有部分本来用途和使用目的予以使用，如居住用房用来开餐馆等；（2）维持建筑物存在的义务；（3）不得随意变更通过专有部分的电线、水管、煤气管等（4）应独自出资修理其专有部分；（5）维护住宅环境的卫生和安宁，及所在地之善良风俗习惯。
2、区分所有权人的共有部分持分权是区分所有权制度中两个灵魂中的另一灵魂，即共同性灵魂，指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约的规定，对区分建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的权利，如现在的生活小区，对区内停车所收费用享有的收益权等，其义务为按共用部分本来用途使用共用部分、分担共同费用、维持与保有共用部分等义务；3、区分所有权人之成员权系指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物之构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的、作为建筑物的一个团体组织而享有的权利与承担的义务。
也就是物业管理中的权利与义务。
其权利为表决权、参与制定规约权、选举及解免管理者权、请求召集集会、请求正当管理公共关系之事务权、请求收取共用部分应得之利益权、请求停止违反共同利益之行为（甚至可请求拍卖违反义务者的专有所有权，解除共同关系）等权利；其义务为：执行区分所有权人管理团体之决议义务、遵守管理规约之义务、接受管理者管理之义务等。
三、相邻权与建筑物区分所有权的区别与联系；如前所述，建筑物区分所有权是一项多项权利复合的权利，其核心法律关系在于全体区分所有权人的共有权和团体权，与传统的相邻权法律制度有不少差异存在。
从概念上讲，可以将区分所有权与相邻权看成包容关系，即相邻权包含于区分所有权之中，区分所有权中有部分涉及相邻权。
就本案而言，被告购买了该幢楼的一层，原告等购买了该幢楼的其它房屋，同在一楼，但又互相隔离，原被告间确实存在相邻关系，是基于建筑物专有部分的相邻，但不限于相邻关系；同时，原被告还有因共用整幢建筑物共用部分而生的团体法律关系，即共用该幢楼的建筑结构等。
一审仅确认了原被告间的相邻关系，而对团体法律关系但没有正确地加以分析，从而遗漏了对正确处理本案至关重要的团体法律关系。
本案二审认为：“房屋区分所有权首先是指全体区分所有权人对整幢独立房屋以及房屋内所有共用设施的共有权。
他们在此之上形成团体的法律关系。
其次是指每一个房屋区分所有权人对特定空间的专有权。