我国房地产泡沫现象浅析
浅析政府失灵案例——鄂尔多斯房地产泡沫
浅析政府失灵案例——鄂尔多斯房地产泡沫一、政府失灵的简介政府失灵，是指个人对公共物品的需求在现代化议制民主政治中得不到很好的满足，公共部门在提供公共物品时趋向于浪费和滥用资源，致使公共支出规模过大或者效率降低，政府的活动或干预措施缺乏效率，或者说政府做出了降低经济效率的决策或不能实施改善经济效率的决策。
二、鄂尔多斯房地产概况随着呼包鄂城市群申请列入国家战略,依托丰富的自然资源,作为城市群的中心城市之一的鄂尔多斯具备了快速可持续发展的动力。
其房地产市场在近几年呈现一种蓬勃发展的态势。
无论是房屋施工面积、新开工面积还是商品房销售面积都处于全国前列,2010 年鄂尔多斯各旗镇总人口只有 160 万,全国第六次人口普查数据显示,2010 年底鄂尔多斯市中心区常住人口 66. 8 万人。
若按照 67 万人口计算,仅 2010 年施工的房产就够为每个人提供 47 m2的住房。
同年全市商品房销售面积 535. 54 万 m2 , 这就意味着平均到市民,人均购买了约 8 m2 的住房,而同期北京的人均销售面积只有 0. 78 m2 。
鄂尔多斯是新兴城市,市区人口较少,住房空置率居高不下。
三、鄂尔多斯房地产泡沫现状2011年5月，一则出自鄂尔多斯政府的消息称，2009年和2010年投资额分别完成219.4亿元和280.5亿元。
5年来，累计完成房地产开发766.3亿元，是“十五”时期的22.2倍，年均增长47.2%，建筑规模也在不断扩大。
有数据显示，2011年前11个月，鄂尔多斯市新开工1005.9万平方米住宅，加上前两年的续建项目，共有2225.3万平方米。
房价却一直在下滑，鄂尔多斯目前房价以从高位迅速回落到3000／平方米上下。
而此前，鄂尔多斯最贵的房子单价曾经高达2万／平米。
2012年8月之后的鄂尔多斯，到处是停工的烂尾楼和焦急的讨债着。
滞销之中，房价纷纷下降，而降价成为许多房地产商的选择。
但是连降价都不能收回当初投资时，资金链就会断裂，市场面临崩溃。
中国房地产泡沫形成的原因及应对策略
中国房地产泡沫形成的原因及应对策略1. 政策导向。
中国政府长期以来将房地产业视为重要的经济支柱，并出台了一系列鼓励购房和投资的政策，如住房信贷优惠政策、限购放宽政策等。
这些政策导致了过多的投资者进入房地产市场，使得房地产市场供需矛盾日益加剧，从而形成了泡沫。
2. 土地供给不足。
中国城市土地供应主要来自政府土地出让，政府会通过土地拍卖确定供地规模。
由于土地供应受到政府计划和利益相关方的限制，导致土地供应不足，使得房地产开发商抢购土地，进一步推高房地产价格。
3. 购房需求过度炒作。
中国人口众多，城市化进程加快，加之购房政策和金融环境的促进作用，导致购房需求过度炒作，投资购房成为普遍现象。
在这种情况下，一些投资者为了短期获利而购买房产，进一步加剧了市场的火爆和房价的上涨。
针对中国房地产泡沫的问题，下面是一些应对策略：1. 调整土地供应政策。
政府应通过增加土地供应量、提高土地的利用效率等手段，合理调控房地产市场，避免供需失衡造成的泡沫。
2. 收紧信贷政策。
金融机构可以通过提高利率、严格审查房贷申请等方式，加大对房地产市场的监管力度，限制购房投资的过度炒作。
3. 加强房地产市场监管。
政府应加大对房地产市场的监管力度，严格执行限购政策，打击投机炒作行为，保护购房者的合法权益。
4. 促进住房租赁市场发展。
政府可以推出一系列促进住房租赁市场发展的政策，降低购房投资的吸引力，提高住房租赁市场的供给，减少购房需求的过度热情。
5. 推进城市化进程的可持续发展。
政府应加大对城市化进程的规划和管理，避免盲目扩大城市规模，加强城市基础设施建设，提高居民生活质量，减少对房地产的过度依赖。
中国房地产泡沫的形成是多种因素共同作用的结果，应对策略需要从政策、市场和社会方面综合考虑。
政府、金融机构和投资者等各方应合作共同努力，以促进房地产市场的健康发展。
中国房地产泡沫形成的原因及应对策略
中国房地产泡沫形成的原因及应对策略中国房地产市场在过去几十年来一直都是备受关注的焦点之一，其房地产泡沫问题也一直是社会关注的热点话题。
随着现代化进程的推进和城市化程度的不断提高，中国房地产市场也一直处于高速发展的状态。
随之而来的问题也随之而来，其中包括房地产泡沫问题。
房地产泡沫形成的原因及应对策略成为了亟待解决的问题。
一、房地产泡沫形成的原因1. 过度投机：中国房地产市场中存在着大量的投机资本，这些资本追求高额的回报，使得房地产市场成为了他们投资的首选。
这种过度投机导致了房价的过度膨胀，最终形成了房地产泡沫。
2. 融资渠道过于宽松：中国的金融市场一直处于开放的状态，融资渠道过于宽松，房地产开发商可以轻易地获取大量的资金，加速了房地产市场的发展，但也埋下了日后泡沫破裂的隐患。
3. 土地供应不足：在城市化进程中，土地资源是至关重要的，由于土地供应不足，导致了地价的飙升，进而使得房价也随之上涨，最终形成了房地产泡沫。
4. 政府政策干预不足：政府在房地产市场中的政策干预不够有力，一方面导致了房地产市场过度火爆，一方面也使得市场泡沫的形成难以有效遏制。
5. 城市居民抗风险能力不足：由于中国的住房保障政策以及居民的金融知识水平相对落后，使得城市居民的抗风险能力不足，容易受到房地产市场波动的影响。
二、房地产泡沫应对策略1. 加强政府政策调控：政府需要更加积极地加强对房地产市场的调控，制定出更为严格的政策，限制投机行为，确保房地产市场稳健发展。
2. 完善金融监管机制：对金融市场的监管需要更加严格，杜绝过度融资，防止房地产市场过度火爆，避免泡沫的形成。
3. 加大土地供应力度：政府需要出台更多的政策，增加土地供应，并推动土地利用的合理化，降低土地成本，缓解房地产市场的供需紧张状况。
4. 强化房地产税收政策：加强对房地产税收的调控力度，提高房地产税率，限制房地产市场的过度投机，遏制房价的过度上涨。
5. 完善住房保障政策：政府需要完善住房保障政策，增加公共住房建设力度，解决居民的住房问题，增强居民的抗风险能力。
从经济角度看房地产市场泡沫
从经济角度看房地产市场泡沫房地产市场是我国经济中不可或缺的组成部分。
随着改革开放的深入和城市化进程的加速，房地产市场逐渐成为国民经济的重要支柱产业之一。
然而，随着房地产市场发展的不断壮大，房地产市场泡沫问题也日益凸显。
本文将从经济角度出发探讨房地产市场泡沫的产生原因、对经济的影响及其防范措施。
一、从需求和供给看房地产市场泡沫的产生房地产市场泡沫的产生，一方面是由于供求关系的失衡，即当供大于求时，地价和房价就会不断上涨，最终演变为泡沫。
另一方面是由于金融政策和政府调控政策的不当引导，使得土地和房地产市场流动性过高、投机盛行，进而引发房地产市场泡沫。
1. 需求方面需求方面的因素主要包括人口、城镇化率和购房需求等。
近年来，随着我国经济的快速发展，人口总量和城镇化率不断提高，房地产市场需求量大幅上升，而供给方却没有及时跟进，导致市场供给不足，价格不断攀升。
此外，购房需求的强烈驱动也使得房地产市场出现了诸多投机行为，如炒房。
这些都是导致房地产市场泡沫的原因之一。
2. 供给方面供给方面的因素主要包括土地供应、房屋建设和产业链发展等。
由于政府的土地供应不足或不合理，导致开发商竞相出价，进而推高了房地产市场价格。
同时，房屋建设和产业链发展过于集中，使得房地产市场缺乏流动性，算上政府的过度干预，房地产市场泡沫的形成更加难以避免。
二、房地产市场泡沫对经济的影响房地产泡沫一旦形成，就会对经济产生深远的影响。
这包括：1.金融危机的风险：房地产市场泡沫引发金融危机的概率较大，如果泡沫破裂，势必会引发金融危机，并冲击整个经济体系，以至影响全球经济。
2.资源配置失衡：长期的房地产泡沫会导致经济资源的大量浪费和扭曲，以致影响了整个经济体系的健康发展。
3.国家收入和居民财产的不平等分配：房地产泡沫对社会收入的分配不均有很大影响。
一些人通过炒房或置换房屋得到了大量资产的积累，而房价的大幅提高也会使得一些中低收入者存在入不敷出、难以改善生活的情况。
房地产泡沫破裂的后果分析
房地产泡沫破裂的后果分析一、房地产泡沫破裂的影响二、金融市场变动引起的影响三、楼市将进一步降温四、国内经济下行压力增大五、政府应对措施随着国家政策收紧、房价压力增大，全国多个城市的房地产市场普遍出现降温现象。
房地产泡沫破裂的影响深远，对房地产行业以及整个经济市场都会产生影响。
一、房地产泡沫破裂的影响1.首先导致的影响是房价下跌。
因为房地产市场经历了长期高速发展，投资风险逐步增大，房价持续上涨，直到房地产泡沫破裂。
在房地产泡沫破裂之后，大量房地产企业倒闭破产，造成房价大幅下跌。
房价下跌将同时造成房地产市场资金链紧张和投资风险加大。
2.一些未能及时拍下购房者将被冻结资金。
部分购房者在房屋转移时，可能被冻结一些资金，尤其是购房资金已经给予却未能拍下房产的购房者。
对于购房者来说，这将对日常生活和相关投资带来影响。
3.对房地产企业影响较大。
由于房地产泡沫破裂，房价下跌将没有人为打压的空间，导致大量房地产企业倒闭破产，这将让从房地产中获取收益的投资者损失惨重。
4.对于房地产市场需要重新整合。
房地产泡沫破裂之后，市场将经历重新整合，包括房地产企业、房地产中介等行业，将需要重新整合市场、重新制定新规则。
5.对经济市场带来全面影响。
房地产泡沫破裂将对整个经济市场带来全面影响，如对家庭和企业的债务带来风险和压力；对金融和外汇市场带来影响，影响国际资本流动等。
二、金融市场变动引起的影响1.对银行的影响。
房地产泡沫破裂将对银行贷款能力有所影响，尤其是对于购房者获取贷款将更加困难，同时退房的房地产借款者将增多。
银行也会需要适应环境变化，较小房贷、加强担保等。
2.房地产市场波动将导致相关金融机构出现涨跌。
除了银行之外，很多与房产市场有关的金融机构也会受影响。
其中包括：房地产投资基金、债券等金融工具。
3.对股市和基金市场的影响。
一些投资者将寻求把钱投资到股票或基金等市场中，导致这些市场的价格持续上涨。
但是，由于房价下跌，很多人的资产价值降低，不能进入这些市场进行投资。
房地产泡沫和商业银行面临的风险分析
房地产泡沫和商业银行面临的风险分析在当今经济社会中，房地产行业的发展备受关注。
房地产泡沫的形成与破裂，不仅对整个经济体系产生重大影响，也给商业银行带来了诸多风险。
房地产泡沫，简单来说，就是房地产价格远远高于其实际价值，这种虚高的价格并非由真实的市场供需关系所支撑。
当房地产市场过度繁荣，投资者和消费者对房地产的预期过于乐观，大量资金涌入，推动房价不断上涨，从而形成了泡沫。
造成房地产泡沫的原因是多方面的。
首先，宽松的货币政策为房地产市场提供了充足的资金，降低了借贷成本，刺激了购房需求和投资行为。
其次，城市化进程的加速使得对住房的需求增加，这在一定程度上推动了房价上涨。
然而，当这种需求被过度放大和炒作时，就容易引发泡沫。
再者，土地政策的不完善以及地方政府对土地财政的依赖，也在一定程度上助推了房地产泡沫的形成。
对于商业银行来说，房地产泡沫带来的风险是巨大的。
首先是信用风险。
在房地产泡沫时期，商业银行往往会大量发放房地产相关贷款，包括个人住房贷款和房地产开发贷款。
一旦泡沫破裂，房价大幅下跌，借款人可能会因为房产价值低于贷款余额而选择违约，导致银行的不良贷款增加。
其次是市场风险。
房地产市场的波动会直接影响到商业银行持有的房地产相关资产的价值。
如果房价下跌，银行抵押物的价值缩水，资产质量下降，可能会对银行的资本充足率和盈利能力产生负面影响。
再者是流动性风险。
当房地产泡沫破裂，市场信心受挫，投资者纷纷赎回相关理财产品或撤回资金，银行可能会面临资金紧张的局面。
同时，由于不良贷款增加，银行需要计提更多的坏账准备，进一步影响资金的流动性。
此外，房地产泡沫还可能引发声誉风险。
如果银行在房地产泡沫期间过度参与，导致大量不良资产的产生，会损害银行在公众心目中的形象和声誉，影响客户的信任和业务的开展。
为了应对房地产泡沫带来的风险，商业银行需要加强风险管理。
一方面，要优化信贷政策，严格审查房地产贷款的申请，合理评估抵押物价值和借款人的还款能力。
浅析我国房地产泡沫的形成原因及防范措施
浅 析 嚣 国房 地 产 泡 沫的 形成 原 因及 阳 范 措 旋
山 东省德 州地 区 乐陵市房 产 管理 中心 张金 霞
［ 摘 要］ 房地产是我 国的支柱 产业之 一 ， 对 国民经济健康运行 事关重 大， 而最近 几年 房地产 市场的 火爆也 引发 了有关房地产 泡沫的 争论 ， 对其进行 深入分析 并提 出建议 十分必要 。房 地产 泡沫是 人 多地 少的 国家处在经济 快速发展 阶段 容 易出现的一种 经济现 象。 旦发 生， 将给 一个国家的经济和社会 生活带来严重的后 果。针对房地产泡 沫， 在了 解 了房地 产泡沫的定义 、 表现形式 以及 当前 中国 房地产业 的发展状 况， 分析 了房地产 泡沫的形成原 因与危 害的基 础上 ， 提 出了防止房地产泡沫的措施 。 ［ 关键词 ］ 房地产泡沫 原 因 危害 措施
一
业， 因此房地产 企业地产 的 自 筹 资金和其 他资金来源 多为建筑企 业贷 款 和购房者预付 款 ， 而这二 者大多数又来 自于银行对 企业和个人 的贷
款， 所 以这一部 分相 当于房地产企业间接从银行等金融机 构融资 ， 加上 直接 的银行贷款 ， 房地产 企业从银行 获得的资金支 持高达 ６ ０ ～ ７ ０ ％， 可 见房地产开发对银行信贷 资金 的依赖程度是相 当高 的。 （ ３ ） 土 地 的稀 缺 性 首先 ， 土地 的有 限性和稀缺性 是房地产 泡沫产生 的基础 。房 地产 与人们和企事业单 位的切身利益息息相关 。居者有其屋是 一个社会最 基本 的福利要求 ， 人 们对居住条件的要求是没有穷尽 的； 而与企事业发 展相关 的生产 条件 和办公条件的改善也直接与房地产 密切相 关。 由于 土地 的有限性 ， 从 而使人们对 房地产价格 的上涨历来 就存在着很 乐观 的预期 。当经济 发展处于上 升时期 ， 国家的投资重点 集中在基础 建设 和房屋建设 中， 这样 就使得土地资源的供给十分有 限， 由此 造成许 多非 房地 产企业和私人 投资者大量 投资于房地 产 ， 以期获 取价格上涨 的好 处， 房地产交 易十分 火爆。加上人们对经济前景看好 ， 再用 房地产抵押 向银行借贷 ， 炒作房地产 ， 使其价格狂涨 。 （ ４ ） 银行信贷 自身 的非理性扩张 银行都 把房地 产信 贷作为优 良的贷款 品种 ， 并且都 在不遗余 力地 扩大 房地产信贷业 务。如果 国内房地产市 场价格快速 上涨 ， 房地 产开 发投 资就不会放慢 增长速度 ， 从 而 国内银 行信贷扩张 就不会停止 。从 ２ ０ ０ ７ 年ｌ ～ ２ 月 央行公 布的数据 看 ， 新增 人 民币贷款 ９ ８ ｌ ４ 亿元 ， 较２ ０ ０ ６ 年 同期增长 近 ２ ７ ０ ０ 亿元 ， 银行信 贷在房地 产业 的过度扩 张 ， 加速 了房 地产 泡沫的形成 。银行持有 大量的房地产 ， 那么房地 产价格 上涨 将提 高银行 资本 规模 ， 从 而改善银行的资产质量和盈利状况 。因此 ， 银行将 进 一步 扩大对 房 地产 的信 贷供 给 ， 而这 又进一 步提 高 了房地 产 的价 格 。这一过程循环 往复 ， 使得房地产价格 日 益偏离实 际均 衡价 格 ， 从而 进一步导致房地产泡沫 的膨胀 。 三、 房地产泡沫 的危害 （ １ ） 造成经济结构和社会结构 的失衡 房地产泡沫 的存在 意味着投资房地产有更高 的投 资回报 率。在泡 沫经济期 间， 大量 的资金向房地产行业集聚 ， 投机活动猖獗 。泡沫经济
浅析房地产市场中的泡沫问题及其防范
冯广 东Biblioteka 经 济ｌ ｌ １ 论坛 车 宏 伟
浅 析 房 地 产 市 场 中 的泡 沫 问题 及 其 防范
（ 尔滨 市阿城 区房地产事业管理局 ， 哈 黑龙 江 哈 尔滨 １０ ０ ） ５ ３０
摘 要： 房地产具有联动效应 ， 是拉 动国民经济增长的有效手段。 为避免房地产市场过热而产 生泡沫 ， 就宏观调控手段进行探讨分析。 关 键 词 ： 地 产 泡 沫 ； 范手 段 ； 策 房 防 政 中国房 地产业 自 ２ ０世纪 ８ Ｏ年代 开始迅 速发展。 ０ ２ 世纪 ９ 年代住房改革 ， Ｏ 相当 比例的 城市居 民以低价购买 了旧住房产权。城市大规 模发展并派生拆迁 需求 ， 人均收入的提高、 建筑 技术的升级、 民进城 、 农 消费信贷等金融支持促 使房地产的质量升级 。 需求主体从商业楼宇 向 住宅转移 ，从集 团购买力 向个人 转移 ；０ ２ ２０ 年 以来则迅速从消费品向投资 品转移 ，从国内投 资者 向国际投资者转 移。但 良好的长期发展 预 期， 并不意味着短期 就没有泡沫 。 特别是高度垄 断的金融房地产 ， 其价格暴涨暴跌 ， 泡沫的生成 与破灭 ， 只要宏观控制稍微放松 ， 几乎是必然出 现的，而且一旦形 成就很难控制 。对此估计 不 足， 必将产生严重后果。 房地 产泡沫 是指 由于房地产 投机引起 的 房地产市场价格与使用价值严重背离 ，脱离了 实际使用者的支撑能力而继续上涨 的过程及状 态。 房地产 泡沫是一种价格现象 ， 是房地产行业 内外 因素， 特别是投机性因素作用 的结果。 １房地产泡沫 的成因 房地产作为泡 沫经 济的载体 ， 本身并不是 虚拟资产 ， 而是实物资产。但是 ， 与虚拟经济膨 胀的原因相 同，房地产泡沫的产生 同样是 由于 出于投机 目的之虚假需求的膨胀 ， 所不 同的是 ， 由于房地产价值量大 ，这种投机需求的实现必 须借助银行等金融系统的支持。 一般来说 ， 房地 产泡沫的成 因， 主要有 以下三个方面 ： 首先 ， 土地的有 限性和稀缺性是房地产泡 沫产生的基础 。居者有其屋是一个社会最基本 的福利要求 ，人们对居住 条件的要求是没有穷 尽的。 由于土地 的有 限性 ， 从而使人们对房地产 价格的上涨历来就存在着很乐观的预期 。当经 济发展处 于上升时期 ，国家的投资重点集 中在 基础建设 和房屋建设 中，这样就使土地 的供给 资源十分有 限，由此造成许多非 房地产企业和 私人投资者 大量投资 于房地产 ，以期获取价格 上的好处。 加上人 们对经 济前景看好 ， 再用房地 产作抵押向银行借贷 ， 炒作房地产 ， 使其价格狂 入 家庭 ， 其供应 、 分配 和经营完全 由政府控制 ， 廉租房不能进入市场流通 ；经济适用房是具有 没有土地供应 ， 房地产开发 和商 品房供 给 社会保障性质 的政策性商 品房，政府对其建设 就无从谈起 。土地供应政策对房地产市场的发 在土地供应和税 费征 收上给予 了很多优 惠 ， 但 展与运行起着决定 性影响。土地供应政策 的核 其销售价格和销售对象受政府 的指导 ；市场价 心， 是土地供应计划。 土地供应计划对房地产开 商品住宅则采取完全市场化的方式经营 、是城 发投资调节 的功效非常直接 和显著 ，因为房地 市房地产市场 的主要组成部分。如果政府对廉 产开发总是伴 随对土地的直 接需求 ，政府对土 租房 、 经济适用房 的供给和分配政策控制不严 ， 地供应计划所确定 的土地供 给数量和结构 ， 直 就会使市 场价商 品住 宅受 到前两 类住宅 的冲 接影响着房地产开发的规模 和结构 。从土地源 击。统计 已有房地产详细信息 ，增 加经济适用 头人手 ， 障土地使用结构合理 ， 保 加快建设 有形 房 ， 保证一定 收入水平居 民买得起或租得起房 ， 土地市场 ，实现 国有土地使用权交易的公正公 政府对真正需要住房 的居 民提供优惠 ，鼓 励成 开公平。 建立土地信息系统 ， 各城市政府应对所 立住 宅合作社 ， 由政府提供廉价土地 ， 欲购房的 有待 出让 的土地 、 现有土地使用结构 、 划 、 规 评 居民 自己组 织起来 ， 对住宅的设计 、 采购 、 施工 、 估价格等信 息公开 ， 防止圈地炒地谋取暴利 ； 对 财务和质量 进行 全过程的参与 和监督控制 ， 彻 违规者给予 严厉制裁 。对房地产 开发商的盲 目 底打掉中间环节的非法 回扣 ，预计可使成本降 与冲动形成有效 的抑制。 低 ３％ 左右 。 ０ ２２金融政策条件 ． ２５税 收 政策 ． 房地产业与金融业息息相关 。 金融业 的支 房地产 税收政 策是政 府控制 房地产 市场 持是房地产业繁荣必 不可少 的条件。个人住房 的核心政策之一。正确运用税收杠杆对抑制市 抵押贷款价值比率 的调整 ，会明显影响居 民购 场投机、 控制房地产价格 。开征财产税 ， 即使闲 加 对 房支付能力 ， 进而影 响居 民当前购房需求 的数 置也要按评估价征税 ， 大囤积房地产成本 ； 量。 房地产开发贷款利率、 信贷规模和发放 条件 高档不动产开征不动产累进税 ，是 防范房地产 的调整 ，也会大大影 响房地产开发商 的成本和 泡 沫 的一 个 重 要 手 段 。 利润 ，进而对其开发建设规模和商品房供给数 综合运用上述各项 调控手段 ， 充分发挥政 加强房地产市场宏观调控； 强化土地供 量产生影响。 因此 ， 通过信贷规模 、 利率水平 、 贷 府职能 ， 款 方式等金 融政 策调节 房地产 市场 ，对未来 应管理 ， 严格控制土地供应总量； 促进土地 的合 严格控制 自有资金不足、 为不规范 的 行 ５１ 一 ０年总量和结 构进行整体把握 ， 解决供 给不 理使用 ； 足 和结构失衡问题 。调高投资别墅、 高档公寓 、 房地产开发企业新开工项 目；大力发展经 济适 调整房地产市场供应 结构 ； 充分发挥金 高档娱乐设施、 商厦写字楼 的贷款利率 ， 高个 用住房 ， 调 人非 自 住房的贷款利率 ， 使低息政策向中低收 融对 房地产市场 的调控作用等手段 ，目标 就是 入 者倾斜 ； 加强对按揭贷款风险控制 ， 控制投资 让房价有 明显 的回落 ， 同时改善房产结构 。 控制 性购房 ，尤其是通 过按揭贷款进行的投机性购 房地 产泡沫 ， 其意义远远超过房地 产和经 济发 房； 完善信用制度和抵押制度 、 抵押保险和抵押 展本身 ，是对市场经济能否完善而不被投 机资 二级市场 。 控制消费信贷 ， 提高首付款 比例。 加 本要挟的一 次考验 。 我们相信 ， 只要中央政府 息要慎重 ， 中国按揭贷款利率不低 ； 开发性贷款 决心坚定 ， 又有 广大居 民真实需求的支持 ， 在挤 更 高，加息可能会使本已紧缺的房地产供应链 掉投机资本 ， 打破垄断 以后 ， 正常需求会进人市 条 出 现脱 节 。 场 ，使我们 年轻 的房地产行业在不断挤泡沫的 涨。 ２３ 地 价 政 策 ． 过程 中， 实现长期稳定可持续发展 ， 使社会主义 房 地产价格 是政 府宏观调 控房地产 市场 和谐社会“ 居者有其屋 ” 的理想真正在经济增长 其次 ， 投机需求膨胀是房地产泡沫产生 的 直接诱因。 与土地的稀缺性有关 ， 人们买楼不是 的主要对象 ，因为房地产 价格不但直接影响房 中得 以实 现 。 为了居住 ， 只是为 了转手倒卖。 这种行为一旦成 地产市场 的运作 ， 而且对整体社会经济 、 投资环 为你追我赶 的群体行为 ， 就很难抑制 ， 房地产泡 境产生直接 的影响 。 地价 、 建造成本、 专业费用 、 管理费用 、 财务费用 、 投资利润、 税金等 因素 ， 极 沫随之产生 。 再次 ， 金融机构过度放贷是房地产泡 沫产 大地影响着房地产市场上的供给价格 。在一定 建造成本与之相关的专业费用 、 管理费 生的直接助燃剂 。 由于房地产是不动产 ， 容易查 时期 内， 财务 费用和税金大体固定在一定水平上 ， 通 封、 保管和变卖 ， 使银行部门认为这种贷 款风险 用 、 是十分有效 的。 小 ，在利益的驱动下愿意 向房地产投资者发放 过地价来 间接调控房地产价格 ， ２ 住房政策 ． ４ 以房地产作抵押的贷款 。 居住是人类生存 的基本要求。住房问题不 ２防范房地产泡沫 的手段 而且是社会问题。目前我 国城市 为保证 房地产 市场 的稳 定发展 和整个社 仅是经济问题 ， 即廉租房 、 经济适用房 会经济的安定繁荣 ， 防范房地产泡沫的产生 ， 宏 住宅的供给主要有 三类 ， 观调控是非常重要 的。宏观调控房地产市场的 和市场价商品住宅 。 其中 ， 廉租房是面 向最低收
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一
个 自我强 化 的正反 馈 ，最终 使 价格膨 胀 为泡 沫 。
立权 威３税 收制 度 缺 陷助 长 了房 地产 投 机 。 １９ 年 以 ． ９９ 来 ，我 国政 府 为 了配 合住 房制 度 改革 ，有 效启 动房
随着 我 国城 市 化 的加 快 和对 外 开 放 程 度 的加
地产 市场 ，积极培 育新 的经 济增 长点 ，对 居 民购买 普通 商 品房实 施 了税 收优 惠政策 。税 收优 惠政策 的 初衷 应该 说是 合理 的 ，但是 目前 的房 地产市 场 已经
逐渐转 热 ，税 收政 策并 没有 随着 市场状 况 的变化 而 调整 ，其 启动 房地 产市场 的初 衷在 现在 的情 况下 助 长 了房 地 产投机 。房 地产 税 收制度 另外 一个 缺 陷是
４土 地 供 应 制 度 缺 陷是 推 动 地 价上 涨 的推 手 。 ． 首先 是招 标拍 卖挂 牌 出让使 用权 过程 中信息 披露 不
我 国的耕地 资源 更 为贫乏 ，这 就形 成 了房地 产 业 的
资源约束。同时 ，由于我 国历史上对国土的开发和
利 用缺 乏合 理长 远规划 ，导致 土地 开发 利用 结 构不 合 理 ，土地利 用 率低 ，资 源浪 费严 重 ，加深 了土地 资 源与 房地产 发 展 的矛 盾 。资 源约 束为 房地 产投 机 创造 了条 件 ，使房 地产 泡 沫 的膨 胀 成为 可能 。
交 价格情 况 。
地产经济陷入 ‘ 抓就死、一放就乱”的怪圈。 ‘ 一 ６土地 市场 的违 规行 为 。土地 市场 的违 规行 为 ．
与权力 寻租行 为密不 可分 ，这无 疑是 中国房地产 泡
沫形成 的推 动原 因。权 力 寻租指在 不完善 的市场 机
（ ３）对商 品房预 售做严 格审查 。凡未 投足一 定
下 ，受 利益 驱使 缺乏 对过 高 的土地 价格进 行控 制 的 积极 性 。更 有甚 者 ，一些 地方政 府甚 至 与开发 商勾 结 ，在 竞价 中哄 抬土 地价 格 ，促 使地 价 的不合 理上
涨甚 至飙 升 。 ５政府 对 房地 产 市场 的干 预失 效 。一 是 尚未 建 ．
素相 互影 响而 发生 作用 的 。房地 产泡 沫 的发 生 ，往 往是 因为 大部 分市场 主 体对 未来 房地 产价 格 的上升 形 成共 同预期 ，增加 房 地产 的购 买 和 囤积 ，造 成市
致严 重 的经济 危机 ，极 大 地危 害整 个 国民经 济 。
一
在 房地 产保 有 阶段发 生 的价值 自然 增值 部分 ，由于 没 有有 效 的税 收调控 机制 ，政 府没 能充分 参 与增加 价 值 的分 配 ，而是 任 由其 流 向房 地 产 的实 际保 有
者 。在 房地 产价 格上 涨较 快 的时候 ，高额 的价 差收 益 导致 投机 、炒 作泛滥 ，拉大 了贫 富差距 。
、
房地 产 泡沫 的成 因
１ 土地 对 房 地 产业 的资 源 约 束 。房 地 产 业 发 ．
展 的重 要 物质基 础 之一是 土 地资 源 。我 国 的城市 大 多位 于经 济相对 发 达 、土地 比较 肥 沃的地 方 ，随着 城市 的快速 发展 房地 产业 不 断 占用 大 量 的耕 地 ，使
量资金、施工进度未达一定要求的开发公司不得预
售 ‘ 花” 楼 ，以防止 开发 商 以预售 为名 进 行土 地投
２ 房 地产 投 机 是 中国房 地 产 泡 沫形 成 的直 接 ． 原 因。房 地产 泡沫 的形 成往 往是 与 土地投 机 紧密 联 系在 一起 的 ，房地 产投 机 又是 与预期 、非 理 性等 因
充分 ，缺乏公开的全年度的市场 化土地供给的信 息 ，土地 补偿 费评 估 和土地 成本 的基础 确定 办法及
评 估 过程 也不 透 明。这样 ，开发商 在竞 价过 程 中往 往存在 非 理性行 为 ，使竞 价远 高 于市场 基础 价值 而
产生地 价 泡沫 。土地 出让 制度 另一 个缺 陷是 地方政
府 作 为土地 征用 和 出让 的主体 ，同时又是 土 地 出让
收益 的 主要 受 益 者 ，在 缺 乏 有 效 监 督 机 制 的情 况
２ １￣ １ ００ 月
经 济 论 坛
Ｅｃ ｎ ｍｉ Ｆ ｒ ｍ ｏｏ ｃ ｏｕ
Ｊｎ ａ ．２Ｏ Ｏ １
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总第 ４ ３ ７期
第 ０ 期 １
我 国房地产泡沫现象浅析
文／ 田 硕
【 摘 要 】近几年来 ，随着我 国经济的快速发展 、城 市化进程的加快、居民收入 水平的提 高 ，房地 产业的
产市场进行调控的科学依据 ，调控措施滞后 。二是 没有 建立 起与 规 范的房 地产 市场 体系相 适应 的完 善
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的干预体 系 ，间接调控 的手段显 得单 一 。这 就导致 政 府对房 地产市 场的调 控往往 以直接 干预告 终 ，房
申报制 度 ，这 样政 府就 可以掌握 每一 宗房地 产的成
深 ，不 同地 区 、城 市 的房 地 产 价 格 出 现 了快 速 上 涨 ，不 仅影 响 了普通 民众 在改 革开 放 中财 富水 平 以 及 福利水 平 的提 高 ，更 重 要 的是过 快 的房地 产 价格
上 涨 以及 由此 引 发 的投 资 热潮 潜伏 着逐 渐积 累 的金 融风 险 ，引发 房地 产泡 沫 。房地 产 泡沫 的破 灭 易导
发 展 步 入 了快 速 增 长 的通 道 。但 与 此 同时 ，在 部 分 地 区 出现 了地 产 泡 沫 现 象 。本 文从 这 一 现 象入 手 ，针 对
我 国房地产 业发展 的具体情 况提 出了防范房地产泡沫的一些建议。
【 键 词 】 关 房地产泡沫 ；土地投机 ；防范措 施
【 作者简介 】田硕 ，南京农业 大学土地管理学院。