深圳市优化空间资源配置促进产业转型升级“1+6”文件要点解读

理利用土地的义务。
农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必
须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。
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相关问题思考
2.小产权房的确权 “小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房” 是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发， 而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产 权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管 局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。 2009年出台的《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》针对的是国有土地上的违法建 筑，与在农民集体土地上违规违法建设、向社会公众租售的“小产权房”有本质区别，并且再次强调 坚决查处小产权房。 “小产权房”目前没有出台处置政策。
继 受 单 位 收 益
50%土地收益
50% 地价收益
或
或
70% 地价收益 20%物业
政 府 收 益
30% 地价收益
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《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》
改进之处 • •
《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》与 2008年出台的《深圳市工业楼宇转让暂行办法》比较
增加了两项工业楼宇可分割转让的情况； 取消了原《办法》中旧工业区升级改造项目中的自用比例不低
位尚未进行开发建设的、符合规划的合法工业用地进入市
场；第七条 对于尚未完善征（转）地补偿手续且符合规 划的工业用地，原农村集体经济组织继受单位在先行清理 土地经济利益关系，完成青苗、建筑物及附着物的清理、 补偿和拆除后，可进入市场。
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“存量挖潜”
完善土地整备政策
• 建立健全各区（新区）土地整备与新增建设用地指标增减挂钩制度，整备成片土 地资源，保障产业发展空间需求。
《深圳市宗地地价测算规则》创新之处 • • 1.实施差别化地价标准 • 新增新型产业用房、物流等新兴业态用地的基准地价标准； 新增产业发展导向地价修正系数,实现差别化的地价政策； 对总部企业、战略型新兴产业、现代服务及高端制造业等鼓励发
展产业，给予0.5-0.6的系数修正；对限制发展产业在地价方面给予 1.0-2.0的地价修正系数。 • 2.细化地价测算规则 • • 3.统一原特区内外地价容积率修正系数 • 根据建筑类型不同对地价政策予以细分，分别规定商业、办公、 新增加油站、加气站、充电站、停车库、创新型产业用房、现代 新增地下空间、商业楼层、临时及短期利用土地地价修正系数。 重新拟定了工业用地地价容积率修正系数。
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“创新型产业用房”
《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》第十一条，符
合规定的可以转让的工业楼宇，可在市政府土地房产交易 机构公开交易或自行小交易。 互联网、生物、新能源、新材料、文化创意和新一代信息 技术等战略性新兴产业； 先进制造业、现代服务业、优势传统产业及深圳市产业发 展规划中重点支持的其他相关产业。
1. 扩大分割转让范围
于50%的比例；
•
城市更新项目改造后的工业楼宇及作为工业配套设施的配套办
公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施均可分割转让（配套设施转 让建筑面积不超过总量的30%）。 • 转让的工业楼宇可选择在市土地房产交易中心公开交易，也可 改变原来必须在市土地房产交易中心公开进行的作法。 规定工业楼宇可以栋、层、间为基本登记单元进行登记；对于 改变以往以一宗地为单位核发一本房地产权利证书的登记模式。 为避免因工业楼宇流转市场的放开而引发工业用地炒作、工业
差别化供地、差别化地价、差别化管理模式
战略性新兴产业、现代服务业等符合深圳产
业发展导向的产业，在地价政策、配套用房、土 地供应等方面，除了优先供地外，对战略性新兴 业等还最高给予50%的地价优惠，同时对不同产 业用地供给方式和供地年限实行差别化管理，国
家定最高50年使用期，为了契合深圳实际，体现
2. 转让方式更灵活
选择自行交易；
• •
3. 改变工业楼宇登记模式
限整体转让的工业楼宇，可以栋为基本单元进行房地产权登记； • •
4. 明确转让增值收益须按比例上缴
楼宇投机买卖等扰乱工业楼宇交易市场的行为，对工业楼宇转让的增 值收益上缴国土基金及其上缴比例进行了规定。
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《深圳市宗地地价测算规则》
“节约集约”，最高是定30年，而且不设下限， 经营性配套设施用地和产业配套设施用地仍采用 市场化方式配置。 对于落后产能，按照“控”、“压”的限制、 淘汰原则，最高提高 100% 的土地资源使用成本。
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“房地并举”
实行房地并举，优先供房
《深圳市创新型产业用房管理办法（试行）》第十四条，创新
型产业用房租售价格原则上为同片区同档次产业用房市场评估 价格的50%-70%。
一方面从市场来讲，也就是通过修订工业楼宇转让 管理办法，进一步放开工业厂房的市场流转，使城市 更新的工改工项目占更大比重。
另一方面，推出创新型产业用房这一新模式。有点 类似住宅中的保障性住房。主要为需要扶持的新兴产 业和企业提供优惠的产业用房，政策优惠主要体现在 租和售的价格明显比市场价格要低。
甚至不得用于非农建设；
无论是何种主体（农民、政府或者投资者），如果想实现城市的扩张或者建立新的城市，或者意 图在农民集体所有的土地上进行非农建设，那么必须完成将集体土地转化为国有土地这一前提性的 要件，即便是拥有土地所有权的农民集体也不例外； 土地所有权的转化主体是单一的，即只能是国家， 土地所有权的转化方向是单一的，即只能从集体土地转化为国有土地，而不能将国有土地转化为 集体土地； 所有权转化的途径有两种：一是，国家为了公共利益的需要，依照法律的规定，对农民集体土地 所有权进行征收；二是，通过城市规划将集体土地纳入城市规划区，然后对农民集体土地所有权进 行无偿国有化或者有偿征收； 不能主动把集体用地卖给国家，而只能被动等待国家前来征收。
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目录
一
政策出台背景
关键词解读
二
三
改进内容解读 相关问题思考
四
4
Part 1 政策出台背景
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“1+6”文件出台背景
到2020年，深圳市可供新增建设用地只有59平方公里，而且这些地块零星、分散，重大 项目、公共设施要落地就会遇到土地空间匮乏的问题，产业转型、城市发展受到了土地空间的 制约。
《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》 《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）》 《深圳市创新型产业用房管理办法（试行）》
区位
需求
规模
用地申请
改变以往需向不同部门提出申请的局面 收集企业空间需求，实现信息共享 政府和社会有空间能力与企业需求对接
供应计划
产业用地供需服务平台
原农村集体经济组织继受单位合法工业用地可申请进入市场流通
以挂牌方式公开出（转）让土地使用权，两种收益分配方式供选择
免收《深圳市原农村集体经济组织非 农建设用地和征地返还用地土地使用 权交易若干规定》（198号令）中规 定的10%的公告基准地价。
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“节约集约”
第一是提高空间的利用质量和效益，在这次出台 《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法 （试行）》第六条 政府鼓励原农村集体经济组织继受单 的政策中，主要通过建立全市统一、公开的空间供 需服务平台，建立健全准入和退出机制，提高优质 企业的落地效率，及时淘汰没有潜力的企业。 第二是促进优质要素资源向产业基地和园区集聚， 提高空间资源综合利用效益。通过分区规划管理、 区域合作协调、城市综合体和复合型城区等空间规 划，引导新增产业项目向产业集聚区集中，促进产 《深圳市创新型产业用房管理办法（试行）》第四章和第 五章明确了准入配置和调剂退出的条件。 业集聚化、高端化发展。同时通过创新产业用地分 类、鼓励土地混合使用、提高产业用地容积率上限、 预留产业发展空间资源、集约布置配套设施、规范 土地的弹性引导与量化控制等措施，来满足重点产 业发展需求。
《深圳市宗地地价测算规则（试行）》
《深圳市关于贯彻执行〈闲置土地处置办法〉的实施意见（试行）》 《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》 《加快发展产业配套住房的意见》
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Part 2 关键词解读
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“差别化”
《深圳市宗地地价测算规则（试行）》第三条，土地使用年限 按商业40年、办公40年、住宅70年、工业30年。 《深圳市宗地地价测算规则（试行）》表5产业发展导向修正 系数表，总部企业、战略性新兴产业、现代服务业修正系数 0.5，高端制造业0.6；限制发展类产业修正系数2.0以上。
的受让人须是依法注册登记的企业，符合产业准入条件并通过
各区产业主管部门依法进行的资格审核。 第十四条，（三）工业楼宇自完成转移登记之日起5年内原则 上不得转让，5年内确需转让的，增加值收益额100%上缴。
增值收 益额
60%
扣减总 金额
50%
50%
工业楼宇转让 所需上缴金额
（转移登记后5年内转让的，增加值收益额100%上缴）
提高工改工项目比重
•支持拆除重建的旧工业区项目升级改造为深圳市鼓励发展的工业产业园区；对于涉及旧 工业区局部加改建、部分功能调整等改造的，在规划、土地和财税等方面给予支持。
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Part 3 改进内容解读
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《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）》
目标：拓展产业用地来源，不仅仅政府用地，把社会的集体社区土地也投入市场。
深圳市优化空间资源配置 促进产业转型升级 “1+6”文件要点解读
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根据《中华人民共和国土地管理法》规定：我国土地按用途分为农用地、建设用地和未利用地。