(完整版)湖南长沙北辰三角洲豪宅项目营销推广策略_77页_伟业顾问

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北辰公寓营销战略暨推广规划(终稿)

在营销推广和消费者定位方面，是否采取针对性策略应对，对于销售将产生重大影响。
总结VS启迪
行业发展利好市场需求空间巨大但是也面临着需求多样性、市场复杂化的挑战
对于北辰商务来说面临良好的市场机遇和市场空间但是激烈的市场竞争对于营销和销售提出巨大的挑战
第二节:2005年郑州地产状况
依据数据，针对市场态势分析
主
•媒体策略：以《郑州晚报》为主流媒体，整版半版交替轮换，投
放策略以渲染年轻人的反叛、激情为主
•广告风格：个性张扬
竞争对手参照
北区版块：清华商务
•项目位于南阳路与北环交汇处，隶属惠济区。
状况
•总建筑层数为20层，其中1-4层为大型商超，5-20层为面积从39.9484.61 ㎡精装小户型，每层14套；其中5-9层通天然气 ,10-20层未规
依据价格走势，看市场走向
•消费主体的经济实力增强。 •钢材、水泥等建筑材料价格大幅度上涨，导致开发建筑成本的提高。 •土地供应机制的变化和土地价格大幅度的上涨也大大拉动了房价的上涨。 •近年来政府为了让郑东新区尽快出形象、成规模，限制老城区开发，造成老城区住房供给在一定程度上减少，加剧了老城区住房供应紧张和价格上涨。 •郑东新区房价大幅度上涨也是影响房价上涨的主要因素之一。
第一节:郑州楼市扫描第二节:2005年郑州地产状况第三节:北辰商务主要竞争对手剖析
第一节:郑州楼市扫描
供需两旺/快速发展
•郑州人口汇聚，城市化进程加快，人们对住房需求也将大大增加，而郑州楼盘的供应量近期内急速递增。 •郑州经济连续几年的稳步增长，居民收入稳步增加，对改变居住环境和质量的渴望会越来越强烈。 •房地产开发准入门槛的提高，房地产市场的规范发展，社区产品品质的提升以及土地、原材料成本的剧增，都将拉动 2006年楼市价格的上扬。

完整版湖南长沙北辰三角洲豪宅项目营销推广策略 77页伟业顾问

传统诉求方式：
空洞，干涩，没有内容，空喊口号理想与现实差距较大
过于直白，缺乏想象延伸空间让人感觉很虚，不实在
鹤立鸡群
828米！
我跟你说，这栋楼很高！很牛！
上海环球金融中心
香港国际金融中心
在炫目的烟花和观众的欢呼声中，迪拜1月4日向世人揭开了世界第一高楼的面纱，宣布这栋举世无双的“擎天柱”高828米，并将这座世界第一高楼更名为“哈利法塔”。
这只是普通的别墅项目
评价：联排别墅、设计好
这是交通便捷的别墅项目
评价：交通便捷、城市豪宅
这是绝佳的滨水别墅项目
评价：交通便捷、城市豪宅、一线滨水
这是超牛逼的别墅项目！
评价：超大规模的城市豪宅区、无敌浩瀚水景！
这是举世无双的别墅项目！！
迪拜棕榈岛
评价：绝世无双、全球富豪最向往的地方！
迪拜棕榈岛并非一蹴而就在棕榈岛打下第一根桩时选择它的人
（众多配角皆为黑色打扮，杰克逊万黑丛中一点白）
新颖奇妙独一无二潮流领袖差异包装配角衬托
我们不仅自己要制造差异化更需关注
周围的竞争对手，他们在说什么？
然后才能决定营销推广如何突围
竞争对手营销推广诉求分析
万科城广告诉求点：
十字天阔，万科发明城中央首席全景阔宅
品牌名盘联动、独特的产品设计
整个湖南省唯一的四栋超高层滨水住宅 ——稀缺
首开区最高楼达139米轻松俯瞰“湘江世纪城”，岳麓山巅，触手可及！
10楼以上即可观“山、水、洲、城”全景 ——境界
未来还有超过260米高的全省地标
——高度
天气好的话，你甚至可以看到广电的月湖公园
足以尽览长沙城，傲视湖湘大地！

2019年整理长沙北辰三角洲广告营销推广策略165p资料

“项目具备的力量，无一不是城市顶级、中国领先、比肩世界的力量”
文化地标驱动
世界旅游商业国际商务标高
中心绝版资源
世界级RBD城市体
城市形象工程
北辰座标中国中国地王影响
最好的发展背景，最好的城市资源，比肩世界的领先理念与产品，都是成为城市形象标识、面向中国、面向世界的强大力量。放眼长沙，没有一个对手有如此高度和如此价值可与我们较量，因而，我们需要做的，只是一件事——
“ 古城长沙，湖湘之心 ”
* 长沙自古以来就是湖南的政治经济文化中心，岳麓山自古就是文化名山，千年岳麓书院，更为湖湘孕育了众多学术大家、领袖豪杰，成为湖湘文化的根源和精神图腾。
古城长沙，登顶何方
“ 辉煌，黯淡，再度崛起 ”
* 2000年城址不变的长沙，作为南方历史最悠久、也是最重要的战略、经济和文化中心，曾一直是中国南方首城。 1938年的“文夕大火”将长沙近7成的建筑付之一炬，长沙遭受无可估量的损失，甚至落后于周边省会城市发展，成为中国中部普通的二线城市。改革开放后、特别是近10年来，长沙的经济和文化取得了很大发展。 2003年长沙在省会城市中的综合竞争力排名由之前的第12位提升到第9位，象征了长沙崛起的决心。
“ 绝版资源 ”
* 二环以内，紧邻芙蓉中央商务区，城市中心最大、最完整的一块土地，加之湘江大道、芙蓉路、银盆岭大桥、319国道、浏阳河隧道、地铁1/4号线交汇的交通枢纽，湘江与浏阳河交汇、山水洲城景观一览，项目所拥有的已不止是城市中心的价值，而是城市中心独一无二的绝版资源。
伍
“ 两馆一厅 ”
我们应该站在这样的层面思考吗？
长沙市区核心最大的一块地拥有新长沙文化座标两馆一厅的一块地湘江浏阳河交汇视野最开阔的一块地曾有“全国地王”之名的一块地北辰手笔打造的一块地 ……

长沙小区营销策划书3篇

长沙小区营销策划书3篇篇一《长沙小区营销策划书》一、引言随着房地产市场的不断发展，小区营销成为了开发商提升项目知名度和销售量的重要手段。

本策划书旨在为长沙某小区制定一套全面、有效的营销方案，通过精准的市场定位、创新的营销策略和优质的客户服务，吸引更多潜在购房者的关注，提高项目的销售业绩。

二、项目概况1. 项目名称：[小区名称]2. 项目位置：位于长沙市[具体区域]，交通便利，周边配套设施完善。

3. 项目规模：总占地面积[X]平方米，总建筑面积[X]平方米，由[X]栋高层住宅组成，总户数[X]户。

4. 产品特点：小区采用现代化的建筑风格，户型设计合理，采光通风良好，同时配备了高品质的物业服务和完善的社区配套设施。

三、市场分析1. 宏观市场环境近年来，长沙市房地产市场呈现出稳步增长的态势，房价总体保持稳定。

政府对房地产市场的调控政策不断加强，对购房需求和市场预期产生一定影响。

随着城市化进程的加快，人们对居住环境和品质的要求越来越高，改善型购房需求逐渐增加。

2. 竞争对手分析周边同类型小区的数量和规模，以及它们的产品特点、价格定位和营销策略。

竞争对手的优势和劣势，以及我们项目与之相比的差异化竞争优势。

3. 目标客户群体分析年龄、职业、收入等基本特征，了解他们的购房需求和偏好。

购房目的，是自住还是投资，以及对小区地理位置、户型、配套设施等方面的关注重点。

购房决策过程和影响因素，如家庭因素、朋友推荐、媒体宣传等。

四、营销目标1. 短期目标在项目开盘后的[X]个月内，实现销售率达到[X]%。

2. 中期目标在项目开盘后的[X]年内，完成项目的销售任务，实现销售额[X]亿元。

进一步巩固和扩大市场份额，提高项目的市场竞争力。

3. 长期目标打造成为长沙市具有影响力的高品质住宅小区，树立行业标杆。

持续提升品牌价值，为开发商带来长期的经济效益和社会效益。

五、营销策略1. 产品策略优化产品设计，根据市场需求和客户反馈，不断改进和完善户型、装修标准等方面。

北辰三角洲项目战略定位及营销策略报告

对比分析
与竞争对手的产品进行比较，找出自身的优势和不足，制定相应的改进措施
价格策略及市场定位
01
02
03
04
价格策略
根据产品定位和市场调研，制定合理的价格策略，确保价格
竞争力
市场定位
以本地市场为主，辐射周边区域，吸引各类客户群体
营销策略
通过多种渠道进行营销推广，包括线上和线下渠道，提高项
项目配套设施规划
社区配套设施规划
总结词
全面、便捷、舒适
建设内容
北辰三角洲项目将打造一个高品质的居住环境，为居民提供便捷、舒适的社区配套设施。
建设规模
社区配套设施包括超市、餐厅、咖啡厅、银行、健身房、游泳池、儿童游乐场等。
建设标准
设施齐全、宽敞明亮、环保安全。
教育、医疗等公共设施合作规划
总结词
建设规模
商业街区将覆盖多个领域，包括时尚购物、美食餐饮、娱乐休闲等。
建设标准
建立智能化的商业管理系统，提升商业设施的运营效率和服务水平。同时，注重商家的选择和品牌的引进，打造具有影响力的商业中心。
05
项目风险评估与应对措施
政策风险及应对措施
总结词
政策风险是北辰三角洲项目面临的重要风险之一。
THANKS
感谢观看
潜力巨大
北辰三角洲项目位于城市核心区域，具有得天独厚的地理优势，其发展潜力巨大。
预期收益稳定
通过合理的规划和营销策略，预计项目将获得稳定的收益，为投资者带来长期回报。
项目对区域经济的贡献及社会效益
提升区域价值
项目的建设将提升周边区域的商业价值和居住品质，吸引更多投资和人才流入。
社会效益显著

2019年长沙万国城MOMA三期营销策略90p

今年以来连续6次上调存款准备金率，已达21.5%的高位
2019年9月人民币贷款增加4700亿，同比少增1311亿，创下自2019年1月以来21个月的新低
上半年三次加息，CPI高企，负利率依旧
世联地产
WORLDUNION PROPERTIES
世联研究认为，受2019年4万亿刺激政策的后遗症和过度依
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欧莱雅郡
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绿地中央广场
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永祺西京
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宏聚地中海
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2019年11月以来，世联监控的81个在售普宅项目中，约88%的项目绿地公馆
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巴比伦花园
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金领家族
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世茂铂翠湾
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中一九骏
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城南故事
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恒大名都
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华韵城市海岸
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中江佳境天成
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周均成交套数不足5套，约67%的项目处于周成交套数几乎为零的尴恒大华府
3、政治经济学角度：2019年底大选，2019年初换届。在换届之前本届政府维稳为主。而下一届政府考虑经济的可控性及业绩可能会及时击碎泡沫
4、中国的经济周期：短周期就是三五年的周期，目前这个周期的经济正在往下走，到明后年可能到谷底；中周期就是九至十年左右的周期：1949年、1957年、1966年、 1976年、1989年、2019年。2019年左右的经济周期由于救市政策将危机推迟。
世联地产

北辰三角洲项目沙盘说辞

北辰三角洲项目沙盘说辞一、总体介绍（一）、开场白您好！欢迎光临北辰，很高兴为您服务！请问您是第一次来看房吗？我是这里的置业顾问***，请问您贵姓？这边请，这就是我们售楼部的位置，前面就是五一路。

请问您是从哪边过来的（引导客户到沙盘前，指出客户刚才过来的线路在沙盘所处的位置）先由我来给您介绍一下。

（世界角度）您现在看到的是项目整体规划沙盘，北辰三角洲项目是由国内顶级一线开发商北辰集团开发的大型滨江城市综合体项目。

北辰集团秉承国际化的视野与先进的开发理念，参照纽约曼哈顿、东京六本木新城等国际大都市的知名综合体项目为蓝本，打造RBD(都市游憩商业)类型特色综合体，非常具有国际化都市色彩。

（全国角度）北辰集团作为国内首家A+H股的上市集团公司，在XX和XX同时上市，在项目建设的资本运营方面具有得天独厚的优势，完全可以保证项目的开发速度。

北辰集团开发了众多享誉国内外的著名项目。

如亚运村、奥运媒体村、香山清琴等众多高端项目，如果您去鸟巢、水立方旅游的话，您还可以看到由北辰开发的国家会议中心、北辰洲际酒店、北辰世纪中心，亚奥板块的地标建筑北辰时代大厦等，这些都是北辰集团实力与品牌的知名代表作。

（城市角度）07年北辰挺进XX，北辰XX三角洲项目占地1700亩，总建面537万方，被列为XX 市政府重点示X工程，XX省委常委、XX市委书记陈润儿亲自挂点联系，并吸引了全国十多个省市领导的莅临参观调研，造就了XX市二环内中心地段，规模最大，配套最齐全，最高端的标杆项目，也是未来XX对话世界重要平台，具有跨时代的非凡意义。

二、优势分解地理位置在长株潭经济一体化、地铁、高铁、城铁飞速而来的大背景下，大XX迎来“一江两岸”的宏伟蓝图。

项目位于湘江与浏阳河的两江交汇处，湘江大道就是我们售楼部门前的这条路，这个区域自古便是XX的龙脉所在，千年古刹开福寺，今日的滨江区域汇集了以北辰为首的数十个滨江豪宅项目，成为富人的聚集地。

风水宝地无可比拟，自然景观条件更是得天独厚。

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俯瞰迪拜方圆80公里，美景尽收眼底
鹤立鸡群
想要成为“鹤” 需要先找到合适的“小鸡” 凸显“鹤”的强势存在！
什么样的“小鸡”合适？
寻找长沙的“代表与标志” 寻找长沙人熟悉的“灵魂字眼”
第一高摩天轮
橘子洲头
岳麓山
五一商圈步行街
我们D3区由8栋高层和超高层组成其中1—4#为超高层，5—8#栋为高层未来规划还有一栋超260米高的地标建筑
湘江世纪城
400万平米·全配套·江景生活大城一城御湘江一宅倾天下广告诉求点：
为民生盖房、我们要造城、6公里江景
北雅中学、全城人车分流、完善配套
万国城MOMA 广告诉求点：
科技建筑品位生活舒适革命 MOMA时代
科技住宅、高科技生活、低碳环保、节能
藏珑
46万㎡湖上国际社区为这座城市树立领袖
“这是一座垂直建造的城市”开发商艾马尔地产公司说。
虽然取得了“世界第一高楼”的桂冠，这栋造价高达15亿美元、由豪华公寓、写字楼和酒店组成的“直立城市”意犹未尽，据说在其158层、 76层还将分别修建世界最高清真寺和游泳池。
哈立法塔与周边建筑相比犹如鹤立鸡群
第124层为观光层，1月 5日正式开放，成人票价为 27美元。如果天气晴好，从这里可以眺望方圆80公里的景观，迪拜著名的帆形“阿拉伯塔”酒店和人工朱迈拉棕榈岛也尽收眼底。
整个湖南省唯一的四栋超高层滨水住宅 ——稀缺
首开区最高楼达139米轻松俯瞰“湘江世纪城”，岳麓山巅，触手可及！
10楼以上即可观“山、水、洲、城”全景 ——境界
未来还有超过260米高的全省地标
——高度
天气好的话，你甚至可以看到广电的月湖公园
足以尽览长沙城，傲视湖湘大地！
——震撼
什么是北辰三角洲的差异化？
无疑是极明智的
正如北辰三角洲它具备成长为华中陆家嘴的基础和实力
如何让购买首开区的客户觉得超值是我们需要解决的核心所在
现在阶段，客户能看到什么？
这是一个长沙高端滨水住宅盘
首开区
我们给客户描绘的是什么？
这是华中陆家嘴，文化曼哈顿！
项目整体
如何视诉实现觉求理角方想度式与的的现转变实的换革迅！！速转换？
广告诉求点：
高端、奢华、享受、月湖景
融科·檀香山美式院落洋房
一个传奇的时代一个时代的传奇
广告诉求点：美式院落、地暖、家族别墅
湘江壹号
广告诉求点：
舒适无度高雅有境
湘江景、鹅阳山、千年福地
美洲故事Biblioteka 原创北美家族别墅广告诉求点：家族概念、独栋别墅区、北美风情
高、大、全！
可供挖掘的层面
北辰三角洲之最——最高、最大、最全
高
➢视野高 ➢定位高 ➢地标高
国际化身份感城市名片
大
➢规模大 ➢价值大 ➢影响大
安全稳定稀缺升值领袖地位
全
➢业态全 ➢产品全 ➢功能全
一站式多选择多样化
转换
conversion
生活中从不缺少美，而是缺少发现美的眼睛
——奥古斯特·罗丹法国著名雕塑家，《思想者》作者
北辰三角洲营销推广二次答疑
《春秋·公羊传》 “皇天大地，在北辰之中，主总领天地五帝群神也”
我们目前已经达到的共识
确立项目“豪宅”定位以高端形象和姿态进入市场产品与营销差异化，实现溢价
本次需要解决的问题:
寻找和制造项目差异化是生活方式还是城市运营
怎样寻找与制造差异化？
鹤立鸡群vs转换视角
我跟你说，这栋楼很高！很牛
是湘江、浏阳河吗？它们很美，但它们很长
很多楼盘卖点都有它
是两馆一厅吗？是地铁、轻轨？
它们距离很近以至于竞争对手也可以共享它
不仅有1号线，也有2号线很多竞争对手也有
是品牌吗？
万科、保利、恒大众多品牌早已进入湖南，品牌抗性大
那，什么才是真正的差异化？
关键词：核心竞争力、难以轻易复制、稀缺独有
故事描述方式：沃尔玛、洲际酒店、华谊兄弟影院…… 几十家国际知名商户已入驻阁下，你还在等什么？
生活方式or城市运营
宁静、舒适、滨水宜居
繁华、喧嚣、未来升值
？如何选择
我们将问题做了一个有趣的转换
地上有一张5块的，一张10块的
我们该拣哪一张？
当然是两张都捡！
我们不必费尽心思去做出选择两者兼有，在北辰拿地之初便早已决定
从迈克·杰克逊身上看
如何制造营销推广差异化
迈克·杰克逊的每一个经典舞蹈动作都
新颖奇妙，独一无二，无可匹敌
杰克逊每一次的出场都能引起无数歌迷的疯狂与激动歌迷们总是能从万千人群中轻易的、迅速找到他
哪怕现场多达数十万人之众.
你依然能第一眼就能发现迈克！
——迈克·杰克逊歌迷
他的着装独一无二，成为时尚潮流的引领者周边众多配角的“衬托”，也有着重要作用
？这个小孩，将来会是超级巨星吗
5年后…
10年后…
20年后…
30年后…
如何让人相信，30年前的那个小孩就是今天的天皇巨星——华仔？
未来不可预知，成长需要鉴定……
每一个成功的楼盘背后都有一个美丽动听的故事…
我们更需要的是以长沙人熟悉的口吻来讲述一个动听故事……
诉求方式1：城市央区热铺，投资首选，无限升值力
传统诉求方式：
空洞，干涩，没有内容，空喊口号理想与现实差距较大
过于直白，缺乏想象延伸空间让人感觉很虚，不实在
鹤立鸡群
828米！
我跟你说，这栋楼很高！很牛！
上海环球金融中心
香港国际金融中心
在炫目的烟花和观众的欢呼声中，迪拜1月4日向世人揭开了世界第一高楼的面纱，宣布这栋举世无双的“擎天柱”高828米，并将这座世界第一高楼更名为“哈利法塔”。
（众多配角皆为黑色打扮，杰克逊万黑丛中一点白）
新颖奇妙独一无二潮流领袖差异包装配角衬托
我们不仅自己要制造差异化更需关注
周围的竞争对手，他们在说什么？
然后才能决定营销推广如何突围
竞争对手营销推广诉求分析
万科城广告诉求点：
十字天阔，万科发明城中央首席全景阔宅
品牌名盘联动、独特的产品设计
这只是普通的别墅项目
评价：联排别墅、设计好
这是交通便捷的别墅项目
评价：交通便捷、城市豪宅
这是绝佳的滨水别墅项目
评价：交通便捷、城市豪宅、一线滨水
这是超牛逼的别墅项目！
评价：超大规模的城市豪宅区、无敌浩瀚水景！
这是举世无双的别墅项目！！
迪拜棕榈岛
评价：绝世无双、全球富豪最向往的地方！
迪拜棕榈岛并非一蹴而就在棕榈岛打下第一根桩时选择它的人