纯租赁甲级写字楼操作探讨
租赁大厦可行性研究报告
租赁大厦可行性研究报告一、引言本报告旨在对租赁大厦的可行性进行研究和分析。
通过对市场需求、竞争环境、租金收益、运营成本等方面的调查和评估，为决策者提供科学的依据，以确定是否租赁大厦项目的可行性。
二、市场需求分析1. 市场概况根据市场调研数据显示，当前城市的商业地产市场需求稳定增长。
随着经济的发展和人口的增加，对办公空间的需求不断增加，租赁大厦作为商业地产的重要组成部分，具有较大的市场潜力。
2. 目标客户群体通过对潜在租户的调查和分析，我们发现主要的目标客户群体包括大型企业、外资企业、创业公司等。
这些客户群体对办公空间的需求较高，且有稳定的租赁能力。
3. 竞争环境分析在当前市场竞争激烈的情况下，我们需要认真评估竞争对手的情况。
根据市场调研数据，目前已有多家租赁大厦项目在市场上运营。
因此，我们需要制定差异化的经营策略，以在竞争中脱颖而出。
三、租金收益分析1. 租金定价根据市场调研和对竞争对手的分析，我们可以制定合理的租金定价策略。
租金的定价应根据地理位置、建筑面积、租赁期限等因素进行综合考虑，以确保租金的合理性和市场竞争力。
2. 租金收益预测通过对市场需求和租金定价的分析，我们可以预测租金收益。
根据市场调研数据和经验数据，我们可以估计每个月的租金收入，并结合租赁大厦的总面积和出租率，计算出年度租金收益。
四、运营成本分析1. 建筑物投资成本根据租赁大厦的规模和建筑质量，我们可以估计建筑物的投资成本。
这包括土地购买费用、建筑物建设费用、装修费用等。
通过对建筑物投资成本的分析，我们可以评估项目的投资回报率。
2. 运营费用租赁大厦的运营费用主要包括物业管理费、维修费用、保险费用等。
通过对类似项目的运营数据的调查和分析，我们可以估计每年的运营费用，并结合租金收益预测，计算出运营成本与租金收益的比例。
五、风险评估与对策1. 市场风险市场需求的波动、竞争对手的增加等因素都可能对租赁大厦项目的可行性产生影响。
因此，我们需要制定相应的风险对策，包括市场调研的持续监测、租户关系的维护等。
写作良好的办公室租赁的技巧与建议
写作良好的办公室租赁的技巧与建议办公室租赁是一个对于企业来说非常重要的决策，良好的租赁选择和合同条款可以为企业提供一个舒适、高效的工作环境。
本文将为您提供一些办公室租赁的技巧与建议。
首先，确定需求。
在开始租赁办公室之前，企业需要明确自身的需求。
这包括办公室的面积、位置、设施和配套设备等。
根据企业的规模和业务需求，确定办公室的大小和布局，并结合交通便利性和商业环境来选择合适的位置。
同时，确保办公室内的设施和配套设备能够满足公司的需求，比如会议室、网络设施、停车场等。
其次，寻找合适的办公室。
根据确定的需求，企业可以通过各种渠道寻找合适的办公室。
例如，可以通过房地产中介、办公空间租赁平台或者直接与房东联系来获取办公室的信息。
在选择房源时，需要考虑租金、租期以及合同条款等因素。
此外，对于一些共享办公空间或者办公室租赁公司，企业还需要了解他们的服务内容和售后支持等。
再次，审查合同条款。
在确定租赁办公室之前，企业必须仔细审查合同条款。
合同条款应该包括租金、租期、租金递增方式、押金和违约责任等内容。
特别要注意的是，要确保合同中租金递增的方式和比例合理，并且了解违约责任的具体条款。
此外，还应该注意合同的续签、解除和转让等条款，以防未来出现问题。
此外，了解相关法律法规。
在租赁办公室之前，企业需要了解当地的相关法律法规，尤其是与租赁有关的法规。
例如，有些地方对于商业租赁有特殊的限制和规定，企业需要了解并遵守这些规定。
此外，还可以咨询律师或法律专家，以确保合同的合法性和有效性。
最后，解决潜在问题。
在租赁办公室的过程中，可能会出现一些意外情况或者问题。
例如，办公室存在装修或设备问题，导致无法按时入驻或者影响正常工作。
此时，企业需要及时与房东或者租赁公司沟通，寻求解决方案。
在解决问题的同时，保持良好的沟通和合作关系，以维护双方的权益。
总结起来，办公室租赁是一个需要谨慎选择的过程。
企业需要明确需求、寻找合适的办公室、审查合同条款、了解相关法律法规，并及时解决潜在问题。
租赁大厦可行性研究报告
租赁大厦可行性研究报告一、引言本报告旨在对租赁大厦的可行性进行研究和评估，为相关决策提供有力的依据。
通过对市场需求、租赁大厦的投资和运营成本以及竞争环境等方面的分析，我们将得出租赁大厦项目的可行性结论。
二、市场需求分析1. 市场规模和增长趋势根据市场调研数据显示，本地区办公楼市场规模持续增长，估计未来几年仍将保持良好的增长态势。
这主要得益于当地经济的快速发展和企业对高品质办公空间的需求增加。
2. 租赁大厦的市场定位租赁大厦将定位于高端商务办公楼市场，提供现代化、高品质的办公空间和配套设施。
通过提供灵便的租赁方案和个性化的服务，满足企业对办公环境的多样化需求。
3. 目标客户群体租赁大厦的目标客户群体主要包括跨国公司、大型企业、金融机构以及创新型企业等。
这些客户对于办公环境的品质和服务要求较高，愿意为高品质的办公空间支付相应的租金。
三、投资和运营成本分析1. 投资成本租赁大厦的投资成本主要包括土地购置费用、建造物建设费用、装修费用以及相关设备和设施的购置费用等。
根据市场调研和预算数据，初步估计投资成本为X 万元。
2. 运营成本租赁大厦的运营成本主要包括物业管理费、保洁费、安保费、维修费、水电费以及市场推广费用等。
根据类似项目的运营数据，初步估计年度运营成本为X万元。
3. 租金收入租赁大厦的租金收入将根据市场需求和竞争情况进行定价。
根据市场调研和租金测算模型，估计租金收入年均为X万元。
四、竞争环境分析1. 竞争对手分析在本地区已经存在多个办公楼项目，其中部份项目也定位于高端商务办公楼市场。
通过对现有竞争对手的分析，我们发现租赁大厦的优势在于地理位置、建造设计和服务品质等方面。
2. 竞争策略为了在竞争激烈的市场中脱颖而出，租赁大厦将采取差异化的竞争策略。
通过提供个性化的服务、灵便的租赁方案和一流的办公环境，吸引目标客户群体的选择。
五、风险评估1. 市场风险市场需求的变化、竞争对手的加强以及宏观经济环境的不确定性都可能对租赁大厦的运营和收益产生影响。
写字楼租赁经营可行性分析调研报告
写字楼租赁经营可行性分析调研报告一、写字楼租赁市场大亚湾的企业主要集中分布在澳头镇、响水河一带，中心区亦有少量企业设点，但外租外销型写字楼的供应则基本向澳头倾斜，而且现有房源主要集合在安惠大道两侧。
安惠写字楼坐落在安惠大道尽头，楼高12层。
现6至9层为F中国有限公司承租；10至12层业主安惠公司计划自用；1至2层为商业用房现已全面进驻银行、餐饮等；3层也已出租过半，分别由欧德油储、三菱丽阳和平安保险承租，年底前普莱克斯公司将占用剩余部分。
安惠写字楼作为本地唯一的国标级写字楼，中央空调、冷热水、消防安全监控等设施齐全，由假日酒店提供物业管理。
业主对外租价为80元/㎡/月（含精装修），综合管理费为3元/㎡/月（不含空调使用费），档次和收费均为本地之最，但因价格过高，除个别大型外资企业外还乏人问津。
其他沿安惠大道可做写字楼租赁的场所在档次及价格上均差异不大，通常在20—30元/㎡/月（简装/精装），办公条件普遍比较简陋，管理费也平均在0。
6元／m2／月左右，目前出租状况一般；新建的丰华大厦100至300㎡中小型办公室租金为30—40元/㎡/月（简装/精装），综合管理费为3元/㎡/月，无中央空调、热水等设施，停车场也不完善，正式开盘5个月来租售业绩约近三分之一。
二、租赁经营策略我公司拥有安惠写字楼4层和5层的房产，单层建筑面积1262。
84㎡，电梯间、洗手间已装修。
由于已经形成了本地最高档写字楼形象，加之数家大型外企在此办公，故对高端客户的吸引力较大。
由于本地写字楼租赁市场总体市道还较弱，新进入的企业特别是有实力的企业数量不大，而写字楼的供应量还在持续增长，形势不容乐观。
受南海石化项目带动，一批中下游产业陆续来大亚湾考察，其中不乏世界级企业，但由于和中海壳牌的合作关系未确定，现阶段设点进驻的可能性很小。
因此预计近期难有大面积承租写字楼的机会，租赁市场仍以中小企业为主。
伴随着大亚湾石化产业的发展，明年可能出现一些转折性变化。
租赁大厦可行性研究报告
租赁大厦可行性研究报告一、项目背景近年来，随着城市化进程的加快和人口的不断增加，我市的商业发展也呈现出快速增长的趋势。
作为商业活动的核心地区，需求量庞大的办公空间和商业租赁市场日益成熟。
因此，租赁大厦的建设在满足市场需求的同时，也将为投资者带来丰厚的回报。
二、市场需求分析1.租赁市场：我市作为地区性商业中心，每年都有大量的企业进驻，其中包括大型跨国公司、金融机构、科技企业等。
这些企业的办公需求日益增加，因此，租赁市场需求量大。
2.办公空间：随着企业的扩张和发展，对办公空间的需求也在不断增加。
而大型租赁大厦能够提供高品质的办公环境和丰富的配套设施，能够满足企业的需求。
三、项目概述1.项目目标：打造一座现代化、高品质的租赁大厦，提供优质的办公空间和商业设施，满足市场需求。
2.项目规模：租赁大厦总建筑面积为XXXX平方米，其中包括XX层楼，提供大型办公空间和商业用房。
3.建设内容：租赁大厦将配备现代化的办公设施、商业设施、停车场等。
大厦的外观设计采用现代化的风格，大厦内部将提供宽敞明亮的办公空间和商业用房，并提供丰富的配套设施，如高速电梯、中央空调、安全监控等。
四、投资分析1.总投资：租赁大厦的总投资为XXX万元，其中包括土地成本、建设投资、设备采购费用等。
2.预期回报：根据市场调研数据和相关项目经验，租赁大厦的年租金收入预计为XXXX万元，运营成本约为XXXX万元。
经过合理的运营管理和费用控制，预计年净利润将达到XX万元。
3.投资回收期：以总投资与年净利润之比为指标衡量，预计租赁大厦的投资回收期为X年。
五、风险评估1.市场风险：尽管租赁市场需求大，但市场竞争激烈，租赁大厦在吸引租户和稳定租金方面面临着一定的市场风险。
2.建设风险：建设大型租赁大厦需要投入大量的资金和工作，可能面临建筑施工延期、成本超支等风险。
3.运营风险：租赁大厦的运营需要专业的物业管理和维护，若管理不善可能导致租户流失和办公环境恶化的风险。
写字楼租赁模式探讨
写字楼租赁模式探讨写字楼租赁模式研究一、收益模式研究：根据收益模式，可将写字楼经营模式划分为三种：⏹ 物业销售收益模式大部分写字楼所选择的收益模式，即将项目进行预售回现，是目前深圳大部分开发商选择的收益模式；⏹ 混合型收益模式。
部分进行租赁收益、部门销售回现，此模式的出发点为企业有短期资金回收需求，同时希望兼顾长期租赁收益；另外，也有个别情况属于项目土地出让条件中对于出售比例有所限制，无法全部出售。
案例：金运世纪大厦、中国凤凰大厦⏹ 物业租赁收益模式整体以租赁收益模式进行经营，获取长期收益回报；案例：嘉里建设广场、荣超第五座、星河发展中心、地铁大厦、免税大厦……二、租赁物业将成为商务市场的发展趋势福田中心区在07年以来，租赁收益型写字楼不断增加，逐渐成为片区市场主流，参照香港成熟开发商的经验，商务、商业物业的租赁经营模式，将随着市场的不断成熟逐渐增加。
新鸿基案例：新鸿基地产的发展过程中，其租赁物业比率呈快速上升的趋势,从1988年的22.3%增长至2019年的47.9%，商业物业在所有的物业类型中占据了最高比率,保持在40%至45%之间；写字楼所占比率次之,从1994年的24%增长至2019年的32%。
三、租赁模式优劣势 1、优势⏹ 由于保持了产权的统一与完整性，有利于日后大厦统一经营管理与维护，能使物业形象得到良好的维护与提升。
⏹物业具备一定的面积调配弹性，以迎合客户因业务发展需求而对办公面积的扩充要求，有效避免企业因无法在原有楼层或邻近楼层扩租而带来的搬。
⏹ 避免一栋物业，因数量繁多的业主，彼此恶性竞争、竞相压价导致楼宇租金水平的参次不齐。
⏹ 与售价在市场调整期的大幅变化相比，租金变化相对较小，收益稳定。
⏹ 通过REITS，或银行抵押等多种融资渠道，可拓宽企业融资渠道。
2、劣势⏹如出租率不高，物业管理费等收益无法完全收回物业维护成本，则整体运营成本高；⏹相对销售型项目，资金流动速度慢。
3、2种收益模式的优劣势对比表四、租赁相关基本概念 1、租赁期目前租赁期在3—5年居多，规定不超过十五年；一般配合3%—5%的递增（以最终商定为准），以便于业主保持收益，同时便于调整租金，目前在经济环境不明朗的环境下，租约期限普遍开始缩短，出现1-2年的短租现象；2、租赁税费租赁合同相关税率有房产税、营业税、城建税、教育费附加、所得税及房屋租赁管理费，业主是公司的话租赁税率为7.22%,所得税年底付.业主是个人的话是10.22%。
如何租办公室 办公室租赁窍门
如何租办公室办公室租赁窍门在现代商业社会中，租赁办公室成为了许多企业和创业者的首选。
办公室租赁不仅可以提供一个专业的工作环境，还可以节省资金和时间。
然而，对于许多人来说，如何租办公室可能会成为一个挑战。
在本文中，我们将分享一些办公室租赁的窍门，匡助您找到理想的办公室。
1.确定您的需求在租赁办公室之前，首先要明确自己的需求。
考虑您的公司规模、预算、所需设施和位置等因素。
确定您所需的办公空间大小和布局，并确保它能够满足您的业务需求。
2.制定预算制定一个合理的租赁预算非常重要。
考虑租金、设备、维护费用以及其他可能的额外费用，如保险、水电费等。
确保您的预算能够覆盖所有这些费用，并留出一定的余地以应对意外情况。
3.选择合适的位置办公室的位置对于企业的成功非常重要。
选择一个交通便利、商业氛围浓厚的地点，可以提高您的企业形象，并方便员工和客户的到达。
此外，考虑到员工的居住地点，选择一个挨近他们家庭的地方也是一个不错的选择。
4.了解租赁市场在开始租赁办公室之前，要对当地的租赁市场进行充分了解。
了解租金水平、租期、合同条款等信息，以便做出明智的决策。
可以通过与地产经纪人、房地产网站或者其他企业主进行交流，获取相关的市场信息。
5.寻觅专业的房产经纪人房产经纪人是租赁办公室过程中的重要合作火伴。
他们可以匡助您找到合适的办公空间，并协助您处理租赁合同等事宜。
选择一位专业可靠的房产经纪人，可以节省您大量的时间和精力。
6.考虑共享办公空间共享办公空间是近年来兴起的一种办公模式。
它可以提供灵便的租赁方式和共享的设施，适合创业者和小型企业。
如果您的公司规模较小，或者您希翼与其他企业进行合作，共享办公空间可能是一个不错的选择。
7.子细阅读合同条款在租赁办公室之前，务必子细阅读合同条款。
确保您了解合同的内容和条款，并与房东商议任何需要修改的地方。
特殊注意租期、租金支付方式、租金调整条款、违约责任等重要条款，以避免日后可能的纠纷。
8.考虑办公设施和服务办公室租赁不仅仅是一个空间的租赁，还包括一系列的设施和服务。
租赁大厦可行性研究报告
租赁大厦可行性研究报告引言概述：租赁大厦作为一种商业地产投资方式，近年来受到了越来越多的关注。
本文将对租赁大厦的可行性进行研究，从市场需求、投资回报、运营管理、风险控制和可持续发展等方面进行分析，以评估租赁大厦的潜在盈利能力和可持续发展前景。
一、市场需求1.1 城市发展规划和人口增长：了解城市发展规划和人口增长趋势，分析城市对商业办公空间的需求是否稳定或者增长。
1.2 行业需求和租户结构：研究不同行业对办公空间的需求情况，了解租户结构和租赁需求的多样性。
1.3 竞争对手分析：了解市场上已有的租赁大厦，分析其租赁率和租金水平，评估市场上的竞争程度。
二、投资回报2.1 投资成本分析：详细分析租赁大厦的建设成本，包括土地购置、建造物建设、设备购置等方面的费用。
2.2 租金收入预测：结合市场需求和竞争对手分析，预测租赁大厦的租金水平和租赁率，进而计算租金收入。
2.3 投资回报率评估：综合考虑投资成本和租金收入，计算投资回报率，评估租赁大厦的盈利能力和投资回报周期。
三、运营管理3.1 物业管理和维护：制定完善的物业管理和维护计划，确保租赁大厦的设施设备保持良好状态，提供优质的服务。
3.2 租户管理和合同管理：建立健全的租户管理制度，确保租户的权益，合理管理租赁合同，减少租赁风险。
3.3 财务管理和报告：建立规范的财务管理制度，及时进行财务报告和分析，确保租赁大厦的财务状况可控可观。
四、风险控制4.1 市场风险：考虑市场需求的波动性和竞争对手的变化，制定相应的风险控制策略，降低市场风险。
4.2 租赁风险：对租户的信用状况进行评估，建立租赁风险评估模型，减少租赁风险。
4.3 法律合规风险：遵守相关法律法规，建立健全的合规管理制度，降低法律合规风险。
五、可持续发展5.1 环境保护和节能减排：采用节能环保的建造设计和设备配置，减少能源消耗和碳排放。
5.2 社会责任和企业形象：关注社会责任，积极参预社会公益活动，提升企业形象和品牌价值。
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◆写字楼的品质和管理水平
一个整洁舒适、服务周道的写字楼自然有理由向客户收取更高的 服务费用
本报告是严格保密的。
8
运营成本
租赁写字楼最主要的运营成本为物业管理服务费
本报告是严格保密的。
12
营销推广
前期——线上大规模推广及样板房展示，树立 标杆商务形象
Ø 楼体条幅，昭示性最强的推广
Ø 报广、折业设计类，准确传递项目信息
Ø 精装样板层，充分展示项目价值
本报告是严格保密的。
Ø 纯中心、纯租赁、纯 甲级形象，打造标杆商务
13
营销推广
中期——线下多管齐下，执行性营销为主
租赁方式 条件 优势
p 可筛选客户，
劣势
代表楼盘
深圳写字楼租赁模式
u开发商自行租赁 u开发商委托物业公司租赁 u开发商/物业公司+代理公司租赁
集中租赁 积累到一 （单一产权） 定目标客 户再集中 签约
控制客户质量； 前期需进 行集中推 p 集中签约可烘 托项目热租形象； 广、长时 间蓄客 p 租金可控性高。
集中租赁便于筛选客户，入 住企业整体形象高，而分散租赁的可控性较差，一般适 用于对回款时间不严格或非单一产权项目。
本报告是严格保密的。
4
租赁流程
“永不停止”的租赁，不同阶段各有侧重点，即使 项目租赁达100%，也要积累客户以及时更替租客
筹备期
进场前
强租期
租赁率80%以前 Ø宣传推广工作是 重点，根据租赁 目标，按月制定 推广计划，采用 灵活的营销策略
u决策特征：租赁客户的决策过程与公司规模、性质、行业特征相关。 u决策特征：租赁客户的决策过程与公司规模、性质、行业特征相关。
u决策周期：与客户的公司规模相关。 u决策周期：与客户的公司规模相关。
租赁的决策过程属于组织行为学范畴，决策过程复杂。尤其是对于规模较大、流程较复杂的客户，需要 租赁的决策过程属于组织行为学范畴，决策过程复杂。尤其是对于规模较大、流程较复杂的客户，需要 理清对方决策体系、相关决策流程、决策标准和决策人的详尽信息，搞好客户关系，才能最终影响客户 理清对方决策体系、相关决策流程、决策标准和决策人的详尽信息，搞好客户关系，才能最终影响客户 决策，达成交易。部分跨国企业（微软）还需员工投票决定办公物业。 决策，达成交易。部分跨国企业（微软）还需员工投票决定办公物业。 一般情况下，小客户决策周期较短，为7—15天左右；800平米以上的大客户通常提前半年寻找物业， 一般情况下，小客户决策周期较短，为7—15天左右；800平米以上的大客户通常提前半年寻找物业， 决策周期通常在2~4个月，有的甚至长达半年。 决策周期通常在2~4个月，有的甚至长达半年。
本报告是严格保密的。
客户先详细了解 租赁合同，以避免后期运营过程中的纠纷；意向书签订主要目的是 保留房号，收取定金后督促客户尽快签订租赁合同
6
签约流程
客户确认及填写 租赁意向书
流程较为复杂，涉及部门较多，需严格控制 时间，以缩短周期
提交开发商确认 700㎡以上 意向书签订（2个工作日） 并准备租赁保证金付款通知书 （2个工作日内回复）
16
THE END！
本报告是严格保密的。
17
纯租赁甲级写字楼操作探讨
沉淀人：刘昱、薛菲
2010-11-19
本报告是严格保密的。
目录
一、深圳写字楼发展历程 二、不同产权写字楼租赁方式
整体租赁流程
三、写字楼租赁流程 四、客户关注点及成交决策过程 五、营销推广思路 六、租赁策略
本报告是严格保密的。
签约流程 运营成本 决策流程
2
写字楼发展历 从80年代兴起的总部大楼起，四次“变革” 成就了深圳今天的商务市场 程
通过政策导向、产业规划引进相关产业
本报告是严格保密的。
11
营销推广
纯租赁物业——国际西岸大厦营销总思路
精准目标客户行业属性，采取“多管齐下”策略
u 推广:以报广、围墙、户外T牌、楼体字等建立形象； u 活动:以总部经济论坛、联合政府推荐、专属论坛等活动强化形
象；
u 渠道:以短信、直邮、陌拜、网络、行业协会寻找客户； u 展示:以样板房、已入驻企业等品质展示为主打动客户； u 现场工具:以现场开业活动，弹性租金逼定客户成交.
维护期
租户更新、调整 Ø出租率达到80% 以后，租客相对 稳定，但市场租 金、产业结构的 的动态变化会促 使租客发生变化
Ø组建租赁团队、
市场调研、项目 培训、租赁中心 包装、租金体系、 整体营销推广方 案
本报告是严格保密的。
5
租赁流程
客户来访 客户来访 洽 谈 洽 谈 确定房号 确定房号
步步为赢，八大步骤确保租赁流程规范化 执行要点
类型 自建自用总部基地 政府规划产业园 销售型写字楼 纯租赁写字楼
特征
大型企业购买地块 建设总部办公地， 大部分自用，少部 分对外出租或销售
针对某些产业，规 划专门的园区，供 企业生产及办公
开发商整体销售， 小业主持有对外租 赁
开发商持有整体物 业，统一租赁
典型 项目
腾讯、华为、平安 大厦
设计之都
NEO企业大道、智 NEO企业大道、智 慧广场、汉京国际
开发商确认租赁条款后于 2个工作日完成签约
租赁结束，物业协助交接 并录入租赁管理系统 物业交接后30日内 退还租赁保证金
本报告是严格保密的。
入伙装修
7
运营成本
影响写字楼租金的四大因素：区位、租金、客 户组合、品质及管理水平
◆写字楼所在的区位 对于写字楼来说处于什么位置，有怎样的建筑和设施是 其决定租金定价的首要条件 ◆写字楼所在区域其它项目的租金 首先要了解项目所在区域写字楼的租赁价格与品质，找 出项目的优势，才能拔升本写字楼的租赁价格 ◆写字楼内的客户组合
Ø提炼租赁型写字楼项目优势，“五宗最”统领整体价值 提炼租赁型写字楼项目优势，“五宗最”
Ø网络、论坛顶贴发布项目信息 Ø在大型展会做形象推广，租赁人员派发传单、收集资料
本报告是严格保密的。
15
租赁策略
租赁楼层循序渐进，大客户灵活处理
u 方式一:前期以中低区租赁为主，通过高区租金挤压客 户租赁中低区楼层，建立“抢租”势头。
700 ㎡以下
合同条款确认后，准备 租赁押金及付款通知书
租赁条款谈判并由 开发商确定租赁条款 （2个工作日） 合同签订当日发出租赁保证金、 付款通知书并录入租赁管理系统 及通知物业管理公司 日常管理/资产管理
当日开具保证金收据并 准备租赁合同条款 合同签订后5个工作日内 承租方支付租赁保证金， 开发商应在5个工作日内 将租赁合同进行登记备案 与物业管理一同进行物业 交接并录入租赁管理系统
u 方式二:为了充分消化诚意客户，且控制租户组合形式 （小面积客户统一放一层，两、三个中大客户拼一 层），采取逐层消化的租赁策略，即拿出3—4层对外 租赁，待消化完毕才推出新楼层。
u 方式三:原写字楼尚未到期意向较强的大面积客户，可 先签订意向书 整层客户可保留半年，700平米客户可保 留3个月。
本报告是严格保密的。
备注：红色方框表示每月需缴纳的费用，其它费用为不固定 缴纳费用。
本报告是严格保密的。
9
决策流程
总 经 理 级
经 理 级 员 工 级
参与决策群体众多，决策过程较长
决策者：通常是最后的决策人 决策者：通常是最后的决策人 重要参与者：对最终决策有十 重要参与者：对最终决策有十 分重要的影响作用 分重要的影响作用 执行者：主要是起到“通讯员” 执行者：主要是起到“通讯员” 的作用，了解项目的基本情况 的作用，了解项目的基本情况
本报告是严格保密的。
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营销推广
写字楼类型
纯租赁型写字楼
随着纯租赁物业的不断增多，代理公司的介入 提升了租赁的营销水平
营销模式
开发商、专业地产公司代理，前期建立形象,大 规模推广
销售型写字楼
业主通过中介公司、物管公司进行租赁
自建自用总部基地
利用企业的规模、品牌优势，引进与行业相关 的上下游企业
政府规划产业园
东海商务中心
分散租赁 达到租赁 （单一产权） 条件自由 租赁 分散租赁 （非单一产 权） 售出单位 入伙后， 进行剩余 单位租赁
可及时消化零散需 求客户
前期有大量客户入 住支撑，零散租赁 无太大压力
各楼层租 散导致租 赁无法控 制，价格 也不能实 现最大化
国际西岸大厦 卓越世纪中心 濠盛商务中心 茂业时代广场 财富大厦
物业管理 服务费 每月固定缴纳 的费用中，租 金、物管费、 空调费占整个 运营成本的比 重最大，也是 最能影响客户 的因素。
有偿服务 收费
常规性 收费
停车场 收费
•月租 •物管费 •空调费 •维修基金 •水电费 •装修费用 •电器维修 •弱电维修 •给水维修
•水牌 •信报箱 •二次装修 •智能卡 •固定车位 •租户进场押金 •消防验收 •大货车 •小车
国际西岸大厦、 卓越世纪中心
随着特区一体化、前海规划、深莞惠一体化等政策出台，甲级写字楼仅集中在福田、 南山区的一枝独秀的局面将会被打破，宝安中心区、龙岗中心城成为未来商务市场的 新增长极 。
本报告是严格保密的。
3
不同产权写字 楼租赁方式
分散租赁物业占主导，集中租赁仅限商务 氛围成熟、个别超甲级写字楼
电话中了解客户需求，尽量约访，切忌在客户未来访时，在电话中沟通具体价格
了解客户需求（面积、行业特征、预算），租赁关注点，有针对性地介绍产品
确定房号之后，租金报价要适当拔高 ，以预留谈判空间 ，其次在收取定金 之前，让 签订意向书 签订意向书 收取定金 收取定金 签署租赁合同 签署租赁合同 客户入住通知单 客户入住通知单 签署物业管理合同 签署物业管理合同 在签订租赁合同前不承诺客户有关物业管理的相关信息，统一交由物业公司协调签 订租赁合同、物管合同。 客户入住通知单，在客户签订正式租赁合同，并确定相关费用已缴纳完毕之后，由 销售部以正式文本的形式与物业部对接 物业合同的签订由物业部完成，如后期遇到装修、其它杂费收取等问题，租赁部可 以协调客户和物业部关系，达成最终成交，维护客户关系。