商场店铺切割的原则与问题
商铺分割原则
商铺分割原则一、商铺分割的原则; x \4 \/ i3 m! k$ k! V% @) G1 o1 Q 商业场所的商铺如何分割，对其今后的销售和经营能否成功有着专门重要的阻碍。
为了达到商铺分割的有效、合理，必须遵循一定的原则进行。
( L1 r h; [2 U0 n6 z- o' L" v; E1 、主题的原则7 \* G/ z" M! g4 Q" y2 y0 s' r4 }- z% _ 商铺的分割，必须遵循主题的原则。
即结合商铺推广的主题功能来进行分割。
不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。
因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。
- T/ y% {: f2 u" C% @7 F( J, S# v J5 P. { 例如，如果项目今后的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于4 ：1 的商铺销售可不能有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又能够用来存货。
但是如果项目今后的要紧商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎能够确信目前存在的那些进深与开间之比大于4 ：1 的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己今后经营或者出租而拒绝购买，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而专门深的进深对它们几乎没有什么用处。
因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。
+ F' H9 K6 S7 B6 \. f* ]7 c4 j b7 H( j/ D2、人性化的原则3 i+ p7 A( h/ Q1 Z0 [! r- A8 [- ?' V% ~; O& _ 商铺的分割，必须遵循人性化的原则。
也确实是讲，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。
分割出的道路，要符合消费者的购物适应、购物心理和走路适应。
这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。
商铺分割原则范文
商铺分割原则范文首先，商铺分割原则要符合市场需求。
商业地产项目的商铺分割应根据所在区域人口、消费能力、消费习惯、商业竞争等因素来确定。
通过市场研究和调查，了解潜在租户的需求和偏好，确定商铺的规模、面积和布局，以满足不同类型的商业经营。
其次，商铺分割原则要考虑商户运营需求。
商铺的分割应根据商户的业态定位、产品特点和经营模式来确定。
不同类型的商户有不同的运营需求，例如，餐饮商铺需要考虑厨房、餐厅和顾客就餐区的合理布局；零售商铺需要考虑商品陈列和货架摆放的大小、位置和数量等。
商铺分割应根据商户的特点，提供合适的经营空间。
再次，商铺分割原则要考虑商铺的可持续经营性。
商铺的划分应采取可持续发展的方式，避免过度分割和浪费商业资源。
商铺的划分应根据市场需求和商户经营特点，确定适当的面积和布局，保证商户能够获得合理的利润和投资回报。
商铺的划分还应考虑未来商业发展趋势和变化，保持灵活性和可调整性，以应对市场变化。
此外，商铺分割原则还要考虑商业环境和配套设施。
商铺的分割应考虑商业环境的布局和配套设施的完善。
商业环境包括周边交通、人流密度、商业氛围等因素，商铺的划分应根据这些因素确定合适的位置和面积。
配套设施包括停车场、卫生间、通风、供水供电等基础设施，商铺的划分应考虑这些设施的利用和布置，以提供良好的营商环境。
最后，商铺分割原则要考虑商业项目的整体规划和协调。
商铺的划分应与商业项目的整体规划相协调，保持商业项目的统一性和一致性。
商铺的划分应以商业项目的总体规划和设计为基础，根据商业项目的风格和定位确定合适的商铺划分。
商铺的划分还应与项目的其他要素相协调，如景观设计、道路规划、公共空间等，以提高商业项目的整体品质。
综上所述，商铺分割原则的制定是为了满足市场需求、商户运营需求、商铺的可持续经营性、商业环境和配套设施的要求以及商业项目的整体规划和协调。
商铺的分割应根据这些原则来进行，以提高商铺的投资回报率，满足不同租户的需求，并优化商业空间的利用。
商铺平面分割指导
附件九：铺位划分的原则一、划分铺位原则1、根据项目定位及销售的需要合理划分铺位的面积；首先要考虑不同的业态下，经营者对铺位形式、面积大小、租金、总租金的要求，其次要根据投资者投资能力划铺，铺位面积大了，投资总值高了，投资客买不起，但蚂蚁铺也并不是最好的选择，一些面积大总值大的铺一样深受投资客青睐，比如万达广场的出售的首层商铺单铺总值一般都在一二百万，面积大通道必然少，只要定位适当，经营可行性强，投资者自然看好，只是必须选择有实力的投资者或重复投资者。
2、进深比例——结合定位的业态来确定适当的比例；例如服装类需要较小的进深，餐饮类可规划进深较深的铺位，等等。
3、合理利用区域内的面积，最大化得到使用；4、避免出现铺位死角；5、避免通道中出现柱子；6、避免出现不规则的铺位（如三角铺）；7、公共部分与通道系统的划分：包括主通道、次通道、中庭区、入口大厅、休闲娱乐配套区……尤其是单层面积较大的商场，一般后半场经营者和投资者都不感兴趣，更需要通过设置公共区域，来提高各个区域的均好性。
）8、一般先完成铺位的销售分割，再考虑铺位的招商分割二、划分铺位步骤1、了解基本平面布局，提出修改意见：一般上拿到手的是一张结构完成的图纸，那么主要的设施已经标注位置，核心筒、楼梯、电梯、柱网如何分布，哪个部分我们需要更改，要即时提出修改意见。
2、认识柱网结构：也就柱矩，柱子的分布情况。
一般规则的柱矩是8*8的，但住宅裙楼商业可能有不规则的情况。
3、了解防火分区：了解国家关于商场的防火分区的设计，或者了解设计院对整体防火分区的设计，各分区之间的防火卷闸门下是不能摆放任何东西的，铺位划分时需要注意这点，还有就是消防栓的设置，别把那位置给包到铺位内。
设计院规划的防火分区往往不能跟我们的铺位分割不符，这时就需要与设计院讨论，结合我们的铺位分割重新规划防火分区。
4、划铺的顺序1)先根据场子面积、柱网结构，以及项目的长和宽粗略估计划分2)确定主通道和次通道的宽度3)从街铺开始划铺，先外后内4)一排排、一层层划分。
商业卖场中商铺的合理分割
商铺分割商业地产营销已经进入了系统化的运营时代，一个项目的运作包含了定位、规划设计、招商、销售、经营管理等多个环节，每个环节都是环环相扣紧密联系的整体，任何一个环节的失误都会影响到整个项目的运作。
因此，专注细节，做好每个环节，最终才能保证项目运作的成功。
在商业地产的规划设计环节，铺位的分割对项目的销售、招商及后期的经营影响深远，需平衡每个要素。
业态定位决定分割标准没有规矩，不成方圆，商铺分割不能盲目的进行，在着手进行铺位分割前，首先要确定铺位分割的标准，而铺位分割标准的确定主要取决于项目的业态定位。
专业市场有专业市场的分割标准，零售市场有零售市场的分割标准。
在零售的分割标准中，街铺有街铺的分割标准，内铺又有内铺的分割标准，对于零售主题商城的分割甚至还分为铺位和柜台的区别等。
标准不同，铺位分割的方法和方式差别很大，不能一概而论。
同时，在以经营为导向的商铺营销时代，铺位分割也已经不是一味划小铺，划蚂蚁铺的时代，铺位分割固然要考虑到销售的压力，但这并不意味一味的划小，要寻求销售和经营的平衡点，做到兼顾销售、招商与经营。
铺位分割的三要素：通道、开间和进深在明确了铺位分割标准的基础上，具体进行铺位分割时，还要确定铺位分割的三要素，即通道、开间和进深。
而这三要素的确定，又是以铺位分割标准为基础的，当我们确定了铺位分割的标准，那么铺位分割的三要素也就水到渠成了。
这里需要注意的是，通道要考虑主通道和次通道的区别，开间和进深需要注意二者之间的合理比例，譬如，开间和进深的比例不宜超过４，以保证每间铺位的适用性。
不少商业项目在进行铺位分割时，为了销售利益最大化，不注意商铺的开间与进深的比例，分割出开间狭窄而进深狭长的商铺，这样的商铺很难适合业态经营，最后导致商铺无法出租使用。
铺位分割要考虑柱网结构与死角铺位的处理进行铺位分割并不是确定了铺位分割的标准和三要素，铺位分割就能顺利完成。
在铺位分割的具体实施过程中，还要考虑建筑柱网结构的问题，要合理处理柱网与铺位分割之间的矛盾。
商铺分割技巧
商铺分割技巧加使用率减少；沿港路异形设计，导致部分铺面没有临街展示面，缺乏商业功能价值；铺面进深过长，导致销售总价过大，租金基数高，影响招商和销售难题。
难题3：通道分割许多商业项目的通道和道路分割不尽合理，一方面过道没有针对人流的导向进行设计，设计了大量过道、楼梯和回廊；另一方面过道设计不规太多、空闲场地太多。
这些辅助功能区直接影响整个项目的租金、物业管理费成本，也增加公共能耗和维护成本三多不除，公摊不减。
难题4：公摊比例过高商铺的公摊比例各地计算方法不同，在无法大面积招商的情况下，要降低公摊比例唯一的办法就是提高使用率，包括缩窄过道、取消部分楼梯、取消休息场所、销售电动扶梯下部的空间等等，将所有的可出售面积均作为商铺招租和出售。
则，拐角、分叉太多，不符合人的行走习惯，对空间造成浪费。
目前部分商业项目的公摊比例达到了 50%，但从目前全国商铺公摊的情况来看，这种状况几乎每个城市都存在。
减小公摊的办法，无非是提高使用率。
提高使用率过高有效的办法，就是由大型商家进驻经营，所有的内过道面积自然取消，公摊比例大幅度减小。
根据以上进行的分析，可以看出如果以上的分割建议全部实行的话，最大可将公摊面积减少 15%-25%个百分点，将公摊比例从有时的 50%压缩到 25%左右，相信不仅能为开发商带来更多的收益，业主们也是可以接受的。
1、商铺分割常见难题（1）合理设计商业场所平面布局方法1：以柱点为自然分界点，便于纵向和横向分割方法2：以电梯的口为中心进行排列通道，便于人流分散方法3：纵横通道交叉空间太小时尽可能交叉在两条纵横通道交叉时，如果空间太小则尽可能交叉，这样对纵横道路视野有益。
方法4：纵横通道交叉空间太大则采取环形设计两条纵横通道交叉时,如空间太大，可采用环形或敞开式,使与标准铺位面积相差不大。
方法5：边线以直线为主对于边线，尽可能以直线为主，要两边同时有摊位，忌讳一侧有，一侧无。
方法6：变现不规则尽可能拉直处理对于边线中有不规则的，则尽可能拉直处理，虽然会使摊位面积不均匀，但会使道路齐整，便于人流贯通。
商业场所商铺分割原则
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商业场所商铺分割的原则商业场所的商铺如何分割，对其今后的销售和经营能否成功有着非常重要的影响，它将直接影响商铺使用率、租金收益、人流动向组织和业态组合，（例如步行街的廊道、电脑市场的通道等），因此，为了达到商铺分割的有效、合理，我们必须在充分研究和熟悉项目的前提下，遵循一定的科学原则来进行商铺的分割。
一、主题的原则主题的原则，就是结合项目商铺整体定位的推广的主题，按照该商铺的业态所要求的商业功能来进行分割。
不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。
因此商业项目的商业主题定位是否科学，是我们首要考虑的问题，它决定商铺分割后是否与主题匹配。
例如，如果项目将来的定位是以服装、鞋帽、音像等业态为主题，那么商铺的进深与开间之比在4：1左右的商铺的招商与销售都会比较理想，因为经营服装、鞋帽、音像等业态不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来作存货区和体验区。
商铺分割的3要素10原则10建议
商铺分割的3要素10原则10建议导读：铺位的分割对项目的销售、招商及后期的经营影响深远，需平衡每个要素。
商铺的分割要根据行业需求的面积和配套设施来决定。
铺位分割的三要素：通道、开间和进深；商铺分割的原则：1、主题的原则2、人性化的原则3、科学利用。
铺位分割看似是一个很简单的问题，但当我们以经营为导向来进行划分时，才会发现要对一个数万平方米的卖场进行合理的铺位分割，并非一件易事，须照顾销售、招商、经营等各方面。
而且，铺位的分割对项目的销售、招商及后期的经营影响深远，需平衡每个要素。
一、商业地产商铺分割细节1、业使用面积、技术需求、其他要求1)特色餐饮一般需求1000平方米以上，上下水电力天然气排烟排风隔油池新风广告位营业时间较长充足停车场咖啡馆80-200平方米上下水电力广告店铺外环境优雅的庭院可以将座位搬出去增加气氛和吸引人流西餐厅300平方米以上酒吧约200平方米以上(24小时营业)2)配套行业美容美发150平方米以上(冷热水，电力)；美体500平方米以上(营业晚上10点，最好提供停车位)；洗衣店50-100平方米(水电，房屋分割要进深)。
2、商铺的分割要根据行业需求的面积和配套设施来决定1)服务配套行业便利店150-500平方米(小储藏室，24小时营业)；药店100-200(24小时营业)；花店10-30平方米(上下水)；银行500-1000平方米、电力独立、出入口前厅营业面积100平方米、以上租买均可租赁要签10年以上。
2)展厅、精品店彩扩店60平方米；化妆品、黄金珠宝、钟表、皮具、箱包、饰品均需100平方米以上；服装、床上用品、休闲装、流行服饰、内衣均需100平方米以上。
二、业态定位决定分割标准没有规矩，不成方圆，商铺分割不能盲目的进行，在着手进行铺位分割前，首先要确定铺位分割的标准，而铺位分割标准的确定主要取决于项目的业态定位。
在零售的分割标准中，街铺、内铺的分割标准都不同;对于零售主题商城的分割甚至还分为铺位和柜台的区别等。
(店铺管理)一商铺分割的原则
一、商铺分割的原则商业场所的商铺如何分割，对其今后的销售和经营能否成功有着非常重要的影响。
为了达到商铺分割的有效、合理，必须遵循一定的原则进行。
1 、主题的原则商铺的分割，必须遵循主题的原则。
即结合商铺推广的主题功能来进行分割。
不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。
因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。
例如，如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于 4 ： 1 的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。
可是如果项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于 4 ： 1 的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什么用处。
因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。
2 、人性化的原则商铺的分割，必须遵循人性化的原则。
也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。
分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。
这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。
这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。
商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的重要和有效手段。
如果按人性化所要求的人流通路没有，必然会影响部分商铺的人流量，给销售和经营带来困难。
而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又会造成面积上的极大浪费，因为通路的唯一作用就是用来走路，不会产生经济上的效益。
以某个内地商业项目为例：目前来说，现有分割出的商业单位1 10 个，其中一层53 个（包括复式）、二层41 个，三层9 个，四层8 个。
按照目前路段的商铺租金价格25 元/ ㎡/ 月来计算，平均每个商铺将来经营要负担的月租金是2500 元，而按照最少10% 的利润来计算，每个商铺业主平均要达到30000 元的月营业额才有可能保本和盈利。
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商场店铺切割的原则与问题
一、商铺分割的原则
商业场所的商铺如何分割，对其今后的销售和经营能否成功有着非常重要的影响。
为了达到商铺分割的有效、合理，必须遵循一定的原则进行。
1 、主题的原则
商铺的分割，必须遵循主题的原则。
即结合商铺推广的主题功能来进行分割。
不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。
因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。
例如，如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于 4 ：1 的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。
可是如果项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于 4 ： 1 的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什么用处。
因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。
2 、人性化的原则
商铺的分割，必须遵循人性化的原则。
也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。
分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。
这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。
这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。
商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的重要和有效手段。
如果按人性化所要求的人流通路没有，必然会影响部分商铺的人流量，给销售和经营带来困难。
而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又会造成面积上的极大浪费，因为通路的唯一作用就是用来走路，不会产生经济上的效益。
以某个内地商业项目为例：目前来说，现有分割出的商业单位 110 个，其中一层 53 个（包括复式）、二层 41 个，三层 9个，四层 8 个。
按照目前路段的商铺租金价格 25 元 / ㎡ / 月来计算，平均每个商铺将来经营要负担的月租金是 2500 元，而按照最少 10% 的利润来计算，每个商铺业主平均要达到 30000元的月营业额才有可能保本和盈利。
如果每个上门的客户平均消费 15-20 元（视业种业态不同而定），则月上门客户量需保持在1500-2000 人次，这就是盈亏平衡点。
也就是每个商铺平均日人流量需要达到 50-70 人次（即平均每小时 5-7 人），而整个商业部分的日人流量就是 5000-7000 人，即平均每小时通过 500-700 人次，每分钟通过 8-11 人次。
通路和楼梯占用的面积即应该按照此标准进行设计分配。
注：以上的估算只是一个粗略的估算，为商铺和道路的分割提供参考，其中并没有考虑随着楼层递增而租金成倍递减的因素，因此实际所需要的人流量和道路面积，都小于以上的估
算。
3 、科学利用的原则
商铺的分割，必须遵循科学利用的原则。
即在满足消防要求的前提下，尽可能的充分利用有效空间面积，所有可有可无的空余面积都应该利用起来作为商铺，尽量减少和压缩辅助功能区的面积。
这是提高使用率，降低公摊比例的唯一有效途径。
辅助功能区，是指在商业场所中那些必须具备，而又不能用来当作商铺销售创造利润的面积。
例如楼梯、道路、厕所、休闲空地、设备间、绿化、停车场都属于辅助功能区范围。
二、目前商铺分割存在的缺点和问题
单纯从营销的角度出发考虑，目前部分商业项目的分割不尽合理，这是造成部分商业项目公摊比例过高（有的高达 50% ）的直接原因。
不合理的地方主要表现在以下几个方面：
1 、商铺分割
从设计可以看出有许多商业项目分割不规则，而且进深与开间之比大于 4：1，这会给将来销售和使用带来很多麻烦。
由于商业经营对场地形状结构的要求较高，不合理的分割肯定会对一部分买家造成排斥。
2 、辅助功能区
辅助功能区太多，白白浪费了许多可销售面积。
主要是楼梯太多、厕所太多、空闲场地太多。
三多不除，公摊不减。
楼梯：
从设计上可以看到，目前许多商业项目在一、二层设计了过多的公共楼梯，按照一般的人流量估算，如果不考虑消防因素，根本用不上过多的楼梯。
过多的楼梯不仅增加了相应的通道面积，而且增加了建安成本，也不利于今后的管理，实在是没有必要。
建议在消防标准范围内相应设置即可。