宁波重点商业项目分析(36页)

66%
69%
楼盘名称
钻石商业广场
成交均价 25185.34 19399.98 77900.49 94967.40 30888.46 18225.91 28000.02 80742.04
套均面积 835.73 1173.29 44.82 87.43 700.31 1128.24 911.26 328.15
栋式 商业
9栋
3 -4万
66%
客户情况：周边居住富有居民和大企业主为主。 备注：板块商业一层共4个产权，目前所剩以5 层商铺为主，栋式商业以大面积为主。
区位交通
周边配套
项目概况
产品分析
SWOT分析
钻石 从硬件来看优势远远大于劣势，但商业不同于住宅，后 广场 期的运营才是决定商业未来成败的主要因素。
规模 开发商 物业组合 产品体量 占地约2万方，地上总建约5万方 占地约2万方，地上总建约5 宁波宁兴房地产开发有限公司 商业、 商业、办公 商业3.5万方，办公1.5 3.5万方 1.5万方 商业3.5万方，办公1.5万方 以休闲功能为主导，集精品购物，个性时尚 以休闲功能为主导，集精品购物， 店，特色餐饮，酒吧和文化娱乐等复合的多 特色餐饮， 元化 业态为一体的开放式商业广场。 业态为一体的开放式商业广场。
板块 商业 2-5F ，共 16间 16间 1000平 1000平 米左右 6006003600平 3600平 米 产品 套数 面积段 层高/ 层高/ 面宽 均价 销售率
1F沿 1F沿 街
15间 15间
40-300 40-
层高： 大庆南 层高： 5.4米 路8万/ 5.4米 平，规 宽：6- 划路9万 划路9 8.4米 8.4米 / 平。 层高 4.5米 4.5米 层高4层高4 5.4米 5.4米 不等 1.6-2.8 1.6万/ 平
宁 南 北 路
联盛 广场
堇 山 中 路 天 明天 童 广场 北 路
院士花园
万达 广场 外国语 学校
四 明 中 路
格兰云天 华泰剑桥 省医药专 科学校
钱 湖 北 路
南苑 酒店
奥丽塞 前程
鄞 县 大 道
万里 学院 浙大理 工学院
商业
学校
小区
区位交通
周边配套
项目概况
产品分析
SWOT分析
四明城 集SOHO、办公、酒店、商业购物四大产品形态于一 市广场 身，商业为特色Living shopping商业发展模式。
商业定位
开盘时间
2011年7月23日 2011年 23日
交付日期
预计2012年 预计2012年 2012
区位交通
周边配套
项目概况
产品分析
SWOT分析
钻石 均为大面积，沿街底商价格远远高于其它商业，大面积商 广场 铺以价格来取胜，栋式商业整栋出售，保证其运营的便利。
来福士广场 办公 商 业 栋式商业
天一
交通：地铁2号线、公交516， 363，6，812，13路公交车等。
甬江大桥
海曙
天一广场
江东
外滩大桥
区位交通
周边配套
项目概况
产品分析
SWOT分析
钻石 钻石广场、来福士广场双核引爆江北商业，汇豪天下、 广场 外滩花园、北岸琴森等，高端消费群体的汇集地。
北岸琴森
商业：来福士广场、老外 滩； 住宅：汇豪天下、外滩风 景、北岸琴森、海顿公馆、 外滩花园、槐树小区…；
规模
占地约4.8万方，总建13万方 占地约4.8万方，总建13 4.8万方 13万方
金达利· 金达利·正和置业
开发商
物业组合
商业、 商业、公寓 159套 其中沿街底商73 73套 墅式商业41 共159套，其中沿街底商73套，墅式商业41 86套 栋（86套）
以娱乐休闲、餐饮为主， 以娱乐休闲、餐饮为主，统一招商经营
雷孟德广场
个 案 分 析
21码头商业广场 宁兴钻石广场 四明城市广场 明海商业广场 雷孟德时尚广场 同诚东部新城项目
区位交通
周边配套
项目概况
产品分析
SWOT分析
21 位于海曙老城北区，新星商圈核心区，新星商业中心、 码头 21码头、恒茂广场三大商业将成为海曙北的发展引擎。
江北万达
项目
湾头
本案
5.5公里 2.5公里
菜场；
丰 纺织服装 公 学院培训 中心园
江 东部新 医院：市中医院、青林湾卫生服务中心； 传染病医 城
其他：中国银行、工商银行、建设银行；海
院
恒豪生大酒店、莱茵宝大酒店。
区位交通
周边配套
项目概况
产品分析
SWOT分析
21 以娱乐休闲、餐饮为主，未来将统一招商经营的街区式 码头 商业。
它没有钻石广场的区位优势，目前也没有主力店进驻的消息，同时也没有历史文化的基奠 和类似的商业氛围，故大面积商业去化较慢。
规模 占地：2.9万方 总建：8.7万方 万方， 占地：2.9万方，总建：8.7万方
宁波华龙投资建设开发有限公司 公寓 公寓 办公
开发商
物业组合
酒店 商业
商业、公寓、办公、 商业、公寓、办公、酒店 持有+销售，二三层持有，1F商铺销售共 持有+销售，二三层持有，1F商铺销售共 41间 整体统一招商运营。 41间，整体统一招商运营。
周边配套
项目概况
产品分析
SWOT分析
四明城 区域内商业林立，集群效应较好，但同时也面临人气 市广场 瓜分的局面，谁的商业运营好，谁就是最终的胜利者。
优势 1、鄞州核心区位，交通便利， 区域发展迅速，人口密集。 2、商业可持比例较大，后期管 理较好。 3、万达商圈吸附力强劲，商业 氛围较好。 机会 1、住宅的限购，商业地产 迎来契机。 2、毗邻利时百货，两大商 业齐发，可能会吸引部分人 气。 劣势
S O
W T
1、消费人群易被万达吸引，人 气容易分流。 2、商业体量不大，缺乏吸附 力。 威胁 1、区域内商业体林立，东北 边的BEST商圈和万达联盛商 圈，竞争进一步升级。
区位交通
周边配套
项目概况
产品分析
SWOT分析
明海商 随着几大开发商的进驻，镇海南区被逐渐炒热，常洪 业广场 隧道、明州大桥的开通进一步拉近了与宁波的距离。
交通网络
轻轨2号线、5号线：轻轨将镇海和宁波
优势 1、位于三江口北岸，区位优势 显著。 2、周边小区多为高端小区，居 民消费力强劲。 4、三江北岸商业空白的优势。 机会 1、住宅的限购，商业地产 迎来契机。 2、轻轨2号线的开通，将加 速区域的发展。 劣势
S O
W T
1、产品面积过大，总价过高。 2、没有主力店支撑也不统一招 商运营，后期运营易出现问 题。 威胁 1、近几年类似休闲娱乐体验 型商业逐渐增多，消费客群 的竞争逐步增强。
4号线 江北万达 号线 江 北 2小 时上 海 姚 维 青林 湾大 桥 居住 用地 机 场 路 青林 湾 本 城市 海曙外国 案 公园 语学校 新星商业广场 青 科 林 水岸 上 心境 院 湾 外国语学 校 机械学校 环城北路 教育学院 惠贞书院 姚 综合商场：欧尚超市、好又多超市、双东坊 永 江 北 大 桥
项目概况
产品分析
SWOT分析
四明城 周边配套城市，商业密集，中高端小区众多，消费力 市广场 强劲，周边多所高校，带来众多年轻消费客群。
嵩 江 中 路
都市 森林 城市 花园 风格 城事 实验中学
SMART广场 御玺 东湖 馨园 金湾 华庭 BEST广场 钱湖天地 钱湖公馆
综合商场：万达广场、BEST广 场、联盛国际广场、利时百货 …； 小区：格兰云天、小城花园、 风格城事、华泰剑桥、院士花 园、动心花园、都市森林…； 学校：华茂外国语学校、鄞州 实验中学、省医药专科学校…；
天一 万达
项目
新星商圈
地铁6号线，公交630、 地铁6号线，14、15、631、902等公交
地铁6号线
车途经本案。 车途经本案。
海曙 江北
天一广场
丽园北路
区位交通
周边配套
项目概况
产品分析
SWOT分析
21 150万㎡超大型高档社区青林湾、水岸心境等集聚区， ㎡ 码头 域配套逐步成熟，新老小区环伺，消费人群富足。
宁波重点商业项目分析
2011-11-22
宁波重点商业项目格局
21码头 本案 星新商业 中心 钻石广场 明海商业 广场
同诚东部 项目 基本以自持为主 在售/待售商业 四明广场 BEST广场 联盛广场 钱湖公馆 斯玛特广场
悦泊城 （门户区项目）
目前宁波在售/待售的项目不多，一半的商业基本以招商出租为主。
一 层 商 业 格 局
商业
1F 出售
中心 广场 四明中路
办公 大堂
规 划 路
产品 四明路 商铺
层高
面宽
面积段
均价 7-8万元/平 万元/
销售率
备注
40-80 40中心广 场商铺 其它商 铺 5.7 4.2 5-6万元/平 万元/ 4万元/平 万元/ 85%
目前剩余商铺基本 处在中心广场位置
区位交通
新马社区
槐树小区 汇豪天下 来福士广场 钻石广场 外滩花园
老外滩
外滩风景 海顿公馆 老外滩
来福士广场
区位交通
周边配套
项目概况
产品分析
SWOT分析
钻石 以休闲功能为主导，集精品购物，个性时尚店，特色餐饮， 广场 酒吧和文化娱乐等多元化业态为一体的开放式商业广场。
商业定位明确，栋式商业符合酒吧、文化娱乐、特色餐饮等业态的需求，且有老外滩休闲 体验的基奠和区位交通的优势，故此定位能得以较好的实现。
销售率
总套 面积段 （平米） 数 平米） 100以 100以 下 100100300 41