房开公司各个阶段涉及的印花税问题
房产开发公司销售合同印花税
随着我国房地产市场的蓬勃发展，房地产开发公司作为市场的主要参与者，其销售合同的签订和履行对市场的健康运行具有重要意义。
在合同签订过程中，印花税的缴纳是不可或缺的一环。
本文将对房产开发公司销售合同印花税的相关知识进行解析，并提供缴纳指南。
一、什么是房产开发公司销售合同印花税？房产开发公司销售合同印花税是指房地产开发公司因销售房屋、土地等不动产而签订的合同所应缴纳的税费。
根据我国《印花税暂行条例》的规定，印花税是对合同、凭证等法律文件所征收的一种税费，旨在规范市场秩序，促进交易公平。
二、房产开发公司销售合同印花税的税率1. 商品房销售合同：按所载金额的0.05%贴花。
2. 土地使用权出让合同：按所载金额的0.5%贴花。
3. 土地使用权转让合同：按所载金额的0.5%贴花。
4. 商品房预售合同：按所载金额的0.05%贴花。
三、房产开发公司销售合同印花税的缴纳指南1. 合同签订时缴纳：房产开发公司应在合同签订时，按照规定缴纳印花税。
2. 纳税义务人：房产开发公司作为销售合同的签订方，为印花税的纳税义务人。
3. 纳税地点：房产开发公司应在合同签订地或合同履行地的税务机关缴纳印花税。
4. 纳税申报：房产开发公司应在缴纳印花税后，向税务机关申报纳税。
5. 纳税凭证：房产开发公司应取得税务机关出具的印花税完税凭证，作为合同签订的合法依据。
四、房产开发公司销售合同印花税的优惠政策1. 减免：对于经济适用房、限价房等保障性住房项目，可按规定减免印花税。
2. 免税：对于土地使用权出让合同，在合同规定的期限内，可免征印花税。
五、房产开发公司销售合同印花税的注意事项1. 税率变动：房产开发公司应关注印花税税率的变动，确保按规定缴纳。
2. 合同金额准确：房产开发公司在签订合同时应确保合同金额准确，以免影响印花税的计算。
3. 纳税义务及时履行：房产开发公司应按时履行纳税义务，避免产生滞纳金。
总之，房产开发公司销售合同印花税是合同签订过程中必须缴纳的税费。
房地产开发各阶段涉及的主要税种及征税方法(详细)
房地产行业会计核算不向商业企业那么琐碎，但是涉及的税种很多，需要采取一定手段合理规避，它所涵盖的税种除生产销售及修理修配行业缴纳的流转税增值税外，基本包括了国家税法规定的所有税种。
房地产开发公司从取得土地使用权起至开发销售完毕期间各阶段应纳各税种及各税种应纳税额如何进行核算做详细阐述。
一、土地使用权取得阶段：需缴纳契税、印花税（还有政府相关部门收取的交易费等），但有时土地转让方转让时会要求拿净值，而把按照税法规定应由转让方承担的营业税及附加、土地增值税等也要求对方承担。
（1）契税：是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。
契税按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据，基本税率为3%。
应纳税额=房地产成交价格或评估价格×税率（2）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。
分为从价计税和从量计税两种。
应纳税额=合同金额×0.05%注：印花税的缴纳贯穿房地产行业的各阶段，公司成立缴纳注册资本金的印花税，立账时账本印花税、土地取得时缴纳土地转让合同印花税，开发阶段缴纳各工程承包合同、广告合同的印花税，以及销售阶缴纳产权转移凭证的印花税等。
二、取得土地使用权后至房屋销售并交付使用之日止，每年缴纳土地使用税。
土地使用税：城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。
年应纳税额=土地使用面积×单位税额三、预售阶段：需缴纳营业税及附加，预缴土地增值税、企业所得税。
（1）营业税：在中华人民共和国境内提供营业税条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人。
销售不动产应纳税额=纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用×5%（2）营业税附加税：城市维护建设税=营业税额×7%教育费附加=营业税额×3%（3）土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。
房地产设计和施工阶段涉及的各个税种分析
房地产设计和施工阶段涉及的各个税种分析设计施工阶段是开发商委托设计公司和建筑公司进行项目设计、建设的阶段。
该阶段是房地产开发的重要阶段。
该阶段主要涉及增值税、印花税、城镇土地使用税等。
一、增值税：施工阶段采购材料，劳务等，涉及增值税采购环节；二、印花税房地产开发阶段需要缴纳印花税的主要包括采购材料、建筑安装工程承包合同、建设工程勘察设计合同、借款合同、财产保险合同等合同。
材料购销合同税目，按按购销金额，万分之三税率贴花；建筑安装工程承包合同，按承包金额，万分之三税率贴花；建设工程勘察设计合同，按按收取的费用金额，万分之五的税率贴花；借款合同，按借款金额的万分之零点五贴花；财产保险合同：包括财产、责任、保证、信用等保险合同，按收取的保险费收入金额的千分之一税率贴花。
三、城镇土地使用税房地产开发企业设计、施工阶段的城镇土地使用税同取得土地阶段。
四、房产税〈关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定〉（财税地[1986]8号）规定：“凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。
但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。
”第十九条还明确：“纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。
纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。
”因此，施工期间不予征税的临时性建筑物必须同时满足两个条件：其一必须为基建工地服务，其二必须处于施工期间。
相反如果基建工程结束，临时性建筑物归基建单位使用，则须从基建单位使用的次月起缴纳房产税。
房产税(1)以房产税原值为计税依据，税率为1.2%。
计算公式为：房产税年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2(2)以租金收入为计税依据的，税率为12%。
房开购房合同印花税
房地产开发企业应缴纳的印花税：
1. 土地取得环节：房地产开发企业在取得土地时，需要对取得的土地、建筑工程、转让房产等行为缴纳印花税。
根据税法规定，印花税的税率为交易金额的万分之五。
2. 印花税的计算：假设某房地产开发企业取得一块土地，交易金额为1000万元，则应缴纳的印花税为1000万元× 0.0005 = 5000元。
3. 印花税的缴纳方式：房地产开发企业应在交易发生时，按照税法规定向税务机
关申报并缴纳印花税。
购房人应缴纳的印花税：
1. 购房合同签订环节：购房人在与房地产开发企业签订购房合同时，也需要缴纳
印花税。
2. 印花税的计算：购房合同印花税的税率通常为合同金额的万分之五。
3. 印花税的缴纳方式：购房人应在签订购房合同后，按照税法规定向税务机关申
报并缴纳印花税。
关于印花税的扣除问题：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《财政部国家税务总局
关于土地增值税一些具体问题规定的通知》，印花税属于与转让房地产有关的税金，可以在计算土地增值税时予以扣除。
总结：
房地产开发企业和购房人在房地产交易过程中，均需缴纳印花税。
房地产开发企业对取得的土地、建筑工程、转让房产等行为缴纳印花税，购房人在签订购房合同时缴纳印花税。
印花税属于与转让房地产有关的税金，可以在计算土地增值税时予以扣除。
会计干货之【纳税实务课堂】房地产开发企业印花税纳税实务解析
【tips】本文由梁志飞老师精心编辑整理，学知识，要抓紧！会计实务-【纳税实务课堂】房地产开发企业印花税纳
税实务解析
前两天有朋友通过公众号问了印花税的问题，今天我们讲解下印花税纳税实务。
房地产开发企业从企业设立到项目结束，各个阶段都需要缴纳印花税，下面对实务中常见问题进行讲解。
1.营业账簿
营业账簿指房地产开发企业记载开发经营活动的财务会计核算
账簿。
营业账簿按其反映内容的不同，可分为记载资金的账簿和其他账簿。
记载资金的账簿是指反映生产经营单位资本金数额增减变化的
账簿。
记载资金的账册应按营业账簿税目中的记载资金的账册，按照实收资本和资本公积的合计金额的0.5‰在账簿启用时贴花。
需要注意的是，记载资金的账簿计税依据是实收资本和资本公积合计，和注册资本没有关系，财务人员应该在实收资本或资本公积科目发生变化时缴纳印花税，而不是成立时按注册资本缴纳。
其他账簿是指除上述账簿以外的有关其他生产经营活动内容的
账簿，包括日记账簿和各明细分类账簿。
其他账簿适用定额税率，在启用时按件贴花，每件5元。
2.权利许可证照
根据国家税务局地方税管理司《关于对权力许可证照如何贴花问题的复函》（国税地函〔1991〕2号）规定，权利许可证照的征税范围仅指政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注。
房地产开发企业各环节涉税事项事务
3
商品房销 售
பைடு நூலகம்
房地产 开发企 业
地税部门
4
使用
房产土地信息
产权所 有人 （房地 产开发 企业、 购房企 业）
地税部门
备注：
1、房产税计税余 房产原值减除20%（长沙规定）后的余值 值 2、城镇土地使用 大城市1.5-30元；中等城市1.2-24元；小城市0.9-18元；县城、建制镇、工矿 税 区0.6-12元 千分之一：财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同 万分之五：加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货物运输合同、产权转移 3、印花税税率 合同、资金账簿 万分之三：购销合同、建安合同、技术合同 万分之零点五：借款合同 3、印花税税率
3、印花税税率 4、契税
千分之二：股票买卖、继承、赠与所书立的A股B股股权转让书据 3%-5% 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30% 增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40% 5、土地增值税 增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50% 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60% 房地产开发项目全部竣工、完成销售的 整体转让未竣工决算房地产开发项目的 直接转让土地使用权的 已竣工验收房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面 6、土地增值税清 积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租 算条件 或自用的 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 省税务机关规定的其他情况 开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成 本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可 作为财务费用直接扣除。 开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方 凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收 7、利息处理 有关规定在税前扣除 开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企来的，关联 方借入资金金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，不得在税前扣 除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数 额内税前扣除 房地产开发企业和以销售（包括代理销售）开发产品为主的企业不得享受新办 8、新办企业 企业的税收优惠 广告费支出不超过销售收入2%的，可据实扣除，超过部分可无限期向以后纳税 年度结转。纳税人申报扣除的广告费支出须符合以下条件：1、广告是通过经 工商部门批准的专门机构制作的；2、已实际支付费用，并已取得相应发票 9、税前扣除 的；通过一定的媒体传播。 业务宣传费，在不超过销售营业收入5‰范围内，可据实扣除 业务招待费，全年销售收入净额在1500万元以下的，不超过销售收入净额的5 ‰；全年销售收入净额超过1500万元的，不超过该部分的3‰
房地产开发各环节税收政策详解
房地产开发各环节税收政策详解房地产开发是一个复杂的过程，其中涉及到诸多的环节和流程，在此期间政府依照不同的土地、建筑和销售过程对开发企业收取不同的税费。
本文将为您详细解析房地产开发各环节的税收政策，帮助您更加全面地了解该领域的相关政策。
一、土地出让环节土地出让是房地产开发的首要环节，土地的使用性质和土地出让金的收入是税收政策的主要考虑因素。
土地使用权出让收入通常包括拍卖、竞价、授权协议等多种方式。
根据税收政策的规定，土地出让应纳土地增值税和印花税，土地增值税率为30%，印花税率为0.1%。
若涉及到征收拆迁补偿等土地代价补偿情况，还需缴纳土地调整费用。
二、建筑施工环节建筑施工环节主要涉及土地整理、工程招标、开工前审批和使用建筑材料等方面。
在税收政策的角度，建筑施工期间需要缴纳消费税、建筑税等相关费用。
建筑材料的购买需要纳入增值税，最终销售时也需缴纳销售税。
三、开发销售环节房地产开发项目销售是最为直接的税收来源，政府依据售价和规模的不同进行不同的税收政策。
房地产销售环节需要缴纳房产税、个人所得税和契约税。
房产税一般为房屋销售总价的1%，但需根据主管部门等实际情况进行调整。
对于房地产开发企业，个人所得税的纳税基数是项目净利润，税率为25%。
契约税是指房屋买卖合同中约定买受人支付给开发企业的金额，税率为0.5%。
四、总体税务环节开发房地产项目需要统筹考虑所有税务问题，而不是单独处理某一环节。
包括企业所得税、营业税、土地税等，总体税务环节的分类和征收标准也需经多部门协同事先制定。
当然，征收标准的变化也会随着宏观经济、市场供求等因素的变化而有所不同。
五、税收优惠政策政府在税收政策中也会针对房地产开发的不同形式提出不同的优惠和支持政策，以促进房地产市场的发展和稳定。
对于新开发项目，政策可以包括地方资金的财政补贴、税费减免、低息贷款、优惠政策等。
此外，政府也会制定房地产开发企业区域限制和配额限制等政策，来调剂房地产开发市场的供需平衡。
房地产开发税收计算
房地产开发开发各环节税收一、取得土地环节1．土地使用税：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收2011年1月起申报缴纳土地使用税，至完工销售前每年应缴纳土地使用税：24884㎡×12/㎡=298,608.00元。
2．印花税（土地出让合同A地块）：24884m×500/ ㎡×0.05%=6,221.00元。
3．契税1）国有土地使用权A地块出让：24884㎡×500/ ㎡×4%=497,680.00元2）拆迁补偿、安置费：110,000,000×24884㎡/40543㎡×4%=2,700,720.003）城市建设配套费:(71465+5906)㎡×30/㎡×4%=92,845.20元二、设计施工环节1、印花税：房地产开发阶段需要缴纳印花税的主要包括采购甲供材料、建筑安装工程承包合同、建设工程勘察设计合同、借款合同、财产保险合同等合同。
1）甲供材料:购销金额×0.03%2）建设工程勘察合同:165,256.10×0.05%=82.63元3)建设工程设计合同(华美):2,875,000×0.05%=1,437.50元4)景观设计合同:170,000.00×0.05%=85.00元……2．印花税（建筑安装工程承包合同按承包金额×万分之三税率）：1）营销中心装修合同；×0.03%=2)建筑施工合同基坑支护(一期):1,120,000×0.03%=336元3) 建筑施工合同基坑支护(二期): ×0.03%=元4) 建筑施工合同土石方工程(一期):800,000.00×0.03%=240元建筑施工合同土石方工程(二期)5）建安合同（泸州七建司一期及地下车库）99,000,000×0.03%=2,970.00元6）自来水管道安装工程合同:(预付10万,一期120万,二期70万)(100,000.00+1,200,000.00+700,000.00)×0.03%=600.00元7)其他如供电、燃气、通讯线路安装、电视等，均按承包金额×万分之三税率……3．印花税（借款合同）：银行及其他金融组织和借款人签订的借款合同借款金额×0.05%4 .财产保险合同：包括财产、责任、保证、信用等保险合同:按收取的保险费收入金额×0.1%三、房产销售环节1．营业税及附加（销售不动产）：24,510,750.001)营业税=预售收入×5%:445,650,000.00×5%=22,282,500.002)城建税附加=营业税×5%:22,282,500.00×5%=1,114,125.003)教育费附加=营业税×3%:22,282,500.00×3%=668,475.004)地方教育费附加=营业税×2%:22,282,500.00×2%=445,650.002．土地增值税(预交) :土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入。
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房地产开发各阶段涉税总结
1、公司设立阶段纳税实务
（1）项目公司成立时，与中介机构签订的验资鉴证服务协议，不属于“技术合同”税目征收范围，不缴纳印花税；（2）项目公司取得营业执照正本贴花时，应统一粘贴在其左下角花边框内，营业执照正本遗失申领或更换时，应重新贴花。
营业执照副本不贴花。
（3）记载股东投入资本金的资金账簿，以计入“实收资本”和“资本公积”科目的合计金额为计税依据，使用“营业账簿”税目自2018年5月1日起按万分之五税率减半征收印花税。
以后增加注册资本，对增加额部分在次年初计算贴花。
以后减少注册资本，不退还已缴纳的印花税。
其他账簿自2018年5月1日起免征印花税。
（4）项目公司资本公积转增实收资本，无需对资金账簿增贴花。
（5）项目公司签订的劳务/劳动用工合同不属于印花税征收范围。
（6）“权利许可证照”税目，仅指政府部门颁发的的房屋产权证、营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证。
项目公司其他各类证照均不贴花，具体包括但不限于银行开户许可证、项目开发资质证书、消防许可证等证照。
项
目公司签订的商标权许可使用合同，不属于印花税征税范围。
2拿地环节印花税
（1）项目公司通过招拍挂方式签订国有土地出让合同，按“产权转移书据”税目缴纳印花税，取得土地使用证时，按“权利许可证照”税目每证贴花5元。
项目公司与其他单位或者个人签订土地使用权转让合同，参照土地出让合同缴纳印花税。
（2）项目公司通过接受投资方式拥有土地，依“营业账簿”税目自2018年5月1日起按万分之五税率减半征收印花税，股权投资合作协议无需贴花。
取得土地使用证时按件贴花5元。
（3）项目公司通过“收购股权”方式拥有土地，按“产权转移书据”税目，按股权转让合同成交价格的万分之五贴花。
（4）通过“兼并分立”方式拥有土地，项目公司新启用资金账簿记载的资金。
∙凡原已贴花的部分可不再贴花
∙未贴花的部分及以后新增加的资金按规定贴花
∙原拥有土地企业存续的，土地使用证不更换，不贴花
∙原拥有土地企业注销的，土地使用证更换，贴花5元
3融资环节纳税实务
（1）项目公司与金融机构签订的借款合同，按“借款合同”万分之零点五贴花。
项目公司若因无力偿还借款而将抵押的不动产转移给贷款方，按“产权转移书据”贴花。
（2）项目公司与金融机构签订的流动资金周转性借款合同，按合同规定的最高借款限额计税。
合同签订以后，只要在限额内随借随还，不再签新合同的，不另行贴花。
（3）项目公司之间、项目公司与个人之间签订的借款合同不贴花。
（4）项目公司与信托公司签订的借款合同，按“借款合同”税目贴花，项目公司与私募基金签订的借款合同，不贴花。
（5）保理合同不属于印花税应税列举范畴，不需要缴纳印花税。
（6）项目公司签订的融资租赁合同，应按照其所载明的租金总额依照“借款合同”税目征收印花税。
4施工环节纳税实务
（1）项目公司签订的测绘合同，适用“加工承揽合同”税目，按测绘费用的万分之五贴花。
（2）项目公司与勘探设计院签订的勘探、设计合同及境外设计公司签订的设计合同，适用“建筑工程勘探设计合同”税目，按万分之五贴花，境外设计费项目公司无扣缴印花税法定义务。
（3）项目公司与检测机构签订的合同，是以常规手段进行标准化测试不属于技术服务合同，不缴纳印花税。
如工程监理、环境监测、消防检测等。
（4）项目公司与建筑公司签订的建筑、安装、装饰、其他工程合同，适用“建筑安装工程承包合同”税目，按万分之三贴花。
（5）若购销合同单独列明增值税的，以不含税购销金额作为印花税计税基数。
（6）项目公司与供电公司签订的供电协议，不缴纳印花税。
（7）电梯维修合同，按“加工承揽合同”缴纳印花税。
（8）因工程内容变更签订的补充协议，若不涉及合同金额无需缴纳印花税，若涉及增加合同金额，则仅针对增加部分缴纳印花税。
工程竣工结算后增减的结算金额，不再补缴或退还印花税。
（9）应税合同签约主体发生变更，应重新申报缴纳印花税。
（10）项目公司与中介机构签订的工程造价咨询服务合同，不征收印花税。
5销售环节纳税实务
（1）项目公司签订的媒体广告、户外广告和印刷合同，适用“加工承揽合同”税目，按万分之五贴花。
（2）项目公司与其他公司签订的租赁合同，适用“租赁合同”税目，按千分之一贴花。
项目公司与个人签订住房租赁
合同，个人暂免缴纳印花税。
租金贴花金额小于1角免贴花，大于1角小于1元按1元贴花。
（3）项目公司与业务签订的商品房预售/销售合同，适用“产权转移书据”税目，按万分之五税率贴花，因面积差异项目公司补收楼款或退款，不需要再补交或退还印花税。
如发生业务退房，项目公司不能申请退还印花税，也不能抵扣其他销售合同产生的印花税。
（4）个人销售或购买住房暂免征收印花税，但取得房屋产权证时按“权利许可证照”税目缴纳印花税。
【一】
印花税是行为税，合同一旦签订，
不管执行没执行，均需按规定申报印花税，
合同提前终止印花税不能申请退税。
如客户退房，
不可抵减其他正常合同应申报缴纳的印花税。
【二】
未列入印花税列举范围的凭证不征收印花税，
比如常见的以下合同不需缴纳印花税：
（1）项目公司与非金融机构或个人之间签订的借款合同；（2）电网与项目公司签订的用电合同；
（3）委托代理合同（如委托房屋鉴定合同、房屋代销合同、设计代理合同等）；
（4）物业管理服务合同；
（5）股权投资合作协议，股权转让框架协议；
（6）会计、审计、税务、资产评估合同及法律顾问合同等（如审计业务约定书、税务鉴证业务约定书）；
（7）培训合同；
（8）工程监理合同；
（9）供应商承诺书，年度采购框架协议；
（10）保安服务合同；
（11）日常清洁绿化合同；
（12）建筑工程招标合同，工程造价咨询合同。
【三】
技术合同包含技术开发、技术转让、技术咨询、技术服务合同，房地产项目公司通常不存在按“技术合同”税目缴纳印花税。