关于非农业建设用地和房屋征收补偿标准的规定(讨论稿)

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我国征地补偿标准探讨——兼评新《土地管理法》征地补偿标准

江西农业学报㊀２０２１，３３（０６）：１０５１１０ＡｃｔａＡｇｒｉｃｕｌｔｕｒａｅＪｉａｎｇｘｉ㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀ＤＯＩ：１０．１９３８６／ｊ．ｃｎｋｉ．ｊｘｎｙｘｂ．２０２１．０６．０１８我国征地补偿标准探讨兼评新‘土地管理法“征地补偿标准廖霞林，周思娜㊀㊀收稿日期：２０２０－１０－１５基金项目：自然资源财产权利非征收性限制的合宪性研究（１７ＢＦＸ０８７）㊂作者简介：廖霞林（１９７１），女，副教授，博士，研究方向：自然资源法㊁国际经济法㊂（中国地质大学（武汉）公共管理学院，湖北武汉４３００７０）摘㊀要：介绍了我国征地补偿标准的历史沿革，分析了现行区片综合地价法存在公平补偿原则含义不明㊁土地增值收益缺位㊁市场价值体现不充分等问题，通过借鉴法国㊁德国㊁美国的立法经验，提出了国外补偿标准对我国的启示；厘清公平补偿原则实质为完全补偿，要求损益对等；明确土地增值收益的分配，预补偿应得部分给被征地人；优化补偿标准，适用相对市场价格标准，以土地使用权㊁土地经营权的市场流转价作为参考，以市场方法将部分土地增值收益纳入评估之中㊂关键词：征地补偿；补偿标准；公平补偿；土地增值收益中图分类号：Ｄ９１２．３；Ｆ３２８㊀文献标志码：Ａ㊀文章编号：１００１－８５８１（２０２１）０６－０１０５－０６ＤｉｓｃｕｓｓｉｏｎｏｎＣｏｍｐｅｎｓａｔｉｏｎＳｔａｎｄａｒｄｏｆＬａｎｄＥｘｐｒｏｐｒｉａｔｉｏｎｉｎＣｈｉｎａＲｅｖｉｅｗｏｆＣｏｍｐｅｎｓａｔｉｏｎＳｔａｎｄａｒｄｏｆＬａｎｄＡｃｑｕｉｓｉｔｉｏｎｉｎＮｅｗＬａｎｄＭａｎａｇｅｍｅｎｔＬａｗＬＩＡＯＸｉａ－ｌｉｎ，ＺＨＯＵＳｉ－ｎａ（１．ＳｃｈｏｏｌｏｆＰｕｂｌｉｃＡｄｍｉｎｉｓｔｒａｔｉｏｎ，ＣｈｉｎａＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙｏｆＧｅｏｓｃｉｅｎｃｅｓ（Ｗｕｈａｎ），Ｗｕｈａｎ４３００７０，Ｃｈｉｎａ）Ａｂｓｔｒａｃｔ：ＴｈｅｈｉｓｔｏｒｉｃａｌｅｖｏｌｕｔｉｏｎｏｆｃｏｍｐｅｎｓａｔｉｏｎｓｔａｎｄａｒｄｆｏｒｌａｎｄａｃｑｕｉｓｉｔｉｏｎｉｎＣｈｉｎａｗａｓｉｎｔｒｏｄｕｃｅｄ．Ｓｏｍｅｐｒｏｂｌｅｍｓｓｕｃｈａｓｔｈｅｕｎｃｌｅａｒｍｅａｎｉｎｇｏｆｔｈｅｐｒｉｎｃｉｐｌｅｏｆｆａｉｒｃｏｍｐｅｎｓａｔｉｏｎ，ｔｈｅａｂｓｅｎｃｅｏｆｌａｎｄｖａｌｕｅ－ａｄｄｅｄｉｎｃｏｍｅａｎｄｔｈｅｉｎｓｕｆｆｉｃｉｅｎｔｅｘ⁃ｐｒｅｓｓｉｏｎｏｆｍａｒｋｅｔｖａｌｕｅｗｅｒｅａｎａｌｙｚｅｄ．ＤｒａｗｉｎｇｌｅｓｓｏｎｓｆｒｏｍｔｈｅｌｅｇｉｓｌａｔｉｖｅｅｘｐｅｒｉｅｎｃｅｏｆＦｒａｎｃｅ，ＧｅｒｍａｎｙａｎｄｔｈｅＵｎｉｔｅｄＳｔａｔｅｓ，ｔｈｅｅｎｌｉｇｈｔｅｎｍｅｎｔｏｆｆｏｒｅｉｇｎｃｏｍｐｅｎｓａｔｉｏｎｓｔａｎｄａｒｄｓｔｏＣｈｉｎａｗａｓｐｕｔｆｏｒｗａｒｄ．Ｉｔｉｓｃｌａｒｉｆｉｅｄｔｈａｔｔｈｅｐｒｉｎｃｉｐｌｅｏｆｆａｉｒｃｏｍ⁃ｐｅｎｓａｔｉｏｎｉｓｉｎｅｓｓｅｎｃｅｃｏｍｐｌｅｔｅｃｏｍｐｅｎｓａｔｉｏｎａｎｄｒｅｑｕｉｒｅｓｅｑｕａｌｐｒｏｆｉｔａｎｄｌｏｓｓ．Ｔｈｅａｌｌｏｃａｔｉｏｎｏｆｌａｎｄａｐｐｒｅｃｉａｔｉｏｎｉｎｃｏｍｅｓｈｏｕｌｄｂｅｃｌａｒｉｆｉｅｄ，ａｎｄｔｈｅｐａｒｔｏｆｐｒｅｃｏｍｐｅｎｓａｔｉｏｎｓｈｏｕｌｄｂｅｇｉｖｅｎｔｏｔｈｅｌａｎｄｅｘｐｒｏｐｒｉａｔｅｄ．Ｔｈｅｃｏｍｐｅｎｓａｔｉｏｎｓｔａｎｄａｒｄｓｈｏｕｌｄｂｅｏｐｔｉｍｉｚｅｄ，ａｎｄｔｈｅｒｅｌａｔｉｖｅｍａｒｋｅｔｐｒｉｃｅｓｔａｎｄａｒｄｓｈｏｕｌｄｂｅａｐｐｌｉｅｄ．Ｔｈｅｍａｒｋｅｔｃｉｒｃｕｌａｔｉｏｎｐｒｉｃｅｏｆｌａｎｄｕｓｅｒｉｇｈｔａｎｄｌａｎｄｍａｎａｇｅｍｅｎｔｒｉｇｈｔｓｈｏｕｌｄｂｅｔａｋｅｎａｓｒｅｆｅｒｅｎｃｅ，ａｎｄｐａｒｔｏｆｌａｎｄａｐｐｒｅｃｉａｔｉｏｎｉｎｃｏｍｅｓｈｏｕｌｄｂｅｉｎｃｌｕｄｅｄｉｎｔｈｅｅｖａｌｕａｔｉｏｎｂｙｍａｒ⁃ｋｅｔｍｅｔｈｏｄ．Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：Ｃｏｍｐｅｎｓａｔｉｏｎｆｏｒｌａｎｄａｃｑｕｉｓｉｔｉｏｎ；Ｃｏｍｐｅｎｓａｔｉｏｎｓｔａｎｄａｒｄ；Ｆａｉｒｃｏｍｐｅｎｓａｔｉｏｎ；Ｌａｎｄａｐｐｒｅｃｉａｔｉｏｎｉｎｃｏｍｅ㊀㊀２０１９年新‘土地管理法“将征地补偿标准变为地方实践多年的区片综合地价法㊂当前，自然资源部正统一部署并督促指导地方开展征地补偿标准的测算工作，建立全国区片综合地价数据库，规范征地行为，保障被征地农民合法权益㊂对比原来的产量总值法㊁年产值倍数法，实践中一些地方的区片综合地价法本质上与两者相同，都是以被征收土地的原用途来衡量土地价值以实现对被征地农民的补偿，而对土地被征收后进行其他用途的土地增值在补偿中体现不足，无法反映土地的市场价值，征地补偿数额偏低屡屡成为征地矛盾源头㊂制定完善的征地补偿标准，给予被征地人公平的征地补偿是解决征地矛盾的有效途径㊂１㊀征地补偿标准问题的缘起及演变１．１㊀征地补偿标准问题的缘起我国土地制度实行社会主义公有制，全民所有制和劳动群众集体所有制并存㊂其中，农村㊁城市郊区的土地㊁宅基地㊁自留山和自留地属于农民集体所有㊂征地是指国家出于公共利益的需要，依法对农民集体土地强制征收并给予补偿的行政行为㊂伴随着工业化和城市化的加快加深，集体征地日益增多，大量农用地转为国有建设用地㊂征地涉及千家万户农民的根本利益，由此引发的纠纷在诉讼比例中居高不下㊂以浙江省为例，２０１６２０１８年间浙江省中级㊁高级人民法院受理的行政案件，与农村集体征地有关的逾半数之多［１］㊂随着土地使用权的入市和房地产行业的繁荣，农民对土地市场价值的认识愈深，越希望在征地时寻求等价交换㊂时至今日，征地问题引起的群体性诉讼依然频繁㊂主要矛盾在于现行的征地补偿标准脱离市场价值，农民所得款项与心中期望相差甚远，征地补偿标准改革势在必行㊂１．２㊀征地补偿标准的历史沿革我国的征地补偿标准历经了由产量总值法至年产值倍数法，再至区片综合地价法的发展过程㊂１９５０年‘城市郊区土地改革条例“创新了中国的征地补偿制度㊂规定了国家征收农民所有的土地时应当给付适当补偿，由土地补偿费㊁青苗和地上附着物补偿费和安置补助费３部分构成㊂１９５３年‘国家建设征用土地办法“出台细则一般标准是征收时的前３至前５年的产量总值㊂１９８２年，受家庭联产承包责任制下的土地承包经营权与改革开放以来城市化的影响，‘国家建设征用土地条例“规定了征地补偿标准为年产值倍数法，为３６倍㊂安置补助费以此对照，每一人口为２３倍年产值［２］㊂１９８６年‘土地管理法“作为专门法的形式出现，继受年产值倍数法的标准，一仍其旧㊂此后４次修改，提高了征地补偿标准的倍数，量变而无质变㊂２０１９年‘土地管理法“再修，将征地补偿标准变更为区片综合地价法，即根据土地利用总体规划，综合考虑土地原用途㊁土地产值㊁土地资源条件㊁人均耕地数量㊁人口㊁经济社会发展水平和城镇居民最低生活保障水平等诸多因素划分区片，统一计算地价㊂区片综合地价法虽首次出现在‘土地管理法“中，却并非全然崭新的制度㊂实践中早有探索，２００２年浙江省政府的‘关于加强和改进土地征用工作的通知“以区片综合价格作为征地补偿标准㊂２００５年国土资源部的‘关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知“就已提出这一概念并实践㊂２㊀我国征地补偿标准及其存在的问题广义的征地补偿标准涵括土地补偿费㊁安置补助费㊁地上附着物补偿费和社会保障费４个方面，土地补偿费和安置补助费适用区片综合地价法；地上附着物补偿费和社会保障费授权给省级地方政府自行制定地方标准㊂狭义的征地补偿标准仅指核心的土地补偿费的补偿标准，系直接对土地本身的补偿标准㊂本文以狭义的征地标准为讨论对象，现行的区片综合地价法在实践中存在以下问题㊂２．１㊀公平补偿原则含义不明新‘土地管理法“确定征地补偿原则为公平补偿㊂征收土地应当给予公平㊁合理的补偿这并不新见㊂早在‘城市郊区土地改革条例“（１９５０）就规定了对被征收土地上的生产损失给予公平㊁合理补偿，彼时还只是对其附着物等生产损失要求公平补偿，并未成为总则性的补偿原则㊂现今，公平补偿正式成为征地补偿的指导原则㊂公平补偿有完全补偿和适当补偿２类理解㊂前者认为公平补偿是对损失不差一厘的全部补偿，后者则主张公平补偿是对损失的适当部分的补偿㊂两者迥然不同，因具体标准不同而计算不同，直接体现在最终补偿的数目也不同㊂新‘土地管理法“对公平补偿却未有进一步的明确的定性㊁说明或是解释㊂补偿原则直接指导补偿标准，对补偿原则理解的不同自然而然会传导到对补偿标准的适用上㊂对比一些采用公平补偿原则的国家，对公平补偿或多或少有其他法条规定相印证㊂而我国立法对此尚未具体化㊂因此，我国‘土地管理法“所确立的公平补偿的内涵需要进一步明确㊂２．２㊀补偿时土地增值收益缺位政府征收集体土地后，作为国有建设用地出让给用地单位时，出让金与征地补偿费形成了一个较大的级差地租㊂这部分即是被征用土地在转变土地用途后带来的土地增值收益，对于这部分土地增值收益的分配，有２类补偿路径：一类是只针对现有土地价值的补偿，一类是包括对增值收益的补偿㊂前者俗称涨价归公，主张土地增值收益的产生归因于国家对土地的管制，因而涨价归公［３］㊂但对后者涨价归私亦不乏认可之声，还有学者主张公私兼备的折中之道，兼顾资６０１江㊀西㊀农㊀业㊀学㊀报㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀３３卷本㊁土地所有权的实际效用［４］㊂如果被征地农民继续享有土地，土地的增值收益自然归被征地农民所有㊂征地行为发生后，国家已然取代农村集体获得所有权，则享有相应的增值收益㊂现实困难在于，征地行为系国家强制将土地征为国有的行为，被征地人对土地的出让是非自愿的，但不同于寻常当事人双方合意并自愿承担商业风险的交易行为，因此，要求国家对土地增值收益给予补偿也是必然的㊂当前我国的征地补偿制度在这部分增值收益的分配上，没有考虑到原所有权人即被征地农民的权益，而是由政府或用地单位享有增值收益㊂现行的补偿标准在被征地农民应得增值收益部分呈现了缺位的状态㊂２．３㊀土地的市场价值体现不充分现行的区片综合地价法综合自然地理因素和人文经济因素划分区域，分别确定区片内基准地价㊂具体计算上，自然资源部指出采用农用地产值修正法㊁征地案例比较法等方法综合测算区片综合地价［５］㊂农用地产值修正法一仍其旧，以农用地产值为基础，辅以当地经济水平加以修正㊂将未来农用地预期产值还原到当期，再综合当地土地供求关系㊁土地区位等因素调节系数修正㊂征地案例比较法则是参照相似征地情况，尽可能保证类似土地得到类似补偿价㊂本质上该标准仍未脱离以土地农业产出能力为评估指标，仍是以土地产值为核心的政府指导价，不能充分体现土地的市场价值，未脱离旧标准本质㊂将补偿标准与土地产出能力密切关联意味着土地的市场价值仅代表该土地用作农业生产时的价值，而不能体现该土地开发其他用途的价值㊂因此，仅仅考虑土地作为农用地价值不妥当，补偿标准的考量应包含土地开发的市场价值方显周全㊂从２００５年国土资源部提出区片综合定价法适用至今，据实证研究，其在具体测算上，仍以土地年产值为重要指标，最终结果与年产值倍数法计算出的结果没有太大出入［６］㊂３㊀对国外征地补偿标准的考察３．１㊀法国：经济价值标准大陆法系中，法国最早确立了公用征收及其补偿原则㊂１７８９年确立公用征收的补偿原则为：公平㊁事先补偿（ｊｕｓｔｅｅｔｐｒéａｌａｂｌｅｉｎｄｅｍｎｉｔé）㊂‘民法典“第５４５条沿用此规定任何人不得被强制出让其所有权；但因公用且受公平和事前地补偿时，不受限制㊂征地即在公用征收之列，适用一般规定㊂在制度设计中，‘公用征收法典“对公用征收规定因公用征收所致损害的补偿范围包括因征地行为导致的直接的㊁物质的和确定的（ｄｉｒｅｃｔ，ｍａｔéｒｉｅｌｅｔｃｅｒｔａｉｎ）损害［７］㊂直接的损害要求损害与行为具有直接因果关系㊂物质的损害代表从客观物质上确立的补偿数额㊂确定的损害是指明确可知的损害，包括现在可知的损失和确定将会造成的损失㊂法国的征地补偿针对可供确定的全部经济损失进行补偿㊂在补偿标准上，法国采用经济价值标准，被征地人可申请获得２种补偿：其一是主要补偿金（ｌｉｎｄｅｍｎｉｔéｐｒｉｎｃｉｐａｌｅ），依据被征用土地的经济价值所确定的补偿数额，主要以被征收财产的市场价值作为依据；其二是附带补偿金（ａｃｃｅｓｓｏｉｒｅ），在主要补偿金无法补偿被征用人的全部损失时给予补偿，起补充作用，确保完全补偿损失㊂此外，还有次要补偿金，如安置补偿，按照征收补偿金的比例来确定［８］，计算上根据税务申报或近期发生的变化结果做出评估［９］㊂在确定财产价值时，使用被征地人和政府专员提供的比较条款（ｔｅｒｍｅｓｄｅｃｏｍｐａｒａｉｓｏｎｓ）进行参考，通过被征收财产附近的不动产的销售价格来比较确定㊂因此，法国确定土地价值时，以市场方法考量土地开发价值，可见在法国的征地补偿中，公平补偿是一种完全补偿㊂３．２㊀德国：市场交易价格标准在德国，征收补偿历经了完全补偿到适当补偿再到如今公平补偿原则的变迁㊂１９世纪德意志各联邦国陆续确立完全补偿原则㊂１９１９年受一战战败及执政党理念影响，‘魏玛宪法“确立了适当补偿原则，规定除联邦法律有特别规定外，公用征收应当予以适当补偿［１０］㊂现今‘德国基本法“第１４条规定征收补偿的确定，应当以公共利益与当事人利益进行公平衡量，以此确定公平补偿原则㊂联邦法院认为公平补偿可低于交易价格仅能在例外情形下（立法机关有特别立法）才能承认，若立法机关已经依据交易价格规定补偿基准的，法院不能违反该规定，必须以交易价格为补偿标准［１１］㊂联邦最高法院在判决中写道征收补偿的功能是因为对被征收７０１㊀６期㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀廖霞林等：我国征地补偿标准探讨兼评新‘土地管理法“征地补偿标准人施加特殊负担（Ｓｏｎｄｅｒｏｐｆｅｒ）及附随损失加以补偿意味着被征收人能获得同种类或是同等价值的客体征收补偿旨在使被征收人获得所遭受损失的同等替代［１２］㊂这意味着德国的公平补偿实质是完全补偿，原则上应给予被征地人等同于市场价的完全补偿，征收补偿结果须为同等，仅仅在特别立法时才允许低于完全补偿的适当补偿㊂德国具体规定征地补偿由实体损失补偿㊁其他财产损失补偿与负担损失补偿构成［１３］㊂实体损失是指被征收土地代表的直接价值㊂其他财产损失是指实体损失以外的被征收土地及其地上附属物的法律权利㊁事实情况等代表的价值㊂负担损失主要是针对被征收土地上的建筑物的租赁关系而规定㊂对于征收补偿标准，‘联邦建设法“第９５条规定征地补偿费用依据被征收土地的市场交易价格计算确定㊂所谓交易价格是指在一般交易上依据市场条件㊁事实特征㊁其他特性等标准评估确定，不考虑特殊情况的价格，由此可见，德国的土地补偿标准为市场交易价格㊂３．３㊀美国：市场价格标准美国‘宪法“第五修正案中提出公平补偿（ｊｕｓｔｃｏｍｐｅｎｓａｔｉｏｎ），限制政府的征地权，要求征收私有财产须给予公平补偿才有正当性㊂根据美国财产法的规定，对公平原则的适用主要遵循２个方法：最高最优用途和公平市场价值㊂联邦最高法院解释前者为在合理的将来财产能够适用的产生最高收益的最优用途，其强调被征收财产的价值最大化㊁资源最优化，以未来最优用途所能获取的最高收益作为补偿标准㊂不但考虑被征收财产的现时价值，更考虑未来可预期的升值㊂后者为被征用财产的公平市场价格，包括现有价值和未来盈利价值㊂对于土地，公平市场价格通常是参照同类私有土地近期自由买卖的价格而确定，依据征收时土地的市场价格确定征地补偿数额㊂既考虑土地的现存价值，也结合未来考虑土地开发价值［１４］㊂同时，美国建立市场价值评估机制来规范土地市场价值的评定，程序上首先是政府发布公告，广而告知利益各方征地的相关事宜；其次，利益各方可以请求对被征地的合法性与补偿性进行听证；再次，通过双方协商达成一致价款，无法达成则进入司法程序由法院裁决最终价款㊂在补偿范围上，包括土地所有权的损失㊁除所有权外其他权利的损失㊁地上附着物的损失㊁迁移补偿和失业补偿等［１５］㊂还通过安置补助费对间接损失进行补偿，如１９７０年‘统一安置补助与不动产征收政策法“中规定：因征收造成他人重新安置的，应赔偿其合理的实际搬迁费用㊂可见，美国的公平补偿实际也是一种完全补偿㊂４㊀国外征地补偿标准对我国的启示要优化征地补偿标准，需先厘清补偿原则，在其指导下明确各方的利益分配，进而提出相应的补偿标准㊂４．１㊀厘清补偿原则：公平补偿应为完全补偿公共利益的需要使得征地具备一定的正当性，宪法的直接授权也赋予合宪性㊂但征地实质是国家对个体的合法性侵害，有侵害就有救济，只有充分的救济才能使得征地具备完全的正当性㊂仅有公共利益需要，却没有充足的补偿填补征地损失，征地的正当性便仍具瑕疵㊂因此，若要征地补偿须损益对等，就要给予完全的征地补偿㊂行政补偿领域兴起的公共负担平等说认为，部分社会成员因公共利益而承担超过限度的损失，应由国家给予补偿，使该损失通过税收由全体社会成员平等分担㊂从社会本位观来理解征地补偿，一般的社会成员只应当承担一般的社会义务（通常指纳税），个体由于公共利益优先而让渡土地所有权，承担了特别义务，那么其所获特别权利（受偿权）与该义务必须能抵消㊂以此为论，征地适用完全补偿具有合理性㊂根据特别牺牲理论，对特定个体施加公共义务构成特别牺牲，应当对该个体补偿以达到近似未牺牲的效果，从而避免特定个体与他人相比额外承担了义务［１４］㊂上文提到的法国㊁德国和美国等对完全补偿的适用也已历经数十甚至上百年的实践考验，其立法经验值得借鉴㊂４．２㊀分配土地增值收益：公私兼备征地后，被征收土地用途从农用地转为建设用地，同时产生土地增值收益㊂在征地行为发生后，被征地作为国有建设土地出让给用地单位，政府所获取的出让金往往与给付给被征地农民的补偿金有较大的级差地租㊂马克思古典经济学中将级差地租的成因分为８０１江㊀西㊀农㊀业㊀学㊀报㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀３３卷３种：（１）不同土地的肥沃程度；（２）不同土地的交通条件；（３）同一土地增加投资的多寡㊂前两项为级差地租Ⅰ；第三项为级差地租Ⅱ［１６］㊂土地的物质收益以及土地所有权人签订买卖合同时的土地资本收益属于级差地租Ⅰ，归属于土地所有权人㊂在用地人改造土地并创造收益时，这部分收益属于级差地租Ⅱ，归于用地人［１７］㊂而被征收土地增值主要为３个部分：一是农地转用形成的增值，即由农用地的产出价值转变为建设用地所创造价值的差额㊂这部分增值收益基于土地自身属性，即土地的开发价值，属于级差地租Ⅰ，应由原土地所有权人获得㊂二是环境改变的增值，即征收后周边环境的变化所产生的增值㊂三是政府投资增值，即政府投资对土地及基建予以改善所形成的增值［１８］㊂后２种增值得益于政府的直接投资改建，或是征收行为后带来的环境变化，属于级差地租Ⅱ，应由政府获得㊂在征地过程中，被征地的增值收益不容忽视，应当在征地补偿中预补偿部分增值收益㊂对涨价归公或归私的观点争鸣，采公私兼备，对土地原所有人即农民集体应得的增值收益，在征地补偿时一次性预补偿㊂对于一定时期内，可预见的土地增值收益，政府应当负有预先补偿义务㊂农民集体应当享有部分土地增值收益的受偿权㊂４．３　优化补偿标准：相对市场价格标准国外多以市场价格标准来衡量被征地的价值，以一般的市场交易价格估算实际的补偿数额，我国在城市房地产征收中亦通过市场价格定补偿价格㊂然而我国实行的是土地公有制，缺乏土地所有权的交易市场，因而缺乏相应市场价格㊂现行标准脱离市场价值，在数年实践中表现不佳，无法平缓征地矛盾㊂有鉴于此，我国虽不具备土地所有权的市场价格的环境，缺乏绝对市场价格，但可采用相对市场价格作为征地的补偿标准，即征地补偿＝土地所有权补偿费用（包含增值收益预补偿费用）＋地上附着物补偿费用＋安置补助费用＋社会保障费用㊂其中土地所有权费用定为数倍土地使用权㊁经营权市场价格㊂参酌近似区位的土地的使用权㊁经营权的市场价格，一定倍数由专门机构估定㊂以使用权㊁经营权的市场价格为核心计算土地自身的补偿费即土地所有权的价值，而不是以土地产出能力为核心计算，其实质是奉行市场配置资源的理念，由市场竞争价取代政府指导价，保障被征收土地的价值计算符合其市场价值，使被征地者的损失得到切实对等的弥补㊂４．３．１㊀补偿要体现土地自身增值收益㊀土地增值收益包含土地自身增值和政府投资升值２个部分㊂前者归被征地原所有权人即农民集体享有，后者由土地现所有权人即政府或用地单位享有㊂政府应得的级差地租部分系政府投资带来的土地增值，这部分在征地后自然由所有权人政府或用地单位占有㊂而在征地时的补偿额计算中，相对市场价格标准包含了土地自身增值收益的计算㊂土地交由市场进行资源配置，市场通过竞争促进资源的优化配置，市场价格是对标的物各类开发利用下潜在价值的货币表现，被征地的相对市场价格展现了该被征地用于各类开发时的潜在价值㊂由于市场的自发性与逐利性，其价格自然而然地表现出土地的潜在价值，即开发后带来的土地自身的增值收益㊂可借鉴美国的最高最优用途法，以被征地开展最优用途时的最高市场价格来评定被征收时土地的真实价值，从而使被征地人获取源于土地自身属性的土地增值收益㊂详言之，在通过相对市场价格标准计算征地应偿额时，考虑被征地最高最优用途的相对市场价格，以此确保无论土地将来作何种用途，被征地者在征收时都预先获得基于土地本身的最高的增值收益㊂４．３．２㊀土地市场价值可参考土地使用权、土地经营权的市场价格㊀我国不存在土地所有权交易的市场土壤，但体现市场价值并非只能机械地以土地所有权市场价格表现㊂与所有权不同，我国土地使用权在法律规定的范围内允许入市㊂１９８８年宪法修正案确立国有土地有偿转让制度，国有土地入市；２０２０年农村集体土地可依法入市㊂农村集体土地的使用权价值已通过市场交易价格体现㊂集体土地入市必须是被确定为经营性用途的土地，其使用权价格亦能体现土地开发的市场价值㊂此外，民法典创设新型用益物权土地经营权，土地承包经营权人可以将其中的经营权自由流转给第三人经营使用，收取地租或是入股分红㊂我国已具备相应的土地使用权㊁经营权市场环境㊂因此，虽然我国缺乏土地所有权的市场竞争，补偿标准及其费用不能体现为完全的市场价格，９０１㊀６期㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀廖霞林等：我国征地补偿标准探讨兼评新‘土地管理法“征地补偿标准但可以参酌土地使用权的价格方式来体现出相对的市场价格㊂选定对象可采用类比市价法，类比自然地理㊁人文地理等因素相近的土地使用权或经营权的市场价格来评定被征地的所有权价值，从而体现土地所有权的相对市场价格，并以其作为补偿标准㊂４．３．３㊀引入第三方评估机构㊀我国的被征地一方是农民，经济能力与资产水平有限，难以聘请专业的资产评估师㊂受限于受教育水平和专业技能，农民也难以对最终评估结果提出言之有理的异议，对比政府无疑仍处于弱势地位，不利于权益的充分保障㊂另一方面，长久以来政府既有强制征地权，又被赋予最终补偿额的计算权利，难免有权力寻租的风险㊂建议由政府委托独立的第三方资产评估机构进行评估，被征地农民不必承担额外的经济负担，政府也可以避免因可能的权力寻租带来的腐败㊂独立的第三方依据相对市场价格法，对被征土地的所有权作出评估，并由政府牵头召开听证会，被征地人㊁用地单位㊁地方政府等利益各方集体参与，各方协商以达合意，达成征地协议，若不能达成合意则进入司法程序，由法院最终裁决㊂参考文献：［１］江勇．关于农村集体征地行政诉讼的调查与思考［Ｊ］．人民司法，２０１９（１６）：７９－８５．［２］程雪阳．土地法治四十年：变革与反思［Ｊ］．中国法律评论，２０１９（１）：１６９－１８７．［３］陈柏峰．土地发展权的理论基础与制度前景［Ｊ］．法学研究，２０１２，３４（４）：１１０．［４］金栋昌，王宏波．城市扩张进程中土地增值收益的分配逻辑：对涨价归公涨价归农的辩证分析［Ｊ］．内蒙古社会科学：汉文版，２０１６，３７（１）：１２７－１３２．．［５］中华人民共和国自然资源部办公厅．关于加快制定征收农用地区片综合地价工作的通知：自然资办发［２０１９］３号［ＥＢ／ＯＬ］．（２０１９－１２－０９）［２０２０－１０－１３］ｈｔｔｐ：／／ｇｉ．ｍｎｒ．ｇｏｖ．ｃｎ／２０１９１２／ｔ２０１９１２３１＿２４９４８２４．ｈｔｍｌ．［６］方涧．我国土地征收补偿标准实证差异与完善进路［Ｊ］．中国法律评论，２００９（５）：７６－８６．［７］王太高．征地制度比较研究［Ｊ］．比较法研究，２００４（６）：１６－３０．［８］ＲｅｎｄｕＣ，ＰａｓｓａｒｒｉｕｓＯ，ＣａｌａｓｔｒｅｎｃＣ，ｅｔａｌ．Ｒｅｃｏｎｓｔｒｕｃ⁃ｔｉｎｇｐａｓｔｔｅｒｒａｃｅｆｉｅｌｄｓｉｎｔｈｅＰｙｒｅｎｅｅｓ：ｉｎｓｉｇｈｔｓｉｎｔｏｌａｎｄｍａｎａｇｅｍｅｎｔａｎｄｓｅｔｔｌｅｍｅｎｔｆｒｏｍｔｈｅＢｒｏｎｚｅＡｇｅｔｏｔｈｅＥａｒｌｙＭｏｄｅｒｎｅｒａａｔｖｉｌａｌｔａ（１６５０ｍａｓｌ，Ｃｅｒｄａｇｎｅ，Ｆｒａｎｃｅ）［Ｊ］．ＪｏｕｒｎａｌｏｆＦｉｅｌｄＡｒｃｈａｅｏｌｏｇｙ，２０１５，４０（４）：４６１－４８０．［９］ＰｉｅｒｒｅＧａｌｅｎ．法国行政法上的行政征收与行政征用补偿［Ｒ］．李宝源译．公法研究，２０１７：５２０－５２２．［１０］陈新民．德国公法学基础理论［Ｍ］．第一版．山东：山东人民出版社，２００１：４２１．［１１］毛雷尔．行政法学总论［Ｍ］．高家伟译．第一版．北京：法律出版社，２０００：６９６．［１２］袁治杰．德国土地征收补偿法律机制研究［Ｊ］．环球法律评论，２０１６，３８（３）：１１７．［１３］ＦｉｓｃｈｅｒＢ，ＫｌａｕｅｒＢ，ＳｃｈｉｌｌｅｒＪ．Ｐｒｏｓｐｅｃｔｓｆｏｒｓｕｓｔａｉｎａｂｌｅｌａｎｄ－ｕｓｅｐｏｌｉｃｙｉｎＧｅｒｍａｎｙ：ｅｘｐｅｒｉｍｅｎｔｉｎｇｗｉｔｈａｓｕｓ⁃ｔａｉｎａｂｉｌｉｔｙｈｅｕｒｉｓｔｉｃ［Ｊ］．ＥｃｏｌｏｇｉｃａｌＥｃｏｎｏｍｉｃｓ，２０１３（９）：６．［１４］ＫｅｎｎｅｔｈＭ，Ｊｏｈｎｓｏｎ．Ｄｅｍｏｇｒａｐｈｉｃｔｒｅｎｄｓｉｎｎｏｎｍｅｔｒｏ⁃ｐｏｌｉｔａｎＡｍｅｒｉｃａ：ｉｍｐｌｉｃａｔｉｏｎｓｆｏｒｌａｎｄｕｓｅｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔａｎｄｃｏｎｓｅｒｖａｔｉｏｎ［Ｊ］．ＶｅｒｍｏｎｔＪｏｕｒｎａｌｏｆＥｎｖｉｒｏｎｍｅｎｔａｌＬａｗ，２０１３（１５）：３１．［１５］盛艳，王桂华，包斯琴．国外土地征收制度对我国征地制度改革的启示：以和林格尔县农村土地改革试点为例［Ｊ］．中国国土资源经济，２０１７，３０（９）：４７－５２．［１６］马克思．资本论（第３卷）［Ｍ］．郭大力译．第二版．北京：人民出版社，２００４：７６１－７７０．［１７］渠滢．我国集体征地补偿标准之重构［Ｊ］．行政法学研究，２０１３（１）：１０１．［１８］卜炜玮．中国财产征收制度研究［Ｄ］．北京：清华大学，２００８：１３１．（责任编辑：管珊红）０１１江㊀西㊀农㊀业㊀学㊀报㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀３３卷。

四川省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于调整征地补偿安置标准等有关问题的意见的通知

四川省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于调整征地补偿安置标准等有关问题的意见的通知文章属性•【制定机关】四川省人民政府•【公布日期】2008.04.13•【字号】川办函[2008]73号•【施行日期】2008.04.13•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文四川省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于调整征地补偿安置标准等有关问题的意见的通知（川办函［2008］73号二○○八年四月十三日）省国土资源厅《关于调整征地补偿安置标准等有关问题的意见》已经省政府同意，现予转发，请遵照执行。

关于调整征地补偿安置标准等有关问题的意见(省国土资源厅)为深入贯彻执行《中华人民共和国土地管理法》、《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》等涉及征地补偿安置的有关法律、法规和政策，切实保护被征地农民的合法权益，现就我省除大中型水利水电项目建设外的征地补偿安置标准等有关问题提出如下意见，请结合实际贯彻执行。

一、关于征收土地的地类、面积和权属。

被征收土地的界址、地类和面积必须清楚，权属无争议。

被征收土地的勘测应由拟实施征地的国土资源管理部门（规划区外独立选址项目由项目业主）委托具备相应土地勘测资格的单位按照国土资源部《土地勘测定界规程》进行实地勘测，制作勘测定界图。

土地类别应在对拟征用土地利用现状调查的基础上，先按国土资源部《全国土地分类》（过渡期适用）的标准进行分类，待收到国土资源部通知后，即按国家标准化管理委员会公布的《土地利用现状分类》国家标准进行分类。

征地面积、地类和权属应由被征地集体经济组织确认，确保农村集体土地权益不受侵犯。

未经依法批准转为建设用地的耕地和其他非建设用地，仍要纳入农用地转用审批，履行占补平衡和缴纳有关税费义务。

二、关于前3年平均年产值。

征收耕地前3年平均年产值由各县（市、区）人民政府组织国土资源、财政、物价、农业、林业和统计等有关部门依据本行政区域前3年度相关统计调查资料制订并报市（州）人民政府，由各市（州）人民政府汇总后送省国土资源厅。

广东省人民政府关于加强非农业建设闲置土地管理的通知

广东省人民政府关于加强非农业建设闲置土地管理的通知文章属性•【制定机关】广东省人民政府•【公布日期】1998.10.27•【字号】粤府[1998]72号•【施行日期】1998.10.27•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文广东省人民政府关于加强非农业建设闲置土地管理的通知（粤府〔１９９８〕７２号）各市、县、自治县人民政府，省府直属有关单位：我省人多地少，土地资源贫乏，用地需求与土地保护的矛盾十分突出。

但近几年，我省非农业建设闲置土地的现象仍比较严重。

为进一步加强管理，盘活存量建设用地，防止新的土地闲置，现就有关问题通知如下：一、提高认识，加强领导。

各市、县人民政府要高度重视闲置土地的管理工作。

对未按规定进行建设的闲置土地，要因地制宜地采取积极措施，认真消化利用。

各级国土管理部门要建立闲置土地检查处理制度。

定期对辖区内的建设用地进行检查，对已有闲置土地及时处理，并防止闲置土地行为的再发生。

各级财政、物价、审计部门要与国土管理部门密切配合，加强对土地闲置费征收和使用管理的监督检查。

二、界定闲置土地的范围。

有下列四种情况之一的，视为闲置土地：（一）取得土地使用权后，超过出让合同或划拨用地批准文件规定的动工开发日期满１年，未动工建设的；（二）土地平整或“三通一平”（通水、通电、通道路和地面平整）工程完成后，中止建设满１年的；（三）城区范围内，房屋拆迁公告公布之后，其土地使用者未按公告规定时间实施拆迁工作满１年；或地上建筑物已拆平（含部分拆平），具备项目开工条件后满１年未动工开发的；（四）已动工开发的面积占该宗地应动工开发总面积不足２／３的，尚未动工开发的部分视为闲置土地。

出让合同或批准用地文件未规定动工建设日期的，以出让合同生效之日或批准用地文件发出之日起满１年为动工建设日期。

对于因不可抗力或者政府及政府有关部门、司法机关的行为造成动工（动迁）建设延迟的，土地使用者应在动工开发期限届满前１个月内向用地所在地的县以上（含县级市、区，下同）国土管理部门提出延期开发书面申请，经同意延期开发的，可顺延计算应动工开发日期。

房屋征收及补偿标准房屋补偿标准

房屋征收及补偿标准房屋补偿标准房屋征收是指政府为了进行城市建设、基础设施建设或者其他公共利益目的，对民用房屋进行强制征收的行为。

在进行房屋征收时，政府需要按照相关法律法规对被征收房屋的所有权人进行合理的补偿，以保障其合法权益。

因此，房屋补偿标准的制定和执行显得尤为重要。

一、房屋征收补偿标准的确定。

1. 市场价格补偿，政府在对房屋征收时，应当按照被征收房屋的市场价格进行合理补偿。

市场价格是指在自由竞争的市场条件下，经过买卖双方自愿协商达成的价格。

政府在确定补偿标准时，应当充分考虑当地房地产市场的实际情况，确保补偿金额能够反映被征收房屋的真实价值。

2. 补偿范围明确，房屋征收补偿标准应当明确规定补偿的范围，包括房屋的建筑面积、土地使用权、附属设施等内容。

同时，对于被征收房屋的临时搬迁、过渡期间的生活补助等方面也应当有明确的规定，确保被征收人的合法权益得到保障。

3. 公开透明原则，政府在确定房屋征收补偿标准时，应当遵循公开透明的原则，向社会公众公布相关信息，并接受社会监督。

只有在公开透明的基础上，才能保证补偿标准的公正性和合理性。

二、房屋征收补偿标准的执行。

1. 依法进行补偿，政府在实施房屋征收时，应当严格按照相关法律法规和政策文件进行补偿，不得随意变更补偿标准或者强行压低补偿金额。

同时，被征收人也应当依法维护自己的合法权益，对不合理的补偿标准进行申诉和维权。

2. 合理协商补偿金额，在确定补偿金额时，政府和被征收人应当进行充分的协商，尊重被征收人的意见，确保补偿金额能够真实反映房屋的价值。

双方应当在平等、自愿的基础上达成补偿协议，避免出现强制性补偿或者不公平的补偿情况。

3. 加强监督和检查，相关部门应当加强对房屋征收补偿标准执行情况的监督和检查，及时发现和纠正违法违规行为。

同时，对于补偿标准执行中出现的问题和纠纷，应当及时进行调解和解决，确保被征收人的合法权益得到保障。

三、加强宣传和教育。

政府和相关部门应当加强对房屋征收补偿标准的宣传和教育工作，向社会公众普及相关法律法规和政策文件，增强公众的法律意识和维权意识。

永州市人民政府关于印发《永州市集体土地上房屋征收与补偿安置办法》的通知-永政发[2013]28号

永州市人民政府关于印发《永州市集体土地上房屋征收与补偿安置办法》的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 永州市人民政府关于印发《永州市集体土地上房屋征收与补偿安置办法》的通知（永政发〔2013〕28号）各县区人民政府，各管理区，永州经济技术开发区，市政府各委局、各直属机构：《永州市集体土地上房屋征收与补偿安置办法》已经省人民政府批准，现印发给你们，请遵照执行。

永州市人民政府2013年12月31日永州市集体土地上房屋征收与补偿安置办法第一条为加强集体土地上房屋征收补偿安置（简称房屋征收补偿安置）工作，维护被征收人的合法权益，保障各项建设顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律、法规的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条在本市行政区域内征收集体土地，涉及房屋征收补偿安置的，适用本办法。

国务院、省人民政府对公路、铁路、水利水电工程等建设涉及征收房屋与补偿安置另有规定的，从其规定。

第三条市、县人民政府是房屋征收补偿安置工作的主体。

市辖区人民政府受市人民政府委托具体组织和实施本辖区内的房屋征收补偿安置工作。

第四条市国土资源行政主管部门负责对县（区）的房屋征收补偿安置工作进行指导和监督。

各级人民政府应加强对房屋征收补偿安置工作的领导。

发改、住房城乡建设、人力资源社会保障、财政、审计、监察、房产、公安、物价等部门及乡（镇）、街道办事处、村（社区），按照各自职责做好相关工作。

第五条房屋征收补偿安置应遵循“征收合法、资金到位、安置先行、补偿规范”的原则。

关于《慈溪市征收集体所有土地房屋拆迁若干规定》有关问题的解释

慈溪市国土资源局文件慈溪市建设局慈土资发[2009]31号关于《慈溪市征收集体所有土地房屋拆迁若干规定》有关问题的解释主题词：城乡建设拆迁规定解释抄送：市委各部门，市人大办、政协办，市人武部，市法院、检察院，各人民团体、民主党派；开发区管委会。

慈溪市国土资源局办公室2009年8月5日印发各镇人民政府、各街道办事处，市政府各部门、各直属单位：为加快推及全市征收集体所有土地房屋拆迁工作，确保拆迁政策执行的平衡性，实现拆迁工作的公平、公正，现对《慈溪市征收集体所有土地房屋拆迁若干规定》（以下简称《若干规定》）中的若干问题解释如下：一、可安置人口的确定可安置人口的确定按《若干规定》第二十一条、二十二条的规定执行并补充以下几点：1、被拆迁人户内有独生子女且已领取独生子女证，如该独生子女未婚的再增加一个安置人口，已结婚的不再增加安置人口。

2、离婚户和丧偶户不能增加安置人口。

3、已婚嫁女儿原则上不计入安置人口，对一子一女或一子多女且儿子未满法定婚龄的家庭，允许一个已婚嫁女儿计入安置人口，但该女儿户籍在被拆迁户主家庭且未在男方享受过农民基地建房或房改房、货币分房、集资建房、经济适用房等城镇住房保障政策；被拆迁户仅有女儿没有儿子而入赘的，允许一个女儿的入赘女婿及其子女计入可安置人口，但该入赘女婿及其子女的户籍须在被拆迁户主家庭中且未享受过农民宅基地建房或房改房、货币分房、集资建房、经济适用房等城镇住房保障政策。

4、被拆迁家庭中违反计划生育而超生的未婚青年不能按《若干规定》第二十二条（一）、（二）款的规定增加相应的安置人口。

5、被拆迁农业户家庭中的农转非人员及原户籍在拆迁区域的非农人员同时符合以下几个条件，其本人可计入安置人口：（1）户籍在本市行政区域内；（2）未享受过并承诺今后放弃申请宅基地建房、房改房、货币分房、集资、经济适用房等城镇住房保障政策。

上述非农人员具有拆迁区域内常住农业户口的配偶、子女可计入安置人口；具有本市常住农业户口因户籍管理规定而无法迁入拆迁区域的及因婚嫁在本市办理“农转非”的配偶、子女也可计入安置人口，但在原户籍所在地享受过农民宅基地建房的除外。

征地拆迁赔偿标准(征地补偿标准)

征地拆迁赔偿标准(征地补偿标准)
征地拆迁赔偿标准是政府在实施征地拆迁工作中采取的一种赔偿制度，是用来补偿被
征地人及其房屋、土地和林木等财产损失的。

这些标准通常被政府机构设定，以确保社会
公平，同时也能按照社会发展的要求加以改进。

征地拆迁赔偿标准主要有以下几项：
一、土地的征收费用：根据土地的等级及其利用价值，政府将采取相应的补偿费用，
补偿标准一般在每亩地上计量单位定价的价格范围内。

通常情况下，赔偿的费用应不低于
该土地的市场价值。

二、住宅的拆迁费用：根据拆迁住宅的面积和质量，政府将按照规定的标准对住宅进
行补偿。

三、农用地赔偿：关于耕地补偿，不同时期政府会有不同的政策参考，一般而言，耕
地被征收时，赔偿标准不低于耕地造价；而被征收耕地有种植或林木，补偿标准也不低于
有种植或林木时的土地造价标准。

四、种植林木补偿：政府在实施征收种植林木的土地时，将按照国家规定的标准对其
进行补偿，补偿标准一般不低于当地造价标准。

五、被拆迁方的补偿：为了确保征地拆迁行动的顺利进行，政府将对被征地的人提供
一定的补偿金，使他们及时完成搬迁工作。

六、搬迁补偿：为了帮助被拆迁方在新家园里过上更好的生活，政府会根据实际情况
提供一定的搬迁补偿，包括家具和家电的更换，新家居的改造和家庭搬迁补助等。

此外，政府还会提供一些其他的征地拆迁补偿，如就业保障费、生活补贴、教育补助
和医疗补助等费用。

征收土地，如果不遵守国家规定的补偿赔偿标准，或者施行不当，将受到法律的追究。

各地政府有义务为被征地人提供公平、完善的补偿制度，以维护他们的合法权益。

怀化市人民政府关于印发《怀化市城市规划区集体土地与房屋征收补偿安置办法》的通知

怀化市人民政府关于印发《怀化市城市规划区集体土地与房屋征收补偿安置办法》的通知文章属性•【制定机关】怀化市人民政府•【公布日期】2014.02.07•【字号】怀政发〔2014〕2号•【施行日期】2014.02.07•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文怀化市人民政府关于印发《怀化市城市规划区集体土地与房屋征收补偿安置办法》的通知怀政发〔2014〕2号鹤城区人民政府，市直机关各单位：现将《怀化市城市规划区集体土地与房屋征收补偿安置办法》印发给你们，请认真遵照执行。

怀化市人民政府2014年2月7日目录第一章总则第二章实施程序第三章征地补偿第四章房屋征收补偿第五章安置方式与实施机构第六章安置资格确定第七章法律责任第八章附则怀化市城市规划区集体土地与房屋征收补偿安置办法第一章总则第一条为依法规范怀化市城市规划区集体土地与房屋征收补偿安置工作（以下简称征收安置工作），维护被征收人的合法权益，保障各项建设顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、国土资源部《征收土地公告办法》等有关规定，结合实际，制定本办法。

第二条凡在怀化市城市规划区内进行非农业建设，经依法批准征收集体土地，征地补偿与房屋征收补偿安置适用本办法。

农村集体经济组织成员因本集体经济组织土地征收成建制转为城镇居民后，其原有剩余土地需征收的，征地补偿与房屋征收补偿安置按本办法执行。

国务院、省人民政府对公路、铁路、水利、水电工程等基础设施涉及房屋征收补偿安置另有规定的，从其规定。

第三条征收安置工作应当遵循“计划管理、征收合法、资金到位、安置先行、补偿公开公平公正”的原则。

对征收安置工作成效显著的单位或个人给予表彰和奖励。

第四条市城市规划区内征收安置工作实行“市人民政府主导，鹤城区人民政府、怀化经开区管委会负责，乡镇人民政府、街道办事处组织实施”的工作机制。

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xxx人民政府
关于非农业建设用地和房屋征收补偿标准的规定
（讨论稿）
为推进我县城镇建设三年上水平，切实在环境质量、承载能力、承载功能、居住条件、风貌特色、管理服务六个方面实现新变化，打造宜居宜业新安平，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《河北省人民政府关于实行征地区片价的通知》以及相关法律法规，结合我县实际情况和县城规划，对全县非农业建设用地和房屋征收补偿标准，做以下规定:
一、补偿方式
可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

房屋征收范围确定后，仍在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，不予补偿。

对违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

属于公益事业建设征用的，集体资产减半补偿，国有资产不予补偿。

二、补偿标准
（一）、土地补偿标准
1、国有土地在同一片房屋征收区域内的土地，按该片同类土地的最高土地级别给予评估，并参照现有土地基准地价评估补偿（定价标准见附件一）。

2、县城规划区内新征农村集体性质的土地按8万元/亩给予
补偿。

县城规划区内经村委会认可的农村集体性质的宅基地、有集体土地使用证的乡镇企业占地按12万元/亩给予补偿。

3、县城规划区以外的农村宅基地、乡镇企业占地,按照新征土地费用3万元/亩给予补偿。

对置换出的土地依法办理土地征收手续，并按程序进行拍卖，拍卖价格不得低于评估底价（包含县以上土地出让金，涉及城中村改造的土地出让金，县政府另议）。

（二）、房屋补偿标准
1、地上建筑按重置价结合成新度予以货币补偿（房屋重置价格见附件二）。

2、主要街道经营性门店土地证、房产证齐全并持有工商行政管理部门颁发的《营业执照》的，根据街道路段的不同，按照土地级别与基准地价的原则，由房地产价格评估机构评估确定相应的补偿标准给予补偿。

需要调换门店的，一、二、三、四层门店各按新规划面积１：１调换。

调换面积超出征收面积的部分按新建门店开盘价优惠政策10％的价格购买。

3、住宅小区的单元楼原则予以房屋产权调换，调换标准按原楼层原次序依次按１：１调换（不按原楼层调换的按市场价格调整），储藏间和车库在本征收片等面积调换储藏间和车位，超出征收面积部分按市场价格优惠10％购买。

房屋装修费用按照评估部门评估价格给予货币补偿。

4、被征收单体住宅户平房选择房屋产权调换的，以被征收房屋价值的补偿费按市场优惠价（一类土地级别，高层按回迁楼
基准层1800元／平方米、二类土地级别，高层按回迁楼基准层1500元／平方米、三类土地级别，高层按回迁楼基准层1100元／平方米、四类土地级别，高层按回迁楼基准层830元／平方米、三类土地级别，多层按回迁楼基准层1000元／平方米、四类土地级别，多层按回迁楼基准层750元／平方米）等价调换面积。

调换户型面积大于被征收户应置换面积的，被征收户在回迁楼交钥匙之日补足差价款的，按回迁楼开盘价优惠10％的价格支付超出面积的房款。

被征收户可置换面积大于最大调换户型面积的，多余面积可选择市场调剂。

5、征收房屋造成的搬迁、临时安置补偿，按照以下标准执行：
（1）、被征收住宅临时安置补偿费。

采取货币补偿方式的，按被征收建筑面积每月４元／平方米一次性发三个月；采取产权调换方式的，按被征收建筑面积每月４元／平方米的标准首付12个月，此后每三个月结算一次，直至最后回迁楼房交钥匙止，不足月按月计算。

（2）、固定电话移机、有线电视迁移按电信和广播电视部门收费标准补偿。

搬迁补偿费按被征收房屋建筑面积3元/平方米一次性补偿。

（3）、经营性用房的临时安置补偿费，正在营业的非住宅房屋按房屋一层2000元/间、二层以上（含二层）1000元/间给予一次性补偿。

（4）、被征收生产性用房所涉及机械设备拆卸、搬运的实
际合理开支，经县政府房屋征收部门、物价部门、审计部门审核后给予搬迁补偿费。

6、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

（1）、在房屋征收决定公告之日前已依法取得工商营业执照，正在营业中的商业门店造成停业，采取货币补偿方式的，一层按被征收建筑面积每月20元/平方米补偿，二层以上（含二层）按被征收建筑面积每月10元/平方米补偿一次性发三个月；采取产权调换方式的，一层按被征收建筑面积每月20元/平方米补偿，二层以上（含二层）按被征收建筑面积每月10元/平方米补偿首付12个月，此后每三个月结算一次，直至最后回迁楼房交钥匙止，不足月按月计算。

（2）、征收正在生产经营中的厂房等建筑造成停业停产的，按房屋征收公告发布之日上一年度月平均纳税金额的三倍给予
停产补偿。

7、自房屋征收公告发布之日起，单体住宅户平房在30天内完成搬迁的给予奖励。

第一天完成搬迁的按补偿总额21.75％的比例给予奖励，每错后一天递减1个百分点给予奖励。

8、自房屋征收公告发布之日起，在规定的签约期限内搬迁的，住宅小区单元楼给予每户2000元的奖励。

门店每间1000元奖励，生产企业每亩3000元奖励（不足一亩的按一亩计算）。

（三）、地上附着物及青苗补偿标准
1、树木补偿标准见附件三
2、农业、水利设施补偿标准见附件四
3、电力、通讯设施补偿标准见附件五
4、其它建筑物补偿标准见附件六
三、土地补偿费归农村集体经济组织和被征地的的土地使用权人或者按照家庭承包方式承包土地的农户所有，地上附着物及青苗补偿费归其所有者所有。

四、房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

五、本规定中，属部门和单位的涉及线杆迁移、管线拆除、建筑物征收、树木移伐等，不予补偿（不动产可由评估部门作出评估）。

六、以前出台的文件与本规定不符的，以本规定为准。

同时，x政〔201x〕xx号“xx县人民政府关于印发xx县非农业建设用地征收和拆迁补偿标准的规定的通知”废止。

七、本规定授权xx县人民政府房屋征收补偿办公室负责解释。

八、本规定自2011年xx月xx日起执行。

附件一：县城土地级别与基准地价一览表
附件二：房屋重置价格一览表
附件三：树木补偿标准
附件四：农业、水利设施补偿标准
附件五：电力、通讯设施补偿标准
附件六：其它建筑物补偿标准
附件一：
xx县城土地级别与基准地价一览表
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附件二：
房屋重置价格一览表
框架：1100-1300元/平方米；
砖混：平房500-650元/平方米，
楼房600-800元/平方米，
厂房400-600元/平方米；
砖木：平房450-550元/平方米
附房300-450元/平方米
轻钢厂房：400-550元/平方米
附件三
树木补偿标准
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附件四：
农业、水利设施补偿标准
附件五：
电力、通讯设施补偿标准
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附件六：
其它建筑物补偿标准。