珠海市城中旧村更新实施细则

珠海市城中旧村更新实施细则（征求意见稿 2020年6月22日）第一章总则第一条【背景及依据】为促进城乡建设协调发展，优化城市生态环境，规范城中旧村更新活动，维护农村集体经济组织和村民的长远利益，根据有关法律法规和国家、省、市相关政策，结合本市实际，制定本实施细则。

第二条【适用范围】本实施细则适用于本市行政区域范围内城中旧村更新项目的策划、规划、建设和管理工作。

第三条【规划原则】城中旧村更新坚持生态优先、规划先行的原则，应当以宜居宜业为引导进行科学规划，先规划，后实施，严格遵循规划管控。

第四条【自主原则】城中旧村更新坚持村民自治的原则，应当充分发挥村集体经济组织的主导作用，尊重其自主更新意愿。

第五条【权益保障原则】城中旧村更新坚持保障集体经济和村民长远利益的原则，应当保留村集体经济发展物业，保障长远收益基础。

第六条【保护传承】城中旧村更新应当注重保护珠海城市特色资源，塑造具有珠海特色的城市风貌，并加强对文物古迹、历史建筑的保护，将历史建筑及其周围环境的保护纳入相应更新单元规划。

第七条【部门职责】市自然资源行政主管部门负责指导、统筹、协调、监督城中旧村更新工作。

各区（含横琴新区、各行政区、经济功能区，下同）政府（管委会）负责明确城中旧村更新年度目标、计划、实施策略及进度，履行相关审批职责。

各区城市更新行政主管部门负责具体组织、管理城中旧村更新工作，履行相关审查、审批职责。

市、区其他相关职能部门依法在各自职能范围内履行职责。

第二章一般规定第八条【更新条件规定】城中旧村进行城市更新，应符合省“三旧”改造政策及我市城市更新政策有关规定。

第九条【实施范围】城中旧村用地，包括旧村场、生活留用地及生产留用地，应当整体纳入城中旧村更新规划条件及更新单元规划研究范围。

行政村不具备整村改造条件的，可按程序报经区政府（管委会）同意后，以自然村（经济社）为单位进行单独改造。

城中旧村更新项目可以与相邻、周边或其他用地进行联动，实施统一规划及开发建设。

第十条【实施方式】政府组织实施城中旧村更新，并采取以下方式之一选择确定申报主体和实施主体：（一）以公开表决方式确定村集体经济组织作为申报主体和实施主体；（二）以公开交易方式确定市场主体作为申报主体和实施主体；（三）市政府收储并通过土地公开出让方式确定实施主体；（四）市政府、区政府（管委会）成立、授权城市更新实施机构作为申报主体和实施主体。

本实施细则所称公开交易方式，是指通过区级或镇级农村集体资产交易平台进行公开招商。

第十一条【重大事项决策方式】城中旧村更新项目的更新意愿、更新区域、更新类型、实施方式、村集体资产拆迁补偿安置方案、招商文件、评审表决代表确定方式等事项，须提交村（居）民大会或社区股份合作公司的股东大会按相关规定进行公开表决，获得占全体成员（股东）人数三分之二以上（含本数）同意方能通过。

权益人拆迁补偿安置方案及评审表决代表委托书事项，须获得占更新区域内房屋认定总面积80%以上且占全体权益人总人数80%以上的权益人书面同意方能通过。

更新区域内存有国有资产房屋的，按照我市相关规定处置。

公开表决及书面同意须在公证机构的公证或律师事务所的见证下进行。

本实施细则所称更新区域，是指纳入城中旧村更新规划条件及更新单元规划研究范围的城中旧村用地。

本实施细则所称权益人，是指在更新区域内，具有不动产权益的被征地农民、世居居民、非征地农民、渔民、蚝民、港澳台居民、侨民，以及其他不动产权利人。

本实施细则所称的被征地农民，是指所在村初次被统征土地时登记在被征地农民花名册的农民，以被征地农民原始户为单位进行权益人统计。

本实施细则所称世居居民，是指所在村初次被统征土地时户籍已登记在本村的城镇居民。

本实施细则所称非征地农民，是指户籍登记在本村但不属于被征地农民的农民。

本实施细则所称渔民，是指户籍登记在本村，历史上从事渔业生产的村民。

本实施细则所称蚝民，是指户籍登记在本村，历史上从事养蚝的村民。

本实施细则所称港澳台居民，是指已取得香港、澳门或台湾地区永久性身份证明的居民。

本实施细则所称侨民，是指所在村初次被统征土地时已侨居国外的村民或居民。

第十二条【房屋面积认定原则与要求】城中旧村更新涉及的权益人房屋及村集体资产，应由政府部门根据村集体经济组织申请，按照相关规定及规则，组织开展房屋面积认定和补偿工作。

权益人房屋面积认定，应当坚持依法依规、实事求是，尊重历史、照顾现实的原则，综合考虑权益人身份、现状建设情况、已批未建情况、产权登记情况、解决历史遗留问题等因素实施。

权益人及村集体经济组织利用地下空间实施的开发建设，以及权益人的临时性建筑物或构筑物、青苗及地上附着物等，不得作房屋面积认定及补偿核准。

本实施细则所称已批未建，是指已办理用地及规划许可手续，未完成规划许可内容的建设。

各区政府（管委会）应结合辖区实际及项目情况，制定房屋面积认定和补偿的具体操作规则及程序；未出台相应规则及程序前，不得受理房屋面积认定或补偿安置方案核准申请。

第十三条【补偿方式】城中旧村更新的安置补偿可以采取产权调换、货币补偿或两者相结合的方式。

第十四条【权益人房屋面积认定】权益人房屋面积认定标准如下：（一）被征地农民，以所在的被征地农民原始户为单位，按照每户（含原始户及分户）最高不超过400平方米的标准，对现状不超过5层的房屋及已批未建的建设指标整体予以认定；（二）世居居民、非征地农民、渔民、蚝民、港澳台居民、侨民，以用地凭证、报建凭证或不动产产权证，按照每人（即凭证登记人）最高不超过240平方米的标准，对现状房屋及已批未建的建设指标整体予以认定；（三）其他权利人，按照不动产产权证登记建筑面积，对现状房屋予以认定。

第十五条【权益人补偿面积核算】权益人回迁补偿安置面积，按照以下方式计算：（一）属于现状房屋的，按照对应的房屋面积认定结果的1.1倍计算；（二）属于已批未建的，按照对应的房屋面积认定结果的1.0倍计算；（三）被征地农民原始户房屋面积认定总面积不足400平方米的，差额部分（即400平方米扣减房屋面积认定部分）按1:0.9计算。

第十六条【权益人补偿执行】权益人的回迁补偿安置按照以下方式分别处置：（一）产权调换的，按照对应的回迁补偿安置面积实施产权调换及核算临时安置费用及搬迁费用；（二）货币补偿的，按照签拆迁补偿安置协议时所在区域商品房屋市场预售备案均价，以对应的回迁补偿安置面积核算货币补偿总额，不再给予临时安置费用及搬迁费用；（三）权益人现状房屋测绘面积及已批未建的建设指标合计数中，超出房屋面积认定结果的部分，按建筑成本给予货币补偿。

本实施细则所称建筑成本，由各区政府（管委会）结合辖区实际及项目情况制定具体标准。

第十七条【村集体资产认定标准】村集体资产按照以下类型予以区分，并以村集体经济组织为单位进行整体认定及补偿：（一）现状房屋及已批未建的建设指标，作村集体房屋面积认定及补偿；（二）临时性建筑物或构筑物，作村集体其他物业资产认定，参照国有土地上房屋征收补偿标准予以补偿；（三）青苗及地上附着物等，作村集体其他物业资产认定，参照国有土地上房屋征收补偿标准予以补偿。

建筑物或构筑物的具体建筑面积，以及青苗、地上附着物等数量，以具有资质的测绘机构出具的测绘报告为准。

第十八条【村集体补偿标准】村集体房屋按照以下方式予以物业补偿：（一）旧村场及生活留用地经认定存有村集体现状房屋的，按相应村集体房屋面积认定的1.1倍给予补偿；（二）旧村场及生活留用地经认定存有已批未建的建设指标的，按相应村集体房屋面积认定结果的1.0倍给予补偿；（三）生产留用地上村集体房屋面积认定结果的1.1倍不足生产留用地面积、容积率1.0的，按生产留用地面积、容积率1.0给予补偿；（四）生产留用地上村集体房屋面积认定结果的1.1达到生产留用地面积、容积率1.0的，按相应村集体房屋面积认定结果的1.1倍给予补偿。

生活留用地无地上上盖物及已批未建的建设指标的，各区政府（管委会）可结合辖区实际及项目情况制定相应具体补偿或奖励标准。

第十九条【单元规划编制要求】城中旧村更新规划条件研究及更新单元规划，均应统一规划回迁住宅用地、商品房开发用地、村集体经济发展用地和公共服务配套设施用地。

商品房开发用地独立安排的，回迁住宅用地容积率不得高于商品房开发用地容积率。

第二十条【村集体经济发展用地】在更新单元规划中，村集体经济发展用地应独立划定，保留其用地来源为划拨，用于原有村集体物业补偿安置和建设新增村集体经济发展物业，不得用于经营性房地产开发。

房屋面积认定结果中包含有已批未建的经营性房地产开发建设指标的，在按照本条前款回迁后，方可依据原有批文，由村集体经济组织按照村集体资产处置相关规定申请处置。

新增村集体经济发展物业计容积率建筑面积不得低于原有村集体物业回迁补偿计容积率建筑面积的10%。

第二十一条【地价计收】采取协议出让方式供地的城中旧村拆建更新项目，扣除不计收地价部分后，其余部分的地价计收标准原则上按照新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的60%（含）执行；确需调整的，可按照不低于新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的40%（含）执行。

各区政府（管委会）应结合辖区实际及项目情况，制定本条前款的具体执行标准，并报市政府批准后施行。

第二十二条【优先整治范围】城中旧村更新区域内有下列情形之一的，应当优先采取整治类城市更新模式，开展综合整治工作:（一）公布为文物保护单位，或登记为不可移动文物的建筑物、构筑物。

（二）列入历史文化街区和历史建筑名录的街区、建筑。

（三）被列为广东省或珠海市古村落、传统村落名录的村庄。

为完善基础设施和配套公共服务设施确需拆除部分无保护价值的建筑物、构筑物的，应在制定历史文化保护规划后，按照规划实施拆建。

第二十三条【综合整治范围】符合下列情形之一的城中旧村，可以根据实际需要和城市规划要求实施综合整治（含局部拆建）：（一）建筑布局合理、建筑质量较好、地势标高符合规划要求且安全、交通、消防及其他公共配套设施不足等问题不突出。

（二）与城市产业结构调整、公共和市政设施建设需要冲突不明显。

（三）需实施拆建更新，但未达到本实施细则相关规定要求，或项目中止的。

第三章组织实施程序及要求第一节前期工作第二十四条【前期工作责任主体及内容】村集体经济组织是城中旧村更新前期工作的申请人及责任主体。

城中旧村更新的前期工作，包括政策宣讲、现状房屋测绘、基础资料收集及调查、财务及税务筹划、规划条件研究、社会稳定风险评估、土壤污染状况调查、房屋面积认定、拆迁补偿安置方案编制、招商文件编制、拆迁补偿安置协议签订等内容，但不包括更新单元规划编制工作。

第二十五条【前期工作申请】村集体经济组织起草更新意向书，并在本村范围内公示，经公示无异议或异议不成立的，可向属地镇人民政府（街道办事处）申请启动前期工作。