熊家洲片区控制性详细规划工作方案

大冶市熊家洲片区控制性详细规划工作方案

一、规划初步研究

1.1项目区位

大冶市位于长江中游南岸，湖北东南部。依托长江，背靠武汉，北连黄石、鄂州，南毗九江，西邻咸宁，东达安庆，距中部最大城市武汉市仅90公里。大冶市地理区位优越，交通十分便利，地处中国第四大核心增长极——长江中游城市群“中三角”腹地，是武汉城市圈的重要支点。京九铁路黄石二级火车客、货运站坐落于大冶开发区内，距武汉天河国际机场100公里，距国家一类开放口岸长江黄石棋盘洲码头仅20公里。京九铁路、武九城际铁路、106国道、314和315省道贯穿境内，大广高速、黄咸高速在境内交汇，与沪蓉、京珠、杭瑞等高速公路互联互通，到达周边省会城市长沙、合肥只需3个小时车程。随着武九城际铁路的开通，大冶到武汉、九江仅需半个小时，到南昌只需70分钟。

熊家洲片区位于大冶市城区南部、大冶湖南部，与老城区隔湖相望。熊家洲片区东与阳新接壤、北与大冶和黄石一水相隔，承接了黄石、大冶、阳新环大冶湖一体发展、对接融合的发展重任！

规划范围

规划用地东与《大冶市城乡总体规划（2013-2030）》边界线重合，南至黄咸高速沿线，西至金井路，北抵大冶湖南岸。规划范围面积约2246公顷（含法官山、桃花山、王达山山体及沙洲舞台水域面积约422公顷）。

1.2项目理解

熊家洲片区位于大冶湖南缘与丘陵地带交接处，地形南高北低：南部为丘陵区，地势北倾；北部和中部为大冶湖盆，地势平坦。片区北部有部分用地为大冶湖围垦区，现状为鱼塘和湖塘，以水产养殖和莲藕种植为主。片区中部和南部用地使用以农用地为主，还包括部分村庄建设用地和工矿用地，其他用地的比例不高。

近几年来，随着大冶市城市化进程加快，城市规模逐渐扩大，熊家洲片区因为其良好的交通区位和濒临大冶湖的生态环境优势，在城市发展的过程

中受到越来越多重视，大量的城市建设开发项目进入该片区，《大冶市城乡总体规划（2013-2030）》将熊家洲片区定位为生态优先、可持续发展的都市生活区；城市生活副中心。以规划在建的碧桂园居住项目为依托，利用滨临大冶湖的良好生态自然环境条件发展低密度的生活居住片区，同时配套以商业零售、文化娱乐、社会福利等生活服务性功能设施，打造城市生活副中心。因此规划部门需要一套完整的具有法律效应的控规体系加强对该片区城市建设开发的控制力度，塑造良好的城市空间，保证宜居的城市生活环境，树立美好的城市形象。

本次控规应该立足于城市新区这个独特的规划环境，在城市规划体系中起到承上启下的作用。一方面对大冶市城市总规进行深化和补充，将总规中关于熊家洲片区职能定位进行落实，确定片区的发展目标和方向，构建科学合理的城市空间结构，对于总规的用地布局、道路交通和市政设施等进行调整细化。将总规的原则等宏观方面的控制转变成为量化的指标，制定符合实际情况的城市建设控制指标体系，使规划与土地开发建设相衔接。同时，对下一层修规编制提出直接指导的准则，在保证良好的城市环境和城市形象的前提下，增加规划的实效性和可操作性。

二、规划技术路线与工作内容

2.1技术路线

2.2工作内容

1）现状调研阶段：

①现场踏勘及资料搜集阶段：现状踏勘阶段主要完成现状建设情况调查及

城市总体发展计划。分两个方面进行，一方面主要与规划行政部门和地

方行政部门接触，取得意识上共识，及规划的具体目的和预期；另一方

面，现场调查取得第一手实景资料，为下一步的现状分析工作打好基础，

具体工作方式为现场调查评估、拍照摄影及与公众交流等方式。

②资料整理、补充及分析阶段：此阶段包括基础工作资料整理与补充、规

划背景分析、上位规划解读、基础资料分析与研究以及现状调研成果的

形成。

2）初步方案阶段：

①规划概念形成阶段：这一阶段主要基于前面的分析和总结的基础之上，

形成设计原则、依据、理念，明确对熊家洲片区的总体定位、功能构成、发展策略等内容，从而确定片区的空间结构。并在此基础上整体把握熊家洲片区的用地布局，交通组织、控制指标体系以及划分规划单元。②多方案比较阶段：这一阶段探讨多套具体设计方案，组织全体讨论修改，

形成定案。并结合前面的分析与规划概念，与甲方进行讨论与调整。③优选方案及细化、深化阶段：根据多方的建议与意见，确定主要设计方

案，并进一步深化、细化，完成规划总图与相关分析图，以及部分规划文本文字。同时对各项专题研究进行讨论，形成专题研究报告。

④成果完善及方案汇报阶段：整合前面的所有成果，形成初步方案成果，

包括说明书、图件。

3）方案调整完善阶段：

初步规划方案完成之后由设计方向甲方汇报成果，甲方提出进一步的修改意见，并以书面形式反馈给设计方。设计方按照甲方的反馈意见调改完善方案，由甲方组织有关专家和领导进行审定。大致经过以下四个阶段：

①初步调整方案确定阶段：根据初步汇报的修改意见，对用地布局、交通

组织、配套设施、工程设施以及指标体系进行修改，确定调整方案。②方案调整深化阶段：在调整方案的基础上，对各个规划单元、地块的指

标体系、基础设施配套等进行细化、深化，并以此为基础进行老城区城市设计。

③形成最终调整方案成果：完成调整方案的规划总图及相关规划分析图，

完成规划文本及规划说明书的编制，同时深化并完成专题研究报告。④调整方案汇报阶段：整合调整阶段的方案成果，由甲方组织有关专家和

领导进行审定。

4）正式成果编制阶段：

正式成果编制阶段，设计方按照甲方审定意见编制正式成果并报甲方验收，并由甲方报规划部门审批。并根据汇报审批意见对调整方案进行修改完善综合形成最终成果。直至规划部门正式批准后，本次规划正式完成。此阶段大致经过以下三个阶段：

①形成最终成果阶段：根据汇报审批意见，对调整方案进行进一步修改完

善，同时完成规划总图、相关分析图、分图图则以及城市设计的最终成

果，完成规划文本、规划说明书的编制，完成专题研究报告的编制。

②专家汇报阶段：将规划成果报甲方验收，由甲方组织专家汇报。

③成果调整及报批阶段：对汇报的规划成果进行调整，由甲方报规划部门

审批。

三、规划编制的进度保证

整个规划编制的过程大概可以划分为4个阶段，总用时6个月。详情见下表：

四、规划预期成果

3.1文本

对规划的主要内容进行汇总、提升，形成简明的法律性条文，作为规划

实施的强制性文件。

主要包括：总则、规划目标和原则、土地使用性质控制、土地使用强度控制、建筑物控制、用地布局规划、道路交通控制、公共配套设施规划、绿地系统规划、景观规划与城市设计引导、市政工程设施规划、城市安全规划、附则、公共服务设施配件一览表、各类建筑时间范围表、各地块用地控制指标一览表。

3.2图纸

规划内容的直观表达方式，图纸与文本一起构成控制性详细规划的法律性文件。

主要包含：区位分析图、规划范围图、用地现状图、道路现状图、建筑质量评价图、用地规划图、规划结构图、道路系统规划图、道路断面规划图、绿地系统规划图、景观系统规划图、居住用地规划图、公共管理与服务用地规划图、商业服务业设施规划图、中小学服务半径规划图、公共服务设施与公用设施规划图、给水工程规划图、排水工程规划图、电力工程规划图、通信工程规划图、燃气工程规划图、供热工程规划图、环卫设施规划图、综合防灾规划图、五线控制规划图、容积率控制图、建筑高度控制图、规划单元划分图、地块编码图、平面意向图、片区城市设计、总图图则、分图图则。

3.3规划说明书

说明书是对规划文本和图纸的解释以及规划实施的保障措施和建议。

3.4专题研究报告

专题研究报告是针对规划中涉及的重点、难点问题进行的详细研究。

主要包含：区域协调发展专题研究、生态系统循环发展专题研究、开发时序专题研究。

3.5附件

附件是基础资料汇编、会议纪要等附属性文件。

五、规划重难点分析

5.1重点

1）调整确定城市用地功能和结构。碧桂园居住项目进驻为片区功能和用地结构的调整提供了契机，结合城市总体规划对熊家洲片区用地

的规划布局，以及片区在城市中的功能定位——居住、商贸、文化、

旅游——进行用地结构调整。

2）构建完善的城市道路交通系统。一是处理好熊家洲片区的对外交通以及它与其它城市片区的交通关系，使对外道路系统与片区内部道

路系统相得益彰。二是新建片区内部道路，对现有道路体系进行评

估，结合地形，构建合理完善的道路系统。

3）确定合理的城市建设控制指标。本着利于城市整体环境塑造，增强开发建设的可操作性的原则，对不同地段因地制宜地确定不同的控

制指标，既要满足国家有关标准要求，又要使规划管理实施有可操

作性。

4）突出大冶湖沿岸的规划设计。结合大冶湖沿岸的用地功能对大冶湖进行环境整治，规划沙洲舞台、滨河路及滨江景观带，治理污染，

使规划后的沿湖带成为大冶市一道亮丽的风景线。

5）加强城市绿地系统建设。根据大冶市城市特点，片区绿地系统以法官山、桃花山、王达山等山体、沿湖绿地以及小块街头绿地开发为

主，打通绿道通廊，因地制宜地优化城市绿地系统。

5.2难点

1）如何在新区开发的过程中，保持大冶市城市特色。以对接老城区为基础，通过整体上的功能布局调整、基础设施完善、生态环境保护

来提高城市整体机能，保持城市特色和城市文化的延续性，避免着

眼于局部的城市开发导致的与老城区脱节的现象。

2）如何利用法官山、桃花山、王达山等山体和大冶湖这些良好的生态环境资源，塑造山水相融的宜居城市格局。熊家洲片区内有大面积

的山体，同时北临大冶湖水域，在城市建设中要将山和水渗透到城

市中，打造贯通的景观通廊，形成生态宜居的城市环境。

3）如何合理确定熊家洲片区内城市建设用地开发强度，在保证城市宜居生活环境的同时，兼顾城市政府的土地收益和开发商的合理利益，

刺激土地开发，达到城市环境效益与土地资源经济效益的平衡，社

会公众利益与开发商个人利益的平衡。

4）如何增加相应的弹性机制，如容积率奖励、容积率区间范围、用地兼容性、建筑适建范围等，保证控规管理与实施过程中的灵活性和

可操作性。

5）如何避免因控规逻辑性强而形象性缺失的特点导致对城市空间形态和城市风貌的控制力不足的现象。控规中对建筑形体风格、体量、

色彩等方面的控制要求大同小异，缺乏针对性。单纯依赖控规的法

定性编制成果对片区进行控制，容易导致片区地块各自为政，彼此

之间缺少有机联系。在编制过程中建立控规与城市设计协同机制，

在针对不同的实际问题时更加灵活而有针对性。

六、规划建议

6.1应用全局性的眼光综合分析现状条件

编制熊家洲片区控规，必须深入了解大冶市城区的现状城市建设情况，对城市未来总体格局、用地调整、容量控制进行整体把握，从而确定熊家洲片区在城市未来发展中承担的城市职能、人口容量等，然后在熊家洲片区范围内进行分区，建立控制性详细规划的标准分区和编制单元，再进行深入细致的调查研究，对各个分区单元和地块的指标控制进行细化调整。

6.2提高规划的实效性和可操作性

新城控规在现状调查阶段应注重产权属性调查、“六线”调查、企业和农村社区的问卷调查，在规划方案阶段应该在满足国家规范标准和上位规划的前提下，合理确定城市建设用地的控制指标，明确城市建设用地兼容性以及各类建筑的适建范围，在保证规划可操作性的前提下提供简明易懂的控规文本、图则和说明书。

6.3注重控规与其他相关规划的衔接

控规必须以城市总体规划等上位规划为主要依据，同时应与规划范围内已经报批的修建性详细规划、相关的专项规划相衔接，避免由于控规内容与其它规划出现冲突、遗漏或反映不准确导致的控规无法落实的情况。

6.4融入一定的城市设计的思想

城市新区控规应该提供城市空间和建筑布局示意，同时对于建筑体量、建筑色彩、景观设计、夜景照明等内容制定引导图则，经城市规划主管部门

核准后，作为指导规划管理实施的直接依据

6.5加强公众参与

由于公众参与中的主体在观念、知识背景、社会地位以及利益诉求上面各不相同，其参与的深度和广度也不相同，针对熊家洲片区控规的公众参与应根据不同的人群，不同的地块改造方式，增加公众参与的方式和深度。6.6加强控规的调整管理

控规调整是必要的法律程序，对于正常的、动态的建设管理不可或缺，但控规调整程序应该通过合理的程序设计和措施，从扩大公众参与、健全相应规定、细则等出发，完善技术管理要求，使控规调整审查程序制度化，经过申请—论证—预审—公示—审查—结论这六部分进行。