2019重庆.上海房产税政策分析
重庆房产税实施细则
重庆房产税实施细则
随着我国经济的快速发展，中国大城市的房价也成倍增长。
为了调控房地产市场，防止房地产泡沫的形成，国家决定实施房产税。
作为我国大城市之一，重庆也推出了相应的房产税实施细则。
一、纳税范围
二、纳税义务人
三、征收标准
1.个人房产税征收标准：
（1）计税依据：个人房产税的计税依据是房地产的评估价值。
（2）税率：个人房产税税率为0.5%，根据房地产的评估价值乘以税率计算出应缴纳的个人房产税。
2.单位房产税征收标准：
（1）计税依据：单位房产税的计税依据是房地产的评估价值。
（2）税率：单位房产税税率为1%，根据房地产的评估价值乘以税率计算出应缴纳的单位房产税。
四、房产评估
房产税的征收标准依据房地产的评估价值确定，所以评估工作显得尤为重要。
重庆的房产税评估工作由专业房产评估机构负责，评估结果作为征收房产税的依据。
五、纳税申报和缴纳
六、房产税优惠政策
为了减轻纳税人的负担，重庆也推出了一些房产税优惠政策。
例如：对首套购房者减免个人房产税，对低收入家庭减免部分房产税等。
这些优惠政策有助于平衡房地产市场，减轻社会矛盾。
七、税务管理和监督
总之，重庆房产税实施细则的出台，对于调控房地产市场，防止房产泡沫的形成具有重要作用。
通过合理的征收标准和优惠政策，可以减轻纳税人的负担，促进房地产市场的健康稳定发展。
同时，加强税务管理和监督，确保房产税的正常征收，是重庆房产税实施细则的重要内容。
浅析沪渝房产税改革试点的效应与不足
３ ． 其他 相关措施 还需进 一步完善 房产税涉及面很广 ， 利 益群 体众 多 ， 非常复杂 。房产税改 革并
收入分配的调节有着重要的意义。本文浅析了沪渝房产税改革的政策
作 用和 不足 ， 并提 出 了一些建 议 。
【 关键词】 房产税改革 效果 不足 建议 沪渝 两地 房产 税试 点政策及其效果 ２ ０ １ １ 年１ 月２ ６日， 国务院总理温家宝主持召开 国务 院常务会 议， 会议 确定了八条房地产调控 的政 策措施 （ 简称新 “ 国八条 ” ） ， 剑指对投资投机性购房与高房价 。新 “ 国八条” 落地刚满 ２ ４小时 ， 上海 和重庆版房产 税改革试 行方案 随即出炉 ， 是 国家 的对 调控房 地产市场 和建立 财产税体 系的积极 尝试 。 目前 ， 房 产税 改革 已初 见 成效 。２ ０ １ １年 ， 上海 市 房产 税 收入 ７ ３ ６ ６ ２ ５ 万元 ， 比２ ０ １ ０ 年增加 了 １ ８ ％， ２ ０ １ ２年上 半年 ， 上 海市完 成房 产税收人 ６ ７ ３ ６３万元 ， ２ 比上年 同期增 加了 ３ ０ ％ 。重庆 市 ２ ０ １ ２年上 半年 ， 新 建商品房价格整体呈现 回落趋势 ， ９ ０ 以下住宅价格 比去
一
不是单一 的出 台一个 行政命令就 能完成 的， 其 中还 涉及到许 多配 套 的制度 ， 比如房地产登记制 度、 房 产价值评 估体 系、 房产 税 申报 纳税 的监管体 系等 ， 而这些制度上很 多都存在空 白， 使得房产税 改 革 的未能真正实现 。 ’
三、 我国房产 税改革的方向 １ ． 理顺法律 关 系， 建立房产税税法体 系 我 国的房地产税费 十分 复杂 ， 主要 的税 收在 房产开 发流通 环 节需要缴纳 十余 种 ， 保有 环节 主要 涉及 三种 ， 另 外还 有 十余项 收 费 。房产税改革应该加快立 法进 程 ， 在 规范 和整 合房 地产租 、 税、
上海市人民政府关于调整本市房产税房产原值减除比例的通知-沪府规〔2019〕5号
沪府规〔2019〕5号
各区人民政府，市政府各委、办、局：
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》等的规定，自2019年1月1日起，本市按照房产余值计算缴纳房产税的纳税人，房产原值减除比例调整为百分之三十。
上海市人民政府
2019年1月19日
——结束——
上海市人民政府关于调整本市房产税房产原值减除比例的通知
制定机关
公布日期
2019.01.19
施行日期
2019.01.19
文号
沪府规〔2019〕5号
主题类别
房产税
效力等级
地方规范性文件
Hale Waihona Puke 时效性现行有效正文：
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中国房产税改革试点探讨——以重庆和上海为例
制度的完善 ， 对整个 国民经济的 发展 也有十分不利的影响 。据 统计 ，我 国的房地产税收 占地方和 中央 财政收 入的比例 只有
３６ 《 代 经济）０２ 当 ２１ 年５ 上） 月（
性房地产纳入免于征收房 地产税和 土地使用税的 范畴 。这些优
希望于房产税 。
六 、 论 及 建 议 结
４ 计税依据。两市均规定 目前暂按房 产市 场交易价格作为 、 计 税依 据 ， 待条件成熟后按市场评估值作为计税依据 。同时 ， 上
海规 定暂征 税按 住房市场交易价格 ７ ％执行 ； ０ 重庆规定独栋商 品住宅和高档住房一经纳 入应 税范 围， 计税交 易价 和税率将不
现在的土地 出让金就 存在 重复征税 的现 象 ， 发商在取得土 地 开 使用权时 ， 需要缴 纳土地 出让 金的 ５５ ．％作 为营 业税 ， ％ 一５ ３ ％ 作为契税 ，房屋 建成 后销售时 又需缴纳土地 出让 金的 ５５ ．％作 为营业税和相应的契 税。这种重复征税加重了土地使用权人 的 负担 ， 是不合理和不科学的 。
调节税 以及其他产生合约 的印花税等。这些税赋的法律依据主
续涌人 。在这种情况下 ， 城市房 地产的价格 已经超过 了许多居
民的承 受能 力， 许多人买不起房 。为稳定房价 ， 国家及时 出台了
一
要是 １８ 年 ９ １ 国务院正式发布并于 １８ 年 １ 月 １日 ９２ 月 ５日 ９６ ０ 起 实施的 《 中华人 民共和 国房 产税暂行条例 》以下 简称《 （ 房产
１ 为提 高房 地 产 税 的 主体 地 位 ， 须进 行 房 地 产 税 制 改革 。 、 必
近 些年来 ， 地产行业迅速 发展 ， 房 已经成为我 国重要 的支柱性 产业之一 ， 在我国经济总量中的比重已经达到 ７ ％。由于我 国 ０
房产税调控商品房市场的效果与对策分析——以重庆、上海、北京为例
策 性 措 施 ，不 仅 具 有 体 现 整 体 利 益 基础 的 政 策性 、 目 标 的经 济 性 ，而 且 更 具 兼 顾 未 来 、长远 利 益 内容 的时
炒 房 交 易 行 为 、保 障 自住 需 求 功 能 与 作 用 的 特 殊 定 位 ，房 产税 征 收 措 施 中 的征 税 对 象 、计 税 依 据 、税 率
商 品房 市 场 进 行 涮 控 的 具体 制 度 规 范 ， 以避 免 法 律 公
平 但 是 不 合 人 情 的 现 象 ，进 而 实 现 既 合 理 又 公 平 的政
策 目标 。 正确 、合 理 使 用 房 产 税 政 策 是 对 税 法 制 度 追
求 利 益 均衡 、实 质 正 义 目标 的 充 实 ，不 是 对 税 收 法 律 制 度 的架 空 。 基 于 我 国 商 品 房 市 场 保 障 自住 与 投 资 保 值 的 多元 化 功 能 与 作 用 ，有 关 房 产 税 政 策 的实 施 与 运
品 房 市 场 在 我 国 目前 的市 场 经 济 体 系构 成 中 ，属 于 与 证 券 市 场 、具 有 投 资 与 投 机 功 能 与 作 用 的储 蓄保 值 市
场 等 相 类 似 、是 一 种 类 资 本 金 融 市 场 ，因此 对 房 产 税 的 含 义 及 其 在 商 品房 市 场 的宏 观 经 济 调 控 功 能 与作 用 的 认 识 与 评 价 ，既 要 注 重 现 代 市 场 经 济 发 展 中税 收具 有 的 优 化 财 政 税 收 体 系 、缩 小 人 们 财 富差 距 的一 般 财 政 来 源 与 二 次 分 配 的基 本 功 能 ，同 时还 要 关 注其 作 为 体 现 政 府 宏 观 经 济 调 控 功 能 的抑 制 投 资 与 投 机性 购 房
房产税对产业转移的影响_来自重庆和上海的经验证据
房产税对产业转移的影响_来自重庆和上海的经验证据房产税对产业转移的影响：来自重庆和上海的经验证据引言：随着中国城市发展的迅速增长和人口流动的不断加剧，房地产行业成为了中国经济的重要支柱产业之一。
然而，长期以来，房地产市场过热和投机行为的存在已经引发了诸多问题，如高房价、房地产泡沫等。
为了抑制房价上涨，一些城市开始出台房产税政策，并且这一政策也逐渐成为全国化的措施。
本文将以重庆和上海两个具有代表性的城市为例，探讨房产税对产业转移的影响，并分析其中的原因。
一、重庆实施房产税政策的情况和影响1. 房产税政策的出台重庆市对房产税政策的出台是为了抑制房价上涨和防范房地产泡沫的风险。
根据政策，1套以上住房、无已购房产的本市户籍居民以及住户成员、非重庆户籍居民在重庆购房者均需要缴纳房产税。
2. 产业转移情况随着房产税的实施，一些企业在重庆的投资意愿相对减弱。
研究数据表明，在重庆房产税政策出台后，一些产业如制造业、物流业等产业对重庆的投资逐渐减少。
相对而言，城市如成都、武汉等周边城市则成为这些产业投资的首选地。
这说明房产税政策对重庆的产业转移产生了一定影响。
二、上海实施房产税政策的情况和影响1. 房产税政策的出台上海市出台的房产税政策与重庆类似，也是为了控制房价过快上涨的趋势。
上海的房产税政策对持有多套住房的居民和企事业单位征收房产税，并逐步扩大征税范围。
2. 产业转移情况上海作为中国的经济中心城市，一直以来吸引着大量的资金和企业投资。
然而，实施房产税政策后，一些投资者开始减少其在上海的房地产投资，转而将资金投向其他城市。
特别是一些针对其产业特点需求比较高的行业，如金融、创新科技等领域的企业，开始向深圳、杭州等城市转移。
三、房产税对产业转移的原因1. 政策压力重庆和上海两个城市在过去的几年间房地产市场发展迅速，房价上涨较快，带来了巨大的政策压力。
政府为了控制房价在合理范围内，不得不实施房产税政策。
这种政策的推出使得部分企业和个人对这两个城市的投资意愿减弱，从而导致了产业转移。
沪-渝两市房产税试点改革
浅议沪\渝两市房产税试点改革摘要：沪、渝两市房产税试点改革在抑制投机性购房、稳定房价等方面取得了一定的成果，但基于税收公平原则的视角，两市的房产税改革方案仍存在着一定的缺失，使得房产税合理调节居民收入、完善房地产税收体系等根本目标的实现可达性不高。
造成实施方案与预期目标相背离的主要原因包括：以户籍区分纳税人、征税范围排除增量房、以交易价值作为计税依据等。
房产税未来的试点改革方案应从上述角度加以改进，以使社会财富分配更为公平、合理，房地产税收体系更加完善。
关键词：房产税试点；税收公平原则；改革2011年伊始，我国选择将上海、重庆作为试点城市进行房产税改革，以对部分居民住房实收房产税为契机改革房产税制。
自两市房产税试点改革开始以来，各种不同的声音不绝于耳，赞成者认为房产税的征收可以缓解房地产投资的热潮、抑制房地产投机，从而降低房价，同时税收可以投入经济适用房的建设，缓解政府的压力。
反对者却认为现在信息登记、联网等配套制度不完善，房产税征收的效果堪忧，而且目前房产税的设计并不能从根本上改变高房价的现状，税收最终会以房租或者房价的形式转嫁给普通购房者。
笔者认为，试点改革的作用正在于此，可以通过观察试点改革的实施分析房产税如何设计和推行才能够最好的达到抑制投机性投资、房价过快增长，调节收入水平，改革税收体制等一系列目标。
一、沪、渝两市房产税改革试点解读（一）沪、渝两市对部分个人住房征收房产税实施细则分析1、上海《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》规定，自2011年1月28日起对上海居民家庭在本市新购第二套及以上的住房和非本市家庭在本市新购的住房征收房产税。
该《暂行办法》详细规定了房产税的计纳标准、税率以及免征房产税的条件等。
同时，推出了新购住房后一年内出售原有唯一住房的，退还先征的房产税等税收优惠政策。
由此可见，上海市个人非经营住房房产税征收范围，基本不包括自住房（本市居民首套房免征，非本市居民工作生活满3年后免征，改善性住房税收予以退还），而主要针对投资性房产；不包括存量房，而只对增量房征收。
现行房产税存在的弊端及优化路径分析
现行房产税存在的弊端及优化路径分析房产税是国家调控房产价格，促进房地产行业健康发展的重要手段之一。
基于此，本文主要分析了现行房产税政策在政策制定与执行方面存在的一些问题，并针对这些问题，分析优化现行房产税实施效果的对策，从而促进房地产市场的健康发展，焕发房地产市场发展的新活力。
标签：现行房产税;弊端;优化路径房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
现行的房产税是第二步利改税以后开征的，鉴于房产税全国推行难度较大，试点从个别城市开始试点。
2011年1月28日，上海、重庆开始试点房产税，2013年5月24日，房产税试点扩容被证实，将增加房产税改革试点城市，专家称直指一二线高房价城市，房产税确定向增量开刀。
一、现行房产税存在的弊端现行房产税的征收方式，主要有从价计征和从租计征两种，具体可以概述为以下几种计算方式：（1）从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为：应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×年税率1.2%。
（2）从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为：应纳税额=租金收入×12%。
（3）没有从价计征的换算问题纳税义务发生时间：将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税，其余均从次月起缴纳。
（4）个人出租住房的租金收入计征，其公式为：应纳税额=房产租金收入×4%[1]。
从上述房产税的征收方法可以看出，现行房产税主要存在以下几方面的弊端：第一，现行的房产税是对已经登记的房产，进行征税的一种政策，这就对不动产登记具有比较高的要求。
而目前，我国现行的不动产登记政策方面，存在一定的漏洞，很多人由于不动产产权意识薄弱，并没有想去确定自己的不动产产权。
还有一些人恶意避税，尤其是想要逃脱个人租金税收的征收。
宣传部门对于不动产登记政策方面的普及力度较差，宣传工作的有效性较低，很多人甚至不了解相关的不动产登记信息。
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2019重庆.上海房产税政策分析
2019〃“房产税”政策研判
背景摘要：
2019年1月28日上海重庆公布房产税实施细则并开始实施，重庆房产税税率为
0.5%-1.2%，上海税率为0.6%。
上海：[税率0.6%或0.4%][人均60平方米以上起征][仅对新购住房征] 试点初期，
暂以应税市场交易价格的70%计算缴纳。
市场交易单价低于上海上年度新建商品住房平均
销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。
重庆：[税率0.5%——1.2%][房价达
9941元每平米起征][不缴税5倍罚款] 重庆的房产税方案规定，对包括存量及新增独栋别墅、新购的价格是重庆主城区均价2倍及以上高档公寓、三无人员（在渝无户口、无工作、无投资）在渝购买的第二套及以上住房，征收房产税。
税率施行累进税率，即住房交易单
价为重庆主城区房屋均价2-3倍的，税率为0.5%；单价为均价3-4倍的，税率为1%；单
价在均价4倍以上的，税率为1.2%。
对比分析：
从上表中看；试点城市上海的“房产税”政策相对较轻，延展性较大，从起征点、税率、征收范围均有调整空间，是一套新的、完善的利用经济手段进行调控的制度；对比而言，重庆的“房产税”更是像在“杀富济贫”，行政意味明显多于经济，这并不符合当前
政府以经济调控经济的潮流，并且重庆的“房产税”政策还颇有“饮鸩止渴”的嫌疑。
所
以我认为一但全国性推广“房产税”，上海的房产税政策更值得参考。
逐层层次分析：
上海：
[税率0.6%或0.4%][人均60平方米以上起征][仅对新购住房征]
[仅对新购住房征]
也就是说；自2019年1月20号后买房的房主，均符合了交“房产税”的第一项条件。
这点对全国乃至西安的房地产市场而言，短期内不但没有阻碍房地产
市场的上行，反而会因晚购房要交“房产税”的恐惧心理一定程度上推动市场的成交。
（是短期内，这个时期最多不会超过1个季度）
[人均60平方米以上起征]
人均60平米起征；单身购房60平米，新婚夫妇120平米，三口之家达到180平米，考虑到三口之家以上就要有二套、三套需求的概率；所以从此项政策要求来说是“自住完全有余，投资遭受掣肘”。
[税率0.6%或0.4%]
对比通货膨胀所带来的压力，投资房产的低风险及利润，更相对每套二手房交易大概就要5%左右的契税来说，税率0.6%或0.4% 就显得有些微不足道了，但这只是个开始，起点低也给了上调的空间，同时也不能排除它具有“压死骆驼最后一根稻草”的可能。
重庆：
[税率0.5%——1.2%][房价达9941元每平米起征][别墅、2倍主城区高档公寓]
[房价达9941元每平米起征]
从这一条上看，重庆的“房产税”起征点显得有些不够“专业”，不仅“一棍子拍死了太多项目”，而且没有政策的“后续性”，增加了“夭折”的可能。
不过此举明显遏制了高端项目的成交及发展，眼前内迅速降低了市场的成交均价，但不能建立房产市场的长期有序的发展，也没有“实际”的降低房价，不过“面子上好看了些”。
对西安的参考意义不大。
[税率0.5%——1.2%]
差别化税率看起来比上海的“房产税”更为严厉；征收幅度更为巨大，但最高已达1.2%的高税率相对已然步副过大，未来“调控”提升的空间也较小。
[对包括存量及新增独栋别墅、新购的价格是重庆主城区均价2倍及以上住宅、三无人员在渝购买的二套及以上住房，征收房产税]
重庆的“房产税”的征收范围相对较为精细，分层次征收，明显针对高端物业以及外地购房者；这将是对当地“高端物业”的一次“毁灭性”打击，极有可能导致近期内出现重庆“房价”的迅速下滑，并直接影响到高端物业在重庆未来的发展。
但“三无人员在渝购买的二套及以上住房”的限制明显是对本地区内的投资者及自主需求来说是一个巨大的机遇，这也是本次“房产税”政策的一个值
得注意的方向。
两市“房产税”影响分析：
软效果：
首先；及信贷手段及保障房供应手段之后，国家在对房产市场的调控手段上又增添了一臂—房产税，一方面更加强调了政府对市场调控的决心，另一方面也为需求人群带来了
更多的疑虑；而同时，做为一种新的税种，由于它对市场未来作用的未知性，对需求人群的心理影响来说也就更大。
更容易在人的心理上造成对市场走势的疑虑，直接效果：
本次重庆、上海的房产税无疑一、增加了投资者的成本，使炒房者利润微薄或无利可图；二、增加了高端自住者对购买大面积房源的顾虑，从而遏制了市场需求，尤其是高端需求。
两市“房产税”走势分析：
两市“房产税”简单来分可以分为一重一轻、一糙一精；重指的是重庆的宽范围、高税率、高惩罚，“药猛”量足，颇似于西药见效快但治不了根本；精指的上海的房产税更合理、更完备、有生命力；类似于重要见效慢但绝对的符合经济杠杆的调节作用。
所以未来的房产税的推广发展可能会有两种情况：○1
上海式的房产税制度全面在推广
2 ○优点：符合市场发展趋势缺点：效果慢、持续完善优点：调控效果迅速
上海式的房产税与重庆式交叉进行
缺点：需要朝令夕改。