LALAPORT(日本)
日本五类最新商业形态研究资料汇编
五类典型日本商业建筑，这是我们在这几年当中，去日本几次，专门考察日本住宅和商业，其实对日本的商业建筑感受非常深刻。
我整理了一下，我想是不是可以把我们所看到的日本这些商业建筑，我按照我的理解，不一定准确，分成五类。
一、旅游型商业。
今天会给大家介绍三个典型的例子。
第一个是日本的奥特莱斯商城。
这应该在日本八家最大的奥特莱斯里面排在第二名。
第二个是1998年的维纳斯商城，包括维纳斯商城，开发商都是日本开发我们上海环球金融中心的开发商。
还有一个案例是丰田汽车主题公园。
我把它归成旅游型商业，吸引的主要人流还是旅游的渗流。
二、交通枢纽型的商业。
主要给大家介绍两个，一个是在大阪的难波公园，还有大阪的希尔顿广场。
日本地下交通非常好，交通枢纽型商业最大特点就是非常成功的利用交通人流，能够有效的使它成为对商业有价值的商业人流。
三、传统商业街。
今天要介绍的不是老的店，是新开的表参道HILLS，去年新开业的，是 3.6万平方米，这可能是我们国内二三线城市经常会遇到的规模。
这里面有很多给我们启发的一些商业规划的很好的特点。
四、居住区中心商业。
紧密的对应居住区住户的需求，以这批人群为主的商业人流。
在丰洲LALAPORT，也是刚刚开业。
里面有一些新的商业规划的构思，另外有一些特别的业态，也给大家做一个介绍。
有可能有一些很好的业态思路，让大家在一些项目上能用。
五、城市综合体。
这也是我们会遇到的。
主要介绍前面两个，一个是六本木新城，还有一个是刚刚开业半年时间MIDTOWN，还有一个是皇后广场。
六本木新城这个是在2004年开业，MIDTOWN是三菱开发的，它的开业时间也只有半年时间，是非常新的。
它跟六本木在理念是非常接近的，但是它所用的手法和风格完全不同。
还有一个就是横滨的皇后广场，这个会略讲一下。
一、旅游型商业。
首先，给大家讲静冈的奥特莱斯商城，我们在今年7月份去的，静冈的奥特莱斯商城，为什么把它归类成旅游型的商业呢？大家都知道奥特莱斯其实是一个品牌直销的一类商店，在我们中国从2000年开始，已经有很多类似这样的概念，但是现在国内的店没有真正做到真正的品牌，真正的名牌，进驻名牌打折商店。
日本十大购物中心
日本十大购物中心与欧美购物中心相比，日本在人口密度及消费习惯方面与我们有更多相似之处，更值得学习借鉴。
日本最大的再开发项目：六本木之丘2003年，这座筹划近17年，耗资170亿元的新世纪综合体正式建成。
整个建筑按照下个世纪日本东京的理想风貌而建，汇集时尚名品、五星级酒店、餐厅、超日电视台、美术馆、住宅公寓于一体。
整体上是一个充满艺术气息、时尚丰富性的开放式空间。
在场所的搭建上，六本木露天广场是日本最为知名的露天娱乐广场，有强有力的人流聚集效应；六本木还有一个位于剧场楼顶的“屋上庭园”，收获与播种季节他们会要邀请办公与居住于此的人一起劳作，增强体验；就购物中心West Walk而言，阳光注入其内开放感十足，同时结合了多样化的商店、各类时尚精品店、餐厅、医疗中心、银行与其他生活必须用品店。
都市花园购物中心结合体：难波公园日本大阪难波公园的入口处，呈现在眼前的是一个被岩石覆盖的空间，仿佛一个狭小的峡谷，诱惑着你向里面探寻。
暖黄色到桔黄色逐渐过渡的条纹造型，如同沉淀层一般，而设计师精心设计和营造出不同的小湾、岩洞、河谷等探险般的空间感受，更让你常常有“柳暗花明又一村”的惊喜，为整个购物旅程增添了一抹神秘和新奇的色彩。
通过“峡谷”内一条“8字形”倾斜上升的通道，便到了难波公园的零售与娱乐区域。
登临高处俯视难波公园，可以看到，开放的空间使公园与城市的街道、交通直接相连，斜坡与“山石”形成的层次感，使公园与周围的高层办公楼柔和地融为一体。
不难发现，难波公园真的是一处奇妙、充满想象力的建筑，它不像传统购物中心那样，将顾客引入封闭式的购物区，而是将商业区、餐饮区与自然和开放空间完美地融合在一起，让你能够享受在公园中漫步、参观、购物、娱乐的多重乐趣，让购物成为一种“经历”。
小体量颠覆业界：格林木购物中心开业13天，累计突破100万人流！一个卖场面积只有3.7万平米的购物中心，每日客流量近8万人！格林木购物中心将客户的体验理念为出发点，设有全新的屋顶花园，营造了休闲、娱乐的氛围，便于吸引周边5公里117万社区客群。
Lopia_：一家日本生鲜折扣店的极致运营
焦 点折扣零售片矢东滋郎（Tojiro Kataya ）Lopia ：一家日本生鲜折扣店的极致运营“折扣化”无疑是今年零售行业中最火的话题。
当下环境变化所带来的焦虑很容易让零售企业掉入单纯模仿海外成功业态，或过度注重短期价格策略的陷阱。
“折扣化”的话题还是要回归到企业的战略选择和能力建设。
我们认为零售的折扣化需要重视以下三件事情：●差异化商品力：选对有优势的品类，针对消费人群痛点，做好产品开发和定价；●供应链管理：基于品类天然特点，选择所对应的垂直化供应模式，和上游建立信赖关系，减少长鞭效应；●组织活跃性：通过激励制度提高组织活跃性，以员工的主动性应对复杂问题，提高企业的运营效率。
三件事情中，差异化商品力是最容易被忽略的。
中国零售业有着庞大的供应商体系，插图：L o p i a 官网日本食品折扣超市Lopia 的店销和人效是日本行业平均水平的2倍，它是怎么做到的？焦 点大部分企业都销售来自“开源”供应链的商品。
传统的零售企业主要是做好上游博弈、选品、控制贪腐、门店管理和运营，从供应商/品牌方收取上架费，但并没有把重心放在思考如何通过深耕供应链能力，树立属于自己的强势品类上。
在中国零售品类的选择中，生鲜具有超高的价值。
它的需求足够广谱和高频，有助于获取消费者的信赖。
可是由于生鲜复杂的供应链管理和商品同质化属性，海外很少有折扣型零售用生鲜实现兼具价格和品质的商品优势。
如何通过生鲜品类实现差异化商品力，是中国零售行业亟待解决的问题。
本篇研究将介绍一家以生鲜为主的折扣零售案例：日本食品超市Lopia 。
Lopia 的定位是“面对四人家庭的日本版Costco ”，一家以肉品为核心的制造型食品零售渠道。
企业把生鲜做成了利润品，由肉类带来的3成收入贡献了8成的利润。
企业以“让所有小朋友都吃得上肉”为理念，深耕肉品类的供应链能力，通过门店采销一体化方式来实现自己的竞争优势。
由于Lopia 并没有上市，公开信息非常少。
TULTEX品牌介绍
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（C）2009 Provision Co.LTD All Right Reserved.
SPA（制造零售）业冲击
◇一号店（LaLaPort , TOKYO－BAY店）
2010年6月25日 LaLaPort , TOKYO－BAY 一号店开业。
一号店将作为今后店面形象的基本模范推广 更多的形象店。
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（C）2009 Provision Co.LTD All Right Reserved.
mid-range Strategy
【中国内衣市场】
基本战略＞＞ 3
进驻海外市场
日本国内的市场规模约1兆日元，潮流女性内衣的占比约为70％。 （男装休闲时尚内衣的市场规模约超过1,200以日元） 今后，男士内衣的趋势也将被潮流因素主宰、休闲（时尚）内衣的市场规模呈现很大的上升趋势。 另一方面，据粗略调查，中国的市场郭默约为500亿元人民币，这并非正确的统计数据， 如按照中国人口为日本10倍的现状考虑的话，虽然年龄构成比例有所不同， 但中国市场大于日本10倍以上也不足为奇，足可预见市场有足够的上升空间。
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量贩店
休闲连锁店
百货店・专卖店
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（C）2009 Provision Co.LTD All Right Reserved.
mid-range Strategy
基本战略
为按计划达成开店目标，执行基本战略，进一步稳固我们的核心 竞争力，实现质的飞跃。
三井不动产shopping_park的主题和发展理念
波状长椅 躺在波浪状的长椅上，大海就在您身边，无 需多言，这里是享受悠闲的最佳坐位。
水上巴士停靠点 在船坞的旧址上设立了水上巴士停靠点。因为期待着船 只的到来，自然聊起来也就特别起劲。
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中庭的主舞台 小岛般被水环绕的主舞台。为平常见不到的 这满满一片的水而欢欣雀跃，孩子们高兴地 来回奔跑。
设施内部（南港、3 号船） 以轮船为造型的建筑勾画出弧线，脚下也设 计得像船板。室内装饰也让人联想到海风和 波浪的声音
开业时以大荣超市和崇光百货为两大核心、兼设 1 个 “啦啦宝都 1”开业
购物广场。 扩建了“啦啦宝都 2” 率先引进了多厅影院，加强了娱乐功能。
充实了饮食店铺的质量和数量。（拆除旧的饮食大楼， “HARBOR GRILL”开业
重新进行了修建。） 重新装修了“啦啦宝都 为了顺应顾客需求的变化，调整了店铺配置。引进了
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“三井 Shopping Park URBAN DOCK 啦啦宝都丰洲（Mitsui Shopping Park URBAN DOCK LaLaport TOYOSU）”汇集了为生活在城市中心人群的“衣”“食”“住”“休闲时间”提供全方位服务的 店铺。是东京都内为数不多的家居装饰品店的聚集地，在时尚方面也聚集了符合流行敏感人群需 求的店铺。 此外，这里不仅是满足购物需求，还有浮世绘美术馆、由世界级花艺大师建造的庭园、演奏 19 世纪音色的管风琴等等，“三井 Shopping Park URBAN DOCK 啦啦宝都丰洲（Mitsui Shopping Park URBAN DOCK LaLaport TOYOSU）”已经成为符合生活在城市中心人群的高尚文化的发信基地。
日本商业、住宅考察心得
2010年2月日本商业、住宅考察心得2010年2月19-25日期间，公司安排赴日本考察商业、住宅项目，七日行程满满铛铛，感触良多。
流水账式的项目介绍和考察报告就不在这里赘述，简单记录一些项目给我留下的较深印象。
一、优秀的施工工艺水平一、标准化构件的生产应用在日本不锈钢的应用相当普遍，咱们看到窨井、排水沟、栏杆、五金件、防滑钉、盲道……等等不一而足，大范围地应用不锈钢产品，而且规格统一，十分漂亮。
别墅和多层衡宇的建造也是采用成品墙板、整体卫浴现场拼装。
这些在咱们参观大阪、奈良的住宅研究中心、别墅展示工厂时，感觉特别明显，一栋别墅能够定制生产，45天即可建成，这就要求有大量的生产厂家提供定制产品，而在国内由于多种原因无法推行，十分遗憾。
事实上如此的标准化生产能够节省人力物力，降低本钱，缩短工期，而且易于保护改换。
这应该也是咱们国家此后会大力进展的一个方向，但需要相当庞大的企业从产供销一体化的平台去实现大范围推行应用，仅靠单一的几个项目实验性的利用标准化产品，无法保证本钱降低，无法表现优势所在，也无法吸引生产厂家趋之若鹜。
建筑工地的施工围挡、外挑安全防护也全数是标准化构件，从动工到结束是处于全封锁状态，即避免了扬尘也保证了安全，一直到完工完成才暴露建筑物的真面目，在大阪、东京所见到的建筑物大体上都是统一的搭建模式。
咱们国内限于投入本钱原因，就这方面来讲和日本差距专门大。
二、清水混凝土工艺作为建筑工程专业身世，日本建筑给我留下的最深印象不是外观设计，而是极为超卓的施工工艺。
有“清水混凝土诗人”之称的安藤忠雄设计的淡路岛梦舞台、大阪市的21世纪实验住宅都采用了清水混凝土工艺。
同时在日本的很多建筑也不同程度采用了清水混凝土工艺。
咱们看到这些建筑成品表面十分平整滑腻、棱角分明、没有碰损污染，这在国内简直不可想象。
在我国，清水混凝土的结构设计与施工，还处于理论研究阶段，有待实践应用；施工操作仍是过量依赖人工，施工机械化、标准化程度很低。
案例报告购物中心经营案例分析研究报告
【最新资料，WORD文档，可编辑】案例分析一：日本LALAPORT购物中心关键成功因素分析一、概况1、日本第一家号称美式的购物中心LALAPORT（日本人所谓美式的购物中心主要是指：拥有广大的土地面积，建筑物采取低楼层的建筑），在一九八一年四月于千叶县的船桥市诞生。
2、名称所以取“LALAPORT”，主要是“LALA”之意，就是指“跳动的旋律，愉快的心情”，“PORT”，即为“港”之意，由于这家购物中心就是住在东京湾周边的一个港口，因此希望这个购物中心的开发，能够让来店的人，都可感受那种跳动的旋律，让每个人都拥有愉悦的心情，充分享受购物、娱乐、休闲的生活情趣。
3、由于千叶县位于东京都的东北方，外地人口若想来东京都工作，千叶组则是一个相当理想的落脚外，因此所谓的新市镇、新社区则不断在开发兴建，自然吸引了不少的新家庭（NEWFAMILY）与新世代的人口，加上各项新的公共设施与交通网络陆续在兴建，京叶县的捷运系统等带动了人潮的流动，产生了新的工作与生活空间，给予LALAPORT购物中心带来了新的景象，有了更好的商机。
4、这个购物中心在一九八一年PART I开幕之后，事隔七年，在一九八八年PART 2又按着开幕，而让LALAPORT这个购物中心在当前日本的购物中心当中，成为一个具有代表性的成功个案。
5、它的整个基地面积大约有五万二十坪左右，建筑结构方面PART 1采取低楼层的建筑，PART 2则采取高楼层的建筑，在建物面积的分配上，除了零售部门的各业态商店之外，还包括了旅馆、办公大楼与公共设施，基本上可以分成七大部份，大致分配如下：（1）专门店：PART 1与PART 2都有，合计共27486坪。
（2）百货店：只PART 1有，计20103坪。
（3）量贩店：只PART 1有，计7028坪。
（4）旅馆：只PART 1有，计6057坪。
（5）商业设施：只PART 1有，计4248坪。
（6）立体停车场：PART 1与PART 2都有，合计共11093坪。
国外特色购物中心集锦(33页)
1国外特色购物中心集锦目录A. 亚洲特色购物中心………………………………………………………………………………….2-11一、 新加坡怡丰城VIVO CITY …………………………………………………………………………………………………………......2-3二、 新加坡ION ORCHARD ……………………………………………………………………………………………………………………3-4三、 日本LALA PORT ……………………………………………………………………………………………………………………………. 5-7四、 日本九州运河城 (7)五、 韩国昌原第七城购物中心 (8)六、 迪拜滨水中心 (9)七、 马来西亚吉隆坡购物中心 (10)八、 土耳其卡尼昂广场………………………………………………………………………………………………………………………….11 B. 欧洲特色购物中心…………………………………………………………………………………12-19九、 德国Engelhorn acces 商场 (12)十、 匈牙利布达偑斯巴黎百货...............................................................................................................................13 十一、 瑞典斯德哥尔摩克非姆商场................................................................................................................14 十二、 波兰华沙金色台阶商场.........................................................................................................................15 十三、 比利时Mediacite 购物中心..................................................................................................................16 十四、 英国伯明翰的Bullring 购物中心.......................................................................................................17 十五、 英国蓝湖购物中心.................................................................................................................................18 十六、 西班牙阿尔卡拉•玛格纳购物中心 (19)C. 美洲特色购物中心…………………………………………………………………………………20-21十七、MALL OF AMERICA .........................................................................................................................................20 十八、加拿大西爱德蒙顿购物中心. (21)D.大洋洲特色购物中心..............................................................................................22 十九、悉尼维多利亚女王商场. (22)A、亚洲特色购物中心一、新加坡怡丰城VIVO CITY21、地址：新加坡港湾城。
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区域商业“好榜样”
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东京湾lalaport
东京湾lalaport介绍
LALAPORT是美式的大型购物中心。它占地面积大约有五 万二十坪左右（每坪3.3平方），建筑物面积共有83055坪。 lalaport建筑设计中充分体现了旧时船坞的历史风范，有 四幢建筑在外形上采用了"ship"的形状。 在室外空间和 广场地面的设计中，充分引进海洋元素，用蓝色的水域呼 应海洋的感觉，把广场地面做成仿真的海浪形状。 Lalaport 是一个广域型购物中心，除有500多家店舖 外，还有文化设施、体育设施和方便设施。其中有旅馆、 Lalaport剧场、网球俱乐部、小型高尔夫球场、巨大迷宫、 露天剧院等辅助设施，还有一个可容纳8200辆汽车的停车 场。它是一个将购物、美食、教育、娱乐融为一体的大型 购物中心。 它完全满足了新生代家庭购物的需求。 商业类型 开发模式 建筑面积 店铺数量 区域商业 买地开发 28万2千平方米 540
水上巴士站点 公交站点
交通路线
电车路线
机场路线
周边路线
主舞台
一层平面及业态
服饰
生活
女性用品
娱乐
餐饮
二层平面及业态
服饰
生活
女性用品
娱乐
餐饮
三层平面及业态
服饰
生活
女性用品
娱乐
餐饮
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商场组成
西馆
北馆 南馆 围合空间
商场组成
环境
本案
饭店
周边商场
停车场
运动场
地铁站
交通路线
一层平面及业态
服饰 生活 餐饮
娱乐
二层平面及业态
服饰 生活 餐饮
娱乐
三层平面及业态
服饰 生活 餐饮
娱乐
剧场
商场空间
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丰州lalaport
丰州lalaport介绍
“三井购物公园 啦啦宝都都市船坞丰洲（Mitsui Shopping Park URBAN DOCK LaLaport TOYOSU）”汇集了 为生活在城市中心人群的“衣”“食”“住”“休闲时间” 提供全方位服务的店铺。是东京都内为数不多的家居装饰 品店的聚集地，在时尚方面也聚集了符合流行敏感人群需 求的店铺。此外，这里不仅是满足购物需求，还有浮世绘 美术馆、由世界级花艺大师建造的庭园、演奏19世纪音色 的管风琴等等，“三井购物公园 啦啦宝都都市船坞丰洲 （Mitsui Shopping Park URBAN DOCK LaLaport TOYOSU）”已经成为符合生活在城市中心人群的高尚文化 的发信基地。 为充分发挥其最好的地理优势，在离大海最近的地方设置 了可供休息聚会的中庭。在其周围是以4艘轮船为主题的 建筑，在不忘这里曾经是一个船坞的同时，实现了为来访 者提供一个能更多感受大海魅力的亲水空间。 商业类型 开发模式 建筑面积 区域商业 租凭土地20年 16万5千平方米
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商场周边
本案 商场 公园 交通枢纽 学校 商务办公 住宅区
商场设施
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波状长椅3 4源自水上巴士停靠点中庭的主舞台
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设施内部（南港、 3号船）
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中庭的木质甲 板
餐厅的露台座位 8
螺旋桨，起重机
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管风琴
丹尼尔渥斯特的庭园
爱犬乐园
KidZania 东京
交通
本案 地铁站点