土增税预征与清算
土地增值税清算及税收策划
省级税务机关规定的其他情况。
取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
要求清算
已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
在企业兼并(合并)中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。
01
清算的两种类型
02
国税发[2009]91号
03
自行清算
04
第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
05
房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
06
整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
07
直接转让土地使扣除项目金额
4
增值率=增值额÷扣除项目金额
5
第四节 土地增值税清算
1
基本计算规定
2
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收.
3
应纳税款=增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数
6
二、扣除项目 转让项目的性质 扣除项目 1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本 新建房产转让 3.房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税金 5.其他扣除项目（加计20%扣除） 1.房屋及建筑物的评估价格或购 买价每年加计5%后的金额 旧房转让 评估价格=重置成本价×成新折扣率 2.土地使用权所支付的地价款和 按国家统一规定缴纳的有关费用 3.转让环节缴纳的税金
因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
土增税清算步骤范文
土增税清算步骤范文土地增值税是指在土地市场中，由于土地供需关系变化和城镇化进程推进，导致土地价格上涨所形成的一种税收。
土地增值税的清算是指将土地增值税税款计算、征收和清理的过程。
下面将分为五个步骤详细介绍土地增值税的清算过程。
第一步：确定土地增值税的计算依据土地增值税税款计算是指确定纳税人需要缴纳的税款金额。
计算依据主要包括土地增值额、税率和申报纳税期限等。
1.土地增值额：土地增值额通常可以通过评估和估价来确定，评估机构或者估价师根据土地市场价格和土地的使用权变化，估算土地增值额。
2.税率：土地增值税的税率根据不同地区的政策规定而不同，通常在20%至30%之间。
3.申报纳税期限：根据不同地区的规定，纳税人需要在土地转让或者房地产项目完成后一定时间内申报纳税。
第二步：纳税人申报纳税纳税人需要在规定时间内向税务机关申报土地增值税并缴纳税款。
通常需要提交以下相关资料：1.土地增值税纳税申报表：包括纳税人的基本信息，土地增值额等。
3.相关土地转让或者房地产项目的合同、单据等。
第三步：税务机关审核纳税申报表税务机关收到纳税人的申报材料后，会进行审核。
审核主要包括以下方面：1.审核申报表的真实性：税务机关会核实纳税人提供的资料的真实性和准确性。
2.计算土地增值额：税务机关可能会对纳税人提供的土地增值额进行重新评估。
3.计算税款金额：根据计算依据，税务机关会计算纳税人需要缴纳的土地增值税税款金额。
第四步：通知纳税人缴纳税款税务机关完成审核后，会向纳税人发出通知书，要求其在规定时间内缴纳土地增值税税款。
通常通知书会包括纳税人需要缴纳的税款金额、缴款的时间和地点等信息。
第五步：纳税人缴纳税款纳税人收到通知书后，需要在规定时间内将土地增值税税款缴纳给税务机关。
纳税人可以选择线上或线下缴纳税款，选取适合自己的缴款方式。
以上是土地增值税清算的一般步骤。
需要注意的是，不同地区对土地增值税的具体政策和流程可能略有差异，纳税人在进行土地增值税的清算过程中，应根据当地的规定履行相关义务。
房产开发企业土地增值税预缴与清算方法
房产开发企业土地增值税预缴与清算方法房产开发企业在购买土地后，土地的价格通常会随着时间的推移而增值。
当房产开发企业售出土地时，需要缴纳土地增值税。
土地增值税的预缴和清算方法是根据国家相关法律规定和税收政策制定的，下面将详细介绍土地增值税的预缴和清算方法。
一、土地增值税预缴方法1.确定预缴土地增值税的时间点：土地增值税的预缴时间点是在房地产开发企业与土地使用权出让方签订土地面积补偿协议（或土地出让合同）后，在取得土地使用权之日起6个月内预缴土地增值税。
2.确定预缴土地增值税的计算公式：预缴土地增值税的计算公式为：预缴土地增值税=(土地出让价款-购地成本)×30%a.土地出让价款：指土地使用权出让方在土地出让合同中约定的价格。
b.购地成本：包括购置土地权益的费用，如土地购置款、土地出让金、权益交易手续费等。
3.确定预缴土地增值税的计算方法：预缴土地增值税计算的步骤如下：a.计算土地增值额：土地增值额=土地出让价款-购地成本b.计算预缴土地增值税：预缴土地增值税=土地增值额×30%c.预缴土地增值税的计算结果一般是四舍五入到元整，即取整数部分。
4.缴纳预缴土地增值税：预缴土地增值税款需要在约定的时间内缴纳给税务机关。
一般，房地产开发企业在办理土地使用权证书过户手续时，需要提交预缴土地增值税的支付凭证。
二、土地增值税清算方法1.确定土地增值税的计算公式：土地增值税的计算公式为：土地增值税=(土地出让价款-购地成本)×30%2.确定土地增值税的计算方法：土地增值税的计算方法与预缴土地增值税的计算方法基本相同，只是清算土地增值税的时间点不同。
清算土地增值税的时间点是在房地产开发企业将土地转让给购房者时，按照土地转让价格和购地成本进行计算清算土地增值税。
3.清算土地增值税的计算步骤：清算土地增值税计算的步骤如下：a.计算土地增值额：土地增值额=土地出让价款-购地成本b.计算土地增值税：土地增值税=土地增值额×30%c.土地增值税的计算结果一般是四舍五入到元整，即取整数部分。
土增税的预缴与清算方法
土增税的预缴与清算方法
一、土地增值税的预缴
土地增值税的预缴是指在土地转让合同签订后，转让人需要预先缴纳一定比例的税款。
预缴税款的计算方法如下：
1.预征税额计算公式：
预征税额=(成交价格-购买价格)×40%
其中，成交价格为土地转让合同约定的转让价格；购买价格为转让人购买土地时支付的价格。
2.预征税款计算公式：
预征税款=预征税额×适用税率
3.预缴比例
二、土地增值税的清算
土地增值税的清算是指在土地转让合同约定的期限内，转让人需要一次性缴纳剩余的70%的税款。
具体的清算方法如下：
1.清算时限
2.清算税款计算公式
清算税款=预征税额×适用税率-预征税款×30%
其中，适用税率在预缴阶段已经确定，预征税款为土地转让合同签订后预缴的税款。
3.缴纳税款
清算税款需要在规定的清算期限内一次性缴纳，可以通过银行转账、
现金等方式进行缴纳，并及时办理税款缴纳证明。
总结起来，土地增值税的预缴和清算方法基本分为两个环节。
预缴是
指在土地转让合同签订后，转让人需要根据预征税额计算出的预征税款的30%进行预缴；清算则是指在土地转让合同约定的期限内，转让人需要一
次性缴纳剩余的70%的税款。
预缴和清算的税款计算公式相同，只是预缴
时按照30%的比例进行计算，清算时将减去预缴的税款金额。
以上为土地增值税的预缴和清算方法的介绍，希望能够对您有所帮助。
土地增值税清算(2篇)
第1篇一、土地增值税清算的概念土地增值税清算是指在土地交易过程中，对土地增值收益进行核算、申报、缴纳的过程。
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的纳税人为土地转让方，以土地增值额为计税依据，按照规定的税率计算应纳税额。
二、政策背景近年来，我国房地产市场蓬勃发展，土地交易频繁，土地增值收益不断增长。
为了规范土地市场秩序，合理调节土地收益分配，我国政府于1994年出台了《土地增值税暂行条例》，对土地交易中的增值收益进行征税。
此后，土地增值税政策不断完善，为我国房地产市场健康发展提供了有力保障。
三、土地增值税清算程序1. 确定清算主体：土地增值税清算主体为土地转让方，包括房地产开发企业、个人以及其他组织。
2. 收集资料：土地转让方应收集以下资料：土地使用权证、土地转让合同、土地交易税费缴纳证明、土地评估报告等。
3. 核算增值额：根据土地评估报告，计算土地转让前后的价值差额，即土地增值额。
4. 计算应纳税额：根据土地增值额和适用税率，计算应纳税额。
5. 申报纳税：土地转让方在规定期限内，向税务机关申报土地增值税，并缴纳相应税款。
6. 税务机关审核：税务机关对土地转让方的申报材料进行审核，确认应纳税额。
7. 税款缴纳：土地转让方在税务机关审核确认后，按规定缴纳土地增值税。
四、土地增值税清算方法1. 直接法：直接法是指以土地转让合同约定的价格为基础，扣除土地取得成本、开发成本、销售费用、税金等，计算土地增值额。
2. 成本法：成本法是指以土地取得成本、开发成本、销售费用、税金等为基础，计算土地增值额。
3. 市场比较法：市场比较法是指以同类土地交易价格为基础，扣除土地取得成本、开发成本、销售费用、税金等，计算土地增值额。
五、土地增值税清算注意事项1. 依法纳税：土地转让方应按照国家法律法规和政策规定，依法缴纳土地增值税。
2. 实事求是：在清算过程中，土地转让方应如实提供相关资料，不得隐瞒、虚报、伪造。
土增税的预缴与清算方法
土增税的预缴与清算方法土地增值税是指在土地转让或者房屋出售时，根据房屋或土地的增值，按照一定比例向卖方征收的一种税收。
为了确保税收的及时收取和税款的准确性，土地增值税采取了预缴和清算两种方法。
预缴土地增值税是指在土地转让或房屋出售合同签订之日起，买受人在支付房款的同时，需要根据合同约定按照房款金额的一定比例预缴土地增值税给税务机关。
预缴税款的比例一般为房款总额的5-10%。
预缴税款的数额根据预缴比例和房款金额来计算，而且该数额会作为合同标的的一部分，需要在签订合同时一同付款给卖方。
预缴土地增值税的预缴比例和付款方式一般由国家税务机关规定，并在土地转让或房屋出售合同中明确约定。
税务机关会根据双方签订的合同或者价款支付凭证，按照约定的预缴比例来核定预缴税款的数额。
预缴的税款在交易完成后，会由卖方或者卖方的代理人向税务机关缴纳。
清算土地增值税是指在土地转让或房屋出售交易完成后，根据实际交易额和房地产市场的评估数据，计算房屋或土地增值的部分，并按照约定的税率扣除已预缴的税款，将剩余的税款清算给卖方。
清算土地增值税的计算方法包括两种：差额和实际增值。
差额法是指在房屋或土地转让完成后，根据交易的实际金额与合同约定的价款之间的差额，将差额视为增值的部分，并按照约定的税率计算增值税。
例如，合同约定房屋价款为100万元，实际交易价格为120万元，那么增值部分为20万元，根据约定的税率计算出应纳增值税。
实际增值法是指根据土地增值的实际情况，通过评估、市场调查等方法来确定增值部分，并按照约定的税率计算增值税。
一般情况下，市场调查员会根据当地的土地市场情况，参考相似房屋的转让价格和评估结果，来确定土地增值的实际情况。
清算时，根据土地增值部分并按照约定的税率计算出应纳增值税。
预缴和清算土地增值税的准确性和公正性对于政府的税收征收和纳税人的合法权益保护来说至关重要。
因此，税务机关会密切监控土地转让和房屋出售的实际情况，对于异常数据进行审查和核实，确保税款的及时收取和纳税人的公平待遇。
土增税预征与清算
土地增值税清算（营改增后)的关键问题一, 清算（结算）条件《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)第九条规定,纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
(一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的;（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的;（三）直接转让土地使用权的。
第十条规定，对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算.(一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上,或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的.例:某房开公司2009年立项开发某住宅项目,2010年取得预售许可证并开始预售，2011年6月工程竣工并备案,2012年9月12日已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例达85%以上，2013年1月6日，所有开发产品销售完毕。
上例中,该公司应在完工年度即2011年12月31日前确定该项目的计税成本核算终止日,于2012年5月31日前完成该项目的企业所得税计税成本结算。
2012年9月12日以后,若主管税务机关要求该公司进行该项目土地增值税清算,该公司应于收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
若主管税务机关未要求该公司清算，该公司应当在所有开发产品销售完毕之日即2013年1月6日起90日内办理清算手续.土地增值税依据放开项目的销售情况来确定是否清算或可清算,各分公司需要定时评估手头项目,及时做好清算，以避免税务风险.二，清算（结算）对象《土地增值税清算管理规程》第十七条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算.如，某房开公司开发的某项目共12栋楼，其中商业2栋,住宅10栋.国家有关部门审批12栋楼为一个开发项目.该公司出于经营管理和核算需要,将该项目的12栋楼按分类归集的原则确定为商业和住宅两个计税成本对象.上例中，该公司该项目土地增值税清算应以全部12栋楼为一个清算对象，企业所得税应分为商业和住宅两个成本计算对象结算计税成本。
土地增值税预缴与清算
土地增值税预缴与清算第一篇：土地增值税预缴与清算通过学习本课程，你将能够：● 了解土地增值税的预缴流程；● 掌握土地增值税清算的范围；● 明确土地增值税清算的程序。
土地增值税预缴与清算一、土地增值税的预缴1.需要预缴土地增值税的情况房地产开发企业在房产销售过程中，通常采用预售方式转让房地产，在办理结算和转交手续前就取得房屋的预售收入，从而尽快回笼资金。
我国现行税收政策规定，在办理结算和转交手续前就取得的收入，主管税务机关可以预征土地增值税。
在清算的时候，要根据最后应缴的土地增值税数额，减掉预缴的税额，多退少补。
比如，宏达房地产公司在前期的预售阶段预缴了30万土地增值税，在清算时需要把预缴的30万扣除掉。
2.预征土地增值税税额的计算公式预征土地增值税税额的计算公式为：预征土地增值税税额﹦出售不同类型商品房所取得的收入×不同预征率3.预缴土地增值税的规定房地产开发企业应按照主管税务机关有关土地增值税预征管理的规定，在限定的期限内办理土地增值税预缴的申报及缴纳。
如果房地产开发企业未按预征规定的期限预缴税款的，根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳期限届满的次日起，由税务机关加收滞纳金。
因此，房地产企业在取得预售房款收入后，要及时办理土地增值税的预缴、申报，以免受到加收税收滞纳金的处罚。
二、土地增值税的清算1.土地增值税的清算范围凡从事房地产开发的企业、开发的商品房项目，包括未列入土地增值税征税范围的房地产开发项目，在满足规定的土地增值税清算条件时，均应办理土地增值税的清算手续。
2.土地增值税清算的条件纳税人应进行土地增值税清算的条件符合下列条件之一的，纳税人应该到主管税务机关办理土地增值税清算手续：第一，全部竣工并销售完毕的房地产开发项目；第二，整体转让未竣工的房地产开发项目；第三，直接转让土地使用权的项目；第四，纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。
主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：第一，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；第二，取得预售许可证、满三年仍未销售完毕的房地产开发项目；第三，经主管地方税务机关纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
土地增值税清算（营改增后）的关键问题一, 清算（结算）条件《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。
第十条规定，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
例：某房开公司2009年立项开发某住宅项目，2010年取得预售许可证并开始预售，2011年6月工程竣工并备案，2012年9月12日已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例达85%以上，2013年1月6日，所有开发产品销售完毕。
上例中，该公司应在完工年度即2011年12月31日前确定该项目的计税成本核算终止日，于2012年5月31日前完成该项目的企业所得税计税成本结算。
2012年9月12日以后，若主管税务机关要求该公司进行该项目土地增值税清算，该公司应于收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
若主管税务机关未要求该公司清算，该公司应当在所有开发产品销售完毕之日即2013年1月6日起90日内办理清算手续。
土地增值税依据放开项目的销售情况来确定是否清算或可清算，各分公司需要定时评估手头项目，及时做好清算，以避免税务风险。
二，清算（结算）对象《土地增值税清算管理规程》第十七条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。
如，某房开公司开发的某项目共12栋楼，其中商业2栋，住宅10栋。
国家有关部门审批12栋楼为一个开发项目。
该公司出于经营管理和核算需要，将该项目的12栋楼按分类归集的原则确定为商业和住宅两个计税成本对象。
上例中，该公司该项目土地增值税清算应以全部12栋楼为一个清算对象，企业所得税应分为商业和住宅两个成本计算对象结算计税成本。
三，清算依据（一分法，二分法，三分法）（一）一分法1、一分法依据：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十三条“关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。
不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定”。
根据此规定，可以按一分法进行计算，只是不享受普通住宅增值额未超过20%免税的优惠政策。
2、一分法优点：清算时最大限度节税。
以项目为主体，如果项目内普通住宅增值额为负数，那么采用一分法可以最大限度地将不同类型的正负增值额相抵，最终确认增值额计算土地增值税，达到清算时土地增值税缴纳最少，这也是最符合土地增值税立法精神的。
3、一分法缺点：清算未售商品房期后再销售可能会增大增值额。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第八条“清算后再转让房地产的处理，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积”。
从此规定可以看出，按照一分法计算的单位建筑面积成本费用是单一的，相当于将普通住宅、别墅、商铺等各种类型的单位成本费用平均化，如果清算时未售部分主要是成本较高的商铺与别墅，会因为增值额变大而多缴土地增值税。
（二）二分法1. 二分法依据：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条规定，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
对于同一项目既建造普通住宅，又建造其他商品房的，根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第一条规定应分别核算土地增值额；同时，根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995] 48号）第十三条规定，对于不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定”。
2. 二分法优点：清算时未售的成本较高类型的商品房清算后再销售时节约土地增值税。
二分法将普通住宅与非普通住宅（非普通住宅包含商铺及其他）进行了细化，成本扣除计算上更加准确。
与一分法相比，清算后再销售时，因清算时单位建筑面积成本费用成本也是按两种类型进行确认的，因此，如果清算后成本较高的非普通住宅未售较多，清算后再销售时可节约税款。
如果普通住宅增值率为正且不高于20%，还可享受免税的优惠政策。
3. 二分法缺点：不利于同一项目不同类型增值额正负相抵。
二分法将同一项目按普通住宅与非普通住宅分别计算增值额，如果一个项目为两种类型，增值额一正一负，增值额为正的需缴税，增值额为负的类型，负增值额得不到抵扣。
整体上在清算时点会多缴土地增值税税款。
二分法的优缺点介于一分法与三分法之间。
（三）三分法1. 三分法依据：《国家税务总局关于修订财产行为税部分税种申报表的通知》（税总〔2015〕114号）第三条第二项、“1.《土地增值税纳税申报表（一）》增加房产类型子目，将子目归到3个类型中，每一个子目对应一个房产类型。
子目由各省自行设定，自行维护”。
此文件所附土地增值税申报表中将项目分为普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产三种。
2.三分法优点：清算时点未售的成本较高类型的商品房清算后再销售时能更大限度节约土地增值税。
3.三分法缺点：不利于清算时点同一项目中不同类型增值额的正负相抵。
在清算时点时计算的应缴税款是三种方法中最多的。
各分公司应该根据项目实际情况，结合当地对分法的具体规定，选择最恰当，最有利的计税依据进行土地增值税核算。
四，区分简易计税方法跟一般计税方法：五，计税收入的确定（一）土增税预征的收入确定根据国家税务总局公告2016年第70号《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款例：A公司采用一般计税方法，预售房屋1110万，开票金额、会计收入均按1000万确认，应预缴增值税=1110/（1+11%）*3%=30万，因而得出土地增值税预征税额为：1110-30=1080万。
（二）土增税清算时的收入确定根据70号公告第一条：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
再根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据的通知》(财税〔2016〕43号)第三条规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
例：A房地产公司销售一套房屋，含税销售收入为1110万，假设对应的土地成本为400万，则纳税人如何确定土地增值税收入？情况1：纳税人适用简易计税方法的，土地增值税应税收入不含增值税应纳税额土地增值税应税收入=不含增值税应纳税额=1110/（1+5%）=1057.14万。
由于不存在差额征税的影响，增值税、土地增值税、企业所得税、会计收入均为1057.14万。
情况2：纳税人适用一般计税方法，土地增值税应税收入不含增值税销项税额1. 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）=（1110-400）/（1+11%）=639.64万（政策链接：《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号第四条，以下简称“18号公告”）。
2.增值税销项税额=销售额×税率=639.64×11%=70.36万（政策链接：《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第二十二条）。
3. 土地增值税应税收入=不含增值税销项税额=含税销售额-增值税销项税额（70号公文）=1110-70.36=1039.64万以上计算可以简化，用以下公式：土地增值税应税收入= (含税销售收入+本项目土地价款×11%)/(1＋11%)=（1110+44）/1.11=1039.64由于土地成本可以扣减销售额的原因，导致增值税、土地增值税、企业所得税、会计收入的界定有所差异。
（三）视同销售房地产的土地增值税应税收入确认70号公文原文：纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行。
纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条规定执行。
《土地增值税清算管理规程》十九条规定，房开业务土地增值税视同销售收入按下列方法和顺序确认：⑴按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；⑵由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（四）赠与行为以及租金收入的确认《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不征土地增值税。
《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定，不征土地增值税的“赠与”是指如下情况：（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
因此，土地增值税清算时，前述两种赠与行为不确认转让收入（也不得扣除对应的扣除项目）；前述两种赠与行为以外的其他赠与行为，如企业自行向教育事业捐赠房产等无偿转让房地产的行为应征收土地增值税，应确认转让收入。
《土地增值税清算管理规程》十九条规定，企业将开发的房地产用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入。