土地增值税税收政策要点29

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（二）销售存量房产，即销售旧房可扣除（三种情况） 《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税 [2019]48号） 《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2019]21 号） 1、能够提供房地产评估价格的，扣除项目金额为：取 得土地使用权所支付的金额+旧房及建筑物的评估价格 （重置成本x成新度折扣率）+转让时缴纳的税金（营业税、 城市维护建设税、教育费附加、印花税）+其他
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(二)确定扣除项目金额 新房、旧房、土地的扣除项目构成不同 (三)计算土地增值额 转让房地产的收入总额减除扣除项目金额后的余额 (四)计算土地增值比率 土地增值比率=土地增值额/扣除项目金额x100% (五)根据土地增值比率对照税率表，查找适用税率和 速算扣除系数 (六)套用公式计算应纳土地增值税额
有关事项 1、出售
2、赠与
3、出租 4、房地产抵押 5、房地产交换 6、以房地产投资、联 营 7、合作建房
是否属于征税范围
征。（1）出售国有土地使用权（2）取得国有 土地使用权后进行开发建造后出售（3）存量房 地产买卖。 赠与中公益性、赠与直系亲属或承担直接赡养 义务人不征，其余征。财税字（2019）48号
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土地增值税税率表如下：
级 增 值 额 与 扣 除 项 税率（%） 速 算 扣 除
数 目金额的比率
系数（%）
（即增值率）
1 不超过50%的部分 30
0
2 超 过 50%-100% 的 40
5
部分
3 超 过 100%-200% 的 50
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部分
Байду номын сангаас
4 超过200%的部分 60
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三、 土地增值税扣除项目 （一）新建房扣除项目；（涉及房 地产开发企业清算，略）
不征。
抵押期不征；抵押期满不能偿还，以房地产抵债的， 征。
单位之间换房，有收入的征；个人之间互换住房免征。 财税字（2019）48号 投资、联营的企业从事房地产开发的，或房地产开发 企业以其建造的商品房进行投资和联营的,征收
自用，免征；建成后转让，征 。（ 财税字[2019]48号）
8、企业兼并中转让房 地产
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根据《清远市地方税务局关于调整土 地增值税核定征收率的公告》（2019年 第3号）第一条第一项的规定：工业用地 核定征收率为5%，非工业用地5.5%。
收入额X核定征收率=应纳税额
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四、申报与缴纳 房地产开发企业以外的单位和个人转
让房地产，应在转让房地产合同、契约 签订后的7日内办理纳税申报，在办理房 地产权属转移前缴纳土地增值税。 （《广东省土地增值税征收管理办法》 第六条）
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（三）转让土地使用权 1、对取得土地使用权后，未进行开发即转
让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地 使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以 及在转让过程中缴纳的税金。 2、对取得土地使用权后投资资金，将生地 变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除 取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关 费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的 20%以及在转让过程中缴纳的税金。 3、不能据实清算，符合核定征收情形的， 可适用核定征收方式。
9、代建房
暂免 （ 财税字[2019]48号） 不征（无权属转移）
10、房地产重新评估
不征（无收入）
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征税范围
销售 新建房
转让 二手房
直接转让 土地使用 权
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二、土地增值税应纳税额的计算 土地增值税的计算公式： 应纳税额=增值额x适用税率-扣除项目金额x速算扣
除数 土地增值税的计算步骤： (一)、确定转让房地产收入额 转让房地产收入额=货币收入+实物收入+其他收入
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3、既没有评估价格，又不能提供购房发票的， 地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收 征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。
根据《清远市地方税务局关于调整土地增 值税核定征收率的公告》（2019年第3号）第 一条第二项的规定：转让普通住宅、保障性住 房核定征收率为5%，其他5.5%。
公式：收入额X核定征收率=应纳税额
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六、房地产开发企业土地增值税清算
政策依据： 1、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值
税清算管理有关问题的通知》（国税发[2019]187号）
2、《清远市房地产开发企业土地增值税清算管理 办法》（清地税发[2019]187号）
3、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管 理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）
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2、不能够提供房地产评估价格，但能提供购房发票金 额的，扣除项目金额为：
购房金额x（1+5%x年限）+转让时缴纳的税金（营业 税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印 花税）+购房时缴纳的契税+其他允许扣除金额
年限=实际拥有房地产累计月份/12
注意：国税函[2019]220号文件规定： 计算扣除项目时 “每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止， 每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月 的，可以视同为一年。
4、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题 的通知》(国税函[2019]220号)
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（一）清算单位：以国家有关部门审批的房地 产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的， 以分期项目为单位清算。
（二）开发项目中同时包含普通住宅和非普通 住宅的，应分别计算增值额。
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普通住宅的认定，一律按省政府《转发国务院办 公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意 见的通知》（粤府办[2019]56号）中明确普通住房的 标准执行。
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五、土地增值税的预征 (一) 预征的法律依据 《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条明确规定：
纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由 于涉及到成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值 税，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算 后再进行清算，多退少补。
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（二） 预征范围：不包括转让上无房屋的 土地使用权以及转让已使用的房屋。
（三）预征率：自2019年8月1日起，我市 预征率调整如下：
保障性住房项目预征率为1.5%，其他房 地产开发项目预征率为2%。
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（四）预征的计算 计算公式=收入额×预征率 （五）纳税时间、地点
纳税人必须于取得转让(预售)房屋收入的 次月15日前,向房地产所在地地方税务机关申报、 预交土地增值税。