濮阳未来房地产市场调研报告(第二期)

濮阳未来房地产市场调研报告濮阳未来房地产开发有限公司2011年6月30日（一）市场综述第二季度的濮阳房产市场可谓是热闹非凡。

政府部门虽然一直在加强调控管理，但是部分开发商或利用其内部资源、或无视法规政策，进行销售活动。

自3月份幸福里悄悄开盘以后，其他几个楼盘也都悄悄拉开了帷幕。

4月底鑫金国际内部开始招募会员，入会费5000抵8000或10000不等，截止招募结束共吸收会员400余人。

紧接着君恒·熙园就开始了内部销售。

因该公司手续不健全，第一批房源以内部人员介绍为主，共销售100余套，5月份又开始了第二批，这次他们以积累客户为主，约销售400余套，缴纳首付必须在50%以上。

四季果岭是今年规模较大的一个楼盘，6月份开始对外销售，模式与君恒·熙园差不多，他们与范县、台前检察院联系先推出一批团购房约200余套，然后在积累客户中寻找准客户，付款方式一次性或按揭必须首付60%以上。

以上楼盘因为没有正规手续，所以不敢大肆宣传，直到现在他们对外称还没有销售。

房价方面一直呈上涨趋势，幸福里刚开盘均价4500，现在已到4800。

君恒·熙园均价4900，虽然价格一直上涨，但濮阳人民的购房热情似乎并没有减少。

5月27日，濮阳市经济适用房在濮阳电视台演播厅摇号完毕。

这次入选共5400多人，房源3600多套，本次未选到房源的客户，可等下一批经济适用房直接分房，不用再次参加摇号。

（二）濮阳在售项目楼盘名称—鑫金国际调研时间：2011年5月23日开发商：河南鑫金置业有限公司地理位置：濮阳市京开大道与建设路交汇处东北角占地面积：约10亩总建面：6万㎡建筑风格：简约建筑风格产品形态：共计1幢楼，24层，4梯18户，共计400多户。

容积率：绿化率：35%总户数：约400多户户型配比：36㎡--72㎡（以公寓为主）设施配套：内部配套：水、电气暖、公交线路：2路，3路学校：市一中，四实小，一实小，油田五中。

周边配套：百姓量贩、绿城超市、戚城公园，中医院、三院、建行等。

销售进度：5月1日开始排号，5000抵10000或8000。

价格：暂无物业管理：设有：监控系统， 24小时保安巡逻系统，楼宇对讲等。

开盘时间：暂无推广渠道：网路，报纸、电视、单页派发定位语：城市中轴线一宅享六区客源分析：客户主要来自京开大道以东油田客户和市区附近客户。

综合评价：项目占地10亩左右，独栋楼，高层24层，共计400多户，5月1日开始招募会员，入会费5000，开盘时抵8000或10000元房款，截止结束共400人入会。

优势：1）地理位置相对不错，有学校、医院、超市等，。

2）临濮阳市主干道京开大道，交通方便。

3）户型面积较小，不占用资金劣势：1）.小区规模较小，不成气候。

2）.所处位置虽离名校较近，但不归所划区域，所以不能直接入校。

3）.户型面积单一，可选性较小。

整体评价:小区位置不错，但规划太小，面积又以公寓为主，可考虑投资。

楼盘名称—幸福里调研时间：2011年4月05日开发商：濮阳市润东置业有限公司地理位置：濮阳市建设路与帝丘路口向北100米占地面积：约11亩总建面：2万㎡建筑风格：古典建筑风格产品形态：共计4栋楼，2栋4层花洋园房和18层小高层，两梯五户，400户左右。

容积率： 3.0绿化率：23%总户数：约400多户户型配比：26㎡--131㎡，设施配套：内部配套：水、电、气、暖、停车场、公交线路：15路学校：油田五中、五小、市一中。

周边配套：中医院、百姓量贩、建设银行等。

销售进度：销售率达80%。

价格：小高层销售均价4800/㎡。

物业管理：未定开盘时间：2011年04月推广渠道：户外广告、短信、网络定位语：幸福在这里客源分析：主要为孩子上学考虑。

综合评价：优势：1）. 紧邻油田五中、五小，且开发商承诺小区住户都可以上该学校。

2）. 面积可选性较多，投资，居住都适宜。

劣势：1).地块较小，没有规模2.)一栋楼住户太多，不容易管理楼盘名称—四季果岭调研时间：2011年6月14日开发商：濮阳市恒合置业有限公司地理位置：黄河路与盘锦路交汇处东200米占地面积：约150余亩总建面：23万㎡建筑风格：现代风格产品形态：该项目占地150亩，44栋楼，32栋多层，9栋小高层，3栋高层，总建筑面积23万平方米，共2600户，其中小户型占1000户。

容积率： 1.8绿化率：52%总户数：约2000多户户型配比：35㎡-150㎡，（主力户型为120㎡的三房）设施配套：内部配套：水、电、气、暖、停车场、公交线路：5路、7路、12路、36路学校：水电幼儿园、油田二小等。

周边配套：银行、绿城超市、菜市场等。

销售进度：6月份开始销售。

价格：销售均价：4100/㎡,首付必须在60%以上。

物业管理：未定开盘时间：2011年06月推广渠道：户外广告定位语：这座城最后的庭院客源分析：客户主要来源于县区及油田前线和部分油田客户。

综合评价：四季果岭尊居油田核心区域，地处黄河路与盘锦路交汇处，扼守中原油田总部、华龙区政府、濮东新区腹地，周边汇聚了中原油田、华龙区等众多行政单位，生活配套至尊优越，人文资源深厚丰富，成就行政区里的地标名宅。

地价“愈来愈高”、楼房“越长越高”，四季果岭将成为濮阳主城区最后的多层。

优势：1）.小区规模较大，内部配套齐全，有会所，商业街，地下停车场等。

2.）面积20㎡-150㎡，选择性较大，户型结构合理。

劣势：1）. 小区位置较偏，离市中心较远。

2). 周边配套还不成熟。

楼盘名称—君恒.熙园开发商：濮阳市容金建设投资有限公司地理位置：长庆路与南海路交汇处东100米路东占地面积：约50余亩总建面：10万㎡建筑风格：现代建筑风格产品形态：该项目占地50余亩，10栋楼，17层，1000多户，面积75㎡-120㎡，6月份开始内部选房容积率： 2.4绿化率：33%总户数：约1000多户户型配比：74㎡-154㎡设施配套：内部配套：水、电、气、暖、电子监控等、公交线路：22路。

学校：油田五中分校，油田六中等。

周边配套：银座、百姓生活广场、中行、建行、中医院等销售进度及近况：5月份开始内部销售，先已销售50%价格：4900/㎡物业管理：未定开盘时间：2011年5月份推广渠道：户外广告、网路等定位语：四重“上品”标准客源分析：客户主要来自：市区，油田高端客户。

综合评价：优势1.)小区周边配套成熟，交通便利2.）紧邻油田六中分校，市五中、油田五中分校等多所学校。

劣势1）. 户型结构一般。

2). 销售人员素质有待提高。

楼盘名称—近水楼台调研时间：2011年2月18日开发商：清华如意置业有限公司地理位置：黄河路东段，华府山水对面占地面积：约88亩总建面：10万㎡建筑风格：简约建筑风格产品形态：共计11幢楼，其中6幢多层（7层带电梯）。

2幢12层小高层。

3幢高层（2幢16层，1幢18层）1000多户容积率：绿化率：35%总户数：约1000多户户型配比：40------150㎡，（主力户型为100㎡的三房）设施配套：内部配套：配备休闲娱乐设施、停车场、公交线路：学校：中心幼儿园、油田一小、油田二小、油田一中、油田十三中、油田美术高中等。

周边配套：百姓量贩、绿城超市、新蕾公园、天街商业街、大汉火锅、油田医院、妇幼保健院、建行等。

销售进度：现正在销售，销售率已达90%以上。

价格：均价4500元/㎡-5000元/㎡物业管理：设有：监控系统， 24小时保安巡逻系统，楼宇可视对讲等物业费：小高层1元/㎡，多层0.35元/㎡。

开盘时间：2010年初，推广渠道：报纸、电视、单页派发定位语：引领我市城市居住新风尚客源分析：客户主要来自黄河路东段的单位和居民，如155医院、十二中等附近单位的职工和家属院的住户。

综合评价：项目共11幢楼，6幢多层（7层带电梯），2幢12层小高层，3幢高层（2幢16层，1幢18层）1000多户，主力户型为100㎡左右的三房，销售时间为2009年12月初，施工周期为1年半的时间，项目均价：多层3500元/㎡小高层3600元/㎡优势：1）开发商在当地开发楼盘较多、比较有实力。

2）周边已经形成一个成熟的大生活区。

3）周边是油田知名学校（油田人较注重教育）4）户型大小配比合理，适合多种不同要求的人购买劣势：1）.小区采暖方式为：壁挂炉燃气采暖，安全隐患较大（周边小区前段时间发生天然气爆炸情况）。

2）.针对整个濮阳市位置相对偏僻。

整体评价：广告投入力度较大，前几期的业主维护较好。