龙湖：前期产品定位总图研发共82页文档
龙湖蓝湖郡产品定位分析
龙湖·蓝湖郡1.经济技术指标1.1.总建筑面积:500000平米1.2.容积率：1.3.区位：嘉定新城麦积路双单路1.4.建筑类型：别墅（地上三层、地下一层）、高层（23-28层）1.5.开盘时间：2009-9-261.6.入住时间：2010-121.7.绿化率：35%1.8.车位：别墅每户赠送2个2.规划2.1.规划总图2.2.一城、两岸、三河、四镇2.2.1.龙湖在嘉定新城打造首个50万平米超大型城市综合体2.2.2.依土地天然地貌，三条纯天然水系将社区自然分隔成东西两岸2.2.3.打造四个风格迥异的组团小镇：蓝湖郡（位于西面，目前在售的院落式别墅）、蓝湖香颂（位于东侧尚未开发的别墅）、晶蓝半岛（ART DECO式高层建筑）、MOCO（东北角一幢办公楼）。
2.3.开放的社区，私密的院宅。
MOCO、社区商业、邻里中心作为完全开放式的街区存在，晶蓝半岛仅对社区内部开放，而蓝湖郡和蓝湖香颂作为社区中的高端物业形态，则形成独立的封闭组团，以实现良好的私密性。
2.4.完全的人车分流，真正的还道路于景观。
车辆进入小区直接通过地下车行道进入各户车库，不但实现了完全安全，杜绝小区噪音污染，而且景观也由于不会被宽阔的车行线分割而真正成为了风景。
3.景观3.1.“绿化率”不是考量龙湖景观的指标，“五层垂直绿化”已成为其产品景观打造的标准配置3.1.1.第一层：高7－8米、胸径20厘米以上的大乔木3.1.2.第二层：4－5米的小乔木、大灌木3.1.3.第三层：2－3米高的灌木3.1.4.第四层：花卉、小灌木（园林内最有特色、层次最为丰富的部分）3.1.5.第五层：草坪、地被3.2.四季异景选取季节性变化丰富的物种，按常绿与落叶树种黄金比例科学种植，不同树种花卉分时绽放，春夏秋冬将呈现截然不同的景色景观。
3.3.“360”成树定位每一棵植物的安插与摆放都是既考虑了其姿态、冠状等因素，又考虑不同景观植物组合的不同效果。
龙湖、金科开发楼盘产品研究PPT课件
金科丽苑——金科第一个项目（2000年）
江北区五里店五黄路口，是金科集团进入重庆主城区的第一个项目。该项 目占地100余亩，建筑面积9万平米 ，曾以“离解放碑更近的好房子”为口 号，以户型规划的革命性突破，在重庆地产界掀起了一股强势的金色冲击 波。 金科丽苑采用板式和点式围合的方式，建筑外立面色块的大胆组合，开创 了重庆建筑界“色彩视觉无污染”的先河。10000平方米的中庭广场是重庆 首个借鉴巴厘岛生态景观设计而成的作品，再现了东南亚印尼风情。 小高层、高层公寓物业，价格：均价2700元/平方米
9
3房2厅106平米
三室两厅两卫 建筑面积:141.00米2 客厅开间依然是4.5米，三个卧室的面积依然 没有变化，多出的面积是完整的保姆房，配有 保姆专用卫生间；进门的左边设计了一个鞋柜； 主卧室有一个走入式衣帽间，沐浴之后可以穿 戴整齐出来。
三室两厅两卫 建筑面积:121.00米2 比106平米三室套房大了15平米，依然是三室 二厅双卫，房间是方方正正，依然是动静分 区，依然有连接客厅和书房的观景阳台，但 客厅开间已经达到了4.5米，观景阳台的长度 增加了0.6米，而且还多了一个储藏间。
户型设计特点：
（1）客厅、餐厅总开间跨越8米局限，餐厅双
层挑空；
（2）卫生间、厨房、多功能厅宽敞明亮；
（3）主卧设计别致小阳台，宽敞独立卫生间；
（4）整套户型三露台、四阳台加屋顶花园。
31
金科廊桥水岸——高尚住宅 江景豪宅 （2005年）
金科·廊桥水岸位于江北区五桂路新区政府旁，项目总占地面积约300亩， 规划总建筑面积40万㎡左右，容积率约2.7，绿化率超过40%，现代感、时 尚感强，是低容积率、低密度、高绿化率的高档江景社区。 产品形态：主要以点式高层为主，辅以少量的板式小高层。 层数：住宅的层数为11F～33F为主。 户型： 两室两厅、三室两厅、四室两厅,面积80～180平方米。 目前均价:9000元/平方米
龙湖好望山项目产品分析-46PPT
PPT文档演模板
龙湖好望山项目产品分析-46PPT
八、项目开发现状
PPT文档演模板
龙湖好望山项目产品分析-46PPT
3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
PPT文档演模板
2021/1/5
龙湖好望山项目产品分析-46PPT
PPT文档演模板
龙湖好望山项目产品分析-46PPT
二、项目经济技术指标
PPT文档演模板
龙湖好望山项目产品分析-46PPT
序号 1 2 3 4 5 6 7
好望山经济技术指标一览表
经济技术指标 项目总占地面积 项目总建筑面积 项目容积率 项目物业形态 项目建筑密度 项目总户数 项目绿地率
数值 约180亩 约180000平方米 1.0 叠加别墅、花园洋房 23.54% 690户 47.92%
PPT文档演模板
龙湖好望山项目产品分析-46PPT
三、项目规划分析
PPT文档演模板
龙湖好望山项目产品分析-46PPT
PPT文档演模板
项目总平面图
龙湖好48套叠加别墅、642套花园洋房组成； •整个项目由642套花园洋房和48套叠加别墅组成，形成山地景观，且呈兵营 式行列布局，并形成部分组团围合， •主要由48套叠加别墅和642套花园洋房组成，本次推出26—29号楼，42— 45号楼，50、51号楼共10幢190套，位于整个项目的左边； •项目主入口位金开大道蓝湖郡东岸对面，进入小区后人车分流的状态。
PPT文档演模板
龙湖好望山项目产品分析-46PPT
2、项目借鉴分析
PPT文档演模板
龙湖好望山项目产品分析-46PPT
亮点：
•项目在规划上独立和联排成独立的体系，通过人造S水系，将山景与 水景充分的融合，并且利用地形高差将景观和建筑自然融合；
房地产高级竞争阶段的核武器---总图定位
房地产高级竞争阶段的核武器---总图定位主编微信号：stsckf黄金时代已过，白银时代到来。
房地产行业作为万业之王，永远都有外行进入。
处于黄金时代的房地产行业，高利润表象遮住了产品能力的缺陷。
那个时代，房地产拼的不是技术，更多是资源能力和扩张速度。
进入精细化发展的白银时代后，整个行业游戏规则大变。
全国数万家开发商，真正具备优秀管控能力的企业也就几百家。
令人匪夷所思的是，黄金时代的房地产行业，谁也不会想到领先的开发商在技术能力和管控体系上差距是如此巨大。
表现在几个方面：1、速度差异。
同样一块地，管控能力一般的普通开发商从拿地到开盘需要1年，销售需要卖两年，而领先的开发商4~6个月可以开盘，当年投入资本金可以回转两轮。
2、产值差异。
一块地普通开发商可以把产值本做到5亿，领先的开发商却能做到6~8亿。
3、风险控制能力差异。
面对难做的市场，领先开发商可以获得目标利润，普通开发商极易陷入泥潭。
4、利润及现金流差异。
领先开发商可以高出普通开发商30~50%的收益率，1年之内可以收回本金，自有资金回报率可达50%以上，而普通开发商可能只能获得行业平均利润，投资回收期也大幅拉长。
上述四点从财务回报得出的差异，可以看出一个共同的道理，这就是专业化的价值。
黄金时代靠资源取胜，白银时代才是专业团队的王朝。
近日，敝人出差巧遇曾经在龙湖、新鸿基以及为摩根斯坦利、美林基业私募基金服务的高管陈峰，经过一番畅谈，敝人深感业界领先公司的深厚实力。
今天跟各位分享这位业内领先企业高管的核心管理经验。
“产品即广告，体验即营销”，这些关注产品本质的研发精神，才是那些真正让业界顶尖高手立于不败之地的核心竞争力。
今天跟大家揭秘这些顶级上市公司和私募基金核心管理部门的产品控制过程，相信看过之后，大家才知道真正的差距在哪里？请看文章：《总图定位策略如何引领开发制胜？》这篇文章可以回答我们一个问题：一个领先开发商的核心高层在一个项目里，到底在管控什么？为什么这样的高层能身价数百万甚至上千万，那是因为他们创造的价值远过上亿。
龙湖：前期产品定位总图研发共84页文档
13、遵守纪律的风气的培养，只有领 导者本 身在这 方面以 身作则 才能收 到成效 。—— 马卡连 柯 14、劳动者的组织性、纪律性、坚毅 精神以 及同全 世界劳 动者的 团结一 致，是 取得最 后胜利 的保证 。—— 列宁 摘自名言网
15、机会是不守纪律的。——雨果
31、只有永远躺在泥坑里的人，才不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫若 35、学到很多东西的诀窍，就是一下子不要学很多。——洛克
龙湖 定位会模板(研发篇)2019-增加BIM篇
应配车位： 个；实配车位： 个， 其中地上： 个，地下车位： 个； 结构形式：_____ , 层高：______m； 单车位面积：_____㎡/个（地下室面积/
地下停车个数）
注：实配车位个数为规划口径，非标车 位换算后数量
数量满足政府要求：是或否；
立面风格意向插图
2、售价描述：与同城同业态平均房价比值
3、配置标准定档： 土建P、景观S、精装D 私家庭院的赠送标准面积段：
立面风格选取说明：
选取客户偏好、立面特征、立面 价值等维度，阐明立面风格选取 逻辑。
集团研发部—销售型项目定位会前评审模板 8
3 单体意向方案 —— 赠送逻辑与风险
表现内容： 按业态从涉及外立面改造、户内改造、户内常规赠送三个 角度梳理赠送部位及赠送率。阐述产品赠送实现的风险、 突破点与跨职能诉求梳理。
木作系统 2、厨房橱柜：烤漆
3、固定家具：木饰面 1、空调：户式中央空调【日立】
超配置项
设 水暖空调 2、新风：新风、除霾【松下】
备 系统 3、水处理：净水【3M】
配
4、采暖：地暖（含壁挂炉）
超集采项
置 智能家居 1、灯光控制：客餐厅、卧室 系统 5、WIFI全屋覆盖：结合千丁
是否复用封装
高层 D3 1800 81% 1800 28000 6.4% 25000 1200 新港 封装效果图/实 景图
无 无 是
洋房 D4 3300 90% 3465 40000 8.3% 35000 1700 简欧
意向图片
无 厨电
否
项目定位会模板 11
4 BIM正向设计概况
表现内容： 本次BIM正向设计范围，涵盖业态，面积等。
龙湖产品研究分析报告
PPT文档演模板
龙湖产品研究分析报告
•龙湖楼盘制胜法宝二 产品决定一切
PPT文档演模板
龙湖产品研究分析报告
PPT文档演模板
龙湖产品研究分析报告
保洁部工作标准点滴
规划片区保洁，责任到人头上，每人所辖区域每20分钟要清洁一次 楼梯扶手、小区内的木条凳等需抹擦清洁的地方连抹布抹擦的方向都有统一的规范 抹擦不同的地方所用抹布的质地也有所区别（如毛巾、晴纶、棉布等） 小区道路每天要用拖布拖 垃圾箱上烟碗里的烟头不能超过5个 小区内的玻璃上不能出现手纹印 雨停后20分钟内要求路上看不到积水 在小区内指定的保洁用水处接水，为降低一开始水直击桶底的噪音，要求先将抹布放至桶底再开水 特约钟点工自带鞋套持派工单上门，为保证效果一套房屋的清洁是从哪间屋子先开始，是从天花板开始还是从 地开始，厨房是哪个部位开始都有严格的程序，离开时请业主在派工单上填写回复并在单子上业主确认签字， 每月交付物管费时一并付现，对交回的派工单还会抽察对业主进行回访
PPT文档演模板
龙湖产品研究分析报告
•蓝湖半山：景观设计展示
PPT文档演模板
龙湖产品研究分析报告
•蓝湖半山：样板间
PPT文档演模板
龙湖产品研究分析报告
•蓝湖半山：样板间
PPT文档演模板
龙湖产品研究分析报告
龙湖.弗莱明戈
PPT文档演模板
龙湖产品研究分析报告
•龙湖.弗莱明戈：一期
PPT文档演模板
龙湖产品研究分析报告
PPT文档演模板
成都 龙湖北城天街 考察-产品研发部2014.3
• 容积率：3.75
绿地率：30%
• 车位配比： 1：0.8
• 住房售价：11年开盘时小面积：0.8-1万元/平米，
50%为200平米以上大面积：1.2-1.3万元/平米
• 商业街售价：根据楼层、位置不同：4-8万元/平米
• 物业管理费：住房2.6元/平米/月，商业街
8元/平米/月，购物中心33元/平米/月
龙湖商业产品线：
•龙湖商业自2000年成立以来， 已成功运营了包括超区域购物中
心、区域型购物中心、社区购物 中心、邻里生活中心等4大类型， 近20个商业项目，2010年录得投 资物业评估增值人民币24.9亿元， 累计签约战略合作商家740余家。
1、龙湖天街——大型超区域及区 域型购物中心通过为中国新兴家 庭，提供一站式消费场所，从而 成为城市的时尚生活中心和休闲 文化中心
商业招商进度计划
招商 阶段
第一阶段
第二阶段
第三阶段
5月 6月
12月 13年 2月 6月 1月
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
12月
重要 节点
招商 任务
6.20招 商大会
攻克主力店、次主力店
招商率： 签约品牌个数：
12.19开业
主要攻克零售、服装领头羊品牌，
以及餐饮娱乐服务业态
攻克其它零售、服饰品牌
50% 150个
基本信息：
投资商:龙湖地产 开发商:成都龙湖北城置业有限公司； 物业管理公司:成都龙湖物业服务有限公司； 设计单位：北京筑景艺国际建筑设计谘询公司
成都基准方中建筑设计事务所 建筑单位:成都市青羊区建筑工程总公司、
四川省中普建设有限公司、华西十二公司
上市计划：龙湖·北城天 街第一期开盘时间 2010-04-28 ，入住 时间2011年底，二 期购物中心总体开 发进度：2009年11 月拿地，2013年下 半年完成总体开发； 其中购物中心于 2013年12月19日正 式开业。