地产公司产品定位及规划设计管理规定

1制订目的
在符合国家规范和政策规定的基础上，开展产品定位及规划设计工作，确保产品符合市场需求和项目收益最大化。

2适用范围
适用于天山集团所属各集团各区域公司。

3工作内容
3.1未确权土地涉及工作
3.1.1市场定位
3.1.1.1意向地块经各集团筛选并审批确定后，各集团营销中心7日内完成市场定位报告，各集团运
营中心研发设计部7日内根据市场定位报告完成产品定位报告，用以指导产品的技术设计及
项目规划设计工作。

3.1.1.2市场定位主要含下列内容：项目城市人口、经济状况含项目当地收入、GDP、人均收入、人均
GDP、规划发展方向，区位介绍，样本数量、市场分析，竞品项目的产品类型及配比、户型面
积配比等内容。

应符合所在城市区域市场需求和当地百姓的生活习惯。

3.1.2产品定位
3.1.2.1各集团运营中心研发设计部严格依据项目市场定位报告，进行产品定位。

3.1.2.2产品定位是市场定位的技术实现，要将市场定位的户型面积区间及配比、产品组合等建议落
实到图纸上，提交强排方案以供项目进行经济比选。

应符合所在城市区域市场需求和当地百
姓的生活习惯。

2.1.3 完成后的项目市场定位和产品定位及项目规划方案，经集团定位规划小组审核市场调研深度、调
研报告的客观合理、准确性，项目产品定位与规划方案准确性和合理性是否达到要求。

3.2已确权土地
3.2.1市场定位
3.2.1.1各集团营销中心根据规划条件复核土地获取前已完成的定位报告，用以指导产品的技术设计
及项目规划设计。

3.2.1.2市场定位主要含下列内容：项目城市人口、经济状况含项目当地收入、GDP、人均收入、人均
GDP、规划发展方向，区位介绍，样本数量，市场分析，竞品分析，客户分析，目标客户群，目标客户需求，产品类型及配比、户型面积配比等内容。

应符合所在城市区域市场需求和当
地百姓的生活习惯。

3.2.2产品定位
3.2.2.1各集团运营中心研发设计部严格依据项目复核后的市场定位报告，调整产品定位。

3.2.3规划设计
3.2.3.1各集团运营中心研发设计部依据产品定位，细化规划方案，在满足市场需求和规划设计条件
情况下，进行规划设计。

3.2.3.2规划设计阶段应确定总平面图、详细的经济技术指标、户型及标准层平面、户型面积及公摊、
户型配比数据、单体立面意向、建造标准、配套方案等资料，达到报建标准。

应符合所在城
市区域市场需求和当地百姓的生活习惯。

3.2.3.3针对销售面积及得房率、赠送面积、地下建筑面积及单车位面积、配套用房面积及位置、被
动房、装配式产品占比、商业面积、超容积率面积、小院赠送方式、地下室销售或赠送方式、
外立面效果控制、屋顶形式控制、屋顶赠送方式、单体窗墙比、窗地比、门窗选型、层高控
制、各类专业方案等关键指标作出详细分析报告。

3.2.4 完成后的项目市场定位和产品定位及项目规划方案，经集团定位规划小组审核市场调研深度、
调研报告的客观合理、准确性，项目产品定位与规划方案准确性和合理性是否达到要求。

3.2.5当市场发生变化需调整定位时，由区域公司营销部发起申请，重新对项目进行市场定位与产品定
位，并按照定位对项目规划方案进行调整。

部门职责
3.3项目销售部（新开项目销售部未成立前由各集团营销中心对接）
3.3.1进行市场调研、地块踏勘、完成市场调研报告，对市场定位中涉及的市场调研数据负责，对市
场调研样本数量、调研深度、调研报告的客观合理、准确性负责；
3.3.2拿地后进一步核对市场调研结论，调整市场产品定位并提交项目设计部；项目实施过程中跟踪
市场变化，及时调整产品定位建议；
3.3.3对提交的产品定位与市场的符合度负责；
3.3.4核对项目设计部的产品定位设计，提出修改意见；
3.3.5核对规划设计确定后，对外输出的销售说辞。

3.4区域公司研发部（新开项目研发部未成立前由各集团运营中心研发设计部负责）
3.4.1参与市场调研、地块勘察；
3.4.2在项目市场定位的基础上进行产品定位设计并提交成果；
3.4.3与集团综合办运营管理中心对口职能部门及有关领导沟通讨论，共同确定产品定位；
3.4.4按授权审批流程报批；
3.4.5按照批准的产品定位开展规划设计；
3.4.6规划设计成果要达到报建标准；
3.4.7对提交的产品设计与市场定位的符合度负责。

3.5各集团发展中心
3.5.1组织市场调研及地块踏勘，提出市场定位建议；
3.5.2协调、汇总各集团对应的决策会对项目定位的各项建议，编制完成《项目定位策划报告》，并发
起《项目定位策划报告》的评审。

3.6各集团营销中心
3.6.1及时提出项目产品定位（及定位调整）需求,对市场定位的准确性负责；
3.6.2明确项目定位策划方式，参与策划代理公司的选择；
3.6.3进行市场调研、完成市场深化调研报告（在建项目协调区域公司销售部共同完成）；
3.6.4参加《项目定位策划报告》的评审；
3.6.5参加定位规划小组对规划方案的评审；
3.6.6审核规划确定后对外输出的销售说辞；
3.6.7销售系统对市场定位及时组织后评估。

3.7各集团运营中心研发设计部
3.7.1设计阶段的产品定位管理，依据市场定位，结合现有产品实际情况，吸取汇总各部门相关意见，
提交设计产品定位成果，与上级领导汇报沟通；
3.7.2指导区域公司研发部产品定位的设计，总体把控与市场定位的符合度；
3.7.3指导区域公司研发部规划方案设计，复核规划方案和产品定位的符合度；
3.7.4参加《项目定位策划报告》的评审，对产品定位和规划设计方案负责；
3.7.5参加定位规划小组对规划方案的评审。

3.8各集团运营中心成本部
3.8.1参与市场调研，对项目规划方案进行成本测算与经济指标分析；
3.8.2提出项目开发阶段的目标成本并进行控制；
3.8.3参加《项目定位策划报告》的评审，对经济分析与建设造价标准的准确性负责；
3.8.4参加定位规划小组对规划方案的评审。

4管理要求
4.1产品立项及定位阶段
4.1.1集团综合办运营管理中心相关职能部门组织各集团运营中心依据集团战略导向，产品设计定位
应以刚需为主、极少量刚改为辅，同时对商业业态要控制及盈利模型做充分可行性研究。

4.1.2集团综合办运营管理中心研发部及各集团运营中心研发设计部要依据市场定位，充分了解市场
产品现状，结合技术可行性，按城市及项目品质进行区分产品设计定位，从目标客群需求、产品类型及户型配比、建筑风格、景观风格、社区配套、装修等级标准多层次讨论，严格按照《天山集团设计利润最大化管理规定》执行，保证设计目标利润。

4.2规划设计阶段
4.2.1区域公司研发部依据产品设计定位目标，在满足市场和政府要求前提下，对不同组合方案进行
技术经济指标比较，并上报各集团运营中心研发设计部择优选用。

4.2.2规划方案制定要充分结合项目成本限额指标，拟定初步建造标准及精装配置标准、软硬景配比、
服务性配套标准、屋面及外立面效果标准，从而把控整体的建造成本。

4.3所有项目成果必须提供技术成果及经济测算成果等相关资料。

4.4设计成果经集团董事局决策会批准后不得擅自变更。

如遇市场调整，政府特殊要求等不可抗力确
需调整，需要在保证项目利润增加或不减少的基础上，对设计成果发起对比说明并报董事局决策会审批，对比说明审批通过后10日内需将经集团产品定位和规划方案决策会审核通过的产品定位成果报送董事局决策会再次审批，产品定位经董事局决策会审批通过之日起,15日内规划方案需经集团产品定位和规划方案决策会审核通过并报送董事局决策会审批，通过后方可执行。

4.5设计成果调整阶段，各集团运营中心及时通知区域公司，区域公司各部门立即上报应急方案，并
采取相应措施进行补救，避免不良影响范围扩大，尽最大限度降低公司损失。

4.6研创系统对产品定位及规划方案组织后评估。

4.7杜绝收受或索取回扣、或收取财、物、或收取有价证券、或向合作单位借财、或借物、或借有价
证券、或吃拿卡要等腐败行为。

5罚则
5.1所有项目设计成果凡未按上述规定提供技术成果及经济测算成果等相关资料的，每人每次减发发
起人、审核人、审批人岗位补贴各200元。

5.2所有项目设计成果，未经集团董事局决策会批准，而擅自变更集团董事局决策会审批内容导致项
目利润损失的，减发该项目主管负责人、项目研发负责人及集团总裁每人每次岗位补贴各10000元，给公司造成经济损失的，由责任人赔偿公司经济损失，并视情节给予警告、降职、降薪、直至辞退处理。

5.3市场定位、产品定位、规划方案等成果不符合市场要求导致公司经济损失，减发相关审核人岗位
补贴5000元，给公司造成经济损失的，由责任人赔偿公司经济损失，并视情节给予警告、降职、降薪、直至辞退处理。

5.4产品目标成本不符合项目所在地域市场成本标准导致公司经济损失，减发相关审核人岗位补贴
5000元，并由责任人赔偿公司经济损失，并视情节给予警告、降职、降薪、直至辞退处理。

5.5违反本规定给公司造成经济损失的，由责任人赔偿公司经济损失，并视情节给予警告、降职、降
薪、直至辞退处理。

6附则
6.1本管理规定由天山集团运营管理中心制订并负责解释。

6.2本管理规定自天山集团董事局主席批准并公告之日起执行。

原《天山集团产品定位及规划设计管
理规定》同时废止。