地役权

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三、地役权的功能
• 1．增加土地以及其他不动产的使用效率，是地役 权制度所承担的基本功能。
– 起到了缓和“物权法定”原则的僵硬性
• 2．减少不动产人之间的矛盾，有利于和谐社会的 建立。
– 通过“自由磋商”的方式弥补法定的相邻关系的不足
• 3．有利于明晰产权、增加对不动产的投入。 • 4、在例外的情况下，地役权除了调整通行、提供 便利的权利之外，还可以被用于调整企业之间排 放以及限制竞争等利益。
第八章 地役权
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一、地役权的概念和特征
• 1．地役权的概念 – 所谓地役权，是指在按照合同规定，利 用他人的不动产，以提高自己不动产效 益的权利。其中，需要利用他人不动产 的不动产（自己的不动产）被称之为 “需役地”，提供便利的不动产称之为 “供役地”。
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• 地役权在性质上属于用益物权的范畴，
需役地人所享有的一项物权， 供役地进行占有，使用，收益。
– 【案例】两块距离相近的商业用地和建筑物的权利人 中一方当事人为了防止发生同业恶意竞争，在对方不 动产上设立了地役权以要求在该土地之上不得从事同 业的竞争约定。
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四、地役权的设立
• 1、基本原则：物权法就地役权的设立采取了登记对抗主 义模式，即未经登记同样可以在合同当事人之间发生物权 效力，但是此种效力不能够对抗善意第三人。
• 如果地役权人不当行使权利，或者在供役地安置某些设施给供役地人 带来损害，如排污管道破裂导致污水渗透，引起土壤或者植物污染， 则地役权人应当承担损害赔偿的责任。
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五、地役权的权利和义务
• （二）供役地人的权利和义务
– 1、供役地人的权利。
• 第一，有偿设立地役权的情况下，依据合同约定收取使用费用的权利。 • 第二，在不影响地役权人享有地役权的情况下，供役地人依据其享有 的本权，可以继续占有、使用乃至处分供役地。 • 第三，在针对地役权采取登记的情况下，地役权期限届满之后，地役 权人享有依法涂销地役权登记的权利。
• 2、地役权人的义务
– 第一，严格遵守设立地役权合同的约定，不得滥用权利； – 第二，在有偿设立地役权的情况下，依据约定及时支付使用费用；
• 依据第168条第2款的规定：约定的付款期间届满后在合理期限内经 两次催告未支付费用的，供役地人有权依法行使法定解除权而导致地 役权的消灭。
– 第三；在地役权期限届满之前消灭的情况下，协助供役地人进行 注销登记。 – 第四，损害赔偿的责任。
• 【实例说明】供役地的土地使用权的剩余年限为30年，而需役地的土 地使用权有40年了，此种情况下地役权最长期限为30年。
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四、地役权的设立
• 3．设立地役权的合同内容
– 第一，依据第157条的规定，设立地役权的合同应当包 括如下内容：
• • • • • 当事人的姓名或者名称和住所 供役地和需役地的位置、利用目的和方法、利用期限 费用及其支付方式 解决争议的办法等内容。 但物权法中的此种规定仅仅具有任意法的性质，当事人有权就 合同的具体内容进行增减，实际上存在各种具体的地役权，如 袋地通行地役权、排水权、地面排水权等。
– 第二，合同必须采取书面的形式。 – 第三，合同约定的地役权期限。
• 没有明确期限的要求。
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五、地役权的权利和义务
• （一）地役权人的权利和义务 • 1、地役权人的权利
– 第一，对供役不动产的使用权； – 第二，满足地役权目的的从属行为； – 第三，地役权作为用益物权所产生的各类物权保护方法。
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• 第五，地役权的从属性。
地役权不能独立于需役地而独立存在，需 役地的所有权人或者其他物权人在转让或者采 取其他处分行为时，地役权随之发生转移。可 分为如下三种情况： • 一是地役权人不得自己保留需役地的使用权 而单独转让地役权； • 二是地役权人不得自己保留地役权而单独转 让需役地的使用权； • 三是地役权人不得将需役地的使用权与地役 权分别让与不同的使用者。
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• 2．地役权的特征 – 第一，地役权的主体广泛性。 《物权法》第156条，没有规定“地役 权人”做出限制。 主体可以包括土地所有权人、土地承 包经营权人、建设用地使用权人、宅基 地使用权人等物权人。
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• 第二，地役权的设立和内容的意定性。 需通过当事人之间的约定。 当事人的约定必须要合法，不得违背公 共秩序和善良风俗，否则将会导致地役权 的设定合同无效。
– 2、供役地人的义务
• 第一，容忍地役权人依据合同的约定使用供役地。 • 第二，必要的积极作为义务。
– 在第三人的侵权或者其他妨碍行为导致供役地无法满足地役权人行使地 役权的条件的情况下，供役地人必须及时行使自己的各种物权保护方法， 尤其在地役权人已经发出催告的情况下，供役地人必须及时主张排除妨 碍、消除危险请求权。
– 【案例说明】在农村没有安装自动灌溉设备之前，两 个农户就取水设定了取水地役权，在安装自动灌溉管 道之后，需役地人没有必要再行使取水地役权，地役 权目的消灭，供役地人有权要求解除地役权关系。
• 4、地役权未登记的，第三人善意取得供役地占有、 使用权。 • 5、需役地人与供役地人发生混同。 • 6、国家征收。
– 【案例】两块相邻不动产的当事人甲乙之间订立了设立地役权合 同，但未到不动产登记部门进行登记，事后，供役地人甲将其所 有的不动产转卖给第三人丙，在丙不知晓或者不应当知晓该土地 之上存在地役权的情况下，乙能否以已经与甲订立了地役权合同 而要求丙继续承认该不动产上的用益物权负担? – 问：登记在哪个不动产的登记簿中？
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二、地役权与相邻关系的区别
• 1、性质不同，地役权指一种典型的用益物权，而 相邻关系仅仅是所有权上的一种限制。 • 2、可适用的范围不同。相邻关系要求两块土地必 须在物理上具有比邻，而地役权的适用范围虽然 主要限于相邻不动产之间，但并不限于此。 • 3、依据物权法的规定，我国地役权制度只能够依 据当事人之间的约定才能够发生，不存在法定地 役权。而相邻关系属于法律直接规定，不以当事 人之间是否具有约定而变化。 • 4、权利的内容与所有权限制的范围不同。
• 2、设立地役权的限制
– 第一，土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地 使用权等权利的，未经上述用益物权人同意，土地所有权人不得 设立地役权。 – 第二，期限限制。土地承包经营权、建设用地使用权人在其使用 的土地之上作为供役地与他人设立地役权的，合同约定的地权权 期限不得超过用益物权存续的期限。
• 第三，赔偿地役权人额外支出的费用。
– 地役权人必须依据合同保证供役地符合行使地役权的状态，在因供役地 人本人的原因或者第三人的原因导致地役权人自己行使排除妨碍或者消 除危险请求权的情况下，地役权人将支出额外的费用，就此地役权人有 权向供役地人追偿。
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六、地役权的消灭
• 1、约定的地役权期限届满。 • 2、在约定的期限届满之前，一方当事人依法行使 解除权。 • 3、目的不能。
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• 第三，地役权的客体广泛性。 土地及其上的建筑物，另外其他不动 产之上也可以设定地役权。 土地：土地所有权、土地承包经营权 、建设用地使用权、宅基地使用权等。
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• 第四，地役权有期限性。
《物权法》第161条规定：地役权的期 限由当事人约定，但不得超过土地承包经 营权、建设用地使用权等用益物权的剩余 期限。
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• 第六，地役权的不可分性。
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一、地役权的概念和特征
– 第三，地役权具有从属性，即地役权不能独立于需役 地而独立存在，需役地的所有权人或者其他物权人在 转让或者采取其他处分行为时，地役权随之发生转移。 可分为如下三种情况：
• 一是地役权人不得自己保留需役地的使用权而单独转让地役权； • 二是地役权人不得自己保留地役权而单独转让需役地的使用权； • 三是地役权人不得将需役地的使用权与地役权分别让与不同的 民事主体。 • 【案例】甲为了自己通行便利，与邻居乙设定了通行地役权， 约定甲可以通过有偿支付费用的方式从一个穿过乙的土地上享 有通行权，并办理了登记。后来，甲将自己的土地使用权转让 给了丙，乙就在通行的道路上准备建造房屋，在很大程度上增 加了丙的通行成本，丙请求乙停止侵害自己地役权的行为，遭 到乙的拒绝。乙认为：地役权乃是他与甲设定，丙无权享有。 如何处 第四，地役权具有不可分性。所谓地役权的不可分性，是 指地役权的设立、转让都必须是全部的，不得分割为数部 分或仅有一部分而存在。在供役地被分割处分后，地役权 的效力仍然及于被分割的各部分。如果地役权的行使仅仅 针对某块不动产中的特定部分，则仅由有关的部分继续负 担。
– 【案例1】甲为排污方便，在乙地设定了排水地役权，后甲将自己 的需役地分别转让给了丙、丁，并办理了登记；乙事后将其所有 供役地分割分别转让给戊、己，并办理了登记。丙、丁要求继续 通过乙地排水，戊、己认为其分别享有原土地的使用权，地役权 负担对自己没有拘束力。如何处理？ – 【案例2】甲地的东部住宅与乙地相邻，甲为了观海就与乙签订了 眺望地役权，要求乙地不得修建高层建筑。后来，甲地东部分割 给了丙，西部分割给丁，但甲的眺望权只与丙有关而与丁无关， 甲的地役权的需役地范围多大？