房价收入比的缺陷与修正
浅析房价收入比的缺陷与修正【摘要】近年来，随着国家针对房地产市场一系列宏观调控政策的出台，关于房价是否过高，是否超过了我国居民的承受范围以及国家应不应该调控等等的一系列争论成为人们关注的热点。
作为衡量房地产市场是否健康以及国家制定政策重要依据的房价收入比，也逐渐被人们熟知，那么房价收入比究竟源自何方？又是否适用于有着特殊经济背景的中国房地产市场？本文通过分析对比得出房价收入比指标本身的缺陷以及在实际应用中的局限性，并且提出了几点修正意见，希望人们以后能够用更加多元化的眼光来看待房价收入比。
【关键词】房价收入比；指标；缺陷；修正一、国外房价收入比的起源与推广（一）房价收入比的起源与提出“房价收入比”一词可以追溯到19世纪中期提出的“一周薪抵一月租”、房租支出不超过家庭收入的25%的经验法则。
后来也叫做“住房支出收入比”。
住房支出收入比最初的目的是为了测量并确立一个科学的标准，以便指导政府的福利政策。
它的定量标准起源于19世纪德国统计学家恩格尔关于家庭支出与家庭收入关系的研究即“消费法则”：一个家庭越贫困，则花费住必须的食物上的支出所占家庭总支出的比重越大。
后来施瓦贝在此基础上对家庭系统支出中的住房支出展开了系统研究，并且提出了与住房相关的消费法则：一个人越贫困，则他必须花费在住房上的支出所占总支出的比重越高。
随后，住房支出比成为了学术界研究的焦点。
但是到了20世纪30年代由于住房支出比在概念、理沦以及实际操作等方面仍然存在着很多未能解决的难题，关于住房支出比的研究转入低潮。
至此，雷诺等人开始使用房价收入比的概念，以化解这些未能解决的难题。
（二）房价收入比的推广与应用1986年，由联合国人居署和开发计划署设立了城市管理项目，房价收入比成为其中的重要指标。
1990年，世界银行和联合国人居署启动了住房指标项目，房价收入比位于25个主要指标中的第5位。
住房指标项目演变为了城市指标项目之后，房价收入比仍是重要的指标。
房价收入比连同这些项目的成果经由世行以及人居署的各种研究报告一起得到了传播，至此，房价收入比作为衡量支付能力的主要指标得到了广泛认同和应用。
目前国际上房价收入比主要用于研究以下两个方面：1、住房支付能力住房支付能力是单个家庭面临的获得适宜的住房的困难程度。
即居民家庭不吃不喝、不穿不用以及无其他任何支出前提下购买一套住宅需要多少年。
衡量住房支付能力是房价收入比最初也是最主要的功能。
当房价收入比高于正常值，则表示一个家庭用于适宜住房的消费所占比重过高，即他们面临住房支付困难的问题，需要政府及社会的帮助。
2、房地产泡沫房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者，使房地产的价格远远高于与之对应的实体价格。
目前运用房价收入比衡量房地产泡沫的方式一般有两种：一是基准法，通过计算房价收入比是否偏离了正常的区间来判断当前房地产市场是否存住泡沫。
二是波动法，通过观察房价收入比的波动情况来判断一个房地产市场是否存在泡沫。
二、造成房价收入比误差的因素根据房价收入比指标的定义与基本公式，对房价收人比的计算涉及到了三个变量：每平方米的住宅平均价格、一套住宅的建筑面积及居民收人。
这三个变量本身在统计与计算中是存住误差与缺陷的，这些误差导致了房价收入比的误差。
（一）住宅的统计均价与实际均价存住误差1、均价受当期售出房屋构成的影响由于我国房价收入比中的房屋均价是指当期新售出的房屋的平均价格，可见这个平均价格不仅受到当前房地产市场价格涨跌的影响，还受到新出售房屋构成的影响。
如果本朝售出的房产档次较高，则会造成每套房屋的均价比实际均价偏高。
反之均价会偏低。
对讣算结果产生较大的影响，使得到的房价收入比与实际情况存住偏差。
2、二手房对均价的影响较大国外在计算房屋价格时，是以出售的新房和二手房的平均价格作为依据。
在我国，二手房交易市场没有开放之前，房价收入比只能按照当时的新房价格计算，但是在我国二级房地产交易市场开放之后，现在买卖二手房的人越来越多，虽然有些学者已经将新房的房价收入比与二手房分开计算，但是大部分人住计算房价收入比时仍然只考虑新房价格。
3、区位因素对均价的影响近年来，随着我国城市的扩张，城市住房越来越向郊区发展，市中心与郊区的房价差距很大。
郊区的住宅价格较低拉低了这个城市的住宅均价，但是应该看到有些郊区住房已经离市区太远，不能反映这个城市住宅价格的真实情况，这样计算出来的房价收入比也偏低。
因此在计算大城市的房价收入比时应该将区位因素考虑在内。
（二）人均收入与居民实际购买能力存在误差1、一些隐性收入无法计算我国的人均可支配收入为实际收入扣除个人所得税的余额。
但是一些隐性收入根本没有计算住内。
尤其是我国腐败的官僚制度使大部分公务员除了基本工资之外有着大量的灰色收入。
单单计算工资无法反应这些人的实际收入，他们根本不靠工资吃饭。
今年来频繁曝光的“房叔”“房婶”“房姐”“房妹”都放映了工资并不高的公务员，实际买房能力超强。
另外，一些个体户偷税漏税，一些优惠手段使顾客放弃索要发票，使国家统计的营业额与实际营业额存在很大差别。
等等类似于这样的隐性收入，使得国家统计的个人收入数据会住一定程度上偏离我国居民的实际收入。
2、平均收入在反映我国实际情况方面存在一定误差前面的引言我们介绍了国外在计算中等家庭收入时采取的是中位数，而我国采取的是平均数。
众所周知，我国贫富差距较大，只要一平均，数值就会显得很“和谐”。
但是实际上，平均数没有很好的反映我国大多数居民的实际情况。
统计数据显示，2012年我国城镇居民人均总收入26959元。
其中，城镇居民人均可支配收入24565元。
而全国城镇居民人均可支配收入中位数为21986元。
可见二者还是存在一定差距的。
（三）一套住宅的建筑面积没有统一标准在计算一户家庭的房价收入比时，住房面积为人均住房面积乘以人口数，但是在计算一个地区房价收入比时，无法精确到每户有多少人，对于一套住宅的住宅面积究竟采用多少平米作为标准也没有统一的口径。
大多数学者从50-100平米中间取值。
选值范围差距较大，计算结果也有很大不同。
三、房价收入比指标在应用上的局限（一）统计数据选值存住武断性，不够准确目前，我国学者在计算房价收入比时，都是采用国家统计局公布的数据，再经过一些技术处理来计算房价收入比，根据前面的分析，国家统讣局的数据在一定程度上存在一些局限，计算出来的结果与实际情况存在误差，因此，住利用房价收入比分析我国居民购买力时，应该适当考虑这些误差，不能一味相信这些数据，以及算出的房价收入比。
（二）合理区间难以界定1989年10月香港大学的专家伯纳德·李诺在香港大学城市研究中心写的一份研究报告中指出：“在发达国家房价收入比在1.8-5.5：1之间，在发展中国家，该数一般在4-6：1之间。
当然也有例外。
”中国房地产业协会副会长顾云昌认为，出房价收入比4-6倍的“国际惯例”是以讹传讹的结果。
所谓的国际惯例，其实只是一个香港大学的专家的个人观点，后来，他自己都认为这个观点是不合理的，在搜集到较多国家的房价收入比资料后，发现一些经济落后的发展中国家的房价收入比远远高于6倍。
后来，1993年和1998年，联合国曾两次发布了较多国家的房价收入比资料，彻底否定了4-6倍是国际惯例的沦点。
现在很多人还依然认为4-6倍是合理的房价收入比，这很显然是不科学的。
用这个标准得出的结论可见也不能说明实际的问题。
房价收入比的合理范围到底是多大，目前仍然存在很大争议，没有统一口径。
（三）衡量房地产泡沫存在局限房价收入比的一个功能是衡量房地产泡沫，但是我们也只能说它在一定程度上可以作为衡量一个国家或者地区是否存在房地产泡沫的参考指标。
它有这个功能，而不是绝对的指标。
因此，在利用房价收入比分析房地产泡沫时，要考虑以下一些因素对房价收入比的影响，以免因为房价收入比过高而被假象迷惑，得出偏离实际的结论。
1、受收入高低的影响房价上涨可能是多种原因引起的，比如说成本上涨，需求旺盛，不能仅仅根据房价来判断是否存在泡沫，另外，我国建国以来长期实行低工资制，现在虽然一直在调整，但是目前我国居民工资仍然较低，再加上近年来通货膨胀严重，工资上涨幅度跟不上物价的脚步，收入过低也会造成房价收入比偏高，不能完全归结于泡沫。
2、受国家贫富程度的影响一些恩格尔系数达到60%的贫困国家，大多数居民非常的贫困，他们的住房被称为窝棚，不能算作真正意义上的住房，因而不被算在市场上交易的住房均价内，但是他们过低的收入却被算住人均收入内，这样市场上的房屋均价对他们来说太过昂贵，因此这些国家讣算出的房价收入比非常的高，可以达到20倍甚至30倍。
但是这些国家非常贫穷，市场经济也不发达，几乎没有可能产生房地产泡沫。
如果仅仅根据房价收入比数值判断这些国家存住严重的房地产泡沫，显然是错误的。
3、受不同时期国情的影响例如，我国在1990年，由于住房商品化刚刚起步，虽然没有泡沫问题，但是房价收入比却高达13.1，甚至远远超过于有可能产生房地产泡沫的2004年。
可见如果根据房价收入比判断我国1990年存在房地产泡沫是武断的。
（四）衡量居民实际购买力的局限1、按“白手起家”来算，低估了我国居民的购买力房价收入比是说明一个家庭不吃不喝，购买一套住房需要多少年。
也就是把全部居民按照白手起家来计算购买一套新房的时间。
这只能相对反应我国居民的购买能力。
实际上由于我国实行计划生育政策，现在的多数年轻人尤其是独生子女是父母，甚至几代人的积累支持他们买房。
并且按揭贷款，只需要付首付。
加上我国1998年实行的“房改房”政策。
一部分人用很低的价钱购买了平均每套60m2左右的住房，如果将房改所得的房子卖掉，只需要再加一部分钱就可以再购买一套新房。
因此从这方面看，房价收入比低估了我国部分居民的实际购买能力。
2、静态的房价收入比无法反应长期购房能力像中国这样经济快速发展，人民生活水平不断提高的国家，静态的、只根据当前的收入计算的房价收入比，不能反映我国居民的长期购房能力。
因此，住讣算房价收入比时需要考虑资金的时间价值，以及居民的工资上涨预期，否则会大大低估我国居民的支付能力。
另外，房价也不是一个稳定不变的量，目前我国房价基本还是呈上涨态势，如果将这个因素也考虑在内，计算出的房价收入比会更加准确。
四、住房收入比指标的修正虽然房价收入比存在一系列缺陷，但是，没有任何一个指标是完美无缺的，房价收入比目前仍然是国际上认可的衡量住房支付能力的重要指标，本义指出的这些缺陷并不是对它的否定，而是希望它可以被更客观、科学的运用。
一些无法避免无法纠正的误差，在分析问题的时候适当考虑，而一些可以逐渐克服的缺陷，我们希望通过修正使它更加准确。
论收入房价比指标
ＣＯＮＳＴＲＵＣＴＩＯＮＥＣＯＮＯＭＹ２００７年第１１期（总第３０１期）建筑经济１房价收入比指标的缺陷一直以来，国内外普遍使用房价收入比指标来反映居民的住宅支付能力。
房价收入比是指一套中等水平住宅的市场价格（元／套）与中等水平的居民家庭年收入（元／年）的比例，反映的是居民的住房支付能力［１］。
从概念可知，房价收入比反映的是居民家庭年收入在不吃不喝、不穿不用以及无其它任何支出前提下购买一套中等水平住宅需要多少年。
本文基于对房价收入比指标的影响因素和理论上的系统误差的剖析，修正了该指标，提出了收入房价比指标。
１．１房价收入比指标理论上的系统误差国际上通常用一套中等水平住宅的市场价格与中等水平的居民家庭年收入的比例来计算房价收入比，从而衡量居民的住房支付能力。
这个定义在理论上有三点不足：第一、不论国外还是国内，“中等水平的居民家庭年收入”中“中等水平”的标准很难界定。
第二、“居民家庭”含义不清，是否包括农村居民家庭难以度定。
第三、不论国外还是国内，“中等水平住宅的市场价格”很难界定。
其实，目前国内在实践中已经对该指标进行了一次修正，把两个“中等水平”修正为两个“平均”，即房价收入比是指平均每套住宅的市场价格（元／套）与平均每户居民家庭年收入（元／年）的比例。
然而，修正后的房价收入比还是存在系统误＊基金项目：安徽省建设厅委托项目（２００６３４０００１００２５２７）［作者简介］司武飞（１９６９－），男，安徽肥东人，合肥学院经济系讲师，管理学硕士，主要从事房地产可持续发展研究。
论收入房价比指标＊■司武飞，朱德开（合肥学院房地产研究所，安徽合肥２３００２２）［摘要］收入房价比指标反映城镇居民的住宅支付能力，是指一国或一地区城镇居民年人均可支配收入可以购买多少平方米的住宅，是一个时期指标，也是一个地域指标，由统计年鉴中已有的“城镇居民当年人均可支配收入”和“商品住宅每平方米均价”两个统计指标相除得到。
收入房价比指标不受住宅构成和住宅标准的影响，克服了房价收入比指标理论上的系统误差，还能够反映个人福利的大小。
论房价收入比的修正及现实应用
论房价收入比的修正及现实应用房价收入比成为衡量居民住房支付能力的一个重要指标，但是由于房价收入比为引进经验，其计算方法和统计指标与我国现实情况并非完全适合，直接借鉴到我国现实存在着缺陷，针对房价收入比的缺陷展开讨论，对房价收入比提出修正方法，并将其应用到武汉居民住房支付能力的衡量中进行实证分析。
标签：房价收入比;修正;住房支付能力1 传统房价收入比分析1.1 国际通用含义及指标测算根据联合国人类与住区中心发布的《城市指标指南》，房价收入比是市场居住单元的中间价格与家庭的年收入之比，它是衡量商品房销售价格偏离其真实价值程度的指标。
其计算方法为：房价收入比＝市场住宅单元价格中位值家庭总收入中位值。
但由于我国统计数据尚未完善以及房地产市场的内在缺陷，我国无法实现以中位数为基准来衡量房价收入比，国内学者退而求其次采用平均数对其进行模仿，这导致房价收入比测算存在过多缺陷，降低其衡量居民住房支付能力的指标作用。
我国而言，房价收入比计算公式一般如下：房价收入比＝住宅价格居民有效购买力=住宅销售单位面积价格×城镇人均住宅建筑面积×家庭平均人口城镇居民年人均可支配收入×家庭平均人口=住宅销售单位面积价格×城镇人均住宅建筑面积城镇居民年人均可支配收入。
1.2 传统房价收入比的局限性由于其测算存在的各种缺陷及对住房可支付能力的衡量的局限性，对于传统房价收入比的争论颇多。
另外，在我国引进房价收入比时盲目的吸收国外经验，认为房价收入比的合理区间度为3～6，并没有考虑到我国实际情况，所以笔者认为此区间度并没有多少权威性。
我国房价收入比的测算主要存在以下的局限性：第一，从房价收入比的含义来看，其隐性含义为“在不借助银行贷款或者其他外界资助方式的基础上，不进行任何生活或其他消费时用家庭可支配收入购买一套住宅所需要的时间（年数）”。
在进行买房能力的衡量时，只考察了家庭的年可支配收入，但在我国居民收入中可考虑因素还有诸如灰色收入、隐性收入、家庭存款等，且也未动态考察家庭可支配收入变化。
中国房价收入比实证研究及发展改进
将 国内学者 对房价 收入 比 的研 究 成果 进 行 梳 理 ， 并
提 出笔 者对 房价 收入 比在 中 国实 际运 用 的构想 。
基 于 中 国住 房 市场 的特 殊 国情 ， 内学 者很 难 国
根 据 国际标 准来 研 究 国 内 的房 价 收入 比。 因此 ， 国
房地 产业 迅速得 以发展 。但 由于商 品房开 发 中所产
ｌ 中国 房 价 收 入 比的 不 同界 定
房 价 收入 比是 由 国外 引 入 中 国 的一 项 综 合 指
生 的巨大 利润 和 目前 中国城 镇住 房保 障体 系 的不完
善 ， 得近 年来房 价持 续攀 高 ， 价 收入 比明显 不符 使 房 合 国际 ３— ６倍 的标准 ， 远远 超 出城市 居 民经济 承受 能力 ， 特别 是 中低 收入 居 民购 房 十 分 困难 。 而住 房 是人 民最 根本 的需 求之 一 ， 房 问题 关 系 到 人 民群 住 众根本 利 益 ， 将是 一项 长期 而艰 巨 的任务 ， 高房 价 问 题不 能得 到有效解 决 必将严 重影 响 中 国经 济发 展 和 社会 和谐 。 目前 ， 于 房价 上 涨 速 度 大 于居 民 可支 对 配 收入 的增 长速 度 ， 以及房 地产 行业 是否存 在 泡沫 ， 学术 界和 实务界展 开 了激 烈 的 争论 ， 争论 的焦 点 而 主要 集 中在 房 价 是 否 超 过 了居 民 的购 买 力 和 承 受 力， 即房价 收人 比的计算 结 果研究 。 房价 收入 比这 个 指 标 是 从 西 方 国家 引 进 的 ， 用 来衡量 住宅 市场价 格 和 居 民住 房 消 费承 受 能 力 ， 也 是政府 制订 住房政 策 的重要 依据 之一 。但 是 由于在
房价收入比概念理论修正及适用性分析
房价收入比概念理论修正及适用性分析房价收入比是一个住宅市场指标，这是一个简单直观的指标，但是也存在诸多不完善的地方。
因此有必要对这个指标做出修正，应增强其适用性和应用价值，本文对这个概念做出两次修正，继而对房价收入比提出了实用的计算公式和准确的定义。
不同层次上的房价收入比有着不同的使用者和不同的应用价值，高中低不同档次的房价收入比的使用者分别是投资者和政府。
最后，对所谓的“4-6倍”国际惯例提出了自己的看法。
关键词：房价收入比理论修正“阶梯式供给”房价收入比概念来源及初步修正房价收入比是一个近期引起实务界和学术界广泛关注的住宅市场指标，它是衡量居民整体住房消费水平的指标，也是制定住房政策的重要依据。
其具有简单直观的优点，但是在用这个经济指标判断和分析不同地区房地产市场价格水平是否健康、有没有泡沫以及居民的购房能力、房地产市场运行状况、甚至于国家制定政策时，必须保证其所涉及到的概念界定准确，数据范围划分清楚、数据来源确凿和计算方法应用得当。
最早使用房价收入比作为住房支付能力判别指标的是Weicher （1977），他提出的房价收入比概念的含义为：新房销售中位价（每套）与家庭中位收入（每年）之比。
Weicher所提出的概念的缺陷在于只是引入的是“新房”，没有把“旧房”纳入统计指标，这样数据不能反映现实情况；其可取之处在于，应用的是中位数概念，中位数在说明居民住房购买能力上更具说服力，但在实际中，应用最多的还是平均的这个概念，这样就会出现严重的失真问题：近年来房价上涨趋势明显，且上涨幅度大大高于居民收入增加的幅度，但是，如果拿目前普遍采用的“平均”的概念的话就会得出与经济现实不相符的结论，如表1。
由表1“平均”数据得出的近十年房价收入比一路下降，显然和经济现实和人们的感受不符。
基于以上分析，可以看出，不能用“平均”意义下的房价收入比而只能用“中位”概念下的数据，否则会造成对事实的歪曲，因此必须对理论进行修正。
房价收入比测度方法的改进及应用——以武汉市为例
作者： 李梦玄[1];周义[2];杨瑛琪[1]
作者机构： [1]中南财经政法大学金融学院;[2]华中农业大学经管学院
出版物刊名： 价格理论与实践
页码： 54-55页
年卷期： 2012年 第9期
主题词： 房价收入比测度;不均匀系数;居民住房有效购买力
摘要：本文分析人们通常采用的房价收入比测度方法存在的缺陷;并有针对性地进行修正,主要是从按收入阶层分别测算、全面考察居民住房有效购买力、区分经济适用房及高档住宅加权计算购房均价等三个方面进行修正,并提出相应的修正测算公式;最后,应用修正后的房价收入比测算方法对武汉市居民购房承受能力进行实证分析,结果表明本文的测算方法更加准确有效。
房价收入比研究现状及发展改进
龙源期刊网
房价收入比研究现状及发展改进
作者：苏多永张祖国
来源：《科学与管理》2009年第01期
摘要：我国房价持续上涨，且上涨幅度超过收入增长幅度，房价收入比不断攀升，理论界和实务界围绕房价收入比是否过高对我国房地产市场是否存在泡沫展开了激烈“论战”，但由于理论依据、研究方法和数据来源等不同，很难达成共识，我们有必要梳理国内房价收入比的研究现状，并对其进行发展改进，完善房价收入比的科学体系。
本文首先从“论战”入手，回顾房价收入比的研究现状，并从存量金融资产、首付款、购房税费、住房按揭贷款、房价上涨率和收入增长率等角度对房价收入比进行发展改进，最后利用构建的理论框架对上海房地产市场进行经验分析，得出当前上海房价收入比明显偏高的结论，需要引起高度关注。
关键词：房价收入比区位因素房贷影响因子综合影响率。
房价收入比问题探讨
房价收入比问题探讨通过对于房地产市场中房价收入比的分析发现,当前我国的房价收入比较大,对于居民造成购房压力负担。
而国内房地产市场普通房供给不足和投机性需求旺盛是该指标过高的重要原因,尤其是供房结构的不合理性需要引起重视。
标签：房价收入比;供给不足;投机性需求今年国务院出台“国十一条”以限制国内房价的过快上涨,但是据报道随后各省市又紛纷出台相应政策继续支持房地产市场。
因而很多专家认为房价尽管在短期内不可能迅速下降,但会开始企稳,然而处于高位的房价不禁引起我们的关注。
高房价造就了较高的房价收入比,以下我们就从这一指标的角度加以探讨。
1 房价收入比的定义及现状所谓房价收入比,是指住房价格与城市居民家庭年收入之比,国际上通用的房价收入比的计算方式,是以住宅套价的中值,除以家庭年收入的中值。
家庭年收入则是指全部家庭成员的年度税前收入,家庭年收入同样取中值。
按照国际惯例,房价收入比应为4-6:1左右为宜。
根据相关资料整理后的数据显示,一方面,我国各个城市的房价收入比不平衡,另一方面,各城市房价收入比有上升趋势且处于较高水平。
具体来看,1997年至2003年,全国房价收入比保持一种较平稳的运行态势,在6.15左右;2003年至2007年,随着房价增长速度超过人均可支配收入,房价收入比明显上升,2007年达到7.44的历史最高水平,出现较为严重的失衡。
一些大城市的状况则更加严重,北京由9.55增加为13.09;上海由6.7增加为11.25;深圳由5.85增加为13.15。
尽管根据易居房地产研究院综合研究部最新提供的一份研究报告显示,在2008年,一向被房地产专业人士视作楼市健康标准的全国房价收入比,出现了自1997年一路攀高后的首次下降,部分大型城市已经出现泡沫挤出效应,但是以目前的价格来看,即使与被公认高房价的中国香港地区相比,上海、北京等城市房价收入比依然偏高。
2 房价过高的重担和背后的缘由以杭州为例,浙江大学研究小组的一份调查报告显示,杭州市2009年房价上涨78%,二手房价格上涨46%,如今杭州一套一百平米的住房价格高达近两百万元人民币。
对房价——收入衡量指标的修正
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引 言
对 房 地 产 价 格 与 收 入 的 衡 量 ， 界 一 般 采 用 业
房价收入比概念理论修正及适用性分析
房价收入比概念理论修正及适用性分析一王猛李涛张祯波(沈阳大学沈阳110044)◆中图分类号：F293．35文献标识码：A内窖摘要：房价收入比是一个住宅市场指标，这是一个简单直观的指标。
但是也存在诸多不完善的地方。
因此有必要对这个指标做出修正，应增强其适用性和应用价值，本文对这个概念做出两次修正，继而对房价收入比提出了实用的计算公式和准确的定义。
不同层次上的房价收入比有着不同的使用者和不同的应用价值，高中低不同档次的房价收入比的使用者分别是投资者和政府。
最后，对所谓的“4-6倍”国际惯例提出了自己的看法。
关键词：房价收入比理论修正“阶梯式供给”房价收入比概念来源及初步修正房价收入比是一个近期引起实务界和学术界广泛关注的住宅市场指标。
它是衡量居民整体住房消费水平的指标，也是制定住房政策的重要依据。
其具有简单直观的优点，但是在用这个经济指标判断和分析不同地区房地产市场价格水平是否健康、有没有泡沫以及居民的购房能力、房地产市场运行状况、甚至于国家制定政策时，磐须保证其所涉及到的概念界定准确，数据范围划分清楚、数据来源确凿和计算方法应用得当。
最早使用房价收入比作为住房支付能力判别指标的是W ei cher(1977)，他提出的房价收入比概念的含义为新房销售中位价(每套)与家庭中位收入(每年)之比。
W ei cher所提出的概念的缺陷在于只是引入的是“新房”，没有把“旧房”纳入统计指标，这样数据不能反映现实情况其可取之处在于，应用的是中位概念，中位在说明居民住房购买能力上更具说服力，但在实际中，应用最多的还是平均的这个概念，这样就会出现严重的失真问题近年来房价上涨趋势明显，且上涨幅度大大高于居民收入增加的幄度，但是，如果拿目前普遍采用的“平均”的概念的话就会得出与经济现实不相符的结论，如表1。
由表1“平均”数据得出的近十年房价收入比一路下降，显然和经济现实和人们的感受不符。
基于以上分析，可以看出，不能用“平均”意义下的房价收入比而只能用“中位”概念下的数据，否则会造成对事实的歪曲，因此必须对理论进行修正。