产业园、工业地产项目优化建议
产业园管理模式和运营模式
产业管理模式与运营模式一、管理模式：1、行政主导型管理模式；2、公司治理型管理模式；3、还是混合型管理模式？二、运营模式：1、以工业厂房出租和销售为主，以土地出让为辅；2、以代地方政府招商为主，以商业开发为辅；3、以入园企业进行全方位服务为主，以整体物业管理为辅三、赢利模式：1、以厂区建筑物销售提取利润；2、以厂区建筑物出租收取费用；3、以土地出让差价赚取利润；4、以说明入园企业提供平台收取服务费用；5、以配套设施和配套（商业、住宅）服务收取合理费用；四、建设模式：产业园的建设模式是：“政府推动与管理、企业开发与招商、产业升级、市场运作”。
政府推动与管理，就是在政府的指导下，由我企业配合当地政府具体制定符合当地实际的产业园建设方案，并利用双方资源，促进方案实施。
企业开发与招商，就是政府不直接介入产业园的具体建设经营，而是由企业帮助招商及投资开发物业，由愿意并有实力和信誉的大型公司，或企业联合体负责规划建设和经营等工作。
产业管理模式与运营模式调查一、管理模式1、产业园管理模式属于行政主导型管理，模公式司治理型管理模，式还是混合型管理模？式2、产业园招商经验如？何3、产业园规划经验如？何4、产业园物业管理经验如？何5、土地开发经验如？何6、项目招标经验如？何二、运营赢利模式1、产业园怎样赢利？（1）产业园的土地政策（土地来源、征收、出让价格、收费、土地使用税费、土地增值）2）产业园的税收分成政策（3）产业园的招商政策（4）政府有哪些补贴？（5）土地使用费减免、税收减免（6）土地使用租金（7）写字楼和厂房使用租金（8）配套设施使用费（9）产业园提供哪些增值服务？产业发展服务：通过有偿提供融资性服务、咨询服务、培训服务、网络通讯服务、物流服务、人力资源、服务业外包等获取收入。
生活配套服务：有偿提供餐饮、娱乐、购物、医疗等。
园区运营性服务：通过提供物业管理服务和园区公共服务获取收益。
（10）产业园提供哪些金融投资服务、产业投资、专业性公司投资、产业用地的资本运作、现有物业（房产）的资本运作等几项主要内容。
15922222_沈阳浑南现代建筑产业园建设的问题与对策
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一、沈阳浑南现代建筑产业园建设现状 沈阳浑南现代建筑产业园园区规划面积 !""万平 方米，共分为五个板块，目前已建成厂房 #万平方米； 计划用五年时间完成 $"亿元投资，可实现产值 %""亿 元以上，现已完成 &$亿元总投资。园区生产产品主要 为建筑用 '(构件、市政管片、整体厨卫等，其中 '(构 件年生产能力可达 &""万平方米以上，新型建材产品 年生产能力可达 &!"万平方米。作为“国家住宅产业 化基地”，浑南现代建筑产业园目前计划将园区整体上 市，为打造成为北方现代建筑产业区域中心创造有利 条件。 二、沈阳浑南现代建筑产业园建设存在的问题 （一）园区企业方面 目前，沈阳现代建筑产业的龙头企业仅有万融集团 一家，该企业经营范围涵盖房建、市政等多个专业，是浑 南区发展战略性新兴产业的支柱。但是，进驻园区的企 业数量较少，尚未形成产业集群。因此，吸引专业性强、 具有规模生产的流水线、有足够工作负荷的中小型生产 企业入驻园区显得尤为重要。 （二）产品生产方面 &)产品专业化水平不高。目前，浑南现代建筑产业 园拥有较为完备的工厂化生产线，生产主要以市政产
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走进辽宁
（四）政策方面 沈阳市政府和市建委在企业税收、用地规划、预售 许可、资金扶持等方面陆续出台优惠政策，明确提出在 三环内及沈阳经济技术开发区、浑南新城、沈抚新城等 区域范围内，建筑面积 万平方米以上的新开发房地产 项目的单体工程装配率要达到 以上。这些政策在 一定程度上促进了现代建筑产业的发展，但在具体执行 过程中多数政策不能有效落地，尤其是房地产企业配合 度不高，不利于园区的发展。 三、沈阳浑南现代建筑产业园发展建议 （一）园区企业方面 积极推动优势企业发展。积极推动现代建筑产业 与沈阳装备制造业协同发展，发挥各自优势，支持先进装 备企业为现代建筑企业提供配套产品和设备，助力现代 建筑产业的发展。引入国外先进生产技术和经营理念， 加强合资合作，为沈阳现代建筑产业提供配套支持。以 继续扩大产能为目标，积极推动优势企业全面发展。 提高企业自主创新能力。激发企业的创新活力， 提升核心竞争力。以信息化加速工业化，以创新性增加 品牌力量，打造一批有自主知识产权和浑南产业园特色 的企业。鼓励企业加大引进中高端人才，增加科研经费 投入，建立内部研发部门；或与高校合作，促进科技成果 转化，形成自己的核心竞争力，进军建筑业高端市场。 （二）产品生产方面 提升产品专业化水平。现代建筑产业园不是一 个封闭的区域，应当从贯穿建筑全寿命周期的各个主 体、环节和阶段出发，提升园区产品的质量和水平。一 是原材料的采购和使用应严格按照规范规定，不得使用 不符合等级要求的材料。二是在构件成型后，要保证充 足的养护时间。三是运输至现场过程中，注意产品的摆 放，避免受损。四是与施工单位做好对接和交底，在保 证构件制作精准的基础上，实现高效的施工。 加强新技术研究和推广。加强对现代建筑产业新 技术、新工艺、新材料的学习和应用，如绿色建材应用、模 板支撑技术、减物质化技术、建筑垃圾处理与回收等。一 是引进中高端管理人才，加强技术工人和施工队伍专业 素质的培养。二是通过宣传和推广加快技术应用，从根 本上优化现代建筑产业，合理降低成本，增加产值。 有效降低综合成本。一是设计要严格符合相关
厂房项目建议书
厂房项目建议书
尊敬的领导：
我们公司计划在未来两年内扩建新的厂房项目，以应对市场需
求的增长和提高生产效率。
在此，我们向您提出以下建议：
1. 市场调研，在确定扩建厂房的位置和规模之前，我们将进行
全面的市场调研，以了解当前市场需求和未来发展趋势。
通过市场
调研，我们可以更好地把握市场需求，确保新厂房的建设符合市场
需求。
2. 技术设备更新，新厂房建设将配备最先进的生产设备和技术，以提高生产效率和产品质量。
我们将与国内外知名的设备供应商合作，确保生产线的自动化和智能化，以提升竞争力。
3. 环保节能，在新厂房建设过程中，我们将注重环保和节能。
采用最新的环保技术和设备，减少对环境的影响，同时降低能源消耗，实现可持续发展。
4. 人才培养，新厂房建成后，我们将加大对员工的培训力度，
提高员工的技能和素质。
同时，我们将建立完善的激励机制，吸引和留住优秀的人才，为公司的发展提供人才保障。
5. 安全管理，在新厂房建设和运营过程中，我们将严格执行安全管理制度，确保员工和设备的安全。
我们将配备专业的安全管理团队，定期进行安全培训和演练，提高员工的安全意识。
以上是我们对新厂房项目的建议，我们相信通过以上建议的实施，新厂房项目将为公司的发展带来新的机遇和挑战。
我们期待领导的支持和指导，共同推动新厂房项目的顺利实施。
谢谢！。
对园区发展存在的几点问题及建议的思考
对园区发展存在的几点问题及建议的思考对园区发展存在的几点问题及建议的思考（江西南康经济开发区管理委员会肖桂林）一、存在的问题（一）在更大力度推进改革创新上存在一定的机制体制制约1.经开区缺乏经济管理赋权。
经开区作为区政府派出机关，运营管理承担着大量的属地管理与产品与服务责任，自成立以来，一直虽然是事业单位，并且没有任何职权，现行体制未赋予相应的处罚与管理权力，有责无权，不易提高工作效率。
2.目前我单位薪水采取区直单位的薪酬制度，工资结构不了调整，调资空间有限，按劳分配、奖勤罚懒在实施上才存在“身份”制约，在以岗定薪、绩效考核的人事薪酬管理模式和按需设岗、竞聘上岗、按岗聘用、合同管理等岗位管理办法上较为滞后，该薪酬制度已经无法适应目前开发区高质量发展工作要求。
3.行政管理园区开发建设项目与管理市场机制不足。
经开区的工程公司除财政拨款项目外大多采用城发工投建设项目代建；因工投公司代建设开发模式从项目初定到最终签订确认三方需要，手续繁杂、周期长，缺乏效率。
随着完善园区基础设施及配套功能的建设开发需求日益突出，建设力度和规模进一步加大，由经开区负责的项目日益增多，管理难度逐渐加大，急需通过建立科学的现代管理制度，规范管理工作园区建设、开发计划与运营管理工作。
（二）在更加全面贯彻落实新发展理念的全局视野和系统性思维上较为欠缺一是开发区自主创新不强，科技发展水平总体不高，科技对经济社会发展的支撑能力不足，科技对经济高速增长的一流贡献率远低于一流先进开发区水平，这是制约南康经开区发展的“阿喀琉斯之踵”。
在历年的经开区争先创优综合考评中，虽然当年扩增高新技术企业数及省级以上名牌产品数两项指标在全省排名将保持全省第一梯队，但产业增加值占工业增加值比重、规上工业R&D经费支出占营业收入比重、高新技术产品出口额占出口额比重等主要指标一直排名靠后。
在2020年上半年的全省开发区争先创优考评中，南康经开区的高新技术产业增加值占工业增加值比重7.7%，全省排名96；规上工业R&D经费支出占营业收入比重0.58%，全省排名79；当年新增省级以上科技以上创新平台及载体数为0；存在较大的短板。
厂房项目建议书
厂房项目建议书
尊敬的项目投资方：
我们向您推荐一个新的厂房项目，该项目将为您带来丰厚的投资回报和长期利益。
我们在此建议书中将向您介绍该项目的背景、市场需求、项目规划、投资回报预测以及风险控制措施。
背景：
随着经济的快速发展，市场对于工业厂房的需求日益增加。
我们的项目地点位于一个工业园区，周边交通便利，资源丰富，适合建设工业厂房。
市场需求：
根据市场调研数据显示，本地区工业厂房的需求量逐年增加。
由于现有厂房供应量不足，导致租金水平不断上涨。
因此，我们有充分的理由相信，该项目将会受到市场的热烈欢迎，并且能够获得稳定的租金收益。
项目规划：
我们计划建设一座现代化的工业厂房，包括厂房主体、办公楼、停车场等配套设施。
厂房主体将采用钢结构，具有良好的抗震性和
承重能力，同时满足客户的个性化需求。
办公楼将配备先进的办公
设施，为租户提供舒适的办公环境。
投资回报预测：
根据我们的预测模型，该项目的投资回报率将高于市场平均水平。
我们预计在项目投产后的三年内，即可实现投资本金的回收，
并且在之后将持续获得稳定的租金收益。
风险控制措施：
我们将采取多种措施来控制项目的风险，包括严格的资金管理、合理的租金定价、优质的租户筛选等。
同时，我们将购买适当的保
险来应对不可预见的风险事件，确保投资方的利益不受损失。
总结：
我们对该厂房项目充满信心，相信它将成为您的明智选择。
我
们期待与您合作，共同开创美好的未来。
谢谢您的阅读！
此致。
敬礼。
工业园设计现状和难点
工业园设计现状和难点随着房地产市场的调整，依托于房地产设计的众多的民用设计院，也同时进入了困难时期，设计业务量骤减，成本压力剧增。
迫于生存压力，民用设计院开始承接部分工业建筑设计，主要类型为规则性较好的单层、多层钢结构厂房。
工业建筑的设计，从总图规划、使用功能、工艺要求等与普通住宅等民建，有诸多的不同，如果采用民用建筑的设计思路进行工业建筑设计，就会在成本、施工难度、适用性方面产生问题。
本文结合近期的咨询项目，对厂房设计中的典型问题举例分析，说明工业建筑以及钢结构厂房设计思路的不同。
工业建筑整体风格，与所处位置、周边产业规划等有关系。
部分自持的工业园区，因考虑企业形象等，会更注重产业园建筑单体的外观设计，用类似商业综合体的设计感来凸显高端。
但是仍有一些企业，富如特斯拉，也会放弃外观，追求实用，毕竟厂房的第一作用是生产。
再看下图中的方案，其定位明显高于特斯拉，但其整体布局是否合理，开放式的设计是否便于管理都是需要思考的问题。
上图中项目，入驻厂家要求园区提供两千个车位，方案设计的解决方向是在园区左侧设置13个多层钢结构停车库。
这样的方案，园区内无地面停车，显的非常整洁，但是实际使用时，由于13座停车楼位置集中，很可能产生拥堵，且停车楼和办公及宿舍的距离有400~700米，停车非常不便。
同时园区内道路没有规划客货车分流，流线混乱，影响生产。
我们明确提出园区设计的第一要务，是服务于生产，并与甲方及入驻厂家充分沟通，将车位优化为以方便使用的地面车位为主，停车楼为辅，减少6栋停车楼，改善使用功能的同时，节省成本700万元以上。
同时梳理客货车行车流线，改善生产环境。
厂房内部的设计，需要结合生产工艺进行布置，举一个简单的例子，比如厂房内电梯间的设置，需要考虑原材料和成品的上下运输，尽量减少搬运的距离，并考虑电梯出入口处空间的开敞性，提供等待和上下交错的空间。
也就是说需要结合生产工艺，以方便生产为第一要求，优化每一处细节。
工业地产项目运营管理办法
工业地产项目运营管理办法1. 引言工业地产项目是指为满足企业生产与经营需求而建设的产业园、工业园和工业园区等区域，对其运营管理的规范是保证其正常运营和发展的基础。
本文档旨在制定工业地产项目运营管理办法，明确运营管理的目标、原则和具体措施，以提高工业地产项目的运营效率和服务质量。
2. 运营管理目标工业地产项目运营管理的目标是实现项目的高质量、高效率运营，满足企业对场地、设施和服务的需求，提升企业的生产、经营效益。
具体目标包括：•提供优质的场地和设施：根据企业需求，提供符合规范的厂房、办公室、仓库等场所，确保设施设备的完好和正常运行。
•提供便捷的服务支持：提供物业管理、设备维修、保安、清洁等服务，满足企业对各类服务的需求。
•促进企业间的合作交流：组织各类沟通交流活动，促进企业间的互联互通，形成合作共赢的氛围。
•提高项目的品牌价值：通过精心策划的宣传推广活动，提高项目的知名度和美誉度，吸引更多的企业入驻。
3. 运营管理原则为了实现上述目标，我们将本着以下原则进行工业地产项目的运营管理：•客户至上：以客户的需求为出发点，不断提高服务质量，满足企业的需求。
•高效管理：运用现代管理理念和方法，提高管理效率，降低运营成本。
•开放合作：鼓励企业之间的互利合作，促进共同发展。
•持续改进：不断优化运营管理流程，追求卓越品质和高效运行。
4. 运营管理措施4.1 物业管理•管理规范：建立物业管理制度和规范操作流程，确保设施设备的正常运行和维护。
•安全管理：制定安全管理制度，配备专业安全人员，加强安全巡查和事故预防工作。
•环境卫生：组织定期的环境清洁和垃圾清运，保持园区环境的整洁和良好卫生。
4.2 设备维修与保养•维修管理：建立设备维修管理制度，及时响应企业维修请求，确保设备的正常运行。
•预防性保养：制定设备保养计划，进行定期的设备保养和检查，延长设备的使用寿命。
4.3 服务支持•响应及时：建立快速响应机制，及时处理企业的各类需求和问题。
厂房项目建议书
厂房项目建议书
尊敬的领导：
我们针对厂房项目提出以下建议：
1. 地理位置，选择地理位置优越、交通便利的区域，便于原材料和产品的运输，同时也能吸引更多的劳动力。
2. 建筑设计，在设计厂房时，应考虑到生产流程的合理布局和设备的安装位置，以确保生产效率和安全生产。
3. 环保设施，在厂房建设过程中，应考虑到环保设施的设置，如废水处理设备、废气处理设备等，以达到环保要求。
4. 安全设施，在厂房内部设置消防设施、紧急疏散通道等安全设施，保障员工
的安全。
5. 成本控制，在厂房建设过程中，应严格控制成本，合理规划预算，确保项目
的顺利进行。
希望领导能够认真考虑以上建议，为厂房项目的顺利进行提供支持和指导。
谢谢！。
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随着产业经济的不断发展，产业地产逐渐崭露头角；彭州绿谷食品产业园做为食品产业发展的重要载体，首先它拥有了得天独厚的区位优势，劳动力优势，原材料、政策等诸多优势，在此基础之上同时也承担了较多的风险，如何能扬长避短，顺利推进项目并使“绿谷”的成功模式得到快速的复制及推广。
那么我们必须站在客户的角度考虑问题，什么样的产品才是客户最想要的，才是最适合他们的？需求决定市场，这是恒古不变的市场定律，在这个问题上百力汇一直在积极的思考和探讨，本方案通过市场调研，走访多家企业；根据项目目前的情况百力汇给出以下建议。
1、 本项目需要达到的目标
1、 收益最大化
2、 后期土地资源的获取
3、 项目模式可复制性
4、 其他
2、 核心问题
以下问题主要围绕招商销售工作提出，目的为了打好项目的“开山之战”，快速的吸纳企业入园，营销良好的园区产业氛围，同时保证项目后续用地的获取，根据以下问题百力汇进行了深入的研究并在下文得出结论。
1、项目定位是否有层次？
在进行规划的时候我们是否充分考虑到市场需求，最大程
度的满足大部分企业的需求，直接对整个项目的运营造成
最关键的因素，如：项目各阶段我们应该引进什么规模的
企业、以什么速度引进这些企业、以什么方式回笼资金？
2、修建地下通道是否对园区的招商销售带来促进作用？
高昂的建造成本直接导致售价高出市场心理价位，客户是
否能接受，或者该项目的哪个阶段建造？百力汇认为在项
目的前期可以考虑先不建造地下通道，从各方面降低建造
成本，把销售价格控制在市场心理价位上下，同时确保项
目的品质及形象不被影响，达到快速聚集市场关注度，吸
纳企业入园；营销良好的招商销售氛围的目的。
3、项目前期招商销售工作需要达到什么样的效果
项目前期以营销良好的招商氛围为主，以快速吸纳企业入
园做为支撑点。
同时引进一些具有代表性的企业入园和完
善的服务做为后期企业入园的说服点。
4、 企业入园的支撑点
合理的市场价格。
良好的园区配套设施。
能为企业的运营及后期发展提供便利性。
企业有能力对园区的物业进行投资
有强烈的入园意愿。
区域产业相对集中
其他
3、 客户群体分析
通过对食品行业的市场调查分析，大成都地区的客户来源主
要以小型企业为主（年产值1200万左右），现有厂房面积从
500-3000M2左右不等，建筑形式以单层框架和钢构居多。
大部客户群体有强烈的入园意愿。
食品行业较其他行业相比，有较强的资金流动性。
部分客户会首先考虑单层厂房及独门独院的生产基地。
考虑园区是否能给企业的日常运转及后期发展带来便利性。
企业入园的主要促成因素有：价格、区域位置、区域配套、
园区配套、当地政策、企业形象等。
其他
4、 项目开发思路
“来者不拒，广纳百川，从量变到质变”
产业地产的成功主要来源于招商销售，招商成功，皆大欢喜，招商不成功，满盘皆输；当然成功是需要前提的，如合理的规划，完善的配套等等，百力汇建议在本项目的实施过程中应以招商销售为中心圆点，并向中心发散，同时与公司的目标相结合为的核心点；灵活的进行项目开发，保证风险最低化，利益最大化，最终完成项目的顺利开发。
在项目前期的规划上我们应充分满足市场需求，达到满足绝大部分客户群体的需求，从而达在项目后期的招商销售中“选商”的效果。
1、步步逼进，引人入胜
项目前期的招商销售工作非常重要，也将成为整个项目顺利进展的桥头堡。
项目一期的成功对项目整体的成功具有关键性作用，项目1期是否能实现快速聚集市场注意力，企业快速入驻，资金快速的
回笼，这些问题百力汇认为是整个项目考虑的核心。
通过1期的造势及招商成果保障后期项目土地的获取，为项目的滚动开发奠定坚实的基础。
2、短、平、快
项目的滚动开发以1期最短的招商周期，平稳的招商步伐，良好的招商执着、最快的资金回笼做为依托。
3、模式可进行有效的复制
借用此项目的成功运营经验，能够使“绿谷”模式得到快速的复制，并对地区乃至全国食品产业的发展带来较大的影响。
5、 项目优化思路
1、 目的
为降低企业入园门槛，拓宽市场范围
快速形成产业聚集效应
营造良好的招商氛围。
其他
2、 优化方案
A、厂区
按层进行招商销售，企业入园后可在生产区域内设置办公
区域大大降低企业入园的门槛，单元面积降到1000M2左右，
较大程度中拓宽了市场范围，有效的缩短企业入园周期。
如下图：
一分为二，采用2+3的模式进行招商。
按层进行分隔，企业可灵活选择1.2.3层或4.5层。
如下图：
独栋：项目前期采用独栋的建筑形态，同时可采用纵向一
分为二的模式进行招商，以满足具有对自身企业形象强烈
关注的客户群体。
独栋加联排：前期以独栋和联排两种建筑形态同时存在，
企业自由选择，满足企业对自身企业形象及私密性需求。
B、 地下通道
首先川内首创的产业园区地下物流通道具有里程碑式的意义，那么高昂的建造成本企业是否愿意或有能力来为此买单，值得我们仔细思考。
完善地下物流通道建造方案，拓宽地下通道宽度，保障地
下通道的流畅，减少投入使用后的维护成本。
项目前期暂不修建地下通道，可预留地下物流通道建造条
件，待后期企业入园后根据实际情况考虑是否修建地下物
流通道。
取消地下通道，减少资金投入，降低资金投入的风险。
C、 企业员工食宿
前期在现有厂房物业中分隔5000M2做为解决企业员工的住宿
问题，根据招商情况在后期项目中规划员工专用宿舍。
考虑到把餐厅设置在厂房当中会大大降低厂房原有的附加
值及认证等方面的问题，百力汇通过探讨建议从原来规划
中把餐厅移除，在园区内设立集中的员工就餐区域进行外
包服务。
D、 投融资平台渠道完善。
投资平台完善，如客户入园付款方式是否可根据企业自身
情况灵活选择，分期、按揭等。
企业入园后园区是否能为企业提供完善融资服务，为企业
的发展解决后顾之忧。
E、 能源供应及污水处理
因入园企业类型的不确定性，如有个别企业需要用力来满足生产的正常运转，有的企业则不用。
对于个别能源供应可采取定制的方式供应来满足企业的能源需求。
企业能源进行定制供应，如企业的用电负荷，用气量进行
灵活的安排。
园区对特殊性能源供应进行统一供应，按量计费。
设立集中的污水处理区域，对企业进行按量计费。
F、 客户引导思路
时效性强：企业不用经过各种繁锁程序及漫长的修
建周期来打造自己的生产基地，入园可达到“入园
即产”的效果。
便利性：若你自已拿地修建，员工吃、住、行，物
流怎么解决？是否要自己建商店、宿舍、食堂、自
己搭桥铺路，等等，这些你需求投入多少钱？
配套完善：物流、原材料供应、劳动力、优惠政策
等等，你单独修建是否具胡获取这些优势的条件和
能力。
产业链优势：园区的产业链优势可大大降低企业的
运作成本，各种信息得到有效交换。
园区聚集的原
材料供应、物流、劳动力、服务平台等等上下游服
务都将为企业今后的飞速发展打下坚实的基础。
政策优势：若您一家企业单独在一块，能给政府申
请到更多的优惠扶持政策吗？我想即使有也是很少
的，但是作为园区就大不一样，我们可以以园区的
名议像当地政府申请到更多的优惠扶持政策，帮助
你的企业正常健康发展。
其他。