工业用地弹性出让是一把“双刃剑”
浅析城市开发区工业用地在不同弹性土地出让模式下的发展途径
2.当地政府 该模式有助于增加园区企 业的入驻规模，提高入园速度， 当地园区易于形成集聚效益，税 收会大量增加，虽有返还部分，
但弹性出让模式经过测算，只需 多吸引13%的企业入驻，税收 和后期土地出让费用就超过一 次性土地出让获得资金。并且该 模式通过先租后让使得大量土 地使用年限并不会达到50年， 变相增加了土地收益。
（二）降低企业初期投入成 本，强化区域工业化竞争力
工业产品往往受市场等因
素影响较大，很多企业的寿命不 到50年，若采用弹性出让制度， 土地的出让年限可以是10年， 或是20年，那么土地的出让金 将会大大减少，不仅降低了企业 成立初期对土地的投入成本，还 可以将有限的资金更多地用于 生产经营，更有利于中小企业的 发展。同时，对于有潜力的优质 企业，成本的降低将会增加其发 展壮大的机会。因此，工业用地 推行出让弹性制，更有利于促进
五、弹性土地出让模式 实例分析
（一）实施线路设计 成立园区运营管理公 司——市场化方式获得园区土 地——政府给予土地弹性出让 政策支持——土地作为资本 金申请银行贷款一一建设园 区——企业入驻（政府根据建 设投入下发园区各行业企业税 收返还比例，规定最低亩产限 制）一一租赁期结束企业补交土
地出让金——园区管理公司代 收土地出让资金并协调土地部 门办理独立土地证。
总第254期| 67
模式
行政区 山东寿光
各地不同弹性土地出让模式政策文件列表
相关文件
《）
主要内容■■
租赁年限不得超过5年。
先租后让 广东广州
《广州市工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期岀让 租赁年限不得超过10年，后续
2024年工业用地出让管理总结
2024年工业用地出让管理总结2024年是一个工业用地出让管理方面发展迅猛的一年。
在这一年里，我国工业用地出让管理取得了一系列的成就和进展，为推动经济的发展和工业的升级起到了积极的作用。
下面将针对2024年工业用地出让管理进行总结和分析。
首先，2024年，我国工业用地出让管理取得了较好的成绩。
按照国家有关政策的要求，各地积极推进工业用地出让的监管和管理工作，加强了对工业用地出让项目的审批和监督。
各级政府部门均加大了对工业用地出让的管理力度，对工业用地的出让价格、流程、程序等进行了严格的监管和控制，确保了工业用地出让的公平、公正、公开。
其次，2024年，我国工业用地出让管理的问题得到了有效解决。
在以往的工业用地出让管理中，存在着一些问题，比如行政审批的不透明、土地流转的不规范等。
但在2024年，相关部门对这些问题进行了认真的分析和整改，出台了一系列的政策和措施，有效解决了这些问题。
通过严格规范的审批程序和透明公正的出让方式，确保了工业用地出让的合法性和正当性。
第三，2024年，我国工业用地出让管理的管理体制逐渐完善。
为了进一步提高工业用地出让的管理水平，各级政府部门在实践中不断总结经验，进行了相关的改革和创新。
在管理体制方面，不仅加大了对工业用地出让的监管力度，还进一步优化了管理流程和机制，提高了工业用地出让管理的效能和效率。
第四，2024年，我国工业用地出让管理出现了一些新的趋势和特点。
首先，工业用地出让管理进一步注重了生态环境保护。
随着对环境保护的重视和意识的增强，工业用地出让管理在筛选项目、审批流程等方面都更加注重环保要求，并对违规的项目进行了制止和处罚。
其次，工业用地出让管理加大了对科技创新的支持和引导。
在工业用地出让过程中，政府部门加大了对高新技术企业和科研机构的扶持和引导力度，鼓励其在工业用地出让中发挥创新的作用。
再次，工业用地出让管理加强了对行业的引导和调控。
通过对各行业的工业用地出让进行分类、分档管理，有效调控工业用地的供需关系，促进了工业结构的优化和升级。
关于工业用地弹性出让的实践比较及其政策优化思考
关于工业用地弹性出让的实践比较及其政策优化思考
刘炎;孟祥舟
【期刊名称】《中国土地》
【年(卷),期】2024()1
【摘要】核心提示,工业用地弹性出让是土地节约集约利用、土地要素市场化配置等领域改革的重要着力点。
本文从年期设置、地价计算、效益考核、续期制度、退出机制等方面对地方的实践探索进行了分析,梳理了其中的问题及其产生原因,并提出了相关对策与建议。
【总页数】4页(P24-27)
【作者】刘炎;孟祥舟
【作者单位】自然资源部咨询研究中心
【正文语种】中文
【中图分类】F30
【相关文献】
1.关于实施工业用地先租后让及弹性使用年限出让政策的分析
2.供给侧改革视野下工业用地使用权弹性出让的政策研究
3.对工业用地弹性出让政策的思考
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贵州省工业用地弹性出让现状、挑战与对策措施研究
根据原国土资源部发布实施的《全国工业用地出让最低价标准》，对低于法定最高年限出让年期（50年）出让工业用地，或采取租赁方式供应工业用地的，所确定的出让价格应按一定的还原利率进行年期修正。按照《城镇土地估价规程》，经过年期修正的土地出让价格优惠幅度并不大，对企业吸引力不多。如按土地还原利率6.75%进行年期修正系数计算，其结果为：
贵州省工业用地弹性出让现状、挑战与对策措施研究
摘要：为进一步完善工业用地供应制度，切实降低工业企业用地成本，提高工业用地节约集约利用水平，促进产业结构转型升级，本文以贵州省工业用地弹性出让试点——X县为研究对象，分析总结了出现阶段X县在工业用地弹性出让中存在的问题，并据此提出政策建议。研究表明在试点中主要存在企业担忧成本、手续、融资、政策方面的问题和政府担忧影响招商引资和短期财政收入的问题，针对以上问题本文建议明确出让程序、制定考核机制、建立价格体系保障贵州省工业用地弹性出让有序、稳定、高效进行。
四是担忧政策有变化，出让期满不能续期。企业在了解该项政策后，明确表示了两方面的担心，一是担心弹性年期出让期满后不能续期，续期手续不好办理，同时也担心先租后让、弹性年期到期后工业地价过高。同时再三询问能不能一次性缴清50年工业用地出让价款，拿到50年土地使用权。
（二）地方政府层面
地方政府的顾虑主要是在两方面：一方面是推行工业用地弹性年期等土地供应方式会在一定程度上影响招商引资。招商引资过程中，正是由于企业的上述顾虑，一时还不能接受和适应新的供地政策，地方政府担心项目不能落地。另一方面是弹性年期等土地出让方式也会影响政府短期的财政收入。实行弹性年期等土地出让，土地出让金明显降低，这在降低企业土地成本的同时，也减少了地方政府的当期土地收益，势必给地方政府造成一定期限内的资金压力，对于财政收入较低的地方政府来说，地方政府推行积极性不高。
磐安县工业用地弹性年期出让实施细则
磐安县工业用地弹性年期出让实施细则（征求意见稿）为提高工业用地利用效率，降低企业用地成本，合理配置土地资源，根据《磐安县工业用地全生命周期管理办法》等有关规定，结合我县实际，制定本实施细则。
一、工业用地弹性年期出让概念和方式工业用地弹性年期出让，是指在工业用地法定最高出让年限内，根据国家产业政策、产业发展周期、投资建设期、生产运营期及我县工业产业发展趋势，结合国土空间规划和产业发展规划,综合确定土地使用年期的土地出让方式。
工业用地弹性年期出让包括确定年期出让和先租后让两种方式。
二、适用范围磐安县（含金磐开发区）的工业用地出让适用本细则。
三、组织保障各区块（管委会）乡镇（街道）依托工业用地出让联席会议制度，统筹发改、经商、财政、资规、建设、生态环境、统计、投促、税务等相关部门，设定产业准入标准，根据项目产业类型、投资强度、行业特点确定具体出让方式和出让年限，明确土地利用绩效评估的指标、方法和程序，做好监督管理工作。
四、出让期限和要求工业用地弹性出让年期一般不超过30年，重大招商引资、重大产业、战略性新兴产业、先进制造业、信息经济产业等鼓励类产业用地的土地出让年限可按40年一次性整体出让。
各区块（管委会）乡镇（街道）可以根据本辖区实际情况，确定本辖区内工业用地弹性出让年期。
确定年期出让可设定20年、25年或30年等出让年限。
通过先租后让方式供应的工业用地，租赁期一般不超过5年，租赁期与协议出让总年期不超过30年。
五、出让价格工业用地弹性年期出让实行最低价标准制度。
根据国土资源部《关于发布实施＜全国工业用地出让最低价标准＞的通知》（国土资发（2006）307号）、国土资源部《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发（2009）56号）、各地城镇基准地价等有关文件规定，40年工业用地价格按照基准地价确定，20年、25年、30年的出让价格，按照出让年期与工业用地法定最高年期的比值确定修正系数。
2024年工业用地出让管理总结
2024年工业用地出让管理总结一、背景介绍2024年工业用地出让管理是一个重要的领域，在保障工业发展和城市规划中起到了至关重要的作用。
随着经济的发展和城市化进程的推进，对于工业用地的需求越来越大，同时也对工业用地出让管理提出了更高的要求。
因此，2024年的工业用地出让管理工作需要进行总结与反思，以便进一步提高管理水平和效果。
二、主要问题及解决方法1. 用地供应不足的问题在2024年，用地供应不足是一个重要的问题。
随着城市的不断扩大和工业发展的需求，用地供应无法满足市场需求的情况越来越严重。
为了解决这个问题，我们可以采取以下措施：(1) 加大土地开发力度，优化土地利用结构，提高土地利用效率。
(2) 加强土地管理，加大土地整治力度，补齐短板，提高土地供应质量。
(3) 积极引导企业合理利用现有用地，提高土地使用率。
2. 出让价格过高的问题在2024年，出让价格过高也是一个突出的问题。
高昂的出让价格给企业带来了较大的经济负担，影响了企业的发展。
为了解决这个问题，我们可以采取以下措施：(1) 合理确定出让价格，根据市场需求和企业实际情况进行综合评估。
(2) 引导企业通过多种方式筹集资金，降低企业负担。
(3) 推出一系列的优惠政策，鼓励企业投资发展，并降低企业的成本压力。
3. 资金使用管理不规范的问题在2024年，资金使用管理不规范也是一个存在的问题。
由于资金使用监管不到位，导致一些企业滥用资金、浪费资源。
为了解决这个问题，我们可以采取以下措施：(1) 建立健全资金使用监管制度，加强对企业的资金使用管理，确保资金使用的合理性和规范性。
(2) 加强对企业的监督和检查，及时发现和纠正问题，确保资金使用的有效性和效率。
(3) 加大对企业的培训力度，提高企业的资金管理水平。
三、工作成绩与经验教训2024年的工业用地出让管理工作取得了一系列的成绩。
这些成绩主要体现在以下几个方面：1. 用地供应得到保障，有效满足了市场需求。
关于工业用地弹性出让与租赁的几个问题
共 和 国城镇 国 有 土地 使 用 权 出让 和转 让 暂行 条 例 》 及 正 系 数 ＝ ６ ７｛ ［１—１ ／ （ １ ＋ ６ ％） ５ ］ ／［１—１ ／ （ １ ＋ ６ ％） ５ ０ 】 ） ＝１ ８元 ／பைடு நூலகம் 《 招 标 拍 卖 挂 牌 出让 国有 土 地 使 用 权 规 范 》 《 协 议 出 让 国 平 方 米 。 有 土地使 用权 规范 》 ，关 于 国有 土 地 使 用 权 出 让 有 如 下
一
原利 率为 ６ ％ ，求 算 此 时 土 地 使 用 者 应 补 交 的 ５年 期 土
地 出让 金 。
、
工 业 用 地 出 让 政 策 问题
《 中华 人 民共 和 国城 市 房地 产 管理 法 》 、 《 中 华 人 民
５年 期 补 交 出 让 金 ＝ ５ ０年 期 补 交 出 让 金 Ｘ年 期 修
业用 地 出让必 定 ５ ０年 的 习 惯 做 法 。
赁的 ， 应 在 租赁 合 同中 明确 约定 租 金 支付 时 间 、 租 金 调
不 同 的出让年 期土地 使用 权地 价计算 公 式为 ： Ｖ ＝ 整 的时 间间隔 和调整 方式 。土地 租金 标 准 ， 土 地 租 赁 的
Ｖ Ｘ Ｋ ＝Ｖ Ｘ【 ｌ 一１ ／ （ １ ＋ ｒ ） ｍ］ ／ ［ １ —１ ／ （ １ ＋ ｒ ） ｎ ］ 。式 中： Ｖｒ Ｉ 广 实 际 出 租 金 标 准 应 与 地 价 标 准 相 均 衡 （ 租 赁 供 地 租 金 应 与 相 同
限， 引 导 工 业 企 业 以 租 赁 方 式 使 用 土 地 。本 文 就 工 业 用 年 。 经计 算 ， 该 宗 地 目前 正 常 市 场 条 件 下 工 业 用 地 ５ ０年
对工业用地弹性出让政策的思考
对工业用地弹性出让政策的思考作者：暂无来源：《资源导刊》 2018年第10期文 l 王文娟王小漫近年来，为节约集约利用土地、提高土地利用效率，全国部分省、市相继推行工业用地“弹性年期出让”政策，今年1月1日，《河南省工业用地弹性出让实施办法（实行）》开始实施。
办法规定在工业用地供应过程中采取弹性年期出让、先租后让、租让结合的方式，一般性企业租赁年限5～30年，国家、省重大产业项目、战略性新兴产业项目等,经相关政府批准后,可合理提高弹性出让年期，最长期限不超过50年。
政策实施必要性根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，工业用地土地使用权出让最高年限50年。
按最高年限50年一次性出让工业土地，从政府角度来说，在财政能力有限的情况下，可以一次性获得一笔开发资金。
从用地企业角度来讲，企业获得稳定的土地使用期，在增加企业资信度的同时，便于企业做出固定资产投资筹划，并能享受土地增值带来的财富。
但是，也面临一定的问题，按照50年出让工业用地使用权，政府调节土地市场能力明显弱化。
根据《全国内资企业生存时间分析报告》，企业成立后3～7年为退出市场高发期，即企业生存时间的“瓶颈期”，2008～2012年间退出市场的企业平均寿命为6.09年，寿命在5年以内的超过半数。
这样产生的后果就是，一方面，生命周期已结束的企业仍拥有较长年限的土地使用权，土地闲置不能发挥效用；另一方面，政府可供的土地资源相对匮乏，新兴产业无地可用。
这种结构性的工业用地供需矛盾形成了制约地区经济持续高效发展的瓶颈，工业用地使用权出让制度改革势在必行。
采用工业用地土地使用权弹性出让的方式可以使政府更好地掌握工业土地资源的主动权，把土地资源及时提供给土地集约利用程度高的产业或企业。
实施后对政府和企业的影响就地方政府而言，“弹性年期出让”政策将影响政府短期的财政收入，实施后，工业用地土地出让底价实行最低价标准制度，加之土地使用年限较少，土地出让金明显降低，这在降低企业土地成本的同时，也减少了地方政府的当期土地收益，势必给地方政府造成一定期限内的资金压力。
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苏智渊戴德梁行中国区工业及物流地产部主管
亦庄经济开发区规划沙盘。
如何更有效地利用工业用地
关乎产业升级和国计民生，考验着中央和地方的管理智慧■ IC
■苏智渊/文
北京经济技术开发区近期推出了工业用地出让弹性年限的试点制度，把工业用地的使用年限从 50年下调为 20年。
从全国来看，北京经开区并不是第一个提出工业用地弹性年限的地方。
深圳市政府在今年年初就专门出台过一个关于优化资源配置促进产业转型升级的“ 1+6”文件，其中就提到“未来深圳将根据产业类型实行差别化供地、差别化地价，并将工业用地的土地使用权最高年限下调至 30年”。
在我国土地所有制度下，除了集体用地等农村土地，就是国有土地了，而国有土地通过批租进行出让时，出让年限按照土地性质分为住宅用地 70年，商业用地 40年，综合用地 50
年，以及工业用地 50年。
由于我国土地是国有的，所以土地批租不是真正的买卖，而是一种长期租赁，工业用地的 50年产权可以视同为土地的租期为 50年；土地的出让价款可以视同为 50年土地租金的一次性折现。
这一套土地批租出让体系从上世纪 80年代末开始，到今天已经运作了超过 20年。
这期间，工业用地的出让方式从 2007年开始由协议出让转变为土地招拍挂，但出让方式的变化并没有影响到出让年限。
虽然法律表述上工业用地的批租年限为“不超过50年”，但在过去的很长一段时间内，工业用地的出让年限基本没有出现过少于 50年的状况。
在讨论这个问题前，有必要说明一下工业用地市场的背景。
上面提到，工业用地从 2007 年开始由协议出让变为了土地招拍挂，这是工业地价发展阶段的一个重要节点，其背景是国家为了抑制地方政府为吸引投资而盲目地低价或无偿出让工业用地。
在此之前，我国工业地价一直处于一个相当平稳的区间。
在招拍挂之后，工业地价出现了明显的上翘，从 2007年到 2012年底，上海的一手工业土地出让价格从人民币 25万元 /亩上升到了近 67万元 /亩，每年的地价平均增幅达到 22 %。
这还没有计算二手土地的转让，目前在上海的部分地区，二手工业用地的实际交易价格往往是一手工业地价的 2倍。
深圳是目前全国工业用地平均地价最高的城市。
截至 2012年底，深圳的平均工业地价已经达到了 117万元 /亩，远高于上海和北京。
造成这种情况的最主要原因，是土地供给受到中央工业用地的土地指标限制开始变成稀缺资源。
同时，北上广深这样的市场经过多年发展后，工业用地基本已经告罄，这样就倒逼工业地价开始进入一个快速上升通道。
这也是这几年工业地产开始出现投资热潮的一个重要原因。
了解了这个背景，我们大致就可以看出工业地价弹性机制产生的缘由了。
笔者认为主要有三个方面：首先.地价太高导致大量的产业项目向低成本地区转移，北上广深面临成本过高的瓶颈；其次，一些低附加值的产业项目长期占据产业用地，但又无法提供令人满意的税收产出，土地无法获得再利用的机会；最后，政府面临无产业地可供的尴尬，对地方政府官员的招商引资政绩考核产生负面影响。
制定较短的工业用地出让年限，可以在一定程度上解决上面的问题。
首先，工业用地年限 20年或 30年的出让价格肯定会低于 50年的，这样投资进入门槛就低了很多，如果遇到一些有潜力的优质企业，其落地的机会就增大很多。
其次，如果一些企业无法完成其对政府的税收或产出承诺，一个较短的年限也利于政府在法理上较快收回土地，对于提高土地的配置效率有帮助。
再次，地方政府可以把产业土地价款产生的财政收入分配到一个更平均的区间，避免因为一个大的产业项目“一年撑死，一年饿死”。
最后，是对地方财政价值实现的最大化。
毕竟，按照现在工业地价的发展趋势， 20年后的市场价格将会达到一个惊人的数字，这样一来，尽早收回已批租的产业用地，用届时的市场地价重新进行新一轮批租，无疑将可以让政府获取的土地价值最大化。
这就好比市场租
金如果预期涨速过快，业主就会尽量缩短租约的时间，让自己的租金收益最大化。
但是弹性地价机制也不是万能的灵丹妙药，它像一把双刃剑，也会带来一些负面的影响。
首先，在法理上的挑战。
国有土地一定年限的有偿使用与《物权法》里面的一些条款之间的冲突已经越来越受到瞩目，大众对于土地年限结束后到底以什么方式、什么价格续租本身已经心存疑虑。
显然，缩短土地使用年限，就加快了把这方面问题摆到桌面上的进度，这会不会对其他类型的土地出让产生影响还是一个未知数。
其次，对于产业投资稳定性的担忧。
工业用地定为 50年，是有一定的产业投资稳定性的考虑的，其潜台词是政府鼓励企业把自营业务做大做强，从而在一段较长的时期内不用考虑固定资产对于企业运营的影响。
如果产业用地使用时间缩短，就意味着企业的投资稳定性出现风险，企业需要考虑万一无法到达政府的税收要求（这个要求在很多地方往往是经常变化的），或者自己无法承受 20年以后的地价，自己的固定资产投入是否就血本无归了？从房地产评估的角度，绝大多数建筑物的使用寿命是要长于 20年的，这些物业到时候的价值怎么计算？
另一方面，很多企业为了扩大流动资金规模，往往使用固定资产进行贷款。
一旦土地使用年限缩短，物业价值将不得不按照土地使用年限被加速折旧。
显然在使用一段时间之后，即使建筑物前期投入成本相同，短土地期限的固定资产可用贷款余额也将远小于长土地期限的可用贷款余额，因为无论土地还是建筑物的残值都在加速减少。
此外，从内在价值的角度，政府有多次“剪羊毛”的嫌疑；50年的工业地价，因为时间成本的关系，在前 20~30年往往是价值波峰期，显然一次性收取 50年的地价和每 20~30年收取一次地价，对于地方政府来讲其表面价值（即使不考虑土地升值因素）是完全不同的。
同时，毕竟工业用地价格与税收产出共同组成了地方政府财政，如果政府片面追求多收地价，多次“剪羊毛”，而忽视其作为企业服务者和环境打造者的角色，那么只能说，这是一种短视的行为。
总之，作为一种对目前已有土地制度的改革尝试，笔者认为产业用地的弹性地价制度就像一把“双刃剑”。
如何恰当地使用，既能降低地价门槛，又能保障企业发展的稳定性，应当是政府出台类似政策的考虑重点。