综合体项目发展战略及整体定位概要
合肥中辰商业综合体项目项目整体定位与发展战略
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报告思路
内街商业市场研究 项目整体定位 开发策略建议
本报告是严格保密的。
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内街商业市场分析
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内街商业主要依靠整体性、经营特色吸引人流， 由于销售困难通常采取持有或带租约销售
经营特色 人流吸引 店铺特点 可销售性 规划重点 常见业态
沿街式商业
昭示性强，便于突出 打造商业形象
拓展训练对企事业单位团队建设的意义
增强凝聚力：促进内部沟通，融洽团队关系；配合企业的理念教育与目标教育，形成共同参与和共同意志；
强化对员工的文化管理，实现精神激励。
增强竞争力：树立相互配合、支持的团队意识；激发创造进取精神；促进团队在障碍超越、危机处理、变化
应对等方面能力的提升。
变革与学习：针对参训单位特别要求设计的方案，能潜移默化地使员工认识到“只有变是唯一的不变”，达
商务公寓
12000
一栋18F小户型公寓
销售
提高土地利用率
商业
30000 （地下7000）
四层商业 （地下一层）
持有
尽可能提升容积率
B 经济型酒店
6000
100间客房标准
持有
住宅
120000
住宅
销售
C 商业
60定00 位 调 整社区商铺
销售
LOFT公寓 D
商业
48000 1000
12层，5.3米挑高公寓 社区商铺
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吸引人流，提高消费者在地块内的 停留时间，最好能使其流连忘返
群优能 众势充 基，分 础 具发
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？
退能 界最 线大 内化 的利 土用 地高
浅析：商业综合体项目定位策划
浅析：商业综合体项目定位策划商业地产是一个“照猫画虎、画形容易画神难”的行业，有学日本、美国、泰国等国外好的商业，也有学国内凯德、万达、中粮、龙湖、K11等等，所有好的东西都可以学，但不论是哪家企业或哪个项目还是哪个团队都有一个成长积累的过程，我们不能只看到光鲜的一面，四川有句俗话“你只看到贼娃子吃肉，而没看到贼娃子挨打”。
做项目都是从失败或成功的过程中经历后总结出来的经验，这是一个非一朝一夕的事，千里之行始于足下，没有先前扎实的基础和原始的积累，是很难将别人先进的商业理念和操作手法真正学到位的。
今天我们面临的商业地产已不是以前一家独大的卖方市场了，商业地产遍地开花，商业综合体处处爆满，更核心的是概念满天飞，复制照搬随处可见，同质化严重，城市商业规划不合理（要么过分集中以至商业体量规模爆表，要么是基本配套都很匮乏）、区域成熟有待时间换空间，竞争更加白热化。
全球经济形势不好、电商的冲击、品牌开店放缓规模收缩、招商难等一切的问题都是我们所必须并且正在面临的，如何将这些问题变机会，如何在这样大规模的同质化的残酷的商业竞争中立足并且赢得一席之地，我想这是所有商业地产从业人员及开发企业共同面临的困惑，在这里我想将这些年实际操盘过程中的一些思考以及与行业前辈精英交流的一些心得体会与大家共享共勉，希望对大家有所帮助。
说到商业综合体的定位，很多人首先就说我们要进行详细的市场调研，对项目所在城市规模、区域规划、常驻人口、经济实力、消费习惯、项目口岸、区域人口、消费力、房地产市场、商业市场、商业格局等进行调研，根据调研结果来定位。
是的，确实我们应该而且必须做这些基础工作，但我想问一句，这些工作做下来后你又如何判断一个项目的定位？一定会有人说数据、市场说了算，能做什么我们就定位成什么，对了的，但实际呢？商业综合体定位最基础和核心的是团队，人的专业决定了一切，包括老板的决策依据和决心；商业地产人才匮乏，全国皆如此，商业地产行业能把前期定位策划、产品策划、营销策划、销售、招商、运营经历过的人基本是极品，能经历二三已经都是很难得的了，特别是每个版块的一线实战经验最难能可贵。
大型城市综合体项目商业定位及规划建议(下)
热点部分。
业态分布
• 该区都为沿街商
铺，也规划有地 铁出入口，以其 可达性与有利的 地理位置来看， 不论是出租还是 出售都是极受业 主方所青睐的， 若将百货零售类 业态引入该处， 必将成为商业的
热点部分。
业态分布
•
由于其周边的商 业氛围相对较低，
不适宜做零售，
且根据其建筑优 势，比较适合独 栋的或大面积的 餐饮主力店进驻。
内，聚集该区域
人气。
业态分布
• 该地块规划有地
铁出入口，且紧
邻已开发的1号地 块，在发展周边 地块商业的先决 条件是要优先考 虑最基本的生活 需求。 • 将超市、零售、 娱乐等基础层次 的业态有序融合 在家庭生活广场
内，聚集该区域
人气。
业态分布
• 该区都为沿街商
铺，也规划有地 铁出入口，以其 可达性与有利的 地理位置来看， 不论是出租还是 出售都是极受业 主方所青睐的， 若将百货零售类 业态引入该处， 必将成为商业的
• • •
由于本案附近住宅目前平均楼价仅为7000元/㎡，若商业外立面与住宅风格 统一，则不利于提升商业价值。 如本项目商业和住宅比例成对半，商业与住宅外立面的连接应深度考虑， 建议打造独特的商业风格，提升项目整体的形象。 突出外立面风格及灯光效果，赋予商业时尚、个性化的视觉感受。
广告位建议
突出外立面广告位 • 在适当位置布置广告位 招牌，既充分利用外立 面价值，又提升了商业 的整体形象。
2#地块的总体定位仍以城市生活为主题，相对1#地块的生活必需品概 念略有提升，成为城市新贵、商务人员消费的场所。
项目核心定位
项目核心定位
更生态
结合在商业规划上，更多的在建筑和景观上体现生态感； 在“新城”的服务及软件网络上体现高科技感，即可以实现wi-fi的全覆盖，或者这 整个商业就是电子商城； 如在1#区的咖啡店可以通过网络定购位于4#区的一样物品，并可预约好2#区的SPA ，和在3#区的宠物店视频，看看自家的小狗美容的效果； 代表的是一种消费的态度。在整个商业定位中，不建议过于奢华，而应该更知性更 合理。
商业都市综合体项目发展建议书范本
建 议
一、产品市场定位
1、规划建议： 塔楼20层以下为五星级酒店，20层以上为5A写字楼 或 塔楼20层以下为酒店式公寓， 20层以上为5A 写字楼； 以本项目这样档次的市场定位，其建筑造型及外立面等方面规划设计必须要体现“超凡、气势、傲然”的视觉观感，这样才能和项目的档次相配合。
小结： 本案自身条件十分优越，为了在激烈的市场竞争中顺利实现项目利润最大化，应从市场定位、产品功能定位、客户定位去提炼其核心卖点将其放大，打造一个标杆性的项目，以次赢得市场，拔高项目形象，提高普提金的品牌度及美誉度。
第三部分 区域市场分析
武汉市08年全实现生产总值3960亿元，比上年增长15.1%。完成财政收入791.3亿元，增长24.8%，其中，地方一般预算收入277.3亿元，增长25.1%。全社会固定资产投资2252亿元，增长30%。社会消费品零售总额1850亿元，增长21.8％，增幅创12年新高。 全民创业成效明显。全市登记注册私营企业11万户，增长18%；登记注册个体工商户37万户，增长16%。新增规模以上工业企业466户，是上年新增户数的3.7倍。非公有制经济占全市生产总值的比重达到46.9%。 人民生活水平不断提高。城市居民人均可支配收入达到16712.44元，增长16.4％；农民人均纯收入达到6349元，增长18.2%，增幅均创12年来最好水平。
第一部分 项目背景
一、项目概况： 东湖春树里地处徐东大街与中北路交汇处，占地面积105亩，总建筑面积62万㎡； 集住宅、商业、酒店、写字楼一体的城市综合体； 其中住宅15万㎡ 、写字楼12万㎡ 、商业及仓储15万㎡ 、酒店式公寓5万㎡ 、停车场5.5万㎡ 、空中花园2万㎡ 。
东湖春树里整体效果图
四、商圈分析
项目的地处内环线的关键点，距离徐东商圈2公里，距离中南商圈6公里，距离街道口商圈8公里。 我们来看一下这几大商圈的商业业态：
建筑项目策划书高端商业综合体的规划与建设
建筑项目策划书高端商业综合体的规划与建设一、项目背景介绍随着城市化的不断推进和经济的发展，高端商业综合体作为一种集购物、娱乐、餐饮、文化等多种功能于一体的建筑项目，已经成为了城市发展的重要组成部分。
本项目旨在规划与建设一个高端商业综合体，为消费者提供一站式的购物、娱乐和休闲体验。
二、市场分析（1）城市消费水平的提升：随着人民生活水平的提高，消费者对于购物的要求也越来越高。
高端商业综合体能够提供更多更高品质的商品和服务，满足消费者对于品质生活的需求。
（2）商业综合体市场潜力巨大：商业综合体以其丰富的业态和全方位的服务受到了消费者的欢迎，未来市场潜力巨大。
（3）消费者需求多元化：消费者对于购物、娱乐和休闲的需求日益多元化，高端商业综合体能够满足不同消费者的需求。
三、项目规划（1）地理位置：本项目选址在市中心商业区，交通便利，人流量较大，具有良好的商业发展潜力。
（2）建筑设计：通过采用现代、创新的建筑设计理念，打造独特的建筑外观，以吸引消费者，提升整体形象。
（3）业态布局：根据市场调查分析结果，我们将采取多元化的业态布局，包括高档购物区、主题餐饮区、休闲娱乐区、文化艺术展示区等，以满足消费者的多样化需求。
四、项目目标（1）成为当地乃至全国知名的高端商业综合体品牌，提供一流的购物、娱乐和休闲体验。
（2）实现可持续发展，提供就业机会，促进区域经济的发展。
（3）成为当地居民和游客的首选消费场所，推动城市商业文化的建设。
五、市场营销策略（1）品牌宣传：通过线上线下的渠道，展开品牌宣传活动，包括广告、媒体报道、社交媒体等，提升品牌知名度和形象。
（2）会员体系：建立会员体系，通过积分、会员专享优惠等方式，吸引消费者参与，增强消费黏性。
（3）活动策划：定期举办精彩的活动和促销活动，吸引消费者，提高流量和销售额。
（4）合作伙伴：与当地知名品牌、商户等建立合作伙伴关系，实现互利共赢。
六、项目管理与运营（1）招募专业团队：组建专业的管理团队，包括市场营销、运营管理、租赁管理等相关人员，确保项目顺利运营。
商业综合体项目运营计划书
商业综合体项目运营计划书第一章项目概述 (4)1.1 项目背景 (4)1.2 项目目标 (4)1.3 项目规模 (4)第二章市场分析 (4)2.1 市场环境 (4)2.1.1 宏观环境 (4)2.1.2 微观环境 (5)2.2 竞争对手分析 (5)2.2.1 竞争对手数量 (5)2.2.2 竞争对手实力 (5)2.2.3 市场份额 (5)2.3 市场需求分析 (5)2.3.1 市场需求规模 (5)2.3.2 需求结构 (5)2.3.3 需求趋势 (5)2.4 市场发展趋势 (5)2.4.1 技术创新 (6)2.4.2 消费升级 (6)2.4.3 产业融合 (6)2.4.4 政策引导 (6)第三章项目定位 (6)3.1 项目定位原则 (6)3.2 项目功能定位 (6)3.3 项目业态定位 (7)3.4 项目特色定位 (7)第四章项目规划 (7)4.1 总体规划 (7)4.2 建筑设计 (8)4.3 景观设计 (8)4.4 交通规划 (9)第五章招商引资 (9)5.1 招商策略 (9)5.2 招商渠道 (10)5.3 合作伙伴选择 (10)5.4 招商进度安排 (10)第六章运营管理 (11)6.1 运营模式 (11)6.1.1 核心业务流程 (11)6.1.2 资源配置 (11)6.1.3 运营机制 (11)6.2.1 岗位设置 (11)6.2.2 人员培训 (11)6.2.3 激励机制 (11)6.3 运营策略 (12)6.3.1 市场定位 (12)6.3.2 产品策略 (12)6.3.3 合作伙伴关系 (12)6.4 服务质量提升 (12)6.4.1 服务流程优化 (12)6.4.2 员工服务意识培养 (12)6.4.3 客户满意度调查与反馈 (12)6.4.4 服务创新 (12)第七章营销推广 (12)7.1 品牌建设 (12)7.2 营销策略 (13)7.3 促销活动 (13)7.4 媒体宣传 (14)第八章财务预算 (14)8.1 投资预算 (14)8.2 成本控制 (14)8.3 收益预测 (15)8.4 财务风险分析 (15)第九章项目进度 (15)9.1 项目前期准备 (15)9.1.1 市场调研 (15)9.1.2 可行性分析 (15)9.1.3 项目立项 (15)9.1.4 招标采购 (16)9.1.5 设计与施工方案制定 (16)9.2 项目施工进度 (16)9.2.1 施工动员 (16)9.2.2 施工进度计划 (16)9.2.3 施工过程管理 (16)9.2.4 施工验收 (16)9.3 项目验收 (16)9.3.1 验收标准制定 (16)9.3.2 验收程序 (16)9.3.3 验收结果处理 (16)9.4 项目后期运营 (17)9.4.1 运营管理 (17)9.4.2 维护保养 (17)9.4.3 安全生产 (17)9.4.4 质量改进 (17)第十章人力资源 (17)10.1 人员招聘与培训 (17)10.1.1 人员招聘 (17)10.1.2 招聘流程 (17)10.1.3 培训与发展 (17)10.2 员工福利与激励 (18)10.2.1 员工福利 (18)10.2.2 员工激励 (18)10.3 人力资源配置 (18)10.3.1 人力资源规划 (18)10.3.2 岗位设置与调整 (18)10.3.3 人力资源流动与调配 (18)10.4 员工考核与评价 (18)10.4.1 考核体系 (18)10.4.2 考核方法 (18)10.4.3 考核结果应用 (19)第十一章合作伙伴管理 (19)11.1 合作伙伴选择与评估 (19)11.1.1 明确合作伙伴的需求与标准 (19)11.1.2 制定合作伙伴评估体系 (19)11.1.3 实施评估与筛选 (19)11.1.4 确定合作伙伴 (19)11.2 合作伙伴关系维护 (19)11.2.1 保持沟通与交流 (19)11.2.2 建立信任与共赢机制 (19)11.2.3 定期评估合作伙伴关系 (19)11.2.4 培养合作伙伴 (20)11.3 合作伙伴风险控制 (20)11.3.1 建立风险预警机制 (20)11.3.2 制定风险应对策略 (20)11.3.3 建立风险分担机制 (20)11.4 合作伙伴退出机制 (20)11.4.1 明确合作伙伴退出条件 (20)11.4.2 设立退出缓冲期 (20)11.4.3 制定退出后的责任划分 (20)第十二章项目评估与改进 (20)12.1 项目运营效果评估 (20)12.2 项目改进措施 (21)12.3 项目可持续发展策略 (21)12.4 项目总结与反思 (22)第一章项目概述1.1 项目背景我国经济的快速发展和社会的不断进步，各行各业对高效、环保、创新的项目需求日益增长。
商业综合体策划方案
商业综合体策划方案一、项目背景商业综合体是一种将商业、办公、居住、娱乐等多功能融合于一体的综合性商业开发项目。
随着城市发展和人民生活水平提高，商业综合体在满足人们消费需求的同时，也成为城市发展的标志和地区经济的增长点。
本文将提供一个针对商业综合体的策划方案，旨在打造一个成功的商业综合体项目。
二、项目目标该项目的目标是创建一个具有吸引力、高效盈利的商业综合体，为消费者提供多样化的购物、娱乐和休闲服务，同时为投资者带来可观的回报。
具体目标如下：1.提供全方位的购物体验，吸引更多消费者；2.定位多元化的商业模式，满足不同消费需求；3.确保项目盈利能力，并为投资者带来稳定的回报。
三、项目规划1. 场地选择选择位于繁华地段的土地作为商业综合体的场地，具备以下条件：•交通便利：地理位置优越，交通便利，方便消费者前来购物；•人口密集：周边人口密集，具有较高的消费潜力；•基础设施完善：周围设有完善的基础设施，如学校、医院等；•竞争度低：周围商业发展竞争度相对低，并适合商业综合体发展。
2. 商业模式规划商业综合体应包含多样化的商业模式，以满足不同消费者需求，并提高项目的盈利能力。
商业模式规划的主要内容包括：•商店和超市：引入知名品牌商店、超市，提供日常生活所需物品；•餐饮和咖啡店：打造具有特色的餐饮和咖啡店，吸引消费者驻足；•娱乐设施：引入电影院、游乐场等娱乐设施，满足消费者的休闲娱乐需求；•办公空间：为各类企业提供高质量的办公空间，吸引租户入驻；•健身和美容：引入健身房、美容院等，满足消费者的健康和美容需求。
3. 设施规划商业综合体的设施规划是项目成功的关键之一。
应注意以下几点：•建筑设计：设计现代化、独特的建筑外观，吸引消费者和租户；•室内设计：注重舒适性和美观性，提供适合不同商业模式的室内空间；•走廊和通道：规划宽敞的走廊和通道，方便消费者流动和商户陈列商品；•停车场：设置充足的停车位，并提供便捷的停车服务；•安全设施：安装完善的安全设施，保障消费者和商户的安全。
鲁商菏泽综合体项目定位及营销策略报告
鲁商菏泽综合体项目定位及营销策略报告一、项目定位鲁商菏泽综合体项目定位于成为菏泽市综合服务业的新地标，以打造一个集购物、娱乐、美食、文化等多元化业态的现代化场所为目标。
该综合体项目将秉承鲁商集团一贯的品牌信誉和经营理念，致力于为消费者提供高品质、多样化的购物与娱乐体验，成为菏泽市民生活的一部分。
二、目标消费群体分析1. 投资人群体：项目定位为城市综合体，主要吸引投资者、商家及合作伙伴参与项目建设。
2. 顾客群体：以菏泽市周边地区的居民和年轻人为主要消费群体。
三、市场竞争分析1. 竞争对手：菏泽市已有几家商业综合体，但规模较小，业态单一。
竞争压力相对较小。
2. 优势分析：鲁商集团具有强大的品牌影响力和丰富的运营经验，可以通过与知名品牌合作、举办大型活动等方式吸引大量顾客。
四、营销策略1. 建立品牌形象：依托鲁商集团的品牌声誉，打造独特的品牌形象，树立该综合体项目在消费者心中的形象。
2. 多样化的业态：项目将引入多种业态，包括购物、娱乐、美食、文化等，满足消费者的多元需求。
3. 强化服务体验：提供优质的购物环境、良好的服务态度，力求让顾客获得良好的购物和娱乐体验。
4. 引入知名品牌：与知名品牌合作，引入各类国际、国内知名品牌入驻，提升综合体的吸引力，增加顾客流量。
5. 大型活动营销：举办各类大型活动，如优惠促销、明星见面会、音乐演唱会等，吸引目标消费群体，增加知名度和曝光度。
6. 优惠券、礼品卡等优惠政策：通过优惠券、礼品卡等形式推出优惠政策，吸引顾客前来消费，并增加二次购买意愿。
五、营销渠道1. 广告宣传：通过电视、报刊、网络等媒体进行广告宣传，提高品牌知名度。
2. 社交媒体：通过微信、微博等社交媒体平台进行宣传，与顾客互动，提高关注度和粉丝数量。
3. 门户网站：与当地门户网站合作，发布相关信息、优惠活动等，增加曝光度。
4. 合作推广：与当地景点、商业街区等合作，共同推广，互相促进。
六、项目开发及运营方案1. 开发方案：与合适的房地产开发商合作，共同投资开发。