物业管理基本制度与政策
物业管理基本制度守则与政策
第一章物业管理概述本章要求:掌握:《条例》对物业管理的定位，《条例》的指导思想以及确立的基本法律关系。
熟悉：物业管理的基本特征,物业管理在社会经济中的地位和作用，《条例》确立的基本制度，《条例》涉及的主要问题。
了解：物业管理的产生和发展,我国物业管理制度建设的历史沿革。
本章考试知识要点：1。
《条例》对物业管理的定位2.物业管理的特征3。
物业管理的市场化特征4.市场原则作为物业管理活动的前提条件5.我国物业管理的产生和发展6.我国改革开放前城镇住房制度的主要特征7。
物业管理在社会经济中的地位和作用8。
我国物业管理制度建设的历史沿革9。
政府在我国物业管理发展中的特殊地位10.《条例》颁布前物业管理制度建设的主要特点11。
《城市新建住宅小区管理办法》12。
《条例》颁布后物业管理制度建设的主要特点13.《条例》的指导思想14。
《条例》创设的法律制度及其内容15.《条例》的主要内容16.《条例》法律责任的特点17.《条例》确立的基本法律关系本章复习纲要：一、物业管理的概念（掌握)1．物业管理定义《物业管理条例》第二条明确规定：物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动.2。
物业管理定义的含义①物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动②物业管理活动的基础是物业服务合同③物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护3.《物业管理条例》调整的范围①既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动②既包括城市，也涵盖乡村4.物业管理的特征社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征①社会化社会化有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。
物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提。
物业管理基本制度与政策
第一章1.物业管理的内容是：（对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。
）2.（市场原则）可作为物业管理活动的前提条件。
3.物业管理起源于19世纪60年代的（英国）4.新中国成立的五十多年中，公有住宅总量经历了一个（由小到大，再由大到小）的过程。
5.（20世纪初）美国成立了第一个行业协会芝加哥建筑管理人协会。
6.我国的物业管理制度是由（国家法规政策和地方性法规政策）共同组成的。
7.（1994年3月21日）建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。
8.第二章9.（物业管理服务）是物业管理的基础。
10.物业服务合同规定以外的服务是（有偿服务）。
11.一级服务标准，物业管理应（每日一次）巡查小区单元门、楼梯道以及门窗、玻璃等状况。
12.物业服务的原则是（合理、公开、收费与服务水平相适应原则）13.《价格法》对包括服务收费在内的价格管理规定了（政府定价、政府指导价、市场调节价）。
14.以政府定价方式管理物业服务存在弊端是（1不利于物业管理企业提高服务质量2制约了业主对物业服务质量的监督权的选择权3因定价标准不客观产生了大量矛盾4政府核定物业服务收费标准阻碍了物业管理市场的发展。
15.物业服务合同确立了业主和物业管理在物业管理活动中的（权利义务的法律依据）。
16.物业合同应当具备以下主要内容（1物业管理事项2物业服务质量3物业服务费用4双方的权利义务5专项维修资金的管理与使用6物业管理用房7合同期限8违约责任）17.物业收费的形式为（包干制或酬金制）18.《物业管理条例》（第四十七条第二款）规定，物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。
19.物业管理企业（应自觉接受公安机关的监督指导，建立一套科学的安全防范管理制度，明确细化职责，建立考核奖惩激励机制，提高安全防范能力和水平）20.无论业主大会、业主委员会、业主和物业管理企业，都不得擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途。
物业管理基本制度与政策_第三章 第七节(2)_2012年版
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A:房屋所有权人
B:房屋使用权人
C:土地所有权人
D:物业管理单位
答案:A
解析:《条例》第六条规定：房屋的所有权人为业主。
由于我国实行房屋所有权与土地使用权归属同一个主体的原则，拥有了房屋的所有权在事实上就拥有了与房屋相配套的设备、设施和相关场地的相关权利。
2、业主大会应当( )物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益
A:代表
B:维护
C:代表和维护
D:领导和保护
答案:C
解析:这道题是考察物业管理的性质，见教材P74
3、业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。
经( )以上的业主提议，业主委员会应当组织召开大会临时会议。
A:10%
B:20%
C:30%
D:50%。
物业管理基本制度与政策
物业管理基本制度与政策随着城市化进程的不断加速，物业管理的重要性越来越受到人们的关注。
作为城市发展的重要组成部分，物业管理不仅关系到居民的安居乐业，还关系到社区环境的整体品质和城市形象的提升。
因此，建立完善的物业管理制度与政策成为一项必要的任务。
一、物业管理制度物业管理制度是物业管理活动的组织和实施规范。
它涉及到物业服务、维修养护、安全管理、绿化环境、消防安全等多个方面，对住宅小区、商务办公楼、工业园区等不同类型的物业提供了有针对性的管理方案。
1. 物业服务制度物业服务制度是指物业公司提供给业主的各项服务，如公共区域的清洁维护、停车位管理、家政服务等。
该制度应规范服务内容、服务标准、服务时间等，建立健全的服务流程，确保物业服务的高效、规范、精细。
2. 维修养护制度维修养护制度是针对小区内的设施设备、公共区域等进行规定和管理。
物业公司应定期组织设备设施的巡查、维修和保养工作，做到早发现、早处理，以确保物业设施的正常运行和使用。
3. 安全管理制度安全管理制度是为了维护住户和物业安全而设立的一系列制度。
包括出入管理、防护设施维护、安全巡逻等。
物业公司应建立健全的安全管理机制，提供安全技术咨询和培训，加强安全意识的宣传，确保居民的人身和财产安全。
4. 绿化环境制度绿化环境制度是为了提升小区绿化品质和环境质量，增加居民的舒适感。
物业公司应制定绿化规划和管理方案，负责绿化植物的养护和管理，保持环境的清洁和整洁。
5. 消防安全制度消防安全制度是为了保护居民生命财产安全而设立的一系列制度。
物业公司应建立健全的消防管理和应急预案，定期组织消防演练和消防设施的检测维护，确保消防设施的完好和使用效能。
二、物业管理政策物业管理政策是相关部门根据实际情况针对物业管理问题采取的一系列政策措施。
它旨在提高物业管理水平，优化社区环境，保障居民的合法权益。
1. 市场准入政策市场准入政策是指对物业管理企业准入条件和标准的规定。
政府应加强对物业管理企业的监管，限制无证经营，提高企业资质门槛，鼓励优质企业参与物业管理市场竞争，促进物业管理行业的健康发展。
物业管理基本制度与政策(整理版)
物业管理基本制度与政策第一章物业管理概述第一节物业管理的概念1.物业管理:指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
2.物业管理师由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动三种方式:1)业主自己进行管理2)业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司3)业主选聘物业管理企业进行管理《条例》并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理3.物业管理活动的基础是物业服务合同,实质是业主和物业管理企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易。
物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础4.物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理,对相关区域内的环境卫生和秩序禁止维护。
物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托,为其提供物业服务合同约定以外的服务项目。
5.《条例》调整的范围1)《条例》既调整住宅,也调整非住宅;2)《条例》的适用范围哦,既包括城市,也包括农村;6.物业市场产生与发展的前提条件:1)房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变(设备设施齐全的组团1建筑、住宅小区,已经成为现代房地产的主流形态);2)多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之适应;3)物业管理活动应当遵循市场原则:业主管理房产的方式,由自管自修转向委托专业物业管理企业进行管理,其本质就是业主将自己的物业管理职能从物业管理权限中分离出去,全体业主仍然享有物业管理的决策权,但管理职能交由物业管理企业实施,由物业管理企业按照全体业主的共同意志统一完成物业的维修养护,并维护全体业主的共同权益。
7.市场原则是物业管理活动的前提条件,主要目的是1)强调业主在市场活动中的自主权,业主作为物业的主人,具有充分的自主选择权,而这种选择权必须得到保护2)强调物业管理活动必须纳入市场秩序8.非市场性的房屋管理不属于物业管理9.物业管理的特征:1)社会化:一是,物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业;二是,物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。
2024版物业管理法规制度与政策
2024版物业管理法规制度与政策合同编号：__________鉴于甲方为物业管理法规制度与政策的制定和实施主体，乙方为物业管理服务的提供主体，为明确双方的权利义务，经甲乙双方友好协商，特订立本合同，以便共同遵守。
第一条物业管理范围1.1 本合同所称物业管理范围包括：（具体列出物业地址、物业类型、物业规模等）。
第二条物业管理服务内容2.2 乙方应确保物业管理服务的质量，按照甲方要求达到相应的服务标准。
第三条合同期限3.1 本合同自签字之日起生效，有效期为____年，即自____年__月__日起至____年__月__日止。
3.2 在合同期限内，除非甲乙双方协商一致，否则任何一方不得提前终止本合同。
第四条费用及支付4.1 乙方提供的物业管理服务费用为（列出费用明细，如基础服务费、维修基金、额外服务费等）。
4.2 甲方应按照本合同约定的费用支付方式及时支付乙方服务费用。
4.3 甲方逾期支付服务费用的，应按照逾期部分每日支付违约金，违约金计算方式为（给出计算方式）。
第五条甲方权利义务5.1 甲方应确保物业管理范围的物业符合法律法规及国家标准，不得损害乙方合法权益。
5.2 甲方应配合乙方的物业管理服务，遵守物业管理规定，维护物业的正常运行和使用。
5.3 甲方有权对乙方的物业管理服务进行监督和评价，并提出改进建议。
第六条乙方权利义务6.1 乙方应按照物业管理法规制度与政策，提供专业的物业管理服务，确保服务质量。
6.2 乙方应尊重甲方及其用户的合法权益，保护甲方的商业秘密。
6.3 乙方应定期向甲方报告物业管理情况，并对甲方提出的改进建议进行整改。
第七条违约责任7.1 甲乙双方违反本合同的约定，应承担相应的违约责任。
7.2 甲乙双方因不可抗力导致不能履行本合同的，应及时通知对方，并根据情况部分或全部免除责任。
第八条争议解决8.1 甲乙双方在履行本合同过程中发生的争议，应通过友好协商解决；协商不成的，可以向合同签订地的人民法院提起诉讼。
2024年物业管理师-物业管理基本制度与政策考试历年真题摘选附带答案版
2024年物业管理师-物业管理基本制度与政策考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(单项选择题)(每题 1.00 分) .( )是物业管理市场化的集中体现。
A. 市场竞争B. 自主经营C. 双向选择和等价有偿D. 等价有偿2.(单项选择题)(每题 1.00 分) 物业管理从业人员执业资格实行（）制度。
A. 登记审批B. 备案审核C. 注册审核D. 注册登记3.(多项选择题)(每题 2.00 分) 《物业管理条例》规定，物业服务收费应当遵循（）A. 合理原则B. 公开原则C. 费用与服务水平相适应的原则D. 公平原则E. 公正原则4.(单项选择题)(每题 1.00 分) 管理规约规定的事项不包括（）。
A. 业主使用、维护、管理的约定B. 业主共同利益的维护C. 违反管理规约应当承担的责任D. 物业服务企业的权利与义务5.(单项选择题)(每题 1.00 分) 住宅专项维修资金的使用，应当遵循（）的原则。
A. 平均分摊、公开透明、权利与义务相一致B. 方便快捷、公开透明、权利与义务相一致C. 方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致D. 方便快捷、公开透明、自愿分摊6.(单项选择题)(每题 1.00 分) 房地产估价师的考试办法由（）共同制定。
A. 省级房地产主管部门和直辖市房地产管理部门B. 国务院建设行政主管部门和省级人民政府建设行政主管部门C. 省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门D. 国务院建设行政主管部门和人力资源和社会保障部门7.(多项选择题)(每题 2.00 分) 物业服务企业应在物业管理区域内的显著位置，依法向业主公示（）和收费标准。
A. 物业服务目的B. 物业服务企业名称C. 服务标准D. 收费项目E. 收费计价方式8.(单项选择题)(每题 1.00 分) 《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》中的二级标准规定，业主对物业服务的满意率应当达到（）以上。
物业管理基本制度与政策
物业管理基本制度与政策作为一个城市中不可或缺的一环，物业管理在城市发展和社区生活中扮演着至关重要的角色。
物业管理基本制度与政策的建立和实施对于维护社区安全、改善居民生活环境以及保障公共设施的正常运行发挥着重要作用。
本文将深入探讨物业管理的基本制度与政策，旨在帮助读者更好地了解和理解物业管理领域的重要性和相关政策。
一、物业管理基本制度的要求物业管理基本制度是物业管理工作的规范性文件，是根据现行法律法规和相关政策要求而制定的。
其目的是确保物业管理公司和居民之间的权利和义务得到平衡和双方的合理满足。
基本制度通常包括以下方面的内容：1.1 符合法律法规的要求物业管理基本制度应该严格按照国家有关法律法规的要求来制定和执行。
比如，制度应遵循《物权法》、《城市房地产管理法》等有关物业管理的法律法规，确保物业管理的合法性和合规性。
1.2 居民权益的保护物业管理基本制度应明确规定居民的权益和义务，保护居民的合法权益。
比如，物业管理公司应提供及时有效的维修服务，解决业主投诉和维权问题等。
1.3 规范物业管理行为物业管理基本制度应规范物业管理人员的行为，明确其职责和权力范围。
物业管理人员应遵守管理制度，不得滥用职权、徇私舞弊等。
1.4 合理的收费标准和管理费用细则物业管理基本制度应规定合理的收费标准和管理费用细则，确保居民缴纳的费用与提供的服务相符合。
制度应明确收费项目、计算方式和缴费期限等。
二、物业管理政策的实施除了物业管理基本制度，政府制定和实施的物业管理政策也在一定程度上影响着物业管理的运行和发展。
以下是一些常见的物业管理政策：2.1社区管理体系建设政府通过建立完善的社区管理体系，加强对物业管理工作的指导和监督。
政府职能部门与物业管理公司之间加强沟通和协作，共同促进社区的良好运行。
2.2物业投资优惠政策政府为鼓励物业管理公司投资兴业，提供一系列的物业投资优惠政策。
例如，减免企业所得税、提供贷款贴息等。
2.3人才培养政策政府出台人才培养政策，鼓励培养和引进优秀的物业管理人才。
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物业管理基本制度与政策
第一章物业管理概述
第一节物业管理的概念
1、物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、保养、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
2、对于房屋等建筑户的管理，可以根据不同情况采取不同的方式：选聘，自管及委托。
3、《条例》调整和规范的范围仅限于业主选聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动。
4、作为建筑物的所有权人（业主），可对建筑物形式占有权、使用权、收益权、处分权。
5、业主有权选择适合自己的方式来管理自己的物业。
如业主通过选聘物业管理企业的方式来对物业进行管理，则应当按照《条例》的规定进行。
6、物业管理活动的基础是物业服务合同，实质是业主和物业管理企业（双方）就物业管理服务为标的所进行的一项交易。
物业企业是根据物业服务合同来提供服务。
物业管理活动的前提条件是市场原则。
物业管理的内容是对物业进行维护、保养、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。
7、物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托（合同外），进行有偿服务。
8、《条例》调整的范围：住宅物业管理活动和非住宅物业管理。
9、《条例》规定住宅物业的建筑单位需通过招投标的方式来选择物业管理企业。
10、《条例》包括城市也涵盖乡村。
11、物业管理的市场化特征：房地产物质形态的演变导致了物业市场状况的演变；多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应；物业管理活动应当遵循市场原则；非市场性的房屋管不属于物业管理。
12、《条例》强调物业管理是一种市场行为、市场关系、市场活动，必须遵守市场规则。
13、按照社会产业部门划分的标准物业管理属于第三产业。
（房地产也属于第三产业）
14、物业管理的基本特征是社会化、专业化、市场化。
物业管理社会化的基本含义，一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。
物业管理社会化的必要前提是物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离。
物业管理专业化是现代化大生产专业分工的必然结果。
物业管理最主要的特点是市场化。
物业管理企业是按照现代化企业制度组建并运作，具有明确的精经营宗旨和管理章程，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，能够独立承担民事责任的企业法人。
第二节我国物业管理的产生与发展
1、物业管理起源于19世纪60年代的英国，正值资本主义上升时期，大量农村人口涌入城市。
历经了一个多世纪，在全国各地逐渐推行。
2、20世纪初，美国芝加哥建筑管理人协会。
3、物业管理日益被业主和政府重视。
4、我国的物业管理是在城市房地产综合开发和住房制度改革背景下，通过实行
住房商品化制度而逐渐发展起来的。
5、1949年后，国家对城市房地产确立了实行国有化的政策。
公有住房的总量历经了一个由小到大、再由大到小的演变过程。
6、几十年来我国房屋管理一直采取福利型的行政管理模式，符合当时城镇住房制度的要求，是解决城镇居民住当问题方面实行的基本政策和制度。
包括：城镇住宅建设投资方式、住房分配方式、住房管理方式、住房消费方式、住房交换关系等方面，这些方面经济关系的总和构成城镇住房制度。
7、改革开放前的城镇住房制度主要特征：住房投资是由国家和国有企业统包；住房分配采取实物分配；住房消费采取福利低租金和国家报修包养制度。
8、住房建设、分配、管理都是由国家和国有企业统包，是我国在计划经济体制
9、1978年房地产领域进行了三项改革，城镇住房制度改革，城市土地制度改革、房地产生产方式改革。
10、综合开发后的住宅小区呈现三个特征：数量多、规模大、建筑水平与配套设施设备得到突破性的提升。
11、1998年开始实行住房分配货币化。
12、1981年第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司，挂牌成立。
13、广州东华物业管理公司在实践中完善小区物业管理模式。
14、1993年深圳市开始积极探索物业管理招投标制度。
15、截止到2005年底，物业管理企业超3万家，从业人数突破300万。
全国已有近十万物业管理从业人员通过培训。
16、物业管理在实现全面建设小康社会中发挥的作用：实施物业管理有利于促
进经济发展；实施物业管理有利于提高人民群众居住质量；实施物业管理有利于增加就业；实施物业管理有利于维护社区稳定；实施物业管理有利于推动房地产的良性发展。
17、房主消费，四项基本消费包括：住房消费支出；家庭装饰装修、家具家电等消费支出；使用过程中水、电、气、暖等方面的长期消费支出；房屋大中修及设备设施改造以及物业管理消费支出。
18、我国物业行业的发展史
第三节我国物业管理制度的历史沿革
1、政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于三个原因：物业管理模式需要政府发挥应有的作用；从城市管理职能角度考虑，政府必须对物业管理进行适度的干预；物业管理是广大百姓的民生问题。
2、《条例》为分水岭，划分颁布前后两个阶段，两个阶段既存在着承继关系，也各自具有鲜明的特点。
3、1990至2003年物业管理政策法规的主要特点是借鉴性、过渡性、针对性。
4、我国的物业管理制度是有国家法律法规政策和地方性法规政策组成的。
个人购房比例的迅猛增加致使住房产权多元化格局迅速形成。
5、城市新建住宅小区管理办法内容是：确定了物业管理活动的主要部门；确定了物业管理工作的基本内容；明确了社会化、专业化的物业管理模式；确定了业主选举产生物业管理委员会制度；明确了管理委员会的权力和义务；明确了物业管理企业的权力和义务；确定了物业管理服务的合同制度与备案制度；针对业主的主要违规行为提出管理措施；针对物业管理企业的违规行为规定了行政处罚措施。
6、物业从业人员培训合格上岗制度的主要内容：关于物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗实施办法；物业管理企业经理岗位规范；物业管理企业部门经理、管理员岗位规范。
7、《条例》出台后（2003年6月8日起）物业管理政策法规的特点是：配套性、经验型、操作性。
8、
第四节《物业管理条例》
1、《条例》起草小组的主要工作：收集有关资料，了解国内外物业管理的立法情况；开展立法研究，掌握第一手资料；进行专家论证，研讨立法中的难点问题；广泛征求意见，以求彰显民意。
2、我国物业管理是深圳起步，香港地区的物业立法对内地物业管理立法影响很大。
物业管理在我国发展仅有20多年历史。
3、物业管理立法涉及广大人民群众的切身利益，如何更广泛地了解反映社会各方面意见，一直是国务院领导所关心的问题。
4、《条例》的立法指导思想主要表现（双方的利益）：强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；强调业主和物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系；强调业主与物业管理企业通过公平、公正和协商方式处理物业管理事项。
5、《条例》立法中遵循的基本原则：物业管理权力和财产权利相对应的原则；维护全体业主合法权益的原则；现实性与前瞻性有机结合的原则；从实际出发，实事求是的原则。
6、《条例》所创设的法律制度的内涵：尊重和维护业主的财产权利；建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制；《条例》和有关法律法规共同规范物业管理活动；妥善处理政府和市场的关系。
7、物业管理的基础是业主的财产权。
8、建设单位和物业管理企业的行为给业主造成损失的，应该依法承担民事损害赔偿责任。
9、共同财产和共同利益是构成业主之间联系的基础。
业主共同财产的管理和共同利益的平衡由民主协商的机制来实现。
10、共同契约，必须要在单个业主利益的分散性与整体业主利益的协调性之间
实现均衡。
11、对违行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权的行为，坚持损害赔偿优先的原则。
12、《条例》主要内容
13、法律责任是法律、法规、规章必不可少的重要组成部分。
14、法律责任自身特点（P29-30），它是与违法行为相联系的；它的内容是法律明确而又具体规定的;它具有国家强制性；它是由国家授权的机关依法实施的。
15、《条例》的法律责任的特点：行政责任、民事责任并存；凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则；体现了业主自我管理、自我监督的原则。
16、《条例》基本法律关系：业主相互之间的关系；物业管理企业与业主之间的关系（我你）；开发商与业主以及物业管理企业之间的关系（他你我）；供水、供电等单位与业主及物业管理企业之间的关系（相关单位）社区居委胡与业主、业主大会及物业管理企业的关系；物业管理各方主体与政府之间的关系。
17、民事行为最基本的原则在与其主体的平等性和行为的自愿性。
18、《条例》形成的时间表
第二章物业管理服务
第一节物业管理服务的特点和内容。