物业管理基本制度与政策(整理版)
物业管理基本制度与政策方案
物业管理基本制度与政策方案一、物业管理的概念及重要性物业管理是指对住宅、商业、办公等房屋及其附属设施进行全面管理和维护的工作。
物业管理的范围包括但不限于房屋的日常维护和修缮、小区环境的美化和保洁、安全设施的维护和更新、业主之间的纠纷调解等。
物业管理直接关系到业主的生活质量和物业的保值增值，具有重要的社会意义和经济价值。
物业管理的重要性主要表现在以下几个方面：1. 提高物业的保值增值能力。
通过有效的管理和维护，可以延长房屋的使用寿命，提升物业的价值，为业主带来更好的资产回报。
2. 提升居住环境质量。
物业管理可以保持小区环境的整洁美观，提高居民的生活舒适度，增进社区的和谐共建。
3. 保障业主的权益和利益。
物业管理可以规范业主之间的关系，维护业主的合法权益，促进社区内部的和谐稳定。
4. 促进社区经济的发展。
良好的物业管理可以带动周边商业的发展，促进社区内部的经济活动，推动社区经济的繁荣发展。
综上所述，物业管理在现代社会中具有重要的意义和作用，其重要性不言而喻。
二、物业管理的基本制度1. 物业管理委员会制度物业管理委员会是由小区内业主自行选举组成的机构，负责监督和管理物业管理工作。
物业管理委员会的职责包括但不限于：监督物业管理公司履行合同、管理物业费用、维护小区环境和安全等方面的工作。
物业管理委员会制度是物业管理的基本制度之一，有助于提升业主参与物业管理的积极性和主动性。
2. 物业管理服务标准制度物业管理服务标准是物业管理公司为了提高服务质量和规范服务流程而制定的一套全面的管理标准。
物业管理服务标准包括但不限于：物业管理公司的服务宗旨和管理理念、服务项目和内容、服务流程和标准、服务时限和质量要求等。
物业管理服务标准制度是物业管理的重要组成部分，有助于明确物业管理工作的方向和标准。
3. 物业管理奖惩制度物业管理奖惩制度是为了激励和惩罚物业管理工作人员而制定的一套奖励和处罚机制。
物业管理奖惩制度包括但不限于：根据工作业绩和质量情况设立奖金和奖励方案、对工作不力和违规行为进行严厉处罚和纠正等。
物业管理基本制度与政策
物业管理基本制度与政策一、引言物业管理是指对房地产项目的维护、运营和提供相关服务的一种管理形式。
物业管理的主要目标是确保房地产项目的正常运行，提高物业价值，并为居民提供良好的居住环境与生活条件。
为了实现这些目标，物业管理需要建立一套完善的基本制度与政策。
本文将重点介绍物业管理的基本制度与政策，分为以下几个方面进行详细阐述。
二、物业管理组织架构一个良好的物业管理组织架构对于物业管理的有效运作至关重要。
物业管理组织架构应包括物业管理委员会、物业主管部门、物业服务公司等，各个层级之间需要明确的职责划分和协作机制。
三、物业管理服务内容物业管理的服务内容包括但不限于维修、保洁、绿化、安保、设施设备管理、投诉处理等。
为了保证服务质量，物业管理应建立严格的监督和评估机制，确保各项服务得到有效执行和改进。
四、物业费用收取与使用物业管理需要收取费用以覆盖管理和服务成本。
物业费用的收取应遵循公开透明、合理合法的原则，同时需要建立相应的会计制度和财务管理体系，确保资金使用合规和财务透明。
五、居民参与与互动机制物业管理应积极鼓励居民的参与和意见反馈，建立有效的居民代表机制和居民投诉处理机制。
居民的参与可以促进管理决策的公正性和规范性，增加居民的满意度和凝聚力。
六、安全管理与应急预案物业管理应建立完善的安全管理制度与政策，包括但不限于消防安全、交通安全、治安管理等。
同时，应制定应急预案，应对各种突发事件和灾害，确保居民的安全。
七、环境保护与节能减排物业管理应积极参与环境保护和节能减排工作，制定相应的政策与制度，加强对垃圾分类、能源使用、绿化等方面的管理与监督，提高社区的环保意识和环境质量。
八、法律法规遵守与行业标准物业管理应遵守国家法律法规和相关行业标准，建立健全的管理制度与政策，确保管理工作的合法性和规范性。
物业管理应加强对员工的培训和教育，提高管理水平和服务质量。
九、技术与信息化支持物业管理应积极采用现代化技术和信息化手段，提高管理效率和服务质量。
物业管理基本制度与政策
物业管理基本制度与政策随着城市化进程的不断加速，物业管理的重要性越来越受到人们的关注。
作为城市发展的重要组成部分，物业管理不仅关系到居民的安居乐业，还关系到社区环境的整体品质和城市形象的提升。
因此，建立完善的物业管理制度与政策成为一项必要的任务。
一、物业管理制度物业管理制度是物业管理活动的组织和实施规范。
它涉及到物业服务、维修养护、安全管理、绿化环境、消防安全等多个方面，对住宅小区、商务办公楼、工业园区等不同类型的物业提供了有针对性的管理方案。
1. 物业服务制度物业服务制度是指物业公司提供给业主的各项服务，如公共区域的清洁维护、停车位管理、家政服务等。
该制度应规范服务内容、服务标准、服务时间等，建立健全的服务流程，确保物业服务的高效、规范、精细。
2. 维修养护制度维修养护制度是针对小区内的设施设备、公共区域等进行规定和管理。
物业公司应定期组织设备设施的巡查、维修和保养工作，做到早发现、早处理，以确保物业设施的正常运行和使用。
3. 安全管理制度安全管理制度是为了维护住户和物业安全而设立的一系列制度。
包括出入管理、防护设施维护、安全巡逻等。
物业公司应建立健全的安全管理机制，提供安全技术咨询和培训，加强安全意识的宣传，确保居民的人身和财产安全。
4. 绿化环境制度绿化环境制度是为了提升小区绿化品质和环境质量，增加居民的舒适感。
物业公司应制定绿化规划和管理方案，负责绿化植物的养护和管理，保持环境的清洁和整洁。
5. 消防安全制度消防安全制度是为了保护居民生命财产安全而设立的一系列制度。
物业公司应建立健全的消防管理和应急预案，定期组织消防演练和消防设施的检测维护，确保消防设施的完好和使用效能。
二、物业管理政策物业管理政策是相关部门根据实际情况针对物业管理问题采取的一系列政策措施。
它旨在提高物业管理水平，优化社区环境，保障居民的合法权益。
1. 市场准入政策市场准入政策是指对物业管理企业准入条件和标准的规定。
政府应加强对物业管理企业的监管，限制无证经营，提高企业资质门槛，鼓励优质企业参与物业管理市场竞争，促进物业管理行业的健康发展。
物业管理基本制度与政策
第一章：物业管理概述1、《条例》对物业管理的定义《条例》第二条明确规定：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
对《条例》所称物业管理定义的理解：A、物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动。
对于房屋等建筑物的管理，业主可以采用三种方式，其一是业主自己管理，其二是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司，其三是选聘物业服务企业进行管理。
B、物业管理活动的基础是物业服务合同。
C、物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。
2、物业管理的特征社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。
3、物业管理的市场化特征a、房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变。
b、多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应。
c、物业管理活动应当遵循市场原则。
d、非市场性的房屋管理不属于物业管理。
4、市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的：a、强调业主在市场活动中的自主权b、强调物业管理活动必须纳入市场秩序5、我国物业管理的产生和发展1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房屋的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌成立，标志着我国物业管理的产生。
1993年，深圳市人大颁布了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》。
1994年，建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，明确要求“住宅小区应当逐步推行社会化，专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”。
1995年，住房和城乡建设部（原建设部）在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议。
1997年，在大连召开全国第二次物业管理工作会议。
1999年，在深证召开全国第三次物业管理工作会议，推广深证物业管理项目招标制度和经验。
2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用。
物业管理基本制度和政策(整理笔记)
物业管理基本制度和政策第一章物业管理概述第二章需掌握内容一、对《条例》所称物业管理定义的理解1.物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动。
2.物业管理活动的基础是物业管理服务合同。
3.物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。
对房屋等建筑物的管理，主要有三种方式：一是业主自己进行管理；二是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司；三是业主选聘物业服务企业进行管理。
《条例》调整和规范的范围仅限于第三种方式。
《条例》并不强制业主必须选择物业服务企业来实施物业管理。
二、《条例》确定的基本法律关系1.业主相互之间的关系2.物业服务企业和业主之间的关系3.开发企业与业主以及物业服务企业之间的关系4.供水、供电等单位与业主以及物业服务企业之间的关系5.社区居委会与业主、业主大会及物业服务企业的关系6.物业管理各方主体与政府之间的关系业主相互之间的关系——业主大会按照《条例》和业主大会议事规则确定的程序作出的决定，包括管理规约等，视为全体业主的共同决定，对全体业主具有约束力。
业主和物业服务企业之间的关系——双方通过签订物业服务合同，形成了物业服务企业服务，业主支付物业管理费用的等价交换关系。
物业服务合同确立了业主和物业服务企业之间被服务者和服务者之间的关系，明确了物业管理活动的基本内容。
开发企业与业主以及物业服务企业之间的关系——建立在两个合同基础上，一是建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，另一个是建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同。
公用事业单位与业主之间也是合同关系，但与物业服务企业之间没有合同关系，物业企业代为向业主收取有关费用，应当与公用事业单位签订委托合同。
三、《条例》的立法指导思想主要表现在以下三个方面：1.强调保护业主的财产权益，协调单个业主和全体业主的共同利益2.强调业主和物业服务企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系3.强调业主和物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项需熟悉内容一、物业管理的基本特征——社会化、专业化、市场化。
物业管理基本制度与政策
物业管理基本制度与政策作为一个城市中不可或缺的一环，物业管理在城市发展和社区生活中扮演着至关重要的角色。
物业管理基本制度与政策的建立和实施对于维护社区安全、改善居民生活环境以及保障公共设施的正常运行发挥着重要作用。
本文将深入探讨物业管理的基本制度与政策，旨在帮助读者更好地了解和理解物业管理领域的重要性和相关政策。
一、物业管理基本制度的要求物业管理基本制度是物业管理工作的规范性文件，是根据现行法律法规和相关政策要求而制定的。
其目的是确保物业管理公司和居民之间的权利和义务得到平衡和双方的合理满足。
基本制度通常包括以下方面的内容：1.1 符合法律法规的要求物业管理基本制度应该严格按照国家有关法律法规的要求来制定和执行。
比如，制度应遵循《物权法》、《城市房地产管理法》等有关物业管理的法律法规，确保物业管理的合法性和合规性。
1.2 居民权益的保护物业管理基本制度应明确规定居民的权益和义务，保护居民的合法权益。
比如，物业管理公司应提供及时有效的维修服务，解决业主投诉和维权问题等。
1.3 规范物业管理行为物业管理基本制度应规范物业管理人员的行为，明确其职责和权力范围。
物业管理人员应遵守管理制度，不得滥用职权、徇私舞弊等。
1.4 合理的收费标准和管理费用细则物业管理基本制度应规定合理的收费标准和管理费用细则，确保居民缴纳的费用与提供的服务相符合。
制度应明确收费项目、计算方式和缴费期限等。
二、物业管理政策的实施除了物业管理基本制度，政府制定和实施的物业管理政策也在一定程度上影响着物业管理的运行和发展。
以下是一些常见的物业管理政策：2.1社区管理体系建设政府通过建立完善的社区管理体系，加强对物业管理工作的指导和监督。
政府职能部门与物业管理公司之间加强沟通和协作，共同促进社区的良好运行。
2.2物业投资优惠政策政府为鼓励物业管理公司投资兴业，提供一系列的物业投资优惠政策。
例如，减免企业所得税、提供贷款贴息等。
2.3人才培养政策政府出台人才培养政策，鼓励培养和引进优秀的物业管理人才。
基本制度与政策
之相结合 3.物业管理活动应遵循市场原则 市场原则是物业管理活动的前提条件（要点4） 4.非市场性的房屋管理不属于物业管理
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第一节 物业管理的概念
二、物业管理的特征（熟悉 要点2） （一）社会化 社会化物业管理的社会化有两个基本含义，一是物业的所
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第三节 我国物业管理制度的历史沿革
（了解 要点8）
（三）物业管理从业人员培训合格上岗制度（1996年） （四）《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》
（ 1996年） （五）《物业服务企业财务管理规定》 （ 1998年） （六）《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办
法》 （ 1998年） （七）《物业服务企业资质管理试行办法》 （ 1999
（3）《条例》不强制业主必须选择物业服务 企业来实施物业管理，但是如果业主通过选聘 物业服务企业的方式对物业进行管理，则应按 照《条例》的规定来进行。
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第一节 物业管理的概念
2.物业管理活动的基础是物业服务合同 （1）物业管理活动的实质 物业管理活动的实质是业主和物业服务企业就
物业管理服务为标的所进行的一项交易。 （2）物业服务合同的作用 物业服务合同确立了业主和物业管理企业之间
年） （八）《住宅室内装饰装修管理办法》 （ 2002年）
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第三节 我国物业管理制度的历史沿革
（了解 要点8）
二、《条例》颁布后的物业管理制度建设 （一）主要特点（要点12） 1. 配套性，主要是以《条例》的配套性文件和实
施细则的方式出现，以贯彻落实《条例》为基本 方针；
2. 经验性，主要是总结物业管理实践的经验教训， 有针对地作出制度安排；
秀管理住宅小区标准》及考评验收工作的通知。
物业管理的基本制度与政策
物业管理的基本制度与政策什么是物业：是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的附属设施和相关的场地。
物业包括房业和地业，附属设施及相关场地是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的庭院绿化、道路、场地等。
什么是物业管理：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
物业管理起源于19世纪60年代的英国，我国物业管理由香港传入深圳；1981年3月10日，深圳物业管理公司正式成立；1994年3月23日年颁布《城市新建住宅小区管理办法》确立了城市新建住宅小区物业管理的新体制，指明了我国房屋管理体制改革的前进方向；1993年6月30日，深圳成立了国内首家物业管理协会；2000年，中国物业管理协会成立；2003年9月1日，我国第一部《物业管理条例》正式施行；改革开放后，住宅小区建设方面在“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”方针指引下，规划布局合理，配套日益完善，并呈现了数量多、规模大、建设方式多样化的特点；物业管理按性质和服务方式可分为：1常规性的公共服务（包括：1房屋建筑主体的管理；2房屋设备、设施的管理；3环境卫生的管理；4绿化管理；5保安管理；6消防管理；7车辆道路管理；8公众代办性质的服务；）2针对性的专项服务；3委托性的特约服务。
物业管理定义：1、物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动；（1、业主自己进行管理；2业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司；3业主选聘物业管理企业进行管理）2、物业管理活动的基础是物业服务合同；3、物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序的维护¤《物业管理条例》颁布前，物业管理政策法规的特点：借鉴性、针对性、过渡性；物业管理的基础是业主的财产权；《物业管理条例》在立法过程中，主要遵循了：1物业管理权利和财产权利相对应；2维护全体业主合法权益；3现实性与前瞻性有机结合；4从实际出发，实事求是；业主之间建立联系的基础是公共财产和共同利益；物业服务定价成本监审遵循合法性、对应性、合理性、相关性原则；物业管理的基础工作是物业承接查验；市场原则是物业管理活动的前提条件；物业管理作为房地产消费阶段的管理环节，对房地产保值、增值有着重大影响；商品住宅业主应按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修基金；当业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的应当及时补交；售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层不低于30%从售房款中一次性提取住宅专项维修资金；建设单位在物业销售之前制定临时管理规约；《物业管理条例》实施以前，各地物业管理实践中大多采用业主委员会制度；物权法规定，维修资金的筹集、使用应当由业主共同决定；物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素；业主大会业主首次投票权是根据业主拥有的物业的建筑面积、住宅套数等因素确定；物业管理制度是由国家法规和地方性政策共同组成的；资产管理公司通过监控物业的运行绩效来聘用、解聘和调配物业管理企业；物业管理实质是一种综合的经营型管理服务，融管理、经营、服务于一体，三者相互联系、相互促进；物业管理的特征：社会化、专业化、市场化（市场化特征体现在等价有偿和双向选择；实行自主经营、独立核算、自负盈亏、能独立承担民事责任的企业法人；通过市场竞争、商品经营的方式所实现的商业行为就是市场化，市场化是物业管理的最主要特点）；订立管理规约是业主与业主之间的共同行为；业主和物业企业实在平等、自愿、等价有偿、诚实守信的基础上签订物业管理服务合同；物业管理企业和业主之间是主体平等、行为自愿签订服务合同，等价交换是商品交换基本原则也是民事法律关系有偿服务的基本制度；物业服务合同约定以外的服务是一种有偿服务；业主大会基本的议事准则是民主协商；物业管理在社会经济中的地位与作用：1促进经济增长；2提高居住质量；3增加就业；4维护社区稳定；5推动房地产良性发展；物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则；物业收费的三种定价形式：1政府定价；（弊端：1不利于物业管理企业提高服务质量；2制约了业主对物业服务质量的监督权和选择权；3因定价标准不客观产生了大量矛盾；4阻碍物业管理市场的发展）2政府指导价；3市场调节价（还可分为包干制收费（特点：简洁、透明度不高；一般用于住宅盈亏自承）和酬金制收费（义务：1每年不少于1次公布收支情况2业主或业主大会提出收支质询时，及时答复3配合业主大会按合同约定聘请专业机构对物业服务资金收支进行审计）；对于拒交物业费业主业主委员会应当督促限期缴纳；物业管理区域秩序的主要方式：1告知（通知）2劝阻（制止）3报告政府（环保、房管、园林、公安等）；物业服务企业对侵占公共产地，私搭乱建损害环境的行为向规划管理部门报告；物业管理服务的无形性源于服务产品的特征；做为建筑物的所有权人业主对建筑物有占有权、收益权、使用权、处分权，对建筑物的维护、养护、管理是业主行使所有权的体现；在物业受到侵害时，业主有权请求停止侵害、排除妨碍、消除危险、赔偿损失；物业以规劝、批评、公示等措施制止业主、物业使用人违反临时管理规约和物业管理规章制度的行为；城市总体规划的主要任务：1研究城市的性质、发展目标和发展规模；2确定城市建设功能区分和各项建设的总体部署；3综合制定城市交通体系和河湖、绿地系统；业主对建筑为区分所有权是一个集合权，包括对专有部分享有的所有权、共有部分享有的共有权和共同管理的权利这三种权利具有不可分离性；业主将住宅改变为经营性用房应当遵守法律法规、遵守管理规约、（先经相关）经利害关系的业主同意；建设单位指定临时管理规约的时间是物业销售之前；房地产开发企业所售商品房保修期从房屋交付之日计算；对存在安全隐患的物业，如果责任人不履行应尽的养护义务，物业服务企业经业主大会同意后，可以代行维修养护，费用由责任人承担；业主大会的基本议事准则是民主协商；业主委员会选聘物业服务企业，物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业承接手续；物业管理师资格注册有效期为3年；住宅专项维修资金的管理和使用应当依法接受审计部门的审计监督；物业服务合同是确立业主和物业管理企业在物业管理活动中的权利义务的法律依据；前期物业管理是根据建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同形成的；业主大会的法定召集人是业主委员会；物业管理服务的主要内容：1基本要求；2房屋管理；3共用设施设备维修养护；4协助维护公共秩序；5保洁服务；6绿化养护管理物业管理七项基本制度：1、业主大会；2、管理规约（临时）；3、前期物业招投标；4、物业承接查验；5、物业管理企业资质管理；6、物业管理从业人员职业资格；7、住宅专项维修资金(维修、更新、改造)；物业服务合同应具备以下内容：1物业管理事项；2物业服务质量；3物业服务费用；4双方的权利义务；5专项维修的管理与使用；6物业管理用房；7合同期限；8违约责任物业管理服务的成本构成：1人工费用；2公共设施维护运行养护；3清洁卫生；4绿化养护；5秩序维护；6管理分摊；7固定资产折旧；8办公费用；9经业主同意的其他费用前期物业服务合同内容：1合同当事人与物业的基本情况；2服务内容与质量；3收费方式；4经营管理活动的内容；5承接查验；6使用与维护；7专项维修资金；8违约责任；9其他事项物业管理服务的特点：1、公共性（物业共用部位和共用设施设备是物业管理区域内全体业主或部分业主共同拥有，这使得物业管理服务有别于为单一的客户提供的特约服务，而具有为某一特定社会群体提供服务产品的公共性；物业管理服务的公共性决定了其受益主体的广泛性和差异性，这是物业服务合同区别一般委托合同的一个显著特点）和综合性（物业服务不仅包括共用部位和公用设施设备进行维修养护还包括绿化、清洁、交通车辆等秩序维护与专业公司之间的专项服务业务委托有综合性差别）；2、广泛性和差异性；3、即时性（物业管理服务的及时性对物业管理企业的服务质量控制能力提出了很高的要求，一旦相关服务满足不了业主的消费需求，就很难有效地予以纠正和弥补）和无形性（物业服务很难像有形服务那样感到物业服务的真实存在，所以物业服务很难用精确的标准去衡量，只能依赖业主的主观评判）；4、持续性（物业管理服务提供的是一个持续的不间断的过程）和长期性（物业管理服务的持续性和更换物业管理企业的巨大成本，使得物业服务合同的期限一般较长，这对保持物业服务质量的稳定和改善客服关系较有利，同时也要求物业管理企业必须长时间接受客户的监管和考验）物业服务标准分三个等级以服务项目、内容、标准以及测算物业服务价格为依据一级标准：公示24小时服务电话，急修半小时内，征询服务意见满意率达80%，每日巡查1次小区房屋单元门窗、装修施工现场，小区主要路口设有路标，载人电梯24小时运行，路灯、楼道灯完好率不低于95%，24小时执勤，重点部位每小时巡1次，监控24小时运行，证卡车辆管理对装修、家政、劳务实行临时出入证，垃圾、楼道、公共部位每日清扫2次，污水管道每年疏通1次，污水井每月1次，化粪池每月1次半年掏1次。
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物业管理基本制度与政策
第一章物业管理概述
第一节物业管理的概念
1.物业管理:指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
2.物业管理师由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动
三种方式:1)业主自己进行管理
2)业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司
3)业主选聘物业管理企业进行管理
《条例》并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理
3.物业管理活动的基础是物业服务合同,实质是业主和物业管理企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易。
物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础
4.物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理,对相关区域内的环境卫生和秩序禁止维护。
物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托,为其提供物业服务合同约定以外的服务项目。
5.《条例》调整的范围
1)《条例》既调整住宅,也调整非住宅;
2)《条例》的适用范围哦,既包括城市,也包括农村;
6.物业市场产生与发展的前提条件:
1)房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变(设备设施齐全的组团
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建筑、住宅小区,已经成为现代房地产的主流形态);
2)多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之适应;
3)物业管理活动应当遵循市场原则:业主管理房产的方式,由自管自修转向委托专业物业管理企业进行管理,其本质就是业主将自己的物业管理职能从物业管理权限中分离出去,全体业主仍然享有物业管理的决策权,但管理职能交由物业管理企业实施,由物业管理企业按照全体业主的共同意志统一完成物业的维修养护,并维护全体业主的共同权益。
7.市场原则是物业管理活动的前提条件,主要目的是
1)强调业主在市场活动中的自主权,业主作为物业的主人,具有充分的自主选择权,而这种选择权必须得到保护
2)强调物业管理活动必须纳入市场秩序
8.非市场性的房屋管理不属于物业管理
9.物业管理的特征:
1)社会化:一是,物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业;二是,物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。
物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离,是物业管理社会化的必要前提,现代化大生产的社会化专业分工,是实现物业管理社会化的必要条件。
2)专业化:由物业管理企业通过合同或契约的签订,按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理。
3)市场化:是物业管理最主要的特点,双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。
第二节我国物业管理的产生于发展
1.起源于19世纪60年代的英国,发展于19世纪末20世纪初的美国,20
世纪初,美国成立第一个行业协会——芝加哥建筑管理人协会。
行业自治自主的成立,标志着物业管理行业的成熟,有力推动了物业管理行业的有序发展。
2.改革开放前城镇住房制度三个特征:
1)住房投资由国家和国有企业统包
2)住房分配采取实物分配
3)住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度
3.改革开放后城镇住房制度三项改革:
1)城镇住房制度改革
2)城市土地使用制度改革
3)房地产生产方式改革
4.1981年3月10日,深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌;
1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》;
1995年,建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议;
1997年,建设部在大连召开了全国第二次物业管理工作会议;
1999年,建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议;
2000年,中国物业管理协会成立,对加强行业指导和行业自律起到了重要作用;
5.物业管理在社会经济中的地位与作用:
1)实施物业管理有利于促进经济增长;
2)实施物业管理有利于提高人们群众居住质量;
3)实施物业管理有利于增加就业;
4)实施物业管理有利于维护社区稳定;
5)实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展;
6.《条例》颁布前的物业管理制度建设特点:
(1)借鉴性 (2)过渡性 (3)针对性
《条例》颁布后的物业管理制度建设特点:
(1)配套性 (2)经验性、(3)操作性
第四节《物业管理条例》
1.2003年6月8日,国务院颁发了《物业管理条例》。
《条例》的颁布,是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事,标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。
2.《条例》创设了:业主大会、管理规约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金
3.管理规约:是规定业主在物业回来区域内涉及业主共同利益的权利与义务的自律性规范,是业主对物业管理区域内一些重大事务的共同性约定,是调整业主之间权利与义务关系的基础性文件。
4.除《条例》外,还应遵守的其他法律法规:《民法通则》、《合同法》、《公司法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》
5.《条例》确立的基本法律关系:
1)业主相互之间的关系;
2)物业管理企业和业主之间的关系:业主和物业管理企业完全平等,双方通过签订物业服务合同,形成了物业管理企业服务、业主支付服务费用的等价交换关系,是一种真正的民事行为。
而民事行为最基本的原则在于其主体的平等性和行为的自愿性。
3)开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系;
4)供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系;
5)社区居委会与业主、业主大会及以及物业管理企业之间的关系:居委会和业主大会之间并不一一对应,双方不存在隶属关系,也不是上下级关系;但是,业主、业主大会要维护好自己的权益,离不开当地居委会的指导和帮助。
物业管理企业和其
他企业一样,按合同和国家法律有关法律法规进行经营服务,与居委会之间没有法律上的权利义务关系。
6)物业管理各方主体与政府之间的关系:是一种行政法律关系。
第二章物业管理服务
第一节物业管理服务的特点和内容
1.物业管理服务的特点:
1)公共性、综合性:物业管理企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系,双方交易的标的物是物业管理服务。
使得物业管理服务有别于为单一客户提供的特约服务,而具有为某一特定社会群体提供服务产品的公共性,有别于业主与专业公司之间的专项服务委托。
2)广泛性、差异性:物业管理服务的公共性据顶了其受益主体的广泛性和差异性,这是物业服务合同区别一般委托合同的一个显著特点。
3)即时性、无形性;
4)持续性、长期性;
2.物业服务合同的内容
1)房屋共用部位的维修、养护与管理;
2)房屋共用设施设备的维修、养护与管理;。