关于农村集体非农建设用地流转的思考
关于农村集体建设用地流转的思考
［问题探讨笑芸mg 盟焉黑齧V 深化农村土地制度改革是农业］供给侧改革的重要内容，我国是一个 »传统的农业大国，解决农村土地问题i 是处理好农村、农民和农业问题的前\提和关键。
农村集体建设用地流转 I 一直是土地制度改革中的重点和难 ｝点。
为了加强农村集体建设用地管 I 理,盘活农村集体存量建设用地，提 j 高土地资源的利用效率，进一步推动\全省民营经济和农村社会经济的发 \展，我们必须以市场为导向，以农村 i 集体建设用地流转为载体，实现传统 ［农业经营方式的创新和农村集体建 1｛设用地的高效有序流转。
:i 随着社会经济的发展，自发的集 、\体建设用地流转活动已经相当普遍,¥并且愈演愈烈。
在这些自发形成的 ］流转实践中，集体建设用地使用权流 i 转的主体、形式越来越多样。
在流转 ｝主体上，转让方既有乡（镇）、村、组集 \体经济组织，也有乡镇政府和村民委 \员会,还有乡（镇）、村企业和个人等; \受让方既有本集体经济组织内部成 员，也有本集体经济组织以外的单位和个人。
在流转形式上，集体建设用地使用权流转涵盖 了出让、转让、出租、联营、作价入股等多种形式。
改革开放以来，我省农村集体建设用地管理不断得 到加强，有效地保护了耕地资源，也有力地保障了我省 农村社会经济快速发展对建设用地的需求。
随着我国社 会主义市场经济体制的逐步建立和民事法律制度的逐 步完善，农村集体建设用地的资产性质逐渐显现岀来, 以岀让、转让（含以土地使用权作价出资、入股、联营、兼并和置换等）、出租和抵押等形式自发流转农村集体建 设用地使用权的行为屡有发生，在数量和规模上有不断 扩大的趋势,集体建设用地隐形市场客观存在。
这些现 象虽然与现行的农村集体建设用地管理制度之间存在 一定的矛盾,但反映了市场经济条件下对农村集体建设 用地使用权流转的内在需求。
以各种形式自发流转的农村集体建设用地也存在许多问题，比如随意占用耕地岀 让、转让、出租用于非农业建设，低价岀让、转让和岀租 农村集体建设用地，随意改变土地建设用途，以及因此 导致权属不清诱发纠纷等，制约了农村经济的发展。
集体土地产权制度建设与非农建设用地流转探讨
集体土地产权制度建设与非农建设用地流转探讨引言在我国农村发展中，土地资源一直是一个非常重要的问题。
随着城市化进程的推进，非农建设用地需求不断增加，如何合理利用和流转农村集体土地资源成为了当下亟待解决的问题。
本文将就集体土地产权制度建设与非农建设用地流转进行探讨。
一、集体土地所有权制度的演进与实践1. 集体土地所有权制度的演进中国农村集体土地所有权制度的建立可以追溯到1956年农村基本制度的改革，通过实行集体经济组织的土地经营制度，集体所有权得以确立。
随着改革开放的深入，1980年代开始，我国农村土地承包责任制的推行，强化了集体土地的农民承包经营权，进一步确立了土地集体所有权的地位。
### 2. 集体土地所有权制度的实践在实践中，集体土地所有权由农村集体经济组织作为代表进行管理。
农民通过土地承包、流转等形式参与土地的利用和经营。
这一制度的实践在一定程度上保障了农民的土地权益，并为农村经济的发展提供了支撑。
二、非农建设用地流转的背景与现状1. 非农建设用地需求的背景随着城市化进程的推进，工业、商业、住宅等非农建设用地需求不断增加。
大规模的工厂、商业中心、住宅小区等需要大片的土地资源来支持其建设。
### 2.非农建设用地流转的现状目前，我国对于非农建设用地的流转仍存在一些限制性政策。
例如，农村土地的集体所有权使得流转受到了一定的限制。
另外，非农建设用地流转的程序繁琐、审核严格，增加了流转的成本和难度。
三、农村集体土地流转的必要性与挑战1. 非农建设用地流转的必要性非农建设用地的流转对提高土地利用效率，促进城市化进程具有重要意义。
合理的非农建设用地流转可以推动农村经济发展，提供更多的就业机会，增加农民收入。
### 2. 农村集体土地流转面临的挑战集体土地所有权制度的存在使得农村土地流转面临一定的挑战。
首先，集体土地的所有权属于集体经济组织，农民个体的土地流转权受到限制。
其次，农民对于土地价值的认知和市场交易的经验相对较弱，流转过程中存在信息不对称等问题。
农村集体建设用地使用权流转若干方面的思考
农村集体建设用地使用权流转若干方面的思考农村集体建设用地使用权流转长久以来一直是一个值得争论的问题，但实践中农村集体建设用地使用权的流转已经大量存在，其数量和规模也呈现明显上升趋势。
面对农村集体建设用地大量流转的事实，争论是否放开农村集体建设用地使用权流转市场显然是不合时宜的，既然流转市场已经存在，问题的焦点就应该是弄清导致流转的深层原因，流转中存在着什么问题，以及如何规范流转行为，促进市场的良性发展。
一、农村集体建设用地使用权流转的深层原因（一）扩大城市建设规模形成巨大的用地需求拉力面对巨大的用地需求，依靠传统的征收土地供地方式必然陷入困境，多年来的国家征收土地的矛盾增多明显反映出土地供求的紧张状态。
农村集体建设用地使用权的流转作为土地供给的新途径，无疑是缓解土地市场紧张局面的出路。
（二）土地利用方式的转变迫切需要流转市场的调节众所周知，由于长期的无偿使用政策，农村集体建设用地的低效利用和闲置浪费问题严重。
作为人均土地资源极其匮乏的国家，不可能坐视这种资源的浪费，如何实现土地利用方式由粗放型向集约型的转变，流转市场无疑是最好的选择。
通过市场供求机制、价格机制和竞争机制的作用，可以实现土地要素的充分流动，从而保障资本、技术、劳力和土地更优的结合。
（三）农民增收和农村稳定要求开辟土地流转新途径按照十七届三中精神，如何促进农民的增收，如何维持农村社会的长治久安，是党和国家长期关注的重点。
其中，解决好土地问题首当其冲，而土地流转更是重中之重。
过去，农村集体建设用地流转必须通过征地途径，“低进高出”的特点突出，征地前后土地价格相差甚远，不可避免的造成农民心理失衡，因此产生诸多征地纠纷，部分甚至演变成暴力冲突，带来农村发展的不和谐音符。
允许农民集体在保留土地所有权基础上的自主流转，不仅能够充分尊重农民的土地权益，而且有助于绕开征地环节中补偿偏低和安置不到位等问题。
（四）集体土地产权安排为土地流转创造了空间尽管国家法律对农村集体建设用地的流转做出很多限制性条款，但土地既然为集体所有，农民集体就掌握着土地的实际处置权。
农村集体建设用地使用权流转的思考
农村集体建设用地使用权流转的思考潘洪稳青州市国土资源局益都分局青州市益都街道办事处驻地摘要：集体建设用地使用权的流转可以发挥土地在市场中的合理配置，充分利用农村中的建设用地，提高土地的利用率，增加农村集体经济组织和个人经济收入，保障农村社会稳定，促进新农村建设。
关键词：土地流转；现状；问题；建议一、集体建设用地使用权流转的含义随着我国社会经济的快速发展，市场体系的不断完善，土地作为生产要素的重要组成部分，已越来越被人们认识。
在坚守十八亿亩耕地的高压线下，众多产业者将目光投向农村集体建设用地这块蛋糕。
目前，农村集体建设用地的流转市场已悄然形成，并爆发出很强的生命力。
我们应该面对并重视农村建设用地的流转市场的形成，并加以引导规范，使之走上正确的轨道上。
集体建设用地使用权的流转是指集体建设用地的所有者将土地使用权转移给其他主体以及土地使用权拥有人再转移土地权利的行为。
二、农村集体建设用地使用权流转产生的原因1、我国经济的快速发展，对建设用地产生巨大的需求经过30多年的改革开放，工业化、城镇化发展，对土地的依赖越来越严重。
近年来我国固定资产投资增长率为15%左右，房地产开发增长率20%左右，国家建设高速铁路、公路，城市乡镇基础设施的配套完善，极大地改善了人们的生活条件的同时，也占用了大量的耕地。
土地的巨大需求使得农村集体建设用地使用权的流转得到契机2、我国严格的耕地保护制度，促进了集体建设用地使用权的流转。
粮食安全与否决定耕地的保有量，坚守十八亿亩耕地红线是我国的基本国策，为此，我国制定了世界上最严厉的耕地保护制度。
为保障经济发展，我国每年批转的非农业建设用地的数量为400万亩。
数量有限制，批准条件提高，土地与经济发展的矛盾，将众多的产业者积极拓展建设用地寻找范围，集体建设用地使用权的流转因此得到了发展平台，顺应了市场的需求。
3、集体建设土地使用权的流转，提高土地的利用率。
合理利用每一分土地，集约节约利用土地是我国提倡的用地原则。
关于农村集体建设用地流转的思考
关于农村集体建设用地流转的思考农村集体建设用地流转制度的建立涉及集体土地所有权实现形式等一系列制度的改革，是一项系统的工程。
因此，本文立足制度设计，认为在逐步推广集体建设用地流转试点的同时，应注意控制数量，把握和遵循平稳推进集体建设用地流转的原则，逐步清除制度障碍，完善相关的支持体系。
关键词：集体建设用地流转试点收益分配党的十七届三中全会明确了建立城乡统一的土地市场，允许集体建设用地流转的农村土地政策改革方针。
从国土资源部批准成立第一个集体建设用地流转试点至今，全国很多城市都开展集体建设用地流转的试点工作，取得了一定的成绩和经验，同时也存在一些问题。
因此，在已有试点工作开展的基础上，本文对建立集体建设用地流转制度的相关问题进行探讨。
合理确定集体建设用地流转的内涵关于集体土地使用权流转的内涵，目前主要有两种观点：一种观点认为集体建设用地流转应包括首次流转和再次流转；另一种观点认为其应仅指集体建设用地使用权在土地使用者之间的转移。
两种观点的矛盾是流转的集体建设用地是否包括初次流转的集体建设用地，是存量与增量的问题。
所谓集体建设用地“首次流转”，实质上是土地使用权与土地所有权的初次分离。
在我国现行土地制度下，这种分离通常是在地方政府的操作下进行的。
在“土地财政”以及不科学的政绩观的左右下，其结果通常是建设用地供给总量的增加，而不是现有存量建设用地利用率的提高。
这种新增建设用地增加迅猛而存量建设用地使用效率挖潜不明显的结果显然不是我们的目标诉求。
而“再次流转”仅限于建设用地使用权的流转，是对存量建设用地使用权的重新分配，其结果是使目前利用效率较低的土地资源得到更加充分、合理的利用，并不会增加新的建设用地。
以上分析表明，“首次流转”极易造成土地供给失控和耕地的减少，而“再次流转”比较容易监控，并且存量建设用地向更加合理、集约、高效的利用方式流转本身就是我们制度设计的目标诉求。
因此，本文认为在当前的情况下，应充分把握“平稳推进，逐步放开”的原则，集体建设用地使用权流转应该限定在存量的流转，而不应包括所谓的“首次流转”，待时机成熟则可进一步的推进。
农村集体土地使用权流转之思考
农村集体土地使用权流转之思考摘要：本文结合我国农村集体土地使用权现实存在的问题，有针对性地提出了建立健全农村集体土地流转制度建议：建立、健全集体土地使用权流转市场价格和约束机制、强化政府的管理职能、建立完善的土地使用权流转市场、做好集体土地产权管理、严格管理利益分配、加大农村集体建设用地审批力度，使农村集体土地依法、有序、健康地流转。
关键词：土地流转；农业；建议土地作为农业发展的生产要素，既是资源也是资产，具有商品性，土地使用权流动成为必然。
土地使用权只有流动起米才能实现最优配置，只有进入市场才能产生交换价值。
长期以米，我国的农村土地，除由法律规定属于同家所有的以外，都属于农村集体所有。
改革开放以米，农村集体土地使用权进入市场流转后，在社会经济活动中发挥了巨大作用，但随之也产生了一些矛盾与问题。
如何建立和完善农村集体土地使用权流转制度，成为当前需要从法律、政策和制度上加以研究、探讨的问题。
一、农村集体土地使用权流转的主要内涵与意义农村集体土地使用权的流转，是指土地经营权人在土地承包经营期限内依照约定或法律规定将部分或全部土地经营权有偿或无偿转包、转让给他人行使的权利。
农村集体土地使用权流转的重要意义主要体现在两方面。
首先是市场经济发展和社会发展的需求，是土地资源的合理配置与潜在价值的具体体现。
其次，农村集体土地使用权的流转将促进农业规模经营，提高农业生产力水平，降低生产成木。
实行农村集体土地使川权流转，农民在自愿的前提下，根据自身具体情况和利益，将土地转社、转租出去，使土地的适度集中和规模经营得以实现。
部分农户可以从事第二、三产业，有能力大面积经营土地的农户可以规模化经营，有利于土地的优化配置，提高农户对土地投资的积极性，进而形成土地收益效应。
二、集体土地使用权流转中存在的问题1、所有权的界定不明晰。
法律规定，集体所有制的土地所有权归农村集体所有，承包经营权归农民家庭所有，但在土地承包经营过程中，土地承包要靠承包合同来约定，因此具有不确定性。
关于农村集体建设用地使用权流转思考
关于农村集体建设用地使用权流转的思考摘要：关于农村集体建设用地使用权流转的讨论由来己久，面对农村集体建设用地大量流转的事实，继续讨论是否开展农村集体建设用地使用权流转显然是不合时宜的，既然流转市场己经存在，问题的焦点就应该是弄清流转中存在着什么问题，以及如何规范流转行为，促进市场的良性发展。
对于农村集体建设用地使用权流转，各地也做了一些积极的探索，本文从进一步规范集体建设用地流转中存在的问题和解决的措施方面作一些初步的探讨。
关键词：农村集体土地使用权流转土地作为一种生产要素，只有合理流动，才能提高使用效益，也只有合理流动才能真正体现土地生产要素的性质，所以土地流转是必然的趋势。
所谓农村集体土地流转，其实质就是农村集体建设用地使用权的流转。
一、农村集体土地使用权流转的主要内涵首先，农村土地流转的首要前提就是要明晰所有权归属，界定土地使用主体的权利范围，使土地流转在法律上得到保障。
如果产权不明晰，市场机制就无法正常运作。
在现实生活中，因产权主体不明、权利不全，造成土地流转过程中土地收益流失；或因承包权不稳定、使用权不完全，致使土地流转困难等问题，都与产权关系不明晰关联很大。
因此，我国的土地流转，流转的只能是使用权，不能是所有权。
其次，农村集体建设用地流转必须严格控制在国土资源部明确的流转框架范围内：1、集体建设用地流转必须符合土地总体利用规划，不符合规划的土地不能流转。
2、集体建设用地流转必须是经过依法批准、依法取得的土地，违法用地不能流转。
3、如果在流转当中需要把农用地变成建设用地，必须依法办理农用地转用审批手续。
4、依法允许转让的集体建设用地，必须按一定的程序报县以上国土资源部门批准。
二、集体建设用地流转中存在的问题1、法律法规不够完善。
《土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
农村集体建设用地使用权流转思考
采用文献综述、案例分析和问卷调查等方法，对农村集体建设用地使用权流转 的相关问题进行深入研究。同时，结合土地管理、法律和经济等领域的知识， 对研究结果进行综合分析和评估。
02 农村集体建设用地使用权 概述
农村集体建设用地的定义与特点
定义
农村集体建设用地指的是农村集体经济组织所有的，用于建 设建筑物、构筑物及地上附属设施的土地。
改革试点对未来政策调整的启示
完善法律法规
农村集体建设用地使用权流转的改革试 点需要完善的法律法规作为保障，为土 地资源的合理配置和农民权益的保障提 供法律支持。
VS
加强监管和调控
政府需要加强对农村集体建设用地使用权 流转的监管和调控，确保土地资源的合理 利用和农民的合法权益不受侵犯。
农村集体建设用地使用权
保障农民合法权益
03
在试点地区，政府采取了一系列措施来保障农民的合法权益，
如完善土地征收、补偿和安置政策等。
改革试点的成效评估与问题反思
成效评估
通过农村集体建设用地使用权流转的改革试点，试点地区的土地资源得到了更加合理的配置，农民的收入和生活 水平也得到了显著提高。
问题反思
在试点过程中，也暴露出一些问题，如土地利用效率不高、农民权益保障不充分等，需要在未来的改革中加以解 决。
03 农村集体建设用地使用权 流转现状分析
农村集体建设用地使用权流转的实践模式
直接转让模式
农村集体经济组织或农民个人直接将集体建设用 地使用权转让给使用者。
土地股份制模式
农民以土地入股，与使用者合作建立股份制企业 。
地票交易模式
将农村集体建设用地使用权转化为地票，通过地 票交易实现流转。
农村集体建设用地使用权流转的制度障碍
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关于农村集体非农建设用地流转的思考莲山课件m 随着我国商品经济的发展和城镇国有土地市场的建立，土地资产价值已逐步为人们所认识并加以利用。
土地的交易和流转，是实现土地资产价值和合理配置土地资源的重要途径。
农村集体非农建设用地流转是我国商品经济发展的必然要求，是我国城乡土地统一大市场的一个重要组成部分。
一、农村集体非农建设用地流转的主要形式除个别地区近几年对农村集体非农建设用地流转有所规范外，农村，特别是城乡结合部的农村集体非农建设用地的流转一直是自发地、无序地进行，它主要有以下几种流转形式：1、转让。
集体土地所有者或土地使用者将建设用地使用权或所有权一次性转让给新的土地使用者。
转让建设用地使用权占有较大比重，有以下几种：（1）集体土地所有者将一定年期的建设用地使用权转让给受让者开办企业，这类似国有土地使用权出让，村或乡政府作为土地所有者收取转让金。
这在沿海一带较普遍，主要是企业用地。
（2）集体土地所有者直接转让土地或以地合作开发建设商品住宅，开发商分得部分商品房，所占土地的使用权随之转移，这主要发生在城乡结合部。
1999年江苏省查出农村集体转让给开发商用于房地产开发土地478宗，面积1594亩。
（3）建设用地原使用者（企业或个人）在土地所有者的允许下将一定年期或无限年期的建设用地使用权转让给企业或个人，所有者收取一定转让金。
无限年期的建设用地主要是农民的宅基地转让。
建设用地所有权的转让主要有以下情况，一是转让建设用地使用权而引致转让建设用地所有权，如福建省古田县当建设用地转让给本集体以外的企业或个人时，就必须先将建设用地所有权转为（不是征地）国家所有，而后才能实现使用权的转移；二是村委会、乡镇政府以类似征地方式将小组、村股份合作社或村所有的建设用地所有权转为村、村其它经济组织或乡所有，这在各地都有，但以广东省珠江三角洲较为普遍。
在珠江三角洲地区，农村股份制较为普遍，集体土地及其它资产一般都已进入村股份合作社，当村或乡企业办要开办新的企业时，则按国家征地方式及补偿标准向村股份合作社“征地”，其土地所有权即转为村委会、村其它经济组织或乡镇政府所有。
2、出租。
这是集体非农建设用地流转的主要形式。
集体建设用地所有者或使用者将土地使用权出租并按年收取租金。
（1）集体所有者为出租主体。
主要表现为村集体将非农建设用地使用权或厂房出租给企业或个人，搞“招商引资”，集体收取租金。
这在山东、江苏、浙江、福建、广东等省的调查中均普遍存在，并很受集体和农民的欢迎。
上海市还出现集体所有者将土地出租用于公路建设的案例。
（2）建设用地使用者为出租主体。
主要表现为村办企业以全部或部分土地出租，以收取租金为企业盈利，以及农民个人出租住房，引致土地使用权出租。
在城乡结合部，农民个人出租住房收入已成为大部分家庭的主要收入来源。
3、抵押。
集体建设用地使用者将土地使用权作为融资的担保，包括以地上建筑物抵押连带土地使用权抵押的情形。
这主要存在于民营经济较为发达的东南沿海一带，由于开办企业或经商的资金不足，企业或个人大多以所取得的土地使用权进行抵押。
福建古田县2000年共发生集体非农建设用地抵押1000多宗，评估值达1.8亿元。
4、联营、入股。
集体建设用地所有者或使用者以土地使用权作为合办企业的条件，从而引致土地使用权转移。
这在八十年代后期和九十代前期较常见，由于其经营的风险使这种形式逐步为出租所取代。
5、法院判决。
因经济纠纷或企业破产、兼并等导致法院裁定和判决而致集体非农建设用地流转。
这种情形在沿海一带已逐步增多，法院判决流转主要采取拍卖方式。
从目前看，集体非农建设用地存在一些问题，主要表现在：（1）非法转让、出租等。
因《土地管理法》规定集体土地不得转让、出租，故此类流转属于非法。
（2）交易混乱。
因这种土地交易属非法，又无人管理，故交易混乱自可想见。
（3）擅自将农用地转为建设用地。
由于利益冲动，不少地区在未经规划许可和正常审批的情况下擅自将农用地转为建设用地。
一些乡镇也采用“征地”方式从村或小组集体中无补偿或低补偿地“征”得土地，成为乡镇所有的集体建设用地，主要用于建厂房出租或其它经营。
（4）冲击城镇国有土地市场。
由于这种非法的农村集体非农建设用地在未经统一管理的情况下进入建设用地市场，导致土地市场的总供给增加，城镇国有土地市场价格下跌，招标、拍卖难以进行。
（5）城乡结合部耕地保护困难。
二、集体非农建设用地流转的主要原因我国新修订的《土地管理法》第六十三条规定，除符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移外，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
各地在实际操作中，往往是采取禁止集体非农建设用地进入市场流转的，但为什么禁而不止，且有“公开”之势呢？这主要有以下几方面原因：1、第二、第三产业发展和城市化进程加快。
改革开放后，我国经济获得了飞速发展，特别是第二、第三产业的发展又加快了我国的城市化进程。
这些非农产业发展都直接地导致非农建设用地的迅速增长，特别是乡镇企业的发展和小城镇建设，都直接引致城乡结合部和农村地区的集体非农建设用地增加。
据调查，浙江湖州、福建晋江、广东顺德地区，城镇建设用地总面积中约有80%左右为集体非农建设用地，这在中小城镇极为普遍。
即使是在大城市，其城乡结合部的大部分非农建设用地仍为集体所有，如浙江省杭州市城乡结合部约有70%的土地被农民个人建房占有。
如此大的非农建设用地社会需求，在城镇国有土地市场的直接影响及商品经济发展的必然要求下，这些集体非农建设用地不可避免地进入“黑市”流转。
2、土地利用方式上比较利益差距加大。
在城镇周围以及乡镇企业发达地区，土地利用的比较利益差距加大。
种粮不如种菜，种菜不如种花，种花不如转为建设用地，办工厂、开商店或住宅出租。
在企业和个人掌握了生产经营自主权后，追求经济利益的最大化是市场经济的基本原则。
这种经济利益的追求，不但经营主体有，市、县、乡镇级地方政府也很强烈。
地方政府要在任期内出成绩，发展经济，办形象工程，搞基础设施建设，都需要财力支持，而“以地生财”或默许流转是在国家对集体非农建设用地无明确管理政策下的主要选择。
3、征地补偿水平过低，而用地成本很高。
依《土地管理法》规定，要使用建设用地，除乡镇企业和农民建宅使用本集体的土地及农村集体公益事业用地可仍为集体土地外，其余均需使用国有土地。
征地是将农村集体土地转为国有土地的唯一途径。
由于目前的征地补偿仍按产值补偿，一亩耕地在沿海省市的大部分地区一般也只有3－5万元左右的征地补偿费（包括土地补偿费、青苗补偿费及劳动力安置补助费）到村集体手中（个别地区补偿较高或接近市价除外），而真正到农民个人手中的，一般只有一万元左右，标准已低于该土地的市场价格。
若是铁路、公路等基础设施建设，每亩征地补偿费只有5000-8000元。
对农民和村集体而言，过低的征地补偿实现不了土地的转用价值，因而采取不征而自行转用流转的方式。
同时，中央和地方政府在征地过程所收取的各项费用又较多较重，主要有耕地占用税、菜地开发基金、耕地开垦费、占补平衡费、新增建设用地有偿使用费、土地管理费等，这些费用远远多于对集体和农民的征地补偿费，对土地使用者而言，用地成本较大。
出于经济利益考虑，用地者具有直接使用集体土地的巨大利益冲动。
4、乡、村政府行政权利对集体土地产权限制过大。
长期的人民公社体制和生产资料平调方式已使农村土地不带有一星半点的“财产”气息，而是地道的公共物品。
法律上明确规定集体土地属农民集体所有，全体村民对集体财产的使用和处分拥有最终的权利（见村民自治条例），但实际上，集体土地已属“集体经济组织”所有，村长、乡长拥有土地处分权。
这样，出于公正和不公正的目的，村委会往往采取合法或非法手段将农用地转为建设用地，以各种方式“盘活”土地，谋取利益。
乡镇政府则在发展乡镇企业、办公益事业及发展小城镇等名义下，动用政府权力，采用补偿办法，将村集体所有土地转为乡镇所有。
出于经济利益目的，乡镇政府也“努力”推动这些土地的流转。
三、对集体非农建设用地流转管理的几种模式集体非农建设用地流转整体上仍处于无序或自我约束状态，因无可操作的法律法规，地方土地管理部门一般不进行直接管理，而只是通过农用地转用、用地审批等手段进行间接管理。
但也有个别地区在对集体非农建设用地流转的管理进行有益的探索和尝试，从调查情况看，有以下三种模式。
1、苏州模式。
鉴于农村非农建设用地流转已随着苏南地区的经济发展而不可遏止，苏州市国土局正视问题，经过深入的调查研究，依据当前土地利用管理的基本政策方针，于1996年9月正式出台了《苏州市农村集体存量建设用地使用权流转管理暂行办法》，开始将无序的集体非农建设用地流转纳入正常管理轨道。
该《办法》规定：“对集体建设用地（不含农民建房宅基地）实行使用权有偿和有限期流转制度”。
其核心内容是对依法取得的农村集体非农建设用地使用权可以在不改变集体土地所有权的前提下进行转让、出租和作价入股，但流转的集体建设用地不得举办大型娱乐和高档房地产开发项目。
《办法》还对集体建设用地的产权代表、流转程序、审批权限和方式、流转收益的分配等作了详细规定。
自《办法》出台后，苏州市已有一半以上的集体建设用地进入市场流转，涉及土地面积超过10万亩，其下辖的6个县级市均已建立了较为规范的集体土地市场。
2、古田模式。
福建省古田县自1994年正式允许集体非农建设用地进行流转，并到土地管理部门办理产权变更登记。
其主要做法是允许依法取得的集体非农建设用地进行有偿有限期转让、出租、抵押等。
其特点是：在本集体内部流转，则不改变集体土地所有权，只需经所有者同意并到土地局办理变更登记即可；在本集体外部流转，则需将集体土地所有权转为国家所有，原土地使用者向集体所有者缴纳的土地取得费作为征地三费（土地补偿费、安置补助费和青苗补偿费）。
在流转过程中，土地局要求流转各方及土地所有者签订各有关协议书，并按一定标准收取土地转让收益金。
土地转让收益金按村集体47％、乡政府30％和县政府23％的比例分配。
同时规定，进入流转的建设用地不得用于房地产项目开发。
自1994年以来，住宅用地转让每年超过300宗；2000年，集体内部转让80余宗，面积7600多平方米，转为国有220余宗，面积16000多平方米，收取转让收益金15万余元；乡镇企业用地转让4宗；抵押1000多宗，评估值达1.8亿元。
3、准国有化模式。
在福建晋江、广东顺德、浙江湖州等新兴中心城镇，其城市建成区内的大部分土地所有权仍为集体所有，但集体已不能自行决定其土地使用权的流转，而必须在土地局的统一安排下进行流转。
依土地部门的意见，当地政府已对这部分土地按国家征地方式向集体和农民进行了补偿，出于小城镇发展需要和工业进园要求，集体非农建设用地逐步向中心城镇集中。