资产评估学 第四章 房地产价格评估
资产评估学 第四章不动产评估
物价 房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率。
利率 房地产价格与利率负相关；利率上升，房地产价格会下降，利率下 降，房地产价格会上升。
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其他一般因素
人口因素：人口数量、人口素质、人口结构 心理因素 ➢ 购买或出售的心态 ➢ 个人欣赏趣味 ➢ 时尚风气或从众心理 ➢ 接近名家住宅心理 ➢ 讲究风水或吉祥号码 国际因素
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浅水湾西北面的山坡上。有一栋造型别致的白色 大楼。蓝天下格外惹眼。它的别致之处在于整栋 大楼的中央开了一个大方洞，这样的设计完全是 出于风水的考虑。原来，楼后面的山是港岛“九 龙顾主”风水格局中的一条。龙是要入海的。这 楼挡住了龙的去路怎么行？于是设计者便在龙头 所向的部位开了一个大大的窗子，据说这样就能 顺风顺水一顺百顺了。因为这楼的风水实在太好， 惦记它的人很多，与其一次性售出，不如把它当 做一固体银行，所以这一爿房子是只租不卖的。
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三、不动产的分类
土地的分类：表4-2 房屋建筑物的分类：表4-3
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四、不动产的估价原则
一般原则 合法原则 ✓合法产权 ✓利用方式合法 ✓交易、处分合法
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五、 房地产的评估程序（了解）
看课本74-77页，回答问题 1.房地产评估的基本程序？ 2.评估工作方案的具体内容？ 3.房地产评估的主要方法？
设备、装修等。 权益：房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权
利、利益和收益。中国目前主要有： ✓ 所有权：单独所有、共有、区分所有 ✓ 使用权：建设用地使用权、宅基地使用权、土地承
包经营权 ✓ 租赁权 ✓ 抵押权 ✓ 典权 ✓ 地役权 ✓ 空间利用权 ✓ 相邻关系包括：噪音污染、空气污染、光污染等
资产评估课件第四章房地产评估(ppt27)
（1）绝对地租：是土地所有者凭借土地 所有权的垄断所获得的地租。－土地出让金
（2）级差地租：是由于土地自然差别 （级差地租1）或对同一土地连续投资，投资 收益差别所导致的地租（级差地租2）。
级差地租1原理告诉我们，处于不同位置 的土地，其价格是有差别的，在评估土地使用 权价格时，必须了解其地理位置和环境。
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（二）市场法（p166）
1.基本思路 2.适用范围： 3．计算方法：交易情况的调整、交易时间差异
的调整、区域因素的调整、个别因素如年限、 容积率面积等的调整 4.市场法的特例－－基准地价修正法
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（三）成本法（p148）
1、思路：房地产价值=土地价格+建筑物价格损耗
2、适用范围：成本易确定的较新建筑物和折旧 易确定的旧建筑物，及市场交易数据资料缺乏 的不动产类型的评估。比如：公用、公益性房 地产，工业不动产和特殊用途的不动产。
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（三）房地产价格的构成 （p140）
房地产价格=土地取得费+开发成本 +管理费用+利息+销售费用+开发 利润
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（四）房地产价格的影响因素 （p143）
一般因素，包括：社会、经济、政策因素 区域因素 个别因素
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六、房地产评估的方法
（一）收益法 1．基本思路 2．计算方法： （1）纯收益：实际纯收益与客观纯收益 客观总收益（年收益）－客观总费用 （2）资本化率：综合折现率、土地折现率、建
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（四）剩余法
1．基本思路 剩余法又称假设开发法、倒算法
或预期开发法。剩余法是将被评估 地产的预期开发值，扣除正常投入 费用、正常税金及合理利润后，依 据该剩余值测算被估地产价格的方 法。
《资产评估学》教学大纲
《资产评估学》教学大纲第一部份：教学要求一、授课对象：会计学及财务管理专业学生二、先修课程：工程技术基础三、学分学时分配：2 学分2 学时教学内容学时第一章：资产评估概述 4第二章：资产评估基本方法6第三章：机器设备评估3第四章：房地产评估4第五章：流动资产3第六章：无形资产评估4第七章：长期投资和其他资产评估2第八章：整体资产评估 2第九章：资产评估报告2第十章：资产评估的管理2合计32第二部份：教学内容资产评估学《资产评估学》是本科会计学专业课程。
通过学习《资产评估学》，要求学生能够明确资产评估的内涵，资产评估的目的和要求；了解我国资产评估的现状及其发展方向；全面理解和掌握资产评估的范围、方法和分析的基本原理；学会对各类资产进行评估的多种方法和撰写资产评估报告及分析利用资产评估报告，此外，掌握对资产各种价值的认识、分析和利用。
资产评估在我国市场经济的种活动中占有重要地位。
在教学计划安排上以40--50 课时摆布为宜。
本门课程之前应开设《会计学原理》、《经济活动分析》、《工程技术基础》等课程，通过对这些课程的基础知识和专业知识的学习，为资产评估的理解打下基础，对在评估过程中遇到的各类资产有一个初步的了解，并结合所学的知识进一步分析资产的物理现状、经济状况、技术状况，直到深入剖析各资产价值构成及总体价值的体现。
第一章资产评估概述一、教学目的和基本要求通过本章学习应理解资产评估的涵义和特点、资产评估的目的、资产评估价值类型、资产评估假设、资产评估的原则和资产评估的对象，了解资产评估的组织程序，从而对资产评估的内容有一个整体了解，为以后各章的学习打下基础。
二、讲授内容第一节资产评估及其特点一、资产评估的现状及发展要求了解目前资产评估的现状、发展规模及进行资产评估的必要性。
二、资产评估的定义要求理解资产评估内在涵义，资产评估的八大要素及内在关系，了解资产评估与清产核资的区别和联系。
三、资产评估的价值特点第二节资产评估的对象一、资产评估的对象了解资产评估的对象和范围。
《资产评估》第四章复习笔记提纲
《资产评估》第四章复习笔记提纲第四章房地产评估第一节房地产评估概述一、房地产的概念房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。
房地产有三种存在形态：单纯的土地、单纯的建筑物、土地与建筑物合一体的房地产。
房地产是实物、权益和区位三者的结合。
1、实物是房地产中看得见、摸得着的部分。
2、权益是房地产中无形的、不可触摸的部分。
3、区位是指某宗房地产与其房地产或事物在空间方位和距离上的关系。
区位因素是房地产评估过程中需考虑的很主要的部分。
二、房地产的特征1、位置固定性房地产属于不动产，它的空间位置是固定的。
2、耐用性从某种意义上讲，土地的使用具有永续性。
3、影响因素多样性房地产效用的发挥以及其价值的实现，要受到诸多因素的制约。
除了房地产自身的自然的、物理的、化学的因素以外，社会因素以及周边环境等都会对房地产效用的发挥及其价值的实现起到非常大的影响作用。
4、投资大量性不论是房地产中的土地还是建筑物，其投资数额都是可观的，不论是国家投资者、企业投资者还是个人投资者，投资房地产都需要较大数额的资金。
5、保值增值趋势在社会经济发展正常的情况下，随着人口社会生产力的发展，社会对土地的需求与日俱增。
房地产具有保值、增值的趋势。
三、房地产的评估程序房地产的评估程序是从评估开始到评估结束的各个步骤。
房地产评估的每一步骤主要内容如下：1、明确评估基本事项评估机构在接受房地产评估委托后，应对评估协议书中约定的一些条件进行调查、了解。
2、拟定评估工作方案在明确了评估的基本事项的基础上，应当对评估项目进行充分分析，拟定评估作业计划。
围绕资产评估的特定目的进行，具体包括：人员的分工、选取参数资料来源、评估时间进度以及选取适当的价值类型。
3、实地勘查搜集资料在权数确定后，对房地产的基本情况进行实地勘查。
了解弄清房地产的位置和周围环境、自然和人文景观、公共设施和基础设施，以及评估对象的物质状况。
4、选用评估方法评定估算在房地产评估中，除了使用其他资产评估常用的市场法、收益国法和成本法外，还可以根据具体情况运用假设开发法、残余估价法、路线价估价法、基准地价修正法等。
资产评估学教程(第七版)习题答案人大版
资产评估学教程（第7版）练习题答案第一章导论1、略2、（1）c （2）c （3）c （4）d （5） d （6）d （7）a （8）d （9）b （10）b （11）d（12）c（13）d（14）d（15）c3、（1）bcd （2）bc （3）ae（4）abcde （5）abe （6）ab第二章资产评估的程序与基本方法1、略2、（1）b （2）a （3）d （4）b （5）b （6）a （7）c （8）c （9）c （10）b （11）c （12）d （13）d （14）d （15）b （16）c （17）a（18）a（19）d 3、（1）abc （2）abcd （3）bc （4）ab （5）abe （6）be （7）ac4、略5、（1）[（1.5-1.2）×10000×12×（1-25%）] ×[1-1/（1+10%）5]/10% = 102352（元）（2）150×110÷105=157.14万元（157.14-15）×4÷15=41.90万元157.14-41.9-15=100.24万元第三章机器设备评估1、（1）c （2）b （3）b （4）b （5）a （6）b （7）b（8）a （9）b （10）c （11）d （12）b （13）a （14）d （15）c 2、（1）cd （2）cde （3）bc （4）acd （5）abe （6）abcde （7）ace （8）abcd （9）abc （10）abd （11）bc （12）cde 3、（1）1）估算重置成本重置成本＝100×150%÷110%+5×150%÷125%+2×150%÷130%＝144.67（万元）2）估算加权投资年限加权投资年限＝10×136.36÷144.67 + 5×6÷144.67 + 2×2.3÷144.67＝9.66年3)估算实体性贬值率实体性贬值率＝9.66÷（9.66＋6）＝61.69%4)估算实体性贬值实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率＝144.67×61.69%＝89.25(万元) 5）功能性贬值估算第一步，计算被评估装置的年超额运营成本（5－4）×12000＝12000（元）第二步，计算被评估装置的年净超额运营成本12000×（1－25%）＝9000（元）第三步，将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折现求和，以确定其功能性贬值额9000×（P/A，10%，6）＝9000×4.3553＝3.92万元6）求资产价值待评估资产的价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值=144.67－89.25－3.92＝51.5(万元)(2)1）估算重置成本重置成本＝100×120%÷105%+10×120%÷115%＝124.72(万元)2）估算加权投资年限加权投资年限＝4×114.29÷124.72 + 1×10.43÷124.72＝3.75年3)估算实际已使用年限实际已使用年限=3.75×60%=2.25年4)估算实体性贬值率实体性贬值率＝2.25÷（2.25＋6）＝27.27%5)估算实体性贬值实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率＝124.72×27.27%＝34.01(万元) 6）估算功能性贬值（这里表现为功能性增值）第一步，计算被评估设备的年超额运营成本1000×12＝12000（元）第二步，计算被评估设备的年净超额运营成本12000×（1－25%）＝9000（元）第三步，将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折现求和，以确定其功能性贬值额9000×（P/A，10%，6）＝9000×4.3553＝3.92万元7）估算经济性贬值率经济性贬值率＝[1－（80%）X] ×100%＝[1－（80%）0.7] ×100%＝27.3%8)估算经济性贬值经济性贬值＝(重置成本－实体性贬值－功能性贬值) ×经济性贬值率＝（124.72－34.01+3.92）×27.3%＝25.83(万元)9）求资产价值待评估资产的价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值＝124.72－34.01+3.92-25.83 ＝68.8(万元)(3)1)运用市场重置方式(询价法)评估工型机组的过程及其结果重置成本=100×(1+25%)=125(万元)实体有形损耗率=5×60%/[(5×60%)+7]×100%=3/10×100%=30%评估值=125×(1-30%)=87.5(万元)2)运用价格指数法评估I型机组的过程及其结果重置成本=150×(1+2%)(1+1%)(1-1%)(1+2%)=156.04(万元)实体有形损耗率=3/(3+7)×100%=30%功能性贬值=4×(1-25%)(P/A,10%,7)=3×4.8684=14.61万元评估值=156.04×(1-30%)-14.61=94.62(万元)3)关于评估最终结果的意见及理由：最终评估结果应以运用市场重置方式(询价法)的评估结果为准或为主(此结果的权重超过51%即算为主)。
人民大2023资产评估学PPT课件-第4章 房地产评估
地
公共
在建工程
产
工业
现房
产
建筑物
建筑附着物
附属构筑物
附属花草树
承载房及附 属物的土地
土地所有权、建设用 地使用权、宅基地使 用权、地役权、房地 产抵押权、房屋所有 权、房地产租赁权、 建筑物区分所有权
一、房地产及其价格内涵
2. 房地产特征
房地产特征
高
投
房
不
耐
差
供
资
地
可
价
给
消
构
移
用
异
有
费
成
动
值
限
双
二
二、房地产评估方法
3. 市场法
交易情况修正方面，把评估对象的交易情况作为标 准，因而把交易情况修正系数写作100/（ ）。 非正常交易情况概括起来有：1）有利害关系人之 间的交易。2）急于出售或者急于购买的交易。3） 交易双方或者一方有特别动机或特别偏好的交易。 4）相邻房地产的合并交易。5）特殊方式的交易。 6）交易税费非正常负担的交易。譬如有买卖双方 在合同中约定，卖方应负担的税率为8%的税负全 部由买方负担。交易价格相对正常价格就偏低8%， 税负非正常负担导致的交易情况修正系数为100/92。
运用假设开发法应把握评估对象在开发投资前后 的状态，以及开发后房地产的经营方式。1）调查 基本情况基础上分析最佳开发利用方式；2）估计 开发周期；3）预测开发完成后房地产价值；4） 估算开发成本、利息利润、税费等等各项投资成 本。
二、房地产评估方法
4. 假设开发法
在完成公式中的各项参数估算后，进行具体的计 算。
基准地价修正法 成本逼近法：地价=土地取得费+土地开发费+利
重大社2024《资产评估学》教学课件04房地产评估(上)
产价格
• 土地价格主要包括基准地价、标定地价和土地交易价格等。单纯的土地及附有建筑物的房地
产中的土地的价格都是土地价格。同一块土地,其开发条件不同,会有不同的价格。
• 建筑物价格,是指纯建筑物部分的价格,不包含其占用的土地的价格。
• 房地产价格,是指建筑物连同其占有的土地的价格。
4.2.1 房地产价格的种类
定范围内的空间,包括地下的各种基础
设施、地面道路等。建筑物是指人工建
筑而成,由建筑材料、建筑配件和设备
(如给排水、卫生、照明、空调、电梯、
通信等设备)组成的整合体。房地产本
质上包括土地和建筑物两大部分。
1)房地产及
不动产的概
念
不意味着土地和建筑物只有合成一体时
才成为房地产,单纯的土地或建筑物都
是房地产,是房地产的一种存在形态,房
大气污染、水污染较严重,则房地产价格水平较低。
4.2.3 房地产价格的影响因素
• 3)个别因素
• 个别因素是指房地产的个别性对房地产个别价格的影响因素,它是决定相同区域房地产出现差异价格的因素。个别因
素分为土地个别因素和建筑物个别因素。
• (1)土地个别因素
• 土地个别因素也叫宗地因素,是宗地自身的条件和特征对该地块价格产生影响的因素。对土地价格影响较大的土地个
设备等;并对委托方提供的
和事先搜集到的有关资料进
行核实和验证。
4.2 房地产价
格及其影响因素
4.2.1 房地产价格的种类
• 1)房地产价格根据权益的不同可以分为所有权价格、使用权价格和其他权益价
格
• 房地产发生交易时,所针对的权益有所有权、使用权、抵押权、租赁权等。所针对的房地产权
益不同,其价格就不同,如房地产使用权价格、抵押权价格、租赁权价格等。
第四章 房地产价格评估
得该类土地需要的费用为620元/平米，地上建筑物总 建
筑面积为2000平米，是八年前建成交付使用的，当时 的
第四章 房地产价格评估 第二节 房地产价格的成本法评估
土地现值=620*1000=620 000元 建筑物现值=1200*2000*80%=1 920 000元 估价对象的现时总价=620 000+ 1 920 000
=2302.2元/平米 例：某宗房地产2008年6月的价格为2000元/平米，现 需将其调整到2008年10月。已知该宗房地产所在地区 类似房地产2008年4月至10月的价格指数分别为 99.6；94.7；96.7；105；109.2；112.5； 118.1（均以上个月为100 ）试求该宗房地产2008年 10月的价格。
卖中所涉及税费均由买方负担，交易中应由卖方缴纳税费
为正常交易价格的7%，应由买方缴纳税费为正常交易价
格的5%，问该宗房地产的正常交易价格。
第四章 房地产价格评估
第三节 房地产价格的市场比较法
注：
评估
正常成交价-应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格
正常成交价+应由买方负担的税费=买方实际付出的价格
正常成交价=2325/（1-7%）
=2500元/平米
例：某宗房地产交易，买方付给卖方2625元/平米，买
卖中所涉及税费均由卖方负担，交易中应由卖方缴纳税费
为正常交易价格的7%，应由买方缴纳税费为正常交易价
格的5%，问该宗房地产的正常交易价格。
第四章 房地产价格评估 第三节 房地产价格的市场比较法 正常成交价=2625/（1+5评%）估
交易双方的情况和交易目的；交易实例房地产状况； 成交价格与日期；付款方式 3、建立交易实例库 （二）选取可比交易实例：3—10个
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VL =（A - Vb* rb）/ rL 或 Vb =（A - VL * rL）/ rb
五、收益法应用举例
第五节 房地产价格的假设开发法评估
一、假设开发法基本理论
（一）假设开发法原理及适用范围 h
6
（二）假设开发法估价步骤:
1. 调查估价对象的基本情况
2. 选择最佳开发利用方式
3. 估计开发周期
4. 预测开发完成后的房地产价值
3
三、建筑物贬值（折旧）的估算
（一） 贬值原因
（二）贬值的估算
第三节 房地产价格的市场法评估
一、 比较法基本原理
二、市场比较法估价步骤
1. 搜集交易实例
2. 选取可比交易实例
3. 建立价格可比基础
4. 进行交易情况修正
5. 进行交易日期修正
h
4
7. 进行个别因素修正
8. 确定比准价格
三、回归分析法
九、房地产价格评估原则
h
2
第二节 房地产价格的成本法评估
一、成本法理论
MV =LV + （RCN - D）
二、重置成本估算
（一）重置成本的构成
（二）重置成本估算方法
1、工料测量法
2、分部分项法
3、单位比较法
4、指数调整法
（三）土地（重置）价格估算
土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+h 土地增值收益
第四章 房地产价格评估
第一节 房地产价格评估概述
一、房地产的概念
土地
与房屋不相关之地产
地产
土地财产权利 与房屋相关之地产
房屋建筑物及其财产权利
房地产
不动产
房产
房屋建筑物的附属物及其财产权利
非房屋建筑物如桥梁、道路、水库大坝等
与土地尚未分离的农作物、林木、种子等
图表 4-1 土地、地产、房地产、不动产之间的关系
5. 估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、购买估 价对象应负担的税费
6. 进行具体的计算
二、应用举例
第六节 在建工程评估
一、在建工程的特点
二、在建工程评估方法
h
7
h
1
天马行空官方博客：/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632
二、房地产特点
三、房地产类型
四、如何描述房地产
五、房地产价格评估的理论基础
（一）地租理论
（二）土地价格理论
六、房地产价格的构成
七、房地产价格种类
八、影响房地产价格的因素
四、基准地价修正法
五、比较法应用举例
第四节 收益法
一、收益法的基本理论
二、净收益估算
1. 潜在毛收入估算
2. 有效毛收入估算
3. 经营费用估算
4. 净收益估算市场提取法（比较法） 2. 资本资产定价模型 3. 投资资本结构组合法 4. 债务保证率法
四、残余法
A = VL * rL + Vb* rb