税收筹划第八章其他税种
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第八讲其它税种的筹划
• （四）成本控制法 • 某房地产开发企业建造一栋售价2000万元的普通标准住宅
，根据税法相关规定可扣除费用为1600万元，增值额为 400万元。增值率=400÷1600×100%=25%，则适用税率为 30%，速算扣除系数为0. • 应缴土地增值税=400×30%=120（万元） • 另按税法相关规定缴纳营业税=2000×5%=100（万元）， • 城市维护建设税和教育费附加=100×（7%+3%）=10（万元 ） • 该企业税后（不考虑企业所得税）利润=2000-1600-120100-10=170（万元）
第8章 其它税种的筹划
8.1 土地增值税的税收筹划 8.2 资源税的税收筹划 8.3 房产税的税收筹划 8.4 土地使用税的税收筹划 8.5 印花税的税收筹划 8.6 契税的税收筹划
8.1土地增值税的税收筹划
• 土地增值税是对在我国境内有偿转让国有土地使 用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值 性收入的单位和个人征收的一种税。
• 在本例中，可以应用降低收入的方法进行纳税筹划，将该 批住宅的出售价格降低为4800万元，则增值率为（4800－ 1000－200－2000－160－640）/（ 1000+200+2000+160+640）=20%，免征税额。企业税后利 润=4800－1000－200－2000－160－640=800（万元）
• 由于该房屋已经装修过，因此可将装修部分与房屋本身销 售通过两份合同进行分离。在房屋出售合同（不含装修费 用）中说明该栋房屋出售价格为1400万元，
• 另外，在房屋装修合同中说明该栋房屋装修的费用为600 万元，同时在账务上分别核算、分别结转成本。已知房屋 销售允许扣除成本为500万元。经过以上处理，增值率为 ：（1400－500）÷500 ×100%=180%，应纳税额=（1400－ 500）×50%－500×15%=375（万元）
第八章 其他税种的筹划
第八章其他税种的筹划第一节土地增值税的税务筹划一、土地增值税的相关知识1.概念土地增值税是对在我国境内有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
2税率土地增值税四级超率累进税率表3.增值额的确定土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。
4.应税收入的确定纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。
从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。
非货币收入要折合金额计入收入总额。
5.扣除项目的确定可从转让收入额中减除的扣除项目（1）.取得土地使用权所支付的金额（2）.房地产开发成本（3）.房地产开发费用（4）与转让房地产有关的税金（包括营业税、城建税、印花税，教育费附加）（5）财政部规定的其他扣除项目（1项和2项金额之和的20%）（6）.旧房及建筑物的评估价格6.应纳税额＝∑（每级距的增值额×适用税率）二、土地增值税的筹划空间1．利用房地产转移方式进行税收筹划征收土地增值税必须满足三个判定标准：仅对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税；仅对产权发生转让的行为征税；仅对转让房地产并取得收入的行为征税。
房地产所有人可以通过避免符合以上三个判定标准来避免缴纳土地增值税。
比如，将房产、土地使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金等，可免征土地增值税。
2. 通过控制增值额进行税收筹划由于土地增值税实行以增值额为基础的超率累进税率，因此土地增值税筹划最为关键的一点就是合理合法地控制、降低增值额。
增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目的金额后的余额，所以，控制增值额收入包括收入筹划法与成本费用筹划法。
收入筹划法主要是指收入分散筹划，即将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离（比如房屋里面的各种设施），从而使得转让收入变少，降低纳税人转让的土地增值额。
成本费用筹划法就是最大限度地扩大成本费用列支比例。
第八章 其他税种的税务筹划
方案一： 房屋的售价为2000×5000=1000（万元），扣除项
目金额为840万元， 增值额为1000－840=160（万元）， 增值率为160÷840=19.05%，小于20%的临界点，
无需缴纳土地增值税， 企业的利润为160万元。
5
案例：
方案二： 由于增加销售收入50万元（100×5000）， 导致增加营业税及附加50×5％＋50×5％×（7％＋3
课税对象是转让国有土地使用权及地上建筑 物和其他附着物产权所取得的增值额。
2
税率：超率累进税率
级数 增值额与扣除项目金额的 税率% 比率（%）
1 不超过50%的部分
30
速算扣除率 %
0
2 50%-100%的部分
40
5
3 100-200%的部分
50
15
4 超过200%的部分
60
35Biblioteka 3第一节 土地增值税的筹划
6
案例2：
一家房地产企业有可供销售的10 000平方米 的商品房。
方案一：每平方米售价1000元，不含装修费，扣 除额为835万元（含20%的加计费用）
方案二：每平方米售价1070元，含装修费70元， 扣除额为838万元（含20%的加计费用）
该选哪一种方案呢？
7
案例2：
应纳土地增值税=增值额*税率-扣除项目金 额*速算扣除率
13
案例4：
1.毛坯房销售合同应缴纳的各项税金计算如下： 应缴纳营业税＝4800×5%＝240（万元） 应缴纳城市维护建设税＝240×7%＝16.80（万元） 应缴纳教育费附加＝240×3%＝7.20（万元） 扣除项目金额合计＝3000＋240＋16.80＋ 7.20+200 ＝3464（万元） 土地增值额＝4800－3464＝1336（万元） 土地增值率＝1336÷3264＝40.93% 应缴纳土地增值税＝1336×30%＝400.80（万元）
第八章关税及其他税种的税收筹划
用于出口关税税率。 （3）特别关税：报复性关税、反倾销税、反补贴税、保障性关税 等。
1）最惠国税率:
适用于原产于与我国共同使用最惠国待遇条款的WTO成员国或地区的 进口货物，或原产于与我国签订又相互给予最惠国待遇条款的双边贸易
协定的国家或地区的进口货物，以及原产于我国境内的进口货物。
2）协定税率： 适用于原产于我国参加的含有关税优惠条款的区域性贸易协定有关缔 约方的进口货物； 3）特惠税率： 适用于原产于与我国签订有特殊优惠关税协定的国家或地区的进口 货物； 4）普通税率： 适用于原产于上述国家或地区以外的其他国家或地区的进口货物。
10%——书报、刊物、手表、教育专用电影片、幻灯
片、原版录音带、录像带、金银及制品、食 品、饮料等。
8、关税减免： （1）法定减免税：是税法中明确列出的减税或免税,纳税人无须提出 申请,海关可按照规定直接予以执行。 1）关税税额在人民币10元以下的一票货物，免税。 2）无商业价值的广告品和货样，免税。 3）外国政府、国际组织无偿赠送的物资，免税。 4）进出境运输工具装载的途中必须的燃料、物料、饮食用品 等，免税。 5）海关放行前损失的货物，减或免税。 （2）特定减免税——也称政策性减免税 1）科教用品 2）残疾人用品 3）扶贫、慈善性捐赠物资 4）加工贸易产品 5）边境贸易进口物资——边民3000元以下小额贸易 6）保税区进出口货物 7）进口设备——国家鼓励项目 （3）临时减免税：一案一批
7、反倾销税的税收筹划 1）倾销：指在对外贸易中，廉价能源、原材料、劳动力竞争优势 下的合理低成本、低出口价常常被认为是“倾销”。 2）倾销的代价：承受高额的反倾销税。 【可见】对如何避免不公平的反倾销税进行筹划十分必要。 【措施】 1）提高产品附加值，取消片面的低价策略； 2）组建出口企业商会，加强内部协调和管理，塑造整体战略形象 3）分散出口市场，尽量减少被控诉的可能； 4）调整产品利润预测，改进企业会计财务核算，以符合国际规范 和商业惯例； 5）还要密切注意国际外汇市场的浮动状况； 6）与外方投诉厂商私下进行谈判、妥协 7）全面搜集有关资料信息情报，有效地获取进口国市场的商情动 态，查证控诉方并未受到损失，以便在应诉中占据有利、主动的地位； 8）就出口地设厂，筹建跨国公司； 9）以便利销售条件、优质产品、高水平服务和良好运输条件去占 有市场，增强外方市场对我方产品依赖性，获取群众支持等。
1）最惠国税率:
适用于原产于与我国共同使用最惠国待遇条款的WTO成员国或地区的 进口货物，或原产于与我国签订又相互给予最惠国待遇条款的双边贸易
协定的国家或地区的进口货物，以及原产于我国境内的进口货物。
2）协定税率： 适用于原产于我国参加的含有关税优惠条款的区域性贸易协定有关缔 约方的进口货物； 3）特惠税率： 适用于原产于与我国签订有特殊优惠关税协定的国家或地区的进口 货物； 4）普通税率： 适用于原产于上述国家或地区以外的其他国家或地区的进口货物。
10%——书报、刊物、手表、教育专用电影片、幻灯
片、原版录音带、录像带、金银及制品、食 品、饮料等。
8、关税减免： （1）法定减免税：是税法中明确列出的减税或免税,纳税人无须提出 申请,海关可按照规定直接予以执行。 1）关税税额在人民币10元以下的一票货物，免税。 2）无商业价值的广告品和货样，免税。 3）外国政府、国际组织无偿赠送的物资，免税。 4）进出境运输工具装载的途中必须的燃料、物料、饮食用品 等，免税。 5）海关放行前损失的货物，减或免税。 （2）特定减免税——也称政策性减免税 1）科教用品 2）残疾人用品 3）扶贫、慈善性捐赠物资 4）加工贸易产品 5）边境贸易进口物资——边民3000元以下小额贸易 6）保税区进出口货物 7）进口设备——国家鼓励项目 （3）临时减免税：一案一批
7、反倾销税的税收筹划 1）倾销：指在对外贸易中，廉价能源、原材料、劳动力竞争优势 下的合理低成本、低出口价常常被认为是“倾销”。 2）倾销的代价：承受高额的反倾销税。 【可见】对如何避免不公平的反倾销税进行筹划十分必要。 【措施】 1）提高产品附加值，取消片面的低价策略； 2）组建出口企业商会，加强内部协调和管理，塑造整体战略形象 3）分散出口市场，尽量减少被控诉的可能； 4）调整产品利润预测，改进企业会计财务核算，以符合国际规范 和商业惯例； 5）还要密切注意国际外汇市场的浮动状况； 6）与外方投诉厂商私下进行谈判、妥协 7）全面搜集有关资料信息情报，有效地获取进口国市场的商情动 态，查证控诉方并未受到损失，以便在应诉中占据有利、主动的地位； 8）就出口地设厂，筹建跨国公司； 9）以便利销售条件、优质产品、高水平服务和良好运输条件去占 有市场，增强外方市场对我方产品依赖性，获取群众支持等。
税务筹划课件 第八章 其他税种的税务筹划
【案例】 某企业通过竞价得到当地综合处理垃圾
发电的项目，需要从国外进口一种最新技术设备。 厂家报价510万美元，但新产品刚开发出来，在国 际市场还没有形成确切的市场价格，目前市场上的 类似产品的价格为440万美元。
纳税分析：由于该产品进口的价格是510万美元， 而类似产品的价格为440万美元，那么，该公司向 海关申报进口时，可以不完整的单证进行申报。海 关认为不合理，就会对这种进口产品的完税价格进 行评估，因为国际市场上还没有这种产品，则会按 类似货物成交价格法进行评估。这样，此种产品的 完税价格至多被评估为440万美元，从而达到了少 缴纳关税的目的。
2．海关估定完税价格 当实际价格高于海关估定完税价格时，可有意使成交价
格不能确定，以海关估定完税价格交税。
需要注意的是，利用完税价格进行的税务筹划不能片面地理 解为降低成交价格，如果为了少缴关税而一味降低成交价格， 那么若申报价格明显不合理，海关可以不接受其申报价格， 而按规定估定完税价格，这样将使筹划失败，有可能带来不 应有的损失。
2．海关估定完税价格 当进口货物的价格不符合成交价格条件或成交价格不能确定的，海
关按以下次序对完税价格进行估定：相同货物成交价格法、类似货物成 交价格法、国内市场倒扣法、计算价格法及其他合理的方法。因此，当 实际价格高于海关估定完税价格时，可有意使进口货物的价格不符合成 交价格条件或使成交价格不能确定，以海关估定完税价格交税。
三、利用税收优惠政策筹划
关税优惠为企业展开税务筹划，调整经营战略提供了空间， 是纳税人进行筹划的重点。世界上几百个经济性特区对关税 的课征一般都实施大同小异的优惠待遇。根据我国《海关法》 规定，关税减免分为法定减免、特定减免和临时减免。
第二节资源税的税务筹划
其他税种筹划课件
其他税种筹划课件
THE FIRST LESSON OF THE SCHOOL YEAR
目录CONTENTS
• 其他税种概述 • 其他税种筹划方法 • 其他税种筹划案例分析 • 其他税种筹划风险及防范 • 未来其他税种发展趋势及应对策略
01
其他税种概述
其他税种定义
定义
其他税种是指除增值税、消费税、营 业税之外的税种，包括企业所得税、 个人所得税、城市维护建设税、教育 费附加等。
复杂性
其他税种的计算和征收涉及多个因素 ，如纳税人的财务状况、税收政策的 变化等，需要综合考虑各种因素进行 筹划。
01
其他税种筹划方法
合理利用税收优惠政策
增值税
利用增值税即征即退、 先征后返等政策，降低
税负。
所得税
关注企业所得税、个人 所得税等税种的税收优 惠政策，合理规划税负
。
土地增值税
根据土地增值税的优惠 政策，合理规划土地增
值税税负。
印花税
利用印花税的优惠政策 ，如合同金额超过一定 金额可享受减半征收等
。
优化企业组织架构
子公司与分公司的选择
根据税法规定，子公司与分公司在税务处理上有所不同，合理选 择组织架构可降低税负。
集团化运作
通过集团化运作，统一管理、调配资源，降低各子公司的税务风险 和税负。
资产重组与并购
通过资产重组与并购，优化企业资产配置，降低税负。
特点
其他税种具有多样性、复杂性、灵活 性等特点，不同税种的税率、计税依 据、征收方式等都有所不同，需要针 对不同情况进行筹划。
其他税种种类
01
02
03
04
企业所得税
针对企业所得额征收的税种， 税率一般为25%。
THE FIRST LESSON OF THE SCHOOL YEAR
目录CONTENTS
• 其他税种概述 • 其他税种筹划方法 • 其他税种筹划案例分析 • 其他税种筹划风险及防范 • 未来其他税种发展趋势及应对策略
01
其他税种概述
其他税种定义
定义
其他税种是指除增值税、消费税、营 业税之外的税种，包括企业所得税、 个人所得税、城市维护建设税、教育 费附加等。
复杂性
其他税种的计算和征收涉及多个因素 ，如纳税人的财务状况、税收政策的 变化等，需要综合考虑各种因素进行 筹划。
01
其他税种筹划方法
合理利用税收优惠政策
增值税
利用增值税即征即退、 先征后返等政策，降低
税负。
所得税
关注企业所得税、个人 所得税等税种的税收优 惠政策，合理规划税负
。
土地增值税
根据土地增值税的优惠 政策，合理规划土地增
值税税负。
印花税
利用印花税的优惠政策 ，如合同金额超过一定 金额可享受减半征收等
。
优化企业组织架构
子公司与分公司的选择
根据税法规定，子公司与分公司在税务处理上有所不同，合理选 择组织架构可降低税负。
集团化运作
通过集团化运作，统一管理、调配资源，降低各子公司的税务风险 和税负。
资产重组与并购
通过资产重组与并购，优化企业资产配置，降低税负。
特点
其他税种具有多样性、复杂性、灵活 性等特点，不同税种的税率、计税依 据、征收方式等都有所不同，需要针 对不同情况进行筹划。
其他税种种类
01
02
03
04
企业所得税
针对企业所得额征收的税种， 税率一般为25%。
纳税筹划其他税种
双方当事人在签订合同时应充分考虑经济 交往中将遇到的种种情况，确定比较保守 的合同金额。如果这些合同金额难以确定， 也可以采用模糊金额筹划法，待合同最终 实现后，再根据实际结算情况补贴印花， 这样也能达到节税效果。
充分考虑从 经济交往中 遇到的情况
无法确定 合同金额
确定保守合 同金额
采用模糊金 额筹划法
应纳税额＝800万元×0.3‰＋200万元× 0.5‰＝3400（元） （3）只是就加工费部分签订合同，则其应交 纳印花税为：
– 一是澳大利亚，铁矿石优质高品 位，价格为20美元/吨，运费10万 美元；
– 一是加拿大。铁矿石品位较低， 价格为19美元/吨，但航程为澳洲 两倍，又经巴拿马运河，故运费 杂费高达25万美元，且其他费用 只高不低
– 应选择何种进货渠道?
• 澳洲铁矿完税价＝20×10+10+其 他＝210+其他
• 加拿大铁矿完税价＝19×10+25+ 其他＝215+其他
如果合同中未分别记载，则就全部金额依照 加工承揽合同计税贴花。
如果是由受托方提供原材料的加工、定作合 同，凡在合同中分别记载加工费金额与原材 料金额的，加工费金额按“加工承揽合同”， 原材料金额按“购销合同”计税，两项税额 相加数。
案例剖析：目前有一家公司委托鑫海 源公司加工一批化学物品。该公司提 供原材料800万，我们工厂提供辅助 材料150万，加工费为200万。
加工承揽收入，而不包括辅助材料金额
二、利用计税金额的税收筹划
• （三）采取保守金额实施税收筹划 • 由于我国印花税是一种行为税，因而只要
有签订应税合同的行为发生，双方或多方企 业的纳税义务便已产生，应该计算应纳税额 并贴花。 • 根据印花税规定，无论合同是否兑现或是 否按期兑现，均应贴花，而且对已履行并贴 花的合同，所载金额与合同履行后实际结算 金额不一致的，只要双方未修改合同金额， 一般不再办理完税手续。
第八讲 其他税种
第八章 其他税种的税收筹划
一、城市维护建设税的税收筹划 二、资源税的税收筹划 三、土地增值税的税收筹划 四、城镇土地使用税的税收筹划 五、房产税的税收筹划 六、车船税的税收筹划 七、车辆购置税的税收筹划 八、印花税的税收筹划 九、契税的税收筹划 十、关税的税收筹划
一、城市维护建设税的税收筹划
利用税率的区别和纳税地点的不同进行纳税筹划 （一）法律依据 城市维护建设税采用的是地区差别比例税率。 在纳税地点方面，一般规定是与缴纳增值税、消费 税、营业税的地点是相同的。 但是也有特殊规定。如对代征代扣“三税”的 单位和个人，其城市维护建设税规定纳税地点在代 征代扣地，由受托方按其所在地适用的税率缴纳城 市维护建设税；对流动经营等无固定纳税地点的单 位和个人，应该随同“三税”在经营地按适用税率 缴纳。
应纳矿区使用费 = 100 × 0% +（150−100）× 4% +（200−150）× 6% = 0+2+3 = 5（万吨） 如果该油田不是合作企业，而是甲企业独立开采的， 则应该缴纳资源税。新疆石油管理局的税率为每吨12元。 假设当年生产的原油均售出。 应纳资源税 = 12 × 200 = 2 400（万元）
第一、财务费用中的利息支出，凡能按转让房 地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据 实扣除，但是最高不能超过按商业银行同类同期贷 款利率计算的金额。 其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支 付的金额和房地产开发成本的金额之和，在5%内计 算扣除。 第二，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息 支出，或不能按提供金融机构证明的，房地产开发 费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发 成本的金额之和，在10%内计算扣除。
根据税法规定，山西省的非统配煤的资源税税 率为每吨1.6元。如果按当地政府规定的综合回收率， 应该缴纳资源税266.672元（166.67×1.6）； 如果实际综合回收率是70%，则应该缴纳资源 税228.576元（142.86×1.6）； 如果实际综合回收率是50%，则应该缴纳资源 税320元（200×1.6）。 显然，在实际综合回收率比政府规定的综合回 收率低时，企业就可利用二者之间的率差进行税收 筹划。如本例，该企业就可以少缴纳资源税53.328 元（320 − 266.672），反之就要多缴纳资源税 38.096元（266.672 −228.576）。
一、城市维护建设税的税收筹划 二、资源税的税收筹划 三、土地增值税的税收筹划 四、城镇土地使用税的税收筹划 五、房产税的税收筹划 六、车船税的税收筹划 七、车辆购置税的税收筹划 八、印花税的税收筹划 九、契税的税收筹划 十、关税的税收筹划
一、城市维护建设税的税收筹划
利用税率的区别和纳税地点的不同进行纳税筹划 （一）法律依据 城市维护建设税采用的是地区差别比例税率。 在纳税地点方面，一般规定是与缴纳增值税、消费 税、营业税的地点是相同的。 但是也有特殊规定。如对代征代扣“三税”的 单位和个人，其城市维护建设税规定纳税地点在代 征代扣地，由受托方按其所在地适用的税率缴纳城 市维护建设税；对流动经营等无固定纳税地点的单 位和个人，应该随同“三税”在经营地按适用税率 缴纳。
应纳矿区使用费 = 100 × 0% +（150−100）× 4% +（200−150）× 6% = 0+2+3 = 5（万吨） 如果该油田不是合作企业，而是甲企业独立开采的， 则应该缴纳资源税。新疆石油管理局的税率为每吨12元。 假设当年生产的原油均售出。 应纳资源税 = 12 × 200 = 2 400（万元）
第一、财务费用中的利息支出，凡能按转让房 地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据 实扣除，但是最高不能超过按商业银行同类同期贷 款利率计算的金额。 其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支 付的金额和房地产开发成本的金额之和，在5%内计 算扣除。 第二，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息 支出，或不能按提供金融机构证明的，房地产开发 费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发 成本的金额之和，在10%内计算扣除。
根据税法规定，山西省的非统配煤的资源税税 率为每吨1.6元。如果按当地政府规定的综合回收率， 应该缴纳资源税266.672元（166.67×1.6）； 如果实际综合回收率是70%，则应该缴纳资源 税228.576元（142.86×1.6）； 如果实际综合回收率是50%，则应该缴纳资源 税320元（200×1.6）。 显然，在实际综合回收率比政府规定的综合回 收率低时，企业就可利用二者之间的率差进行税收 筹划。如本例，该企业就可以少缴纳资源税53.328 元（320 − 266.672），反之就要多缴纳资源税 38.096元（266.672 −228.576）。
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•无收入 •权属未变 •无权属转移
税收筹划第八章其他税种
❖税率
税收筹划第八章其他税种
❖计税依据
•增值额=转让收入-扣除项目金额
➢对于新建房地产转让
•1）取得土地使用权所支付的金额
•2）房地产开发成本
•（1）纳税人为取得土地使 用权所支付的地价款；
••34））房与地 转产 让开 房发 地费 产用有关的•土税地•金的建•可•从加产••征前筑房加营用•事计开•（管用期安指地计业权房扣发2理及工装在产2）税时地除项0费拆程工转开％纳、按的产费目用迁费程让发的税城国有开用有和补费房费扣人市家关发＝关财偿地用除在维统费的（的务费产是：取护一用纳取销费时指得建规。税得售用缴与土设定人土费。纳房地税缴用的地使、纳、 •5）财政部规定的其他扣除•公项地产•基共使开目础配用发印设套权成花施设支本税费施付）、费的×教2金育0％额费＋附房加地。
•
税收筹划第八章其他税种
•
在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼 并企业中的，暂免征收土地增值税。
对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的 一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为 联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业 中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业 将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
税收筹划第八章其他税种
✓房地产开发费用
❖ 纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出 ，或不能提供金融机构贷款证明的： 房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的 金额＋房地产开发成本）×10％以内
税收筹划第八章其他税种
➢存量房地产的转让 •1）旧房及建筑物的评估价格 •2）取得土地使用权所支付的金额和 按国家统一规定缴纳的有关费用
用的房产； 对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫
生机构自用的房产； 老年服务机构自用的房产。 高校后勤实体免征房产税。
税收筹划第八章其他税种
（二）房产税的税收筹划
1．利用税收优惠进行税收筹划 税法规定，对个人按市场价格出租的居民住房， 房产税暂减按4%的税率征收。因此纳税人出租房 时，可使用市场价格，享受税收优惠。 税法规定房产大修停用半年以上，经税务机关 审核在大修期间可以免税。
不缴土地增值税。 ❖ 企业获得的利润=165万元 ❖ 乙栋楼房的增值率=232/838=27.86% ❖ 应纳土地增值税=232*30%=69.6万元 ❖ 企业获得利润=232-69.6=162.4万元
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8.1 关税的税收筹划
•关税是海关按照国家制定的关 税政策、税法和进出口税则， 对进出关境的货物和物品征收 的一种流转税。
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第二节 其他税种的税收筹划
v 一、土地增值税的税收筹划 v 二、房产税的税收筹划 v 三、印花税的税收筹划 v 四、资源税的税收筹划 v 五、城镇土地使用税的税收筹划 v 六、城市维护建设税的税收筹划 v 七、车船税的税收筹划 v 八、契税的税收筹划
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一、土地增值税的税收筹划 （一）土地增值税相关税法规定
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案例8-2 某房地产开发企业，2011年6月份商品房销售收
入为1.5亿元，其中普通住宅的销售额为1亿元，豪 华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣项目 金额为1.1亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额 为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万 元。思考：企业如何选择核算形式？
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3.房产税投资联营的筹划
对于以房产投资联营，投资者参与投资利 润分红，共担风险的，被投资方要按房产余 值作为计税依据计征房产税；
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2．通过控制增值额进行税收筹划 ❖ 收入筹划法：收入分散筹划，即将可以分开单独
处理的部分从整个房地产中分离（比如房屋里面 的各种设施），从而使得转让收入变少，降低纳 税人转让的土地增值额。 ❖ 成本费用筹划法：最大限度地扩大成本费用列支 比例。
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3．利用税收优惠进行税收筹划 建造一般民用住宅时，将增值率控制在20%之内； 个人住房居住满5年后再予以转让等。
❖征税对象
房产税的征税对象是房产。房产是指以房屋 形态表现的财产。
❖征税范围
v 城市、县城、建制镇和工矿区。 v 房产税的征税范围不包括农村。
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❖计税依据
•从价计征
•从租计征
• 房产税以房产的计税余值或房产的租金收入 为计税依据。
• 指依照房•指产房原屋值产一权次所减有除人10出％租- 房产使用权 30％的损耗所价得值的以报后酬的。余对额于。出对租纳的房屋，以 税人经营自房用产的的房租屋金，收以入房为产计的税计依据。 税余值为计税依据。
8.1 关税的税收筹划
•进口货物的完税价格包括货物的货价、货物 运抵我国境内输入地点起卸前的运输及其相 关费用、保险费。 •货物的货价以成交价格为基础。
•思考：哪些费用应该计入完税价格？
哪些费用不能计入？
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ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
8.1 关税的税收筹划
•出口货物的完税价格，由海关以该货物向境 外销售的成交价格为基础审查确定，并应包 括货物运至我国境内输出地点装载前的运输 及其相关费用、保险费，但其中包含的出口 关税税额，应当扣除。出口货物的成交价格 中含有支付给境外的佣金的，如单独列明， 应当扣除。
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2.房产修理、更新改造的筹划
我国会计准则规定：发生的修理支出达到固定资 产原值20%以上；经过修理后有关固定资产经济 使用寿命延长2年以上；经过修理后的固定资产 被用于新的或不同的用途，应确认为固定资产更 新改造支出，计入固定资产原值。
不满足条件的大修理支出则直接在税前扣除，不 计入房产原值。 发生改扩建房产行为的，应将房产改扩建支出减 去改扩建过程中发生的变价收入计入房产原值。
税收筹划第八章其他税 种
2020/11/24
税收筹划第八章其他税种
• 第八章 其他税种税收筹划
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v 案例导入8-1
一家房地产开发企业有可供销售的10000平方米同 档次的商品房两栋，均属于普通商品房：
甲栋每平方米售价是1000元（不含装修费70元） 转让收入是1000万元，它的扣除项目金额是835万 元，增值额是165万元。
乙栋每平方米售价是1070元（含装修费70元）转 让收入是1070万元，它的扣除项目金额是838万元， 增值额是232万元。 思考：分别计算土地增值税应纳税额；并分析应采 取的销售方式。
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v 案例分析：
❖ 甲栋楼房的增值率=165/835=19.76% ❖ 按照税法规定，甲栋楼房的增值率小于20%，
❖征税范围
❖ 征税范围的判定标准 ❖ 标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。
❖ 标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物 的产权是否发生转让。
❖ 标准之三：转让房地产是否取得收入。
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➢不属于土地增值税的征税范围的情况
v （1）房地产继承 v （2）房地产有条件的赠与 v （3）房地产出租 v （4）房地产抵押期内 v （5）房地产的代建房行为 v （6）房地产重新评估增值
1、土地增值税概念
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地 上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单 位和个人征收的一种税。
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2、土地增值税的构成要素 纳税义务人 土地增值税的纳税义务人是转让国有土
地使用权、地上建筑物及其附着物并取得 收入的单位和个人。
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（二）土地增值税的税收筹划
1．利用房地产转移方式进行税收筹划 征收土地增值税必须满足三个判定标准：仅
对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物 的行为征税；仅对产权发生转让的行为征税；仅 对转让房地产并取得收入的行为征税。
房地产所有人可以通过避免符合以上三个判定 标准来避免缴纳土地增值税。
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不分开核算（当地允许不分开核算） 增值率=（15000－11000）÷11000×100% =
36% 该企业应缴纳土地增值税
=（15000－11000）×30% = 1200（万元）
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分开核算
普通住宅：
增值率=（10000－8000）÷8000×100% =25%
•评估价格＝重置成本价×成新度折 •3）转让环节扣缴率纳的税金
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3、土地增值税应纳税额的计算
➢ 应纳税额的计算方法 1）分步计算法 应纳税额＝∑（每一级距土地增值额×适用税率） 2）速算扣除法 应纳税额＝增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣 除系数
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➢应纳税额的计算程序 1）计算扣除项目金额。 2）计算增值额。 增值额＝转让收入额－扣除项目金额 3）计算增值额占扣除项目金额的比重 增值率＝增值额÷扣除项目金额×100％ 4）依据增值率确定适用税率。 5）依据适用税率计算应纳税额。 应纳税额＝增值额×适用税率 －扣除项目金额×速算扣除系数
•开发间接费用等
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✓房地产开发费用
❖ 纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出 ，并能提供金融机构的贷款证明的： 房地产开发费用＝利息支出＋（取得土地使用 权所支付的金额＋房地产开发成本）×5％以内
•（1）最高不得超过按商业银行同 类同期贷款利率计算的金额； •（2）不包括加息、罚息。
应纳土地增值税=（10000－8000）×30% =600 万元
豪华住宅：
增值率=（5000－3000）÷3000×100% = 67%
应纳土地增值税=（5000－3000）×40%－ 3000×5%