土地增值税应税收入确认典型案例分析
【案例分析】土增税清算你关心的
【案例分析】土增税清算：你关心的可能都在这！销售额扣减土地价款：减少的销项税额如何税务处理国家税务总局宁波市税务局姚伟君营改增后，增值税和土地增值税在政策上关联更加紧密，尤其是土地价款作为房地产开发企业的重要成本，在增值税处理中可以在销售额中扣减，对土地增值税影响较大。
实务中，对于销售额扣减土地价款后减少的增值税销项税额，在计算土地增值税时应如何处理，一些纳税人存在误解，容易导致计算出现差错。
实例A企业为增值税一般纳税人，开发并销售了一幢商业办公楼。
已知A企业对该项目采用一般计税方法，取得含税销售收入10000万元。
此外，土地价款为4000万元，其他土地增值税开发成本为2000万元，开发费用按10%的比例扣除，财政部规定的其他扣除项目按土地价款和开发成本之和，加计20%扣除。
由于销售额扣减土地价款而减少的增值税销项税额=4000÷（1+9%）×9%＝330.28（万元）。
分析对于这330.28万元增值税销项税额，在计算、缴纳土地增值税时应如何处理？实务中，部分纳税人存在误解。
有一种观点认为，这部分销项税额，不应计入土地增值税应税收入，而是应该冲减成本。
这种观点认为，《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》（财会〔2016〕22号）规定，按现行增值税制度规定，企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，待取得合规增值税扣税凭证，且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，贷记“主营业务成本”“存货”“工程施工”等科目。
因此，会计处理上，这330.28万元增值税销项税额，应冲减主营业务成本，借记“应交税费—应交增值税（销项税额抵减）”，贷记“主营业务成本”。
按照上述会计处理方法，在计算土地增值税时，这部分纳税人直接将这330.28万元销项税额冲减成本，而没有注意税会差异，未将这部分减少的销项税额计入土地增值税应税收入。
笔者认为，《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号，以下简称70号公告）第一条规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
税法法律案件案例(3篇)
第1篇一、案件背景某房地产开发有限公司（以下简称“该公司”）成立于2005年，主要从事房地产开发、销售业务。
自成立以来，该公司在经营过程中涉及多起税收法律纠纷，其中一起涉及土地增值税的纠纷案件引起了广泛关注。
二、案件经过1. 事件起因2016年，该公司在开发一宗土地时，因涉及土地增值税问题，与税务机关产生争议。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，土地增值税以转让房地产所取得的增值额为计税依据，实行四级超率累进税率。
2. 争议焦点该公司认为，其在转让土地过程中，支付了大量的拆迁补偿费用、土地平整费用等，导致土地增值额较大，从而应缴纳较高的土地增值税。
而税务机关则认为，该公司在计算土地增值额时，未扣除合理的拆迁补偿费用和土地平整费用，导致少缴纳了土地增值税。
3. 调查取证为查明事实，税务机关对该公司进行了调查取证。
调查过程中，税务机关调取了该公司与拆迁方签订的拆迁补偿协议、土地平整工程合同等相关证据，并委托具有资质的评估机构对土地增值额进行了评估。
4. 裁决结果经调查，税务机关认定该公司在计算土地增值额时，未扣除合理的拆迁补偿费用和土地平整费用，少缴纳土地增值税1000万元。
根据《中华人民共和国税收征收管理法》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的相关规定，税务机关依法作出了补缴土地增值税的决定。
该公司不服该裁决，向人民法院提起诉讼。
5. 法院审理在法院审理过程中，该公司认为，其在计算土地增值额时，已按照相关规定扣除合理的拆迁补偿费用和土地平整费用，税务机关的裁决不符合法律规定。
而税务机关则认为，该公司未按照相关规定扣除费用，存在偷税行为。
法院经审理，认为税务机关在调查取证过程中，对该公司提供的证据进行了审查，评估机构对土地增值额的评估也符合相关规定。
同时，法院认为，该公司在计算土地增值额时，未扣除合理的拆迁补偿费用和土地平整费用，存在偷税行为。
据此，法院判决该公司补缴土地增值税1000万元，并支付相应的滞纳金。
税法案例以及法律法规(3篇)
第1篇一、案例背景某公司（以下简称“甲公司”）成立于2005年，主要从事房地产开发业务。
甲公司在2018年完成了一项房地产开发项目，项目总投资为5亿元。
根据我国相关税法规定，甲公司在项目竣工后需要缴纳土地增值税。
甲公司在申报土地增值税时，对其增值额的计算产生了争议，因此向税务机关提出申诉。
二、争议焦点甲公司认为，其申报的土地增值税计算过程中存在以下争议：1. 土地增值税的计税依据问题：甲公司认为，土地增值税的计税依据应为房地产开发成本与房地产开发费用的总和，而税务机关认为应包括土地成本、开发成本、房地产开发费用和转让房地产所取得的收入。
2. 房地产开发成本计算问题：甲公司认为，房地产开发成本应仅包括直接成本，不包括间接成本，而税务机关认为房地产开发成本应包括直接成本和间接成本。
3. 房地产开发费用计算问题：甲公司认为，房地产开发费用应仅包括与房地产开发直接相关的费用，不包括与房地产开发间接相关的费用，而税务机关认为房地产开发费用应包括与房地产开发直接相关和间接相关的费用。
三、法律法规分析1. 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定：“土地增值税是指对土地增值额征收的一种税，其计税依据为土地增值额，土地增值额为转让房地产所取得的收入减去房地产开发成本、房地产开发费用和税法规定的其他扣除项目后的余额。
”2. 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：“房地产开发成本包括土地成本、开发成本、房地产开发费用和税法规定的其他扣除项目。
”《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定：“土地成本是指取得土地使用权支付的金额；开发成本包括土地购置成本、房屋建筑物成本、配套设施成本和税法规定的其他成本；房地产开发费用包括销售费用、管理费用和财务费用。
”四、案例分析根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，甲公司申报的土地增值税计算过程中存在以下问题：1. 土地增值税的计税依据问题：甲公司认为土地增值税的计税依据为房地产开发成本与房地产开发费用的总和，但根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，土地增值税的计税依据为土地增值额，即转让房地产所取得的收入减去房地产开发成本、房地产开发费用和税法规定的其他扣除项目后的余额。
案例式土地增值税清算案例分析
建筑面积 （平方米） 20000 16000 2000 38000 32000 17000 5000 2000 56000 94000
“永辉花园”小区的计算单位 一期四栋普通标准住宅楼 一期三栋非普通住宅楼 二期两栋高层住宅楼和3-26层商住综合楼住宅 二期一栋商住综合楼1-2层商场
注意问题： 1、会所用途变化 ？ 2、收入、成本、费用以四个清算单位分别归集。 3、存在问题：不区分清算单位。 一般规律：清算单位越细化，土地增值税税金越高。 问题：纳税人为什么不区分清算单位？
分二期开发（永辉花园一期、永辉花园二期）。项目占地面积50000平米。
一期: 开发四栋普通标准多层住宅楼（结构、规模相同）。开发三栋非普通标准多层住宅楼（结 构、规模相同）。根据政府规划要求，在三栋非普通标准住宅楼下建设地下人防工程2000平方 米。容积率1.9。
二期:开发两栋高层住宅楼（结构、规模相同），各24层。开发一栋商住综合楼，共26层，其中1-2 层为商场，3-26层为住宅。建造会所一栋（永辉花园小区公共配套设施），容积率2.0 。
2011年2月10日，以银行存款支付被拆迁户张月、李丽拆迁补偿费差额400000元（暂列“其他 应收款处理”，关于拆迁补偿无其他账务处理）。
拆迁协议主要内容：永安公司共拆迁张月、李丽二人200平方米旧房（各100平米），永安公司 对拆迁的面积以“永辉花园小区”同等面积的一期非普通住宅进行补偿，并另外对二人分别补 偿200000元。
210000
2012 售楼部租赁费 165000
2012 其他
243500
合计
170000 一期
210000
210000 二期
54300 155000
243500
土地增值税案例
土地增值税案例土地增值税是指在土地使用权转让、出让、收回等活动中，因土地价值的增加所应纳税款。
下面我们通过一个具体的案例来了解土地增值税的相关情况。
某市政府将一块位于市中心的土地进行了出让，开发商A公司以高价成功竞得该地块，并在此地建设了一座高档商业综合体。
在开发商A公司开发完成后，市政府按照土地增值税法规定，对该地块进行了评估，确定了土地增值额，并依法征收了土地增值税。
在这个案例中，我们可以看到土地增值税的征收主体是国家税务机关，税款的征收依据是土地增值额。
土地增值税的征收对象是土地使用权的转让方或者收回方，也就是在土地增值的过程中获得经济利益的主体。
土地增值税的税率是根据土地增值额确定的，税率一般是固定的，但也会根据不同地区、不同用途的土地而有所不同。
在这个案例中，开发商A公司在竞得土地后，进行了高价开发，使得土地价值大幅增加，因此需要缴纳相应的土地增值税。
土地增值税的征收方式一般有两种，一种是按照固定税率征收，另一种是按照递延征收。
在这个案例中，征收方式是按照固定税率征收，开发商A公司在竞得土地后就需要缴纳相应的土地增值税，而不是等到将土地再次转让或者收回时再进行缴纳。
通过这个案例，我们可以了解到土地增值税的征收对象、征收主体、征收依据、税率和征收方式等相关情况。
土地增值税作为一种重要的财政税收，对于规范土地市场秩序，调节土地利用方式，保障国家财政收入具有重要意义。
总的来说，土地增值税的征收是为了调节土地利用，保障国家财政收入，促进土地资源的合理利用。
在实际操作中，税务机关需要依法对土地增值税进行征收，并严格按照法定程序进行评估和征收。
同时，纳税人也需要依法履行税收义务，积极配合税务机关进行税收征收工作，共同维护税收秩序，促进经济发展。
土地增值税清算案例分析——工业用地变住宅用地、以土地投资入股、契税计税基础-财税法规解读获奖文档
土地增值税清算案例分析——工业用地变住宅用地、以土地投资入股、契税计税基础-财税法规解读获奖文档xxx项目, 开发商：xxx房地产有限公司xx分公司, 法人xxx以货币资金出资3470万元, 持股比例80%, xxx房地产有限公司以无形资产（土地）出资1500万（评估价）, 持股比例20%。
经了解, 该项目为xxx房地产开发有限公司xx分公司借用xxx房地产开发有限公司资质进行开发, 并且不向该房地产公司缴纳任何管理费用。
该项目的土地由xxx房地产开发有限公司提供, 由原来的工业用地变更为住宅用地, 项目开发过程中xxx房地产开发有限公司不核算该项目的收入与成本, 由xxx房地产开发有限公司xx分公司单独建账进行核算。
该项目建有一会所, 经了解会所的产权归房地产开发企业所有。
【分析】1、根据新《公司法》第14条规定, 公司可以设立分公司。
设立分公司, 应当向公司登记机关申请登记, 领取营业执照。
分公司不具有法人资格, 其民事责任由公司承担。
分公司属于分支机构, 在法律上、经济上没有独立性, 仅仅是总公司的附属机构。
分公司没有自己的名称、章程, 没有自己的财产, 并以总公司的资产对分公司的债务承担法律责任。
该企业的情况有法人、有注册资本、自己单独做账, 根据会计信息质量要求实质重于形式的原则, 该单位实为法人企业。
对法人企业所有的法规政策均适用于该单位。
2、该单位由原来的工业用地变为住宅用地, 根据《土地管理法》第56条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第13条、第18条规定, 若改变原土地用途的必须符合城市总体规划, 并需要经规划部门批准, 如符合城市规划可以改变为商业用途的, 按照现行土地出让办法的规定, 其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行, 工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。
通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系, 由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。
【案例分析-土地增值税】某公司投资开发一个房地产项目的土地增值税清算案例
【案例分析-土地增值税】某公司投资开发一个房地产项目的土地增值税清算案例【案例简介】某公司投资开发一个房地产项目，转让收入为1150万元（转让收入中含政府部门收取的各种费用50万元），支付的土地使用权价款110万元，房地产开发成本320万元，实际发生的房地产开发费用100万元，财务费用中的利息支出无法分项目分摊，且无金融机构的证明。
【案例分析】1、取得土地使用权所支付的金额为110万元2、房地产开发成本为320万元3、允许扣除的房地产开发费用=（110+320）×10%=43（万元）注：不能按实际发生的房地产开发费用100万元计入。
4、扣除的税金=1150×5%×（1+7%+3%）=63.25（万元）注：按财务相关规定，房地产开发企业在转让房地产时缴纳的印花税应列入企业管理费用，故印花税不计入扣除项目。
5、加计扣除=（110+320）×20%=86（万元）6、允许扣除项目金额合计=110+320+50+43+63.25+86=672.25（万元）注：如果房价中含有为政府代收的各项费用，则可作为转让房地产所取得的收入计征土地增值税（和营业税）。
相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除（如以上的50万元），但不得作为加计20%扣除的基数。
7、增值额=1150-672.25=477.75（万元）8、增值率=477.75÷672.25×100%=71.07%9、应纳税额=477.75×40%-672.25×5%=157.34（万元）【温馨提示】国家规定城建税税率为7%，印花税税率为0.5‰，教育费附加征收率为3%，政府规定允许扣除的房地产开发费用为10%。
按增值额乘以适用的税率减去扣税项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，该案例增值额（71.07%）超过扣除项目金额50%，但未超过100%的其土地增值税税额 = 增值额×40% -扣除项目金额×5%.。
棚改项目土地增值税清算案例范文
棚改项目土地增值税清算案例范文一、项目背景。
咱们先来说说这个棚改项目啊。
这个项目呢，就像是给老旧城区来一场大变身的魔法工程。
它位于咱们城市的一个老居民区，房子破破烂烂的，道路也是坑坑洼洼的，就像一个满脸皱纹、衣衫褴褛的老人。
政府呢，就决定搞这个棚改项目，让这个地方重新焕发生机。
这个项目涉及的范围还不小，总共拆迁了好几百户人家呢。
开发商接手这个项目的时候，那可是充满了雄心壮志，想着不仅要给居民们一个新的家，还得在这个项目上赚点小钱（合理的利润嘛）。
二、收入情况。
1. 住宅销售。
项目建成之后，那些新的住宅可受欢迎了。
就像刚出炉的热包子，大家都抢着要。
一共建了1000套住宅，平均每套售价80万。
你看，这一下子收入就有8个亿了（1000×80万 = 8亿）。
不过呢，这里面还有一些小情况，有几套房子因为一些特殊原因，比如户型不太好或者位置有点偏，就稍微便宜点卖出去了，但是总体来说，这8亿的收入还是比较稳定的。
2. 商铺销售。
除了住宅，还有商铺呢。
商铺就像是金蛋，虽然数量少，但是单价高啊。
一共50套商铺，平均每套售价200万。
这又有1个亿的收入（50×200万 = 1亿）。
所以整个项目的总收入就是9个亿（8亿 + 1亿）。
三、扣除项目。
1. 土地成本。
开发商拿这块地可不容易，花了2个亿呢。
这就像是买原材料一样，是项目的基础成本。
这2个亿的土地成本是可以在计算土地增值税的时候扣除的。
2. 开发成本。
这开发成本可就复杂了。
首先是拆迁补偿费，给那些拆迁户的补偿款总共花了1.5个亿。
这就像给原来的居民一笔搬家费，让他们能顺利搬走，好给新的建设腾地方。
然后是建筑安装工程费，盖房子嘛，材料、人工都要钱。
这部分花了3个亿，从打地基到盖好房子，再到装修，每一步都得花钱。
还有基础设施费，像小区里的道路啊、水电设施啊、绿化啊这些，总共花了5000万。
这就好比给房子做配套设施，让房子住起来更舒服。
公共配套设施费也不少，比如说建了个小幼儿园、社区活动中心啥的，花了3000万。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
问：房产转让合同上约定了房价，但不包含转让税金，约定转让税金
由房产受让方承担，转让收入怎样确定？
答：房产转让合同上约定了房价，约定转让税金由房产受让方承担，先按以下方法计算转让收入：转让收入=合同约定转让价格÷（1+受让房替转让方承担应纳税收的税率之和）。
以此方法计算的转让收入合理的，据以计算土地增值税，不合理的，由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
举四个案例：
案例一个人将土地归还政府取得收入是否征收土地增值税
【案情筒介】2006年某市朱某通过招拍挂购入土地100亩，当时与国土部门签订的出让合同价格为1000万元，2008年因该市建设需要，政府要求朱某归还该地，并补偿11000万元。
朱某取得的补偿收入是否要征土地增值税？
【解析】根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，转让国有土地使用权属于土地增值税的征税对象，而个人将土地使用权归还政府的行为属于转让土地使用权行为，按照规定应缴纳土地增值税。
但因城市实施规划、国家建设的需要，而被政府批准征用的房产或收回
案例二以房抵债
【案情筒介】某机械制造公司。
2006
取得贷款500万元。
2011年5月份贷款到期后，该公司无力偿还贷款本息。
银行根据当时约定的协议，委托拍卖行将抵押的房产予以拍卖抵债。
1.该公司用房产抵债行为，是否要缴纳土地增值税，从何时开始缴纳土地增值税？
2.拍卖抵债房地产无增值额是否缴纳土地增值税？
【解析】
1.《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
用房产抵押取得贷款行为是指房产所有人作为债务人或第三人，将依法占有的房产向债权人提供不动产，作为清偿债务的担保而不转移房产所有权的法律行为。
此时，房产的所有权在抵押期间并没有发生变更，上述机械制造公司作为房产所有人在抵押期间仍然享有占有、使用、收益等权利。
在贷款到期后，因无力偿还贷款本息，银行将所抵押的房产予以拍卖，则房产所有权发生了变更。
因此，上述机械制造公司在无力偿还贷款本息，而被银行取得房产用以抵债后，就应该依法缴纳土地增值税。
2.《土地增值税暂行条例》第三条规定，土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
第六条规定，计算增值额的扣除项目：
(1) 取得土地使用权所支付的金额；
(2) 开发土地的成本、费用；
(3)
(4) 与转让房地产有关的税金；
(5) 财政部法规的其他扣除项目。
旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政
府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
评估价格须经当地税务机关确认。
第七条规定，土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%;
增值额超过扣除项目金额50% 、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%; 增值额超过扣除项目金额100% 、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%; 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60% 。
增值税；有增值额的，按第七条规定税率计算土地增值税。
需要注意的是，纳税人有《土地增值税暂行条例》第九条规定的下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：
(1)隐瞒、虚报房地产成交价格的；
(2)提供扣除项目金额不实的；
(3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
案例三租金收入是否缴纳土地增值税
【案情筒介】
某公司将地下车位使用权以收取使用费的方式，出租给部分业主，并签订合同约定使用年限为15年，使用费分次按年收取。
请问这笔收入是否应缴纳土地增值税？
【解析】
《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税款。
出售或转让应当以办理相应产权转移为标志，产权未发生转移
不需要缴纳土地增值税，地下车位的成本在计算土地增值税时也不得扣除。
案例四股权转让不缴土地增值税
【案情简介】A公司和B公司分别出资1000万元设立C公司，C公司注册资本2000万元C公司以此2000万元购买土地使用权并自建建筑物及附着物后转让销售。
随后，A公司和B公司分别将所拥有的C公司50%的股份各作价1500万元转让给D公司。
各方应当如何缴纳土地增值税。
【解析】无论房地产开发企业还是非房地产开发企业将所投资形成的股权
房地产再转让的，根据财税字〔1995〕48号文件第一条的规定，应征收土
需要注意的是，《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000) 687号）规定：鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源
是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。
该文尽管与现行政策相冲突，但也并未明确是否失效，实务中应注意把握。
另外，《山东省青岛市地方税务局关于印发〈房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答〉的通知》（青地税函〔2009) 47号）规定：股东将持有的企业股权转让，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收土
地增值税。