楼盘策划方案_策划书.doc

楼盘策划方案_策划书

《楼盘策划方案》是一篇好的范文，感觉写的不错，1、江都经济较快发展

2006年江都GDP为2302亿元,比上年增长158%;人均GDP 为22851元,比上年增长159%。

2007年江都GDP为280亿元,比上年增长16%;人均GDP为27805元,比上年增长16%。

按GDP和人均GDP比上年分别增长15%计算,预计2008年江都GDP将达到320亿元左右、人均GDP将达到32000元左右。

2、居民收入稳步增长

2006年江都城镇居民人均可支配收入10999元,农民人均纯收入6131元,分别比上年增长15%和113%;2006年在岗职工平均工资为17260元,比上年增长158%。

2007年江都城镇居民人均可支配收入131055元,农民人均纯收入7011元,分别比上年增长191%和144%;2007年在岗职工平均工资为20288元,比上年增长175%。

预计2008年江都城镇居民人均可支配收入达到15000元以上、在岗职工平均工资达到23000元以上。

3、江都房地产市场将进入买方市场,销售形势不容乐观

(1)近年江都房地产市场发展呈现异常爆发局面,房价水平已超出居民购买力

2005年江都商品房施工51万平米、竣工31万平米。

2007年江都商品房施工达到18890万平米,仅新开工商品住宅就有7196万平米、竣工住宅5348万平米,住宅销售7674万平米(6480套)。

2006年江都城区商品住宅均价仅在2000余元平米,而2007年商品住宅均价达到3421元平米,目前商品住宅均价已达到3700-3800元平方米,同期居民收入增长幅度远低于房价涨幅!

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此外,2007年末江都城乡人均储蓄仅18391元,比上年仅增长77%。按目前城区平均一套普通商品住宅40万元以上的总价及户均35人、城区家庭平均年收入约45万元计算,则房价收入比在9以上,远超过6-8的正常水平;同时,根据江都居民高消费低储蓄的特点及平均月收入水平,普通居民购房对贷款首付及月供支出额的承受能力较低。

另外,根据江都城区目前普通商品住宅平均总价及月平均租金计算,租售比达到1400以下,也远超过1300-1200的正常水平,以租养贷已不可能。(2)未来两年城区商品住宅供应量将超过实际需求量,商品住宅市场供大于求

未来两年内城区商品住宅供应总量预计在160万平米以上。

按照城区目前24万人、两年内人均增加住房面积5平方米(即达到人均30平方米左右),同时以两年内城区新增人口3万人(注根据江都规划,到2012年城区人口为30万人,即四年内增加6万人)且有30%的新增城区人口人均需要住宅面积30平米计算,潜在最大住宅需求量也不到150万平米。

而从现实情况来看,目前江都城区房地产供应量较大,尤其是市中心区以外的城北、城南有较多新楼盘,同时居民购买力已经饱和。未来两年内江都城区商品住宅年均销售量将小于2007年的7674万平米,从目前销售形势来看,预计未来两年城区住宅总销量在80-120万平米左右,房价也将趋于平稳或小幅上升。

因此,受国家宏观经济环境和房地产环境、相对于高房价而

言的江都居民购买力的下降、江都房地产市场竞争日趋激烈可供选择面加大等因素的影响,2007年江都商品住宅量价一齐飙升的局面将难以为继,未来两年内江都城区商品住宅供应量将超过实际需求量,商品住宅市场供大于求,后期销售形势不容乐观。

预计未来两年内江都城区商品住宅供需及供销对比

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小结

地产项目前期策划方案

项目前期策划方案第一部分市场分析一、项目市场分析二、类比项目分析三、总结第二部分产品一、项目简介二、案名建议三、产品功能定位四、产品形象定位五、酒店式公寓与一般公寓的不同之处六、预计出现问题七、产品配套八、经营模式九、项目诱人分析第三部分价格一、价格定位二、价格策略第四部分客户一、客户来源二、客户分析第五部分广告一、媒体选择二、媒体策略三、公关

三、促销第六部分渠道第七部分销售控制一、销售目标二、销售周期三、营销组合表第八部分合作方式

第一部分市场分析一、项目市场分析惠州自2003年帝景台、御天名苑户型整改后推出“精巧户型”，且保持了良好的畅销业绩，随后众多发展商意识到了市场的空间，华洪大厦、世纪新天、鸿业自由港、巴黎广场等小户型项目相继而出。市场上对小户型的需求主要来自初次购房者和投资空缺，而“小户型热销”恰恰反映出惠州楼市长期供给和需求不对称，或者说是有效需求不足，很多人都忽视了这部分需求是永久存在的，城市的小户型正好能跟一部分有效需求对接。我们以小户型热销来分析，消费主体其实是中等收入者，但是高收入者首先进入购房市场，由此造成了一种假象，房子要大，要贵。但目前兴起的超小户型，其主力户型设计锁定在30平方米左右，从产品理念上讲，更强调契合小户型消费者生活的精致装修、共享服务，并培养年轻一代独立生活意识。虽然这种效果的单价并不低，2800-3800元左右，但是总价也就十多万元。这种适合年轻人和一部分投资者有效需求的产品无疑具有很强的生命力。二、类比项目分析 1、帝景台 ①户型面积：原大户型改造单套间建面13-34平米、5种面积 ②配套：装修带家仫电器 ③价格：按套计价6-23万，折后售价3990元/㎡起价，均价6700元/㎡，付款方式一次性、按揭 ④宣传：宣传单张，主诉求投资精品产品 ⑤总结： A、畅销原因 1)入市时间早，抓住市场时机，使消费者具备一种新鲜感； 2)地理位置好；

房地产项目前期策划服务合同范本

XXX项目前期策划服务合同甲方：乙方：甲方为了顺利完成“XXX”的项目定位、产品定位、产品研发策划及项目概念规划编制等相关前期工作，根据《中华人民国民法通则》和《中华人民国合同法》等有关规定，甲、乙双方经过友好协商，就甲方拟开发项目的前期服务工作，在平等、自愿、互惠互利的基础上，订立本合同，并承诺共同遵守。第一条委托项目项目名称：XXX 项目地址：坐落于省市晋宁县镇滇池湖畔第二条委托事项

甲方委托乙方对上述项目进行前期策划服务。具体包括：第一部分：项目定位服务。主要包括以下容：（一）、项目基本条件与属性分析： 1、项目地形特征分析； 2、项目周边自然环境、人文环境分析； 3、项目周边居住氛围分析； 4、项目城市配套、道路、交通状况分析； 5、项目开发目标与约束条件。（二）、项目开发背景分析： 1、宏观分析： 2、微观市场分析： 3、目标客户群分析： 4、进入市场的机会点分析：（三）、市场和产品定位报告。

1、主题定位； 2、形象定位； 3、开发理念及价值体系； 4、经营模式；（四）、工作成果：项目定位报告和项目规划设计任务书第二部分：概念规划服务。积极配合甲方确定的规划设计单位进行概念规划文本完成的工作对接，在尽可能快的时间完成概念规划文本；配合甲方认定的规划设计单位编制参加省重大旅游项目专项规划评审的旅游专项规划方案。主要包括以下工作： (一)规划设计任务书交底：以会议和书面形式向设计单位交底，进行初步设计。 (二)初步方案评审： (三)方案深入： (四)推动概念规划设计方案完成，甲方确定的设计单位完成的文本包括以下成果：

广告策划书的标准格式

广告策划书的标准格式广告策划在对其运作过程的每一部分作出分析和评估，并制定出相应的实施计划后，最后要形成一个纲领式的总结文件，我们通常称为广告策划书。下面，小编为大家分享广告策划书格式，希望对大家有所帮助! (一) 前言简要说明制定本策划书的缘由、企业的概况、企业的处境或面临的问题点，希望通过策划能解决问题，或者简单提示策划的总体构想，使客户未深入审阅策划书之前能有个概括的了解。 (二) 市场分析市场分析主要包括三个方面的内容： 1. 背景资料：与被策划企业的产品有关的市场情况; 2. 目前同类产品情况：目前国内市场中进口、国产的同类产品的几种主要牌号以及这几种主要牌号的知名度与美誉度如何;3. 同类产品的竞争状况：可分为国内市场与国际市场分析。 (三) 产品分析被策划产品的优越性及其不利因素可分为： 1. 产品特点：具体分析产品的工艺、成分、用途、性能、生命周期状况;2. 产品优劣比较：同国内及进口的同类产品进行比较。 (四) 销售分析

销售是市场营销的重要组成部分，透彻地了解同类产品的销售状况，将为广告促销工作提供重要的依据。销售状况分析有下列内容： 1. 地域分析：同类产品销售的地域分布与地点; 2. 竞争对手销售状况：分析主要竞争对手的销售的手法与策略;3. 优劣比较：通过分析比较，找好本策划产品最有利的销售络与重点地区。 (五) 企业目标企业目标分为短期和长期两种。短期目标以一年为度，可具体定出增加销售或提高知名度的百分比。长期目标是三年至五年，广告策划中提到企业目标，可以说明广告策划是怎样支持市场营销计划，并帮助达到销售和盈利目标的。 (六) 企业市场战略为了实现企业的经营目标，企业在市场总战略上必须采取全方位的策略，这些包括： 1. 战略诉求点：如何提高产品知名度和市场占有率;产品宣传中是以事实诉求为主还是以情感诉求为主;2. 产品定位：可以选择高档、中档、低档定位中的一种。如福达彩胶定位为：高质量;低价格，国际流行的产品，柯达技术，厦门制造的国产高档彩色胶卷;3. 销售对象：分析产品的主要购买对象，越具体越好，包括人口因素各方面，如年龄、性别、收入、文化程度、职业、家庭结构等，说明他们的需求特征和心理特征，以及生活方式

广告的定义与要素

广告的定义与要素：广告是由可识别的出资人，通过各种媒介向一定的目标人群传递有关商品（观念、产品和服务）的信息，从而达到改变、强化消费者认知或者促成其购买的，通常是有偿的，有组织的，综合的和劝服性的非人员信息营销传播活动。广告主不仅仅指企业，还可以是政府和非盈利组织或者个人。寻人，征婚，挂失等启示形式的个人广告也比比皆是。广告通常是借助媒介传播的非人员信息传播活动。广告费通常会记录入产品或服务的成本中。广告的基本原则1、真实性原则2、大众性原则3、科学性原则（1、广告活动筹划周密2、广告诉求攻心为上3、广告技术日新月异）4、效益性原则5、艺术性原则美国威斯汀豪斯公司在宾夕法尼亚匹兹堡市创办的KADA广播电台开始播音，这是世界上公认的第一家正式广播电台。6PS指：产品（product）、价格（price）、地点（place）、促销（promotion）、权力（power）和关系（public relation）4CS 指消费者的需求与欲求（customer wants and needs）、成本（cost）、便利（convenience）、沟通（communication）亚文化群体包括民族群体、宗教群体、种族群体和地理区域。理解广告受众对广告信息的理解：受众是一个集合概念，它包含报纸、杂志的读者：广播的听众，电视的观众；网民等。传播者和受众所具有的特性，会对传播过程产生很大的影响。他们的文化层次、个性心理特征、信仰、需求等因素都会影响他们说什么，怎么说以及理解信息的程度，影响他们接受什么信息以及接受信息的方式。以广告传播为例，同一个广告主的广告，通过同一个媒体传播，但是接触到广告信息的受众对广告的理解不是完全一样的，就像上文提到的，它受受众自身多种因素的影响。文学理论有句名言”一千个读者就有一千个哈姆雷特“这句话同样适用于广告受众对广告信息的理解过程。传播类型：1,、内在传播：指个人接受外部信息并在人体内部进行信息处理的活动。是人的心理活动的内在和外在表现。2、人际传播：个人与个人之间的信息传播活动，也是两个个体系统相互连接组成新的信息活动3、组织传播：是组织内部成员间，组织与群体间的信息交流活动，是有组织有领导地进行的有一定规模丝的信息传播。4,、群体传播：是指组织以外的一般群体的传播活动。 5、大众传播：是指职业传播者和传播机构通过大众传播媒介（如报纸、书刊、广播、电视电影等）向大众提供信息、知识、观念、娱乐等的过程。我国广告最早出现在公元前3000年。DM广告是direct mail的英文缩写，DM广告既直接邮递广告，是指通过邮寄的形式把印刷品广告选择性地直接送到消费者手中的广告形式。其类型包括：商品目录、商品说明书、商品价目表、明信片、展销会请帖、宣传手册、招贴画和传单等。广告媒体投放费用占整个广告预算的百分之80左右。消费心理学是心理学的一个重要分支，它研究消费者在消费活动中的心理现象和行为规律。影响消费者购买行为的内在条件包括消费者的心理活动过程，消费者的个性心理特征，消费者购买过程中的心理活动，影响消费者行为的心理因素。外部条件包括社会环境对消费心、心理的影响，消费者群体对消费心理的影响，消费态势对消费心理的影响，商品因素对消费心理的影响，购物环境对消费心理的影响，营销沟通对消费心理影响。广告心理学与消费心理学的联系和区别1、联系：首先，两者均属于应用心理学的学科范畴，都是心理学的基本理论再应用于具体的实践活动。其次，两者的研究方法相同。消费心理学的观察法、访谈法等研究方法也适用于广告心理学的研究，上诉方法都是收集广告调查资料和广告受众分析的有效的研究方法。再次，研究捏内容具有交叉性。当某一个即是广告受众又是消费者时，这个人就成为这两门学科共同的研究内容，研究内容甚至可以包括作为消费者的广告受众和作为广告受众的消费者这两种角色，两个身份互相影响。2，区别：首先，研究对象不同。消费心理学是以市场活动中消费者心理现象的产生、发展及规律作为学科的研究对象，广告心理学是探讨参加广告传播活动的人在广告活动中的心理现象及其存在的心理规律的一门学科。其次广告受众和消费者属于不同的概念。上文以论述，这里不在赘述。再次，研究所处的学科框架不同。消费心理学的研究是基于消费经济学的研究框架，广告心理学的是基于传播学的研究框架。联觉：当一

楼盘前期策划方案

冠城前期策划前言在展开”冠城”(暂名)前期策划建议探讨之前,我想先谈谈”房地产市场边缘化路线”和”主流市场路线”这个话题。 ”主流市场路线”,从它的产品特征来理解就是在城市人文条件和区位条件都比较成熟的区域提供市场需求量较大的主流产品的产品策略,当然市场供给量也大。”市场边缘化路线”则是在特定的区位和环境条件下开发的,向特定的客户群提供个性化产品的产品策略,需求量不及”主流市场”但需求力特别强。做好”主流市场”讲究的是”质”,长周期的大投入、精雕细琢,然后希望客户在”百里挑一”中选中你,竞争激烈。做好”边缘化路线”讲究的是”形”,这”形”可能就是一种观念,一种生活方式的张扬表现,在于纵”情”包装。找准客户的心理需求后,启动市场很容易,也能形成有力的竞争壁垒。从利润上看,两者的单位利润差不多,但”边缘化路线”总利润远不及”主流市场”,因为”边缘化路线”的量不能做得太大。 ”冠城”的区位和人文条件的优劣暂且不论。我认为以”主流市场”的”主流产品”来全盘考虑可能将面临极大的市场导入困难,竞争压力和和不容易形成有效客户群体。 ”冠城”这样的开发量,利润需要”中流砥柱”。”主流市

场”的”主流产品”是要做的、要争的,但一定要策略。任何营销,任何策划,均是建立在某种产品策略基础上的,脱离了这个基础的策划再精彩也只是冰雕艺术品,见不得阳光,经不起市场的考验。形成适合本项目的产品策略是前期营销策划的核心工作。前面谈到对市场导入,壁垒竞争有种种好处的”市场边缘化路线”和有较丰厚利润的”主流市场路线”的有机融合,形成有所兼顾的产品策略,或许是本项目在产品规划方面值得探索的方向。一、项目地域优劣因素 1.存在的不利因素: 1) 不利的人文背景该地区,在重庆人的印象中是能够与渝中区的储奇门,望龙门(俗称下半城)相提并论的贫民区,口碑很差。 2) 社区配套不足 3) 地形不便出行 4)有很好的景观,但视野中的瑕疵也不少。 5)噪音 2.具备的有利因素: 1)交通方便 2)区位优势

房地产广告策划书(完整版)

房地产广告策划书房地产广告策划书前言莱恩田园区的出现，体现了莱恩公司长远的战略眼光和做百年企业的雄心壮志。莱恩田园区的出现，使莱恩公司在有意无意之中闯入了复合型房地产开发这一前端领域的表现，或者说，莱恩公司在有意无意之间为房地产开发的未来成功准备了条件。莱恩田园区的出现，顺应了当代人、当代社会对绿色生态环境的向往与呼唤，其深厚的发展潜力不可限量。莱恩田园区在开发模式上，采用了创新策划在先，规划设计在后，让两者相互弥补、相映生辉的做法，也是一个超前性的景区与地产开发模式创新，它对莱恩公司的未来事业将产生深远的影响。二、市场分析1)市场背景莱恩田园区位于重庆九龙坡区西彭镇一侧，现占地约200亩，前期果园开发已小见成效，大规模的综合性开发即将进行。果园内的果树现在枇杷为主，同时准备发展一批相应的果树，形成一个有多种水果树的综合性果园。在历史上，西彭镇是有栽种水果的悠久历史的，万亩红桔的壮观至今仍为人津津乐道。如今，西彭镇政府又提出了建立万亩伏淡季水果的发展战略构想，为金果园的可持续性发展提供了强有力的支撑。现在，西彭镇已有常住人口约五万，随着渝西经济走廊的建设和新厂新单位的迁入，西彭镇的未来人口还会大量增加。西彭镇的现有休闲娱乐设施特别是新潮时尚的休闲娱乐设施已经不能满足居民们的需要。重庆主城区人口已超过600万，主城区居民的生活水平、消费能力都在不断的提高，休闲娱乐

的郊区化是一个不可阻挡的大趋势。2)产品分析莱恩田园区位于重庆九龙坡区西彭镇一侧，现占地约200亩，莱恩田园区是重庆的一个具有独特地理位置和优越自然环境的、大型生态绿化田园区。优势：一棵令人震惊和叹的超级百果树它立在莱恩田园区的大门口或中心。它那巨硕无比的下部是钢筋水泥雕塑出来的，但外形与真树相比，足以乱真。中心主要是空的，以泥土填满，使树根能够直通地下;也可巧妙设计一些弯曲的树洞，供孩子们捉迷藏。上部则有序地种植一批各种各样的果树，让其慢慢长大，仿佛是巨树的枝，是巨树的天生的组成部分。还可为其编一个古老的神话传说故事，让许多游客更加深信不疑。果树命名为仙醉百果树，由著名书法家题字，由著名文人写一篇赋，立石碑刻于树旁。这是果园独创的特色景观之一，是它的形象标志之一。它是时尚气息浓郁的公园化，可以参照珊瑚公园的建筑风格;在资金许可的前提下，公园的设计建筑应敢于适度超前，不要认为远郊的公园设计就一定比主城区的公园落后，这方面做好了，也是一个独特的卖点，同时也能有效阻止竞争者的跟进。劣势：对发展商来说，是挑战，从规划设计的难度，建筑容积的降低，园林景观的增设造成的成本增加，未来物业管理服务的升级，都要求发展商投入第二篇：房地产广告策划书前言锦达嘉园地处伦教城南新区，是在政府全新规划锦达中心组团里面的一个核心区域。旁边正在施工的伦贵路和佛山一环眼线也将会在201X年得以使用。项目一共分三期开发，总开发建面产国20 多万平

活动营销几大要素

营销的几大要素一般来讲，市场营销包括4个要素“产品、价格、渠道、促销”，后来又增加了一个，变成了“需求（即产品）、服务（即配套服务）、成本（即成本和价格）、便利性（即购买渠道）、沟通（即宣传推广和促销）”，不过，随着营销竞争的不断升级，决定营销成败的要素也在增加，我认为基本上应该包括：第一种表达方法：产品、品牌、价格、渠道、推广、促销，共六大要素；第二种表达方法：市场需求、实现成本、价格策略、销售渠道（或消费便利性）、宣传推广（或称顾客沟通）、销售促进，共六大要素；这两种表达方法都是必要的，可以帮助几乎任何一种产品、项目的经营者评估自己的工作，而且在正式开业或产品上市之前就可以进行评估，可以避免经营决策的遗漏和失误. 下面阐述我(转：unclelai )的一些观点：一、产品：我的观点： 1、产品卖点标新立异：有可能独享成功的良机，也有可能不被市场接受； 2、产品卖点不必标新立异，但符合潮流需要：有可能因同质化而陷入价格战，也有可能你是做得最好，最终实现赢者通吃的效果，这是做大企业的常见路径，但难度较高； 3、产品再多都必须有拳头产品，或重点产品应该有独立的品牌或子品牌来运作，大而全，则往往全而散，散而弱； 4、注意产品的机构问题，了解哪些是走量的，哪些是高利润的，哪些是陪衬的，哪些是应该放弃的； 5、注意产品的核心优势、核心价值是什么，这是极其重要的，但商家往往当局者迷或自以为是，无法深刻了解其中本质，从而出现定位、诉求的偏差，导致整个营销障碍重重。二、品牌：我的观点：(转自广州九洲文化传播公司网站文：unclelai ) 1、品牌的本质就是“这个商号、符号或称谓代表着某种顾客所认可的价值”，其中包含了三个问题：符号即常说的VI，是可以把市场对品牌的认知积累起来的标签；某种顾客即目标顾客，任何产品都必须有清晰的目标顾客，否则营销推广就会变得语无伦次，不知所云。认可的价值，即顾客愿意掏钱买的东西，认可程度越高，掏钱的几率和速度就越高，口碑相传的机会也越多。那到底顾客买的是什么，这其中可能包括物质价值，也可能包括精神价值，打造产品和品牌的价值是很需要天份的事情。 2、品牌价值包括物质价值、精神价值，物质价值好理解，而精神价值往往包括品牌的身份（血统）、性格、视觉等元素。 3、很多国产品牌为了提升品牌的身份，硬说自己源自某个境外国家，这与掩耳盗铃无异，把顾客想得太弱智，必定被主流顾客所不齿和抛弃，事实上也没有任何一个成功的品牌是这样，揣着假身份证的品牌注定不可能成功。 4、品牌性格是什么？“品牌性格即品牌的目标顾客所拥有的或所期待拥有的性格和气质”，这么说吧：为了给产品设计宣传画，你可能会找模特衬托拍摄产品图

某地产项目前期策划方案(doc 67页)

潼南项目前期策划方案深圳市思博置业顾问有限公司二00五年九月十二日

目录第一部分市场篇我们处在什么样的市场环境——潼南市场调研第二部分定位篇我们如何领导潼南的住宅市场———项目市场定位第三部分产品篇我们应建造怎样的产品 ——项目发展建议

第一部分市场篇我们处在什么样的市场环境 ——潼南市场调研一、潼南县概况潼南位于重庆西北部，地处四川盆地中部偏东。东邻合川，南接大足，西连安岳，北靠遂宁，幅员面积1594平方公里，总人口92万，辖31个镇乡，561个行政村，是距重庆主城区车程仅两小时的近郊大县，是川渝两地的经济结合部，是重庆对外开放的渝西北窗口。县人民政府驻梓潼镇。潼南是农业县，素有鱼米之乡、蚕桑之乡、黄桃之乡、小水电之乡的美称，是全国"粮食、瘦肉型猪、黄桃"生产基地县。（区位地图）二、区域划分（潼南区位地图） ?第一个片区――潼南老城区江北新城老城区位于梓潼镇涪江南岸，为原潼南政府所在地。目前潼南县城人主要居住和生活在该区域，区域配套设施完善，人口密度大，为一个历史悠久的老城区。（街区图片） ?第二个片区――江北新城老城区凉风垭经济园区

潼南江北新城位于梓潼镇涪江北岸，与旧县城隔江相望，与拟建中的遂渝快速铁路车站紧密相邻，涪江大桥将其与旧城联为一体。江北新城地势平坦，环境优美，地理位置十分优越，随着县城"东下北移"战略的实施，将逐步成为全县政治、经济、文化中心。潼南江北新城总体规划5平方公里，至2005年底，江北新城3平方公里将全面建成，新城区人口将达到3－5万人。（新城行政中心） ?第三片区――凉风垭经济园区凉风垭经济园区是潼南县新规划开发建设的城市新区，是重庆市乡镇企业示范区，是以非公有制经济为主集商住、商贸、旅游观光为一体的生态经济园区，园区规划占地2.5平方公里，人口2.5万，建成时间五年。到目前为止，整个园区投资总额已达3.5亿元，建筑房屋面积为30万平方米。（经济园区）三、在售楼盘调研目前潼南在售楼盘主要分布在老城区、江北新城和凉风垭经济园区，在售楼盘个数约10个，调研资料及分析如下： ?潼南老城区老城区为潼南县人的主要生活区域，房地产开发以旧城改造为主，在售楼盘仅有嘉瑞花园和阳光小区两个项目。供应量相对较小。 ?嘉瑞花园Array基本情况：开发商：重庆市嘉瑞房地产开发有限公司物业位置：潼南县大同街225号建筑类型：多层

广告策划书的范文

广告策划书的范文数值，它们还会受商品(劳务)的包装、价格、质量、服务等因素的影响。这种广告策划书比较简单，使用的面不是很广。另一种是以书面语言叙述的广告策划书，运用广泛。这种把广告策划意见撰写成书而形式的广告计划，又称广告策划书。人们通常所说的广告策划书和广告策划书实际是一回事，没有什么大的差别。一份完整的广告策划书至少应包括如下内容:1、前言;2、市场分析;3、广告战略或广告重点;4、广告对象或广告诉求;5、广告地区或诉求地区;6、广告策略;7、广告预算及分配;8、广告效果预测。当然，广告策划书可能因撰写者个性或个案的不同而有所不同，但内容大体如此。下面简述撰写时主意的问题。 1、前言部分，应简明概要地说明广告活动的时限、任务和目标，必要时还应说明广告主的营销战略。这是全部计划的搞要，它的目的是把广告计划的要点提出来，让企业最高层次的决策者或执行人员快速阅读和了解，使最高层次的决策者或执行人员对策划的某一部分有疑问时，能通过翻阅该部分迅速了解细节，这部分内容不宜太长，以

数百字为佳，所以有的广告策划书称这部分为执行摘要。 2、市场分析部分，一般包括四方面的内容:(1)企业经营情况分析;(2)产品分析;(3)、市场分析;(4)消费者研究;撰写时应根据产品分析的结果，说明广告产品自身所具备的特点和优点。再根据市场分析的情况，把广告产品与市场中各种同类商品进行比较，并指出消费者的爱好和偏向。如果有可能，也可提出广告产品的改进或开发建议。有的广告策划书称这部分为情况分析，简短地叙述广告主及广告产品的历史，对产品、消费者和竞争者进行评估。 3、广告战略或广告重点部分，一般应根据产品定位和市场研究结果，阐明广告策略的重点，说明用什么方法使广告产品在消费者心目中建立深刻的印象。用什么方法刺激消费者产生购买兴趣，用什么方法改变消费者的使用习惯，使消费者选购和使用广告产品。用什么方法扩大广告产品的销售对象范围。用什么方法使消费者形成新的购买习惯。有的广告策划书在这部分内容中增设促销活动计划，写明促销活动的目的、策略和设想。也有把促销活动计划作为单独文件分别处理的。

房地产的广告策划方案

房地产的广告策划方案房地产广告从其筹备到真正落实是一个非常复杂的过程，只有切实掌握好其中每一步的关键，才能最终得到理想的结果，其流程通常分为四个阶段：准备阶段：拿地，规划设计出产品（开发公司广告部）→确定预算→寻找广告公司实施阶段：广告公司了解项目及购买对象信息→广告公司出媒体计划→确定广告目标→主题确定及创意表现→广告投放时间的确定→媒体选择传播阶段：各项活动和广告的正式推广评估阶段：测定广告投放的效率一、准备阶段 1．拿地，规划出产品一般来说，从拿地到规划出产品都是开发商的事，广告公司在这阶段是不介入的，但若是开发公司本身就有广告部，广告部的创意总监从一开始就介入项目的运作，包括土地拿下前后的前期市场调研，产品的规划与设计等，由于广告部在项目初就紧密参与，因而对项目的了解是非常透彻的，非常利于项目以后一系列的推广。对于是自己组建广告部还是对外寻找广告公司这一点上，则是各有各的优缺点。若是开发商自己组建广告部，则对项目的了解会更加透彻，前期准备也就更加充分，同时在整个项目的运作中内部沟通会非常流畅，缺点就是广告部受公司上层及其他部门制约比较大，始终从开发公司的角

度出发，视野狭小，具有一定的局限性。对外选择广告公司，一方面广告公司会更加专业，经验也更为丰富，另外广告公司从局外人的角度介入项目，可以发现更加适合的产品主题；其缺点就是对项目有可能会理解不透彻，与开发商之间沟通和信任度不够，费用比较高之类。 2．确定预算（1）广告预算内容常见的房地产广告预算内容包括以下几项： A．广告调查费用包括广告前期的市场研究、广告效果调查、广告咨询费用、媒介调查费用等 B．广告制作费用包括照相、制版、印刷、录音、摄影、录像、文案操作、美术设计、广告礼品等直接的制作费用 C．广告媒体费用购买报纸和杂志版面、电视和电台播出频道和时段、租用户外看板等其他媒体的费用 D．其他相关费用是与广告活动有关的公共活动、SP活动、直效营销等费用（2）确定广告预算的方法如果是对外寻找广告公司，开发商会在产品出来后根据项目的大小和性质来初步确定广告推广的预算，广告预算的制定还会受到其他一些因素的影响，如市场竞争程度、广告投放频率的选择、销售速

活动要素

活动要素一、可信度活动策划策划好，还需求有一定的可信度，在大多数情况下，可信度源自方案的执行力。特别是专业从事活动策划的公司，活动策划的再好，没有足够的资源实施也是不行的，长年的活动举办经验，不但能为活动策划者提供丰富的经验，更重要的是能累积足够的执行资源。二、吸引力对目标受众的吸引力大小是活动推广策划成功与否的根本。在一个活动推广策划中，要充沛招引用户的注重和参加，就要捉住地点用户集体十分重视的热门，对用户晓之以情，晓之以利，激起用户的热心，促进用户十分活跃的参加。提高活动的吸引力，需要有构思，策划主题的要可以满足用户的好奇心、价值表现、荣誉感、责任感、利益等各方面的需求，还给予恰当的许物质鼓励，这将会大大的提高目标受众的重视度以及参加认识。三、关联度活动策划内容要和活动本身目的紧密衔接，要擅长于整和关联性较强的事情以及关联的资源。活动推广没有关联性是十分天真和蹩脚的策划。以房地产为例，一个高档房产楼盘搞一个草根红人炒作活动就十分不妙，房产楼盘需要根据意向客户的定位来采取推广活动，可以采取表现楼盘高端生活的活动。如邀请高尔夫比赛冠军参与房产推广。四、执行力活动推广不单单需要前期精心的策划，推广策划的计划能不能最大限度的执行是非常关键的。执行力首要表现在具体的任务描绘、任务流程步调、执行人员、执行时间、突发事情的处置计划等。在活动执行的进程中若是出现问题，惹起用户的不满情绪，那活动的推广作用就会打折扣，乃至对网站起到恶劣的反作用。因而活动推广的慎重有序的执行力，是整个活动推广中十分重要的要素。因而，在活动前，关于整个活动的活动计划进行反复推敲，查看能否有缝隙。关于大型的线下推广活动，为包管执行的疏通，最棒有一个比较好的训练和演戏。在活动中要统一指挥，严厉有序的执行，顺利开展。五、传达力企业在开展活动推广时，很多情况下是希望把的品牌文化传达给更多的用户集体，完成最大化的品牌宣扬效益，活动推广的传达力表现在活动前、中、后的各个时期。活动前，勾起用户的爱好和重视，为活动发生预热；活动中，做好活动组织任务，把活动的内容与主题会集展现出来，经过用户的参加，获取用户对企业及企业文化的反馈；活动完毕后，把宣扬效应进一步分散和延伸。经过其他的信息传达媒介，把活动的影响力进一步扩展，获取更大的商业价值。

新楼盘项目策划书

新楼盘策划书第一部分一、新项目开盘需要达到的目标 1.消化新项目认筹登记阶段已经积累的诚意客户，将诚意客户转化成现实的购买力。 2.在预定的销售周期迅速完成新项目第一批单位的销售任务，实现项目的快销、热销。 3.巩固和升华在房地产市场的高尚高品质形象，借助于强势的权威品牌形象促进项目的销售。 4. 通过对新项目项目品牌的升华，注重创立银星智业（集团）有限公司的企业名牌形象，完成从项目品牌到公司名牌的过渡，为新项目的后续项目开发奠定品牌基础。 5.通过开盘活动为新项目销售现场吸引人流，聚集现场人气，营造热烈火爆的现场销售气氛，提高现场客户成交比例。二、新项目开盘需要达到的效果

预定目标：对外传达新项目开盘典礼的信息、显示银星实力来扩大新项目的社会知名度和美誉度，体现项目的美好前景而促进楼盘销售，与此同时进行银星集团有限公司的社会公关，树立开发商积极良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户及供应商的关系。 1.通过开盘前持续的广告宣传推广及热烈的现场活动，吸引前期登记的诚意客户当天前往新项目销售现场，提高诚意登记客户的成交比例，力争达到50％以上的解筹率。 2.通过隆重热烈的开盘活动为新项目销售现场带来更多的客流，力争为销售现场带来近100名的新客户。 3.通过开盘活动，再次将市购房目标客户群的注意力吸引到新项目上来，让新项目成为市场所关注的焦点，掀起新一轮的销售热潮。 4.通过开盘活动强化新项目的高品质社区定位，给客户更加深刻强烈的印象，扩展客户群之间的口碑宣传，增进销售。 5.通过开盘活动展示新项目的建筑产品特色，特别是户型、水景园、游泳池等配套设施的展示。增强客户信心，为新项目的销售创造有利的现场条件。三、新项目开盘必须具备的现场条件

营销策划书写作技巧正式版

Some problems that have appeared or can be expected to come up with a solution to the problem, and through the record of the terms, effective supervision and implementation.营销策划书写作技巧正式版

营销策划书写作技巧正式版下载提示：此方案资料适用于某些已经出现的或者可以预期的问题，不足，缺陷，需求等，所提出的一个解决问题的方案，并通过明文或条款的记录，加以有效的监督与执行，确保能达到预期的效果。文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用。 1)营销策划的目的： 2)企业背景状况分析。 3)营销环境分析： ①当前市场状况及市场前景分析： a、产品的市场性、现实市场及潜在市场状况。 b、市场成长状况，产品目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的产品公司营销侧重点如何，相应营销策略效果怎样，需求变化对产品市场的影响。 c、消费者的接受性，这一内容需要策

划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展前景。 ②对产品市场影响因素进行分析。主要是对影响产品的不可控因素进行分析：如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如消费者收入水平、消费结构的变化、消费心理等，对一些受科技发展影响较大的产品如：计算机、家用电器等产品的营销策划中还需要考虑技术发展趋势方向的影响。 4)市场机会与问题分析营销方案，是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键。只是找准了市场机会，策划就成功了一半。

房地产营销推广方案_范文

房地产营销推广方案本文是关于范文的房地产营销推广方案，感谢您的阅读！房地产营销推广方案（一）由于房地产与一般商品具有异质性，如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。随着房地产竞争的日趋激烈，相应的营销策划也十分火暴，因此策划创新成为制胜之道。对于房地产的营销策划，主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新，激发潜在消费需求或争夺现有顾客，其创新可以体现在创造一种新产品（如规划设计方面的独特性）；提供一种服务模式（如管家式的物业服务）；倡导一种生活方式（如运动、健康、休闲、品位等）；营造一种文化等等。一、未来发展趋势一方面是房地产已经进入品牌竞争时代，房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段，企业更注重对品牌的培养与利用。因此应注重对品牌的不断强化，输出品牌核心价值，进行统一品牌之下的分品牌战略；同时广告意识要超前，推广手段整合性强，利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念。另一方面是消费市场日趋理性和个性化，近年经济持续放缓，居民收入（包括预期收入）持续下降，实惠性的心理占据主导地位；消费者经过长期的广告浸淫，偶然性、冲动性购买行为减弱，理性购买行为增强；各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好，消费者对商品房的选择会更趋“个性化”，会更加考虑自己的心理需求，寻找更加适合自己的楼盘。随着房地产市场竞争的加剧，大型化、集约化楼盘将成为未来市场竞争的热点；针对不同消费者的市场细分趋势日趋明朗，以满足不同类型消费需求的消费群；“设计时代”开始回归，发展商更加重视产品的开发，对楼盘的前期规划和设计将更加重视。竞争手段将会全方位、多元化，如一些大型的楼盘具备综合的竞争优势，而中小型盘就必须以其个性化和特色需求也在市场占据一席之地。在未来的发展过程中，将进一步追求境界（如历史、人文、文化等）；追求近距离（如与商务区、高效、车站等接近）；追求洁净（对光线、绿化、天然气配备等）；追求宁静（密度低、生态景观台等）等等，不仅对配套设施的需求提高，而且对房地产开发商的品牌

住宅房地产项目开发前期策划案例

上海住宅房地产项目开发前期策划案例

上海某住宅房地产项目开发前期策划案例住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比喻案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）等交通设施完备，当前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为 2.5，出让金为3675万元。另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在当前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。一、住宅小区开发前期策划

1、楼盘价格定位根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。具体调查结果见下表：从上表能够看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在 4980-6980元/M2。经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。在销售运作时，可根据市场的供求关系，在已制定的销售价格基础上，进行适当的调整。 2、房型定位及占比喻案近年上海住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较普遍，根据上海市房地产交易中心和上海市统计局联合发布的上海市房地产市场商品房预售结构分析数据，房地产市场商品房户型面积70M2以下的仅占 2.2%，房型面积70-100M2的占16.3%，户型面积100-150M2占53.9%，户型面积在150M2以上的占27.7%，由于户型面积在100M2以上的占81.6%，户型面积明显偏大，使许多工薪阶层家庭望房兴叹。实际上，当前上海住宅市场最为抢手的户型是中小房型，它不是指传统意义上的50M2左右户型，而是指二房一厅面积在85M2左右，二房二厅面积在100M2左右的户型，这种户型实用性强，总价适中，物业管理费也不高，对工

广告策划方案的撰写

1．封面不要过于精美，但使用的纸张厚度要比内文厚些，策划书封面应注意策划的形式，策划完成的日期，策划书的编号机几点。这里要把策划书所讲的加以整理，内容应简明扼要，字数不要多，三四百字为宜。 2．目录策划者应认真编写目录。目录涵盖全书的主体内容。 4．营销环境分析总结（1）机会与威胁（2）优势与劣势（3）重点问题二．消费者分析 1．消费者的总体消费态势现有的消费时尚各种消费者消费本类产品的特性 2．现有消费者分析（1）现有消费群体的构成现有消费者的总量现有消费者的年龄现有消费者的职业现有消费者的收入现有消费者的受教育程度现有消费者分布（2）现有消费者的消费行为购买的动机购买的时间购买的频率购买的数量购买的地点（3）现有消费者的态度

对产品的喜爱程度对本品牌的偏好程度对本品牌的认知程度对本品牌的指名购买程度使用后满足程度未满足的需求 3．潜在消费者（1）潜在消费者的特性总量、年龄、职业、收入、受教育程度（2）潜在消费者现在的购买行为现在购买哪些品牌的产品对这些品牌的态度如何有无新的购买计划有无可能改变计划购买的品牌（3）潜在消费者被本品牌吸引的可能性潜在消费者对本品牌的态度如何潜在消费者需求的满足程度如何 4．消费者分析的总结（1）现有消费者：机会与威胁优势与劣势重要问题（2）潜在消费者（同上）（3）目标消费者目标消费群体的特性目标消费群体的共同需求如何满足他们的需求 5．产品分析三．产品分析

1．产品特性分析（1）产品性能产品的性能有哪些产品最突出的性能是什么产品最适合消费者需求的性能是什么产品的哪些性能还不能满足消费者的需求（2）产品的质量产品是否属于高质量的产品消费者对产品质量的满意程度如何产品的质量能继续保持吗产品的质量有无继续提高的可能（3）产品的价格产品价格在同类产品中居于什么档次产品的价格与产品质量的配合程度如何消费者对产品价格认识如何（4）产品的材质产品的主要原料是什么产品的材质上有无特别之处消费者对产品材质的认识如何 (5) 生产工艺产品通过什么样的工艺生产在生产工艺上有无特别之处消费者是否喜欢通过这种工艺生产的产品 (6) 产品的外观与包装产品的外观与包装是否与产品的质量，价格和形象相称产品的外观和包装有没有欠缺外观和包装在货价上的同类的产品中是否醒目消费者对产品外观和包装的评价如何（7）与同类产品的比较

传播的构成要素

传播的构成要素 —、传播过程的构成要素一个基本的传播过程，是由以下要素构成的： 1．传播者。又称信源，指的是传播行为的引发者，即以发出讯息的方式主动作用于他人的人。在社会传播中，传播着既可以是个人，也可以是群体或组织。 2．受传者。又称信宿，即讯息的接收者和反应者，传播者的作用对象。作用对象一词并不意味着受传者是一种完全被动的存在，相反，他可以通过反馈活动来影响传播者。受传者同样可以是个人，也可以是群体或组织。受传者和传播者并不是固定不变的角色，在一般传播过程中，这两者能够发生角色的转换或交替。一个人在发出讯息时是传播者，而在接收讯息时则又在扮演受传者的角色。 3．讯息。讯息指的是由一组相互关联的有意义符号组成，能够表达某种完整意义的信息。讯息是传播者和受传者之间社会互动的介质，通过讯息，两者之间发生意义的交换，达到互动的目的。 4．媒介。又称传播渠道、信道、手段或工具。媒介是将传播过程中的各种因素相互连接起来的纽带。现实生活中的媒介是多种多样的，邮政系统、电话系统、大众传播系统、互联网络系统，都是现代人常用的媒介。 5．反馈。指受传者对接收到的讯息的反应或回应，也是受传者对传播者的反作用。获得反馈讯息是传播者的意图和目的，发出反馈讯息是受传者能动性的体现。反馈是体现社会传播的双向性和互动性的重要机制，其速度和质量依媒介渠道的性质而有不同，但它总是传播过程不可或缺的要素。当然，构成与影响传播过程的因素是复杂多样的，绝不仅是以上几种。即便是在上述五种要素中，不少要素还可以做进一步分解，如讯息可以分解为“符号”与“意义”，传播者可以分解为“发信者”和“符号化者”，受传者可以分解为“收信者”和“符号解读者”等等。这种分解在电子通信中是十分必要的，因为被分解的要素及其功能一般是由不同的机器来扮演和执行的；而在人与人的社会传播中，它们一般是作为统一体而存在的，我们也可以把它们作为一种要素来看待。这五种要素是传播过程得以成立的基本条件，在任何一种人类传播活动中，它们都是缺一不可的。二、传播的类型教学内容：第二节人类的传播活动一、人内传播 1、人内传播也称内向传播、内在传播或自我传播，是指个体接受外部信息并在人体内进行信息处理的活动，即人的自我信息传递。内向传播相当于“思考”，即所谓主我（I）和客我（me）的对话。 2、人内传播的形式