第一、二章(房地产估价+房地产及描述)复习课程
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房地产估价理论与方法 ppt课件
房地产估价理论与方法
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影响房地产供给量的因素
1、该种房地产的价格水平； 2、该种房地产的开发成本； 3、该种房地产的开发技术水
平； 4、开发商对未来的预期
房地产估价理论与方法
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房地产的均衡价格
均衡是市场价格运行的必然 趋势，也是市场价格运行的正 常状态，如果市场价格由于某 种因素的影响而脱离了均衡价 格，就必然会形成短缺或过剩， 导致买方或卖方竞争，产生价 格上升或下降的压力和趋势， 并最终趋向于均衡价格。
房地产估价理论与方法
房地产估价理论与方法
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目录
第一章 房地产和房地产估价 第二章 房地产价格 第三章 房地产估价原则 第四章 比较法 第五章 成本法 第六章 收益法 第七章 假设开发法
第八章 长期趋势法 第九 章 地价评估
第十章 房地产价格的影响因素 分析
第十一章 房地产估价程序
房地产估价理论与方法
房地产估价理论与方法
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房地产可视为实物、权益和区 位三者的结合。
房地产的存在形态：土地；建 筑物；房地。
房地产的其他名称：
land：地球的表面及上下垂直空 间
real estate： land+永久定着在其 中、其上、其下的人工改良物
real property： real estate+与其 有关的各种权益，包括权利、 利益和收益。
房地产估价理论与方法
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房地产的需求弹性和供 给弹性
房地产需求变化的百分比
房地产的需求价格弹性= 房地产人格变化的百分比 某种房地产需求量变化的百分比
房地产的需求收入弹性= 消费者收入量变化的百分比
房地产的供给价格弹性=
房地产供给量变化的百分比 房地产价格变化的百分比
01第一章-房地产和房地产估价
第一章房地产和房地产估价1.1 引言一、什么是房地产估价?概念：所谓房地产估价，是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产客观合理价格的估计、推测或判断。
展开：评估可简单地定义为对价值的判断或估算。
价值是指某物体在某些方面对某些人所具备的用途和效用。
（使用价值、交换价值）大多数不动产评估的目的是为了估算所谓的市场价值，可以简单地将其定义为某一财产在一个充满竞争和开放的市场上最有可能的销售价格。
理解：房地产估价=科学+艺术1二、为什么房地产要估价?1、不动产上市、融资、销售和购买决策的需要。
如：⑴房地产交易的需要⑵房地产抵押的需要⑶房地产保险和损害赔偿的需要⑷房地产税收的需要⑸房地产征用补偿的需要2、房地产市场信息的缺失影响房地产市场功能的发挥1.2 房地产的概念一、房地产的整体概念(一)房地产的定义房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。
其中：土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。
建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。
其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。
如为了提高土地或建筑物的使用价值或功能，种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管线、设施，在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等。
而在地上临时搭建的帐篷、戏台等则不属于房地产。
由于其他地上定着物往往可以视为土地或建筑物的组成或附属部分，因此，房地产本质上包括土地和建筑物两大部分。
（二）、房地产的实物、权益和区位1、实物分为有形的实体及其质量和组合完成的功能三个方面。
2、权益包括权利、利益和收益，例如所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、相邻关系等。
在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的：（1）机器、设备、家具等有形资产，主要是实物的价值（2）专利权、专有技术、著作权(版权)、商标专用权、专营权、商誉、有价证券(股票、债券)等无形资产，主要是权益的价值。
第2章 房地产及其描述
房地产估价理论与方法精讲班第5讲讲义第一节一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产的含义、特性、分类、描述与分析等的了解、熟悉和掌握程度。
考试要求1．熟悉房地产的定义；2．熟悉土地、建筑物和其他地上定着物的含义；3．掌握实物、权益和区位的含义；4．了解房地产的其他名称；5．了解房地产的基本存在形态；6．掌握不可移动；7．掌握独一无二；8．熟悉寿命长久；9．熟悉供给有限；10．熟悉价值量大；11．熟悉用途多样；12．熟悉相互影响；13．熟悉易受限制；14．了解保值增值；15．熟悉按照房地产用途的分类；16．熟悉按照房地产开发程度的分类；17．掌握按照房地产实物形态的分类；18．掌握按照房地产权益状况的分类；19．了解按照房地产是否产生收益的分类；20．了解按照房地产经营使用方式的分类；21．掌握房地产状况描述。
二、内容讲解第二章房地产及其描述如果不“识货”，就根本谈不上评估其价值。
房地产估价的对象是房地产，因此，准确的房地产估价是以对房地产全面、深入、正确的认识为基础的。
在实际房地产估价中，还要明确界定估价对象房地产的范围，详细描述其状况。
为此，本章介绍房地产的含义、特征和种类，以及对作为估价对象的房地产应如何进行描述。
第一节房地产的含义一、房地产的定义房地产通俗地说是指房屋和土地，或者房产和地产。
严谨意义上的房地产，传统上是指土地及其定着物。
现代社会，由于建筑物越来越普遍，体量越来越大，也越来越重要，城市房地产甚至以建筑物为主、土地为辅，所以通常把建筑物从土地定着物中单列出来，将房地产定义为“土地以及建筑物等土地定着物”。
此外，鉴于房地产不可移动，原本是房地产的外在因素的区位也成了房地产的重要组成部分，同一房地产实物上往往同时设立了多种权利，因此，为了强调房地产既与家具、机器设备等动产有本质不同，又与注册商标专用权、专利权、著作权、特许经营权等无形资产有本质区别，通常讲房地产是实物、权益和区位三者的结合体。
第二章(房地产及描述)
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Real Estate Appraisal
2020/3/2
§2.3房地产的种类
按用途分类
居住房地产
商业房地产
办公房地产
旅馆房地产
餐饮房地产
体育和娱乐房地产
工业房地产
农业房地产
特殊用途房地产
综合用途房地产 23
Real Estate Appraisal
2020/3/2
按开发程度分类
生地——无基础设施 毛地——有基础设施＋未 拆迁 熟地——完善的基础设施 ＋场地平整可直接建造 建筑物 在建工程——已开工但尚 未建成，不具备使用条 件（包括缓建工程） 现房——已建造完成
■建筑物的装饰装修部分
■不可修复的房地产损害造成的价值减损
（8）以房地产为主的整体资产或包含其他资产的房地产 即包含土地、房屋、构筑物，还包括家具、电器、机器设备、 债权债务、特许经营权等。 （9）整体资产中的房地产 ——一个企业中的土地或房屋。
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Real Estate Appraisal
2020/3/2
（2）“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产。
如房改成本价购买的公有住房，以及经济适用房。
（3）“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产。
26 如Re乡al E镇stat村e Ap企pra业isal房地产，以及农村村民住宅等。
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Real Estate Appraisal
2020/3/2
§2.1 房地产的含义
房地产估价的定义
房地产是指土地及建筑物和其他土地附着物， 是实物、权益和区位的结合体。
（1）土地
土地的地表范围——该宗土地在地表上的“边界”所 围合的区域
土地的地上空间范围——以飞机的飞行高度为限 土地的地下空间范围——以人类的能力所及为限
房地产评估第2章
2021/9/18
*
2.3 房地产评估的原则
2.3.4 替代原则
房地产评估中，委估房地产的价格可以通过对市场上地域相近、类型相似、用途相同的交易实例价格进行比较修正后估定。
2021/9/18
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2.3 房地产评估的原则
2.3.5 竞争原则
对于市场的供给和需求双方来说，每一方都有多个主体，各方主体之间为销售商品或购买商品在市场上展开竞争，价格是由竞争最后确定的。因此，竞争方式及其程度等对商品的价格形成有着较大的影响。
1）房地产价值
房地产价值是专业人士根据特定的价值定义在特定的时间内对房地产价值的估计值。 房地产价值属于交换价值范畴
2021/9/18
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2.1 房地产价值与价格
2.1.1 房地产价值与价格的含义
2）房地产价格
房地产价格是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定的买方和卖方对于房地产实际支付或收到的货币数额。
房地产不仅要考虑其自身的条件，还要考虑外部其他因素对它产生的影响，合理估算其价值。
2021/9/18
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2.3 房地产评估的原则
2.3.11 合法原则
房地产评估应以评估对象的合法产权、合法使用、合法处分为前提。
2021/9/18
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2.3 房地产评估的原则
2.3.12 最高最佳使用原则
房地产评估应该是房地产在法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理论证，能使评估对象的价值达到最大。
2021/9/18
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2.3 房地产评估的原则
2.3.3供求原则
房地产的价格最终是由市场上的房地产的供给和需求状况决定的。
房地产评估中，一定要充分注意房地产市场特别是土地市场的这种特殊供求关系及其发展趋势。
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2.3 房地产评估的原则
2.3.4 替代原则
房地产评估中，委估房地产的价格可以通过对市场上地域相近、类型相似、用途相同的交易实例价格进行比较修正后估定。
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2.3 房地产评估的原则
2.3.5 竞争原则
对于市场的供给和需求双方来说，每一方都有多个主体，各方主体之间为销售商品或购买商品在市场上展开竞争，价格是由竞争最后确定的。因此，竞争方式及其程度等对商品的价格形成有着较大的影响。
1）房地产价值
房地产价值是专业人士根据特定的价值定义在特定的时间内对房地产价值的估计值。 房地产价值属于交换价值范畴
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2.1 房地产价值与价格
2.1.1 房地产价值与价格的含义
2）房地产价格
房地产价格是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定的买方和卖方对于房地产实际支付或收到的货币数额。
房地产不仅要考虑其自身的条件，还要考虑外部其他因素对它产生的影响，合理估算其价值。
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2.3 房地产评估的原则
2.3.11 合法原则
房地产评估应以评估对象的合法产权、合法使用、合法处分为前提。
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2.3 房地产评估的原则
2.3.12 最高最佳使用原则
房地产评估应该是房地产在法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理论证，能使评估对象的价值达到最大。
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2.3 房地产评估的原则
2.3.3供求原则
房地产的价格最终是由市场上的房地产的供给和需求状况决定的。
房地产评估中，一定要充分注意房地产市场特别是土地市场的这种特殊供求关系及其发展趋势。
房地产估价 第二章 房地产价格ppt课件
• 影响因素：①该种房地产的价格水平； ②消费者的收入水平；
③消费者的偏好；
④相关物品的价格水平；
⑤消费者对未来的预期
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2.1.3 房地产供求与均衡价格
2、房地产供给是指消费者在特定时期，在每一个 价格水平下，对某种房地产所愿意而且能或租赁 的数量。
• 影响因素：①该种房地产的价格水平； ②该种房地产的开发成本；
房地产区位优劣的判定标准，在一般情况下，凡是位于或 接近经济活动的中心、要道的通口、行人较多、交通流量 较大、环境较好、基础设施和公共设施完备位置的房地产， 价格一般较高，反之，相反 。
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区位因素
•（一）位置
位置包括房地产所处的方位、距离、朝向。主 要表现在居住是否舒适、安全、方便，对于商业是 否可以吸引更多的顾客（如街角地），虽然各种经 济活动和生活活动对土地位置都有不同要求，但一 般情况下，凡接近人们经济活动的核心，要道的通 口，行人较多，交通流量较大，有利于商业发展的 地带，地价必然高昂。反之，闭塞街巷，郊区僻野， 地价必然低廉。
• 房地产价格受区位影响明显。 • 房地产价格实质上是房地产权益的价格。 • 房地产价格包括买卖价格和租赁价格。 • 房地产价格形成过程通常较长。 • 房地产价格容易受交易者个别因素的影响。
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2.1.3 房地产供求与均衡价格
1、房地产需求是指消费者在特定时期，在每一个 价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够购买 或租赁的数量。
③该种房地产的开发技术水平；
④房地产开发商对未来的预期。
潜在供给量=存量— 拆毁量—转换为其他种类房地产数量+其他种类 转换为该房地产量+新开发量
③消费者的偏好；
④相关物品的价格水平；
⑤消费者对未来的预期
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2.1.3 房地产供求与均衡价格
2、房地产供给是指消费者在特定时期，在每一个 价格水平下，对某种房地产所愿意而且能或租赁 的数量。
• 影响因素：①该种房地产的价格水平； ②该种房地产的开发成本；
房地产区位优劣的判定标准，在一般情况下，凡是位于或 接近经济活动的中心、要道的通口、行人较多、交通流量 较大、环境较好、基础设施和公共设施完备位置的房地产， 价格一般较高，反之，相反 。
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区位因素
•（一）位置
位置包括房地产所处的方位、距离、朝向。主 要表现在居住是否舒适、安全、方便，对于商业是 否可以吸引更多的顾客（如街角地），虽然各种经 济活动和生活活动对土地位置都有不同要求，但一 般情况下，凡接近人们经济活动的核心，要道的通 口，行人较多，交通流量较大，有利于商业发展的 地带，地价必然高昂。反之，闭塞街巷，郊区僻野， 地价必然低廉。
• 房地产价格受区位影响明显。 • 房地产价格实质上是房地产权益的价格。 • 房地产价格包括买卖价格和租赁价格。 • 房地产价格形成过程通常较长。 • 房地产价格容易受交易者个别因素的影响。
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2.1.3 房地产供求与均衡价格
1、房地产需求是指消费者在特定时期，在每一个 价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够购买 或租赁的数量。
③该种房地产的开发技术水平；
④房地产开发商对未来的预期。
潜在供给量=存量— 拆毁量—转换为其他种类房地产数量+其他种类 转换为该房地产量+新开发量
房地产估价理论与方法-第2章
四、供给有限
土地是大自然的产物，人工生产不出来，地表面积基本上固定不 变。
五、价值较大
与一般物品相比，房地产不仅单位价值高，而且总体价值大。
六、用途多样
也称为用途的竞争、转换及并存的可能性。 在不同的用途中还可以选择不同的利用方式；现实中的房地产用
途并不是可以随意决定的；商业、办公、居住、工业、耕地、牧
八、易受限制
房地产不可移动、流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变
化的影响
27
第二节 房地产的特性
九、难以变现
由于具有价值量大、独一无二、不可移动等特性，加上交易手续 比较复杂、交易税费较多，同一宗房地产的买卖不会频繁发生，
即使发生交易，其交易时间也较长。
十、保值增值
对房地产进行投资改良； 外部经济，如交通设施、公园的修建，城市发展方向改变等； 需求增加导致稀缺性增加；
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第二节 房地产的特性
一、不可移动
也称位置固定性，房地产的不可移动性，决定了任何一宗房地产 只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境。
房地产的不可移动主要是其自然地理位置固定不变，房地产的社
会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。
二、独一无二
也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。房地产的独一无二 性，使得难以出现相同房地产的大量供给，从而不同房地产之间 不能实现替代，房地产市场不能实现完全竞争。
手续 齐全
产权 独有 无违法 建筑
产权 明晰
干净的 内涵
未出租
无纠纷
无其他 权利项
35
五、按照房地产权益状况的分类
（4）共有的房地产：按份共有、共同共有
（5）部分产权或有限产权的房地产 （6）有租约限制的房地产 。
土地是大自然的产物，人工生产不出来，地表面积基本上固定不 变。
五、价值较大
与一般物品相比，房地产不仅单位价值高，而且总体价值大。
六、用途多样
也称为用途的竞争、转换及并存的可能性。 在不同的用途中还可以选择不同的利用方式；现实中的房地产用
途并不是可以随意决定的；商业、办公、居住、工业、耕地、牧
八、易受限制
房地产不可移动、流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变
化的影响
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第二节 房地产的特性
九、难以变现
由于具有价值量大、独一无二、不可移动等特性，加上交易手续 比较复杂、交易税费较多，同一宗房地产的买卖不会频繁发生，
即使发生交易，其交易时间也较长。
十、保值增值
对房地产进行投资改良； 外部经济，如交通设施、公园的修建，城市发展方向改变等； 需求增加导致稀缺性增加；
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第二节 房地产的特性
一、不可移动
也称位置固定性，房地产的不可移动性，决定了任何一宗房地产 只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境。
房地产的不可移动主要是其自然地理位置固定不变，房地产的社
会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。
二、独一无二
也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。房地产的独一无二 性，使得难以出现相同房地产的大量供给，从而不同房地产之间 不能实现替代，房地产市场不能实现完全竞争。
手续 齐全
产权 独有 无违法 建筑
产权 明晰
干净的 内涵
未出租
无纠纷
无其他 权利项
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五、按照房地产权益状况的分类
（4）共有的房地产：按份共有、共同共有
（5）部分产权或有限产权的房地产 （6）有租约限制的房地产 。
房地产估价理论与方法(1—2)
例如：李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合 国家标准，李某由于治理空气污染延迟入住3个月。
（1）使他人房地产受到污染，造成他人房地产价值 减损的； （2）因修改城乡规划给房地产权利人等的合法权益 造成损失的； （3）因新建建筑物影响了相邻建筑物的通风、采光、 日照、视野等，造成相邻房地产价值减损的； （4）因施工不慎使临近建筑物受损，造成临近房地 产价值减损的；
5.既是一门科学又是一门艺术
房地产估价师对行业规律的把握，对估价理 论的掌握以及其实务操作能力的综合体现 。
三、房地产估价的必要性 （熟悉）
（一）专业估价存在的前提：独一无二、价值 量大
（二）房地产需要专业估价
房地产市场是典型的不完全市场，有许多阻碍 房地产价格合理形成的因素，不会自动地形成常人 容易识别的适当价格，需要房地产估价师提供市场 信息，进行替代市场的估价，推动房地产价格正常 化，促进公平交易，建立合理的市场秩序。
第一章
1 2 3 4 5
房地产估价概论
对房地产估价的基本认识 对房地产估价的各种需要 房地产估价的要素 房地产估价的职业道德 中国房地产估价行业发展
第一节
对房地产估价的基本认识
一、房地产估价的含义（熟悉）
（一）专业房地产估价与非专业房地产估价的区别
由专业人员完成——取得相关执业资格
企业改制、资产重组、上市、产权转让、租赁、 合资、合并、分立、清算等经济行为
十一、房地产行政管理的需要（了解） 十二、其他方面的需要（了解）
第三节
房地产估价的要素
一、估价当事人（熟悉）
（一）房地产估价机构 （二）房地产估价师 （三）估价委托人
（一）房地产估价机构
依法设立并取得房地产估价机构资 质，从事房地产股价活动的专业机构； 法定代表人或执行合伙事务的合伙 人是注册后从事房地产估价工作3年以上 的房地产估价师 资质等级：暂定期内的三级资质、 三级资质、 二级资质、一级资质 承揽业务不受地域限制
（1）使他人房地产受到污染，造成他人房地产价值 减损的； （2）因修改城乡规划给房地产权利人等的合法权益 造成损失的； （3）因新建建筑物影响了相邻建筑物的通风、采光、 日照、视野等，造成相邻房地产价值减损的； （4）因施工不慎使临近建筑物受损，造成临近房地 产价值减损的；
5.既是一门科学又是一门艺术
房地产估价师对行业规律的把握，对估价理 论的掌握以及其实务操作能力的综合体现 。
三、房地产估价的必要性 （熟悉）
（一）专业估价存在的前提：独一无二、价值 量大
（二）房地产需要专业估价
房地产市场是典型的不完全市场，有许多阻碍 房地产价格合理形成的因素，不会自动地形成常人 容易识别的适当价格，需要房地产估价师提供市场 信息，进行替代市场的估价，推动房地产价格正常 化，促进公平交易，建立合理的市场秩序。
第一章
1 2 3 4 5
房地产估价概论
对房地产估价的基本认识 对房地产估价的各种需要 房地产估价的要素 房地产估价的职业道德 中国房地产估价行业发展
第一节
对房地产估价的基本认识
一、房地产估价的含义（熟悉）
（一）专业房地产估价与非专业房地产估价的区别
由专业人员完成——取得相关执业资格
企业改制、资产重组、上市、产权转让、租赁、 合资、合并、分立、清算等经济行为
十一、房地产行政管理的需要（了解） 十二、其他方面的需要（了解）
第三节
房地产估价的要素
一、估价当事人（熟悉）
（一）房地产估价机构 （二）房地产估价师 （三）估价委托人
（一）房地产估价机构
依法设立并取得房地产估价机构资 质，从事房地产股价活动的专业机构； 法定代表人或执行合伙事务的合伙 人是注册后从事房地产估价工作3年以上 的房地产估价师 资质等级：暂定期内的三级资质、 三级资质、 二级资质、一级资质 承揽业务不受地域限制
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三、估价对象
即估价客体，也称被估价房地产，估价标的，是指 一个估价项目中需要评估其价值的房地产或房地产
权利及相关其他财产。 房地产存在的三种实物形态
纯建筑
2020/10/16
Real Estate Appraisal
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四、估价时点
估价时点：也称为价值时点、价值日期。是指估
价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对 应的时间。
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Real Estate Appraisal
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
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§1.1对房地产估价的基本认识
2.专业估价与非专业估价的本质区别
（1）由专业机构和人员完成； （2）是一种专业意见； （3）具有社会公信力； （4）实行有偿服务； （5）承担法律责任。
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Real Estate Appraisal
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Real Estate Appraisal
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十、估价结果
估价师分析、测算、判断的估价对象价值及 其提供的相关专业意见。估价结果应该客观公正。
估价师不得有以下行为 迁就客户、未完成估 价之前与估价委托人或者利害关系人讨论估价结 果、未估价之前就征求估价委托人对估价结果的 意见、迎合估价委托人。
3.估价委托人是估价服务的需求者，估价服务的对象
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Real Estate Appraisal
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二、估价目的
估价目的：是指一个估价项目中估价委托人对估
价报告的预期用途。
估价目的来源于委托人的估价需要（出让、转让、 抵押、租赁等）。一个估价项目一般只有1个估价 目的。估价目的根据委托人的需要，还可以进一 步细分。
Real Estate Appraisal
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§1.1对房地产估价的基本认识
（二）房地产估价是模拟市场定价而不是替代
市场定价
估价 是为相关人决策提供关于房地产价值的专业
意见。
定价 是当事人个人行为。
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Real Estate Appraisal
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§1.1对房地产估价的基本认识
（三）是提供价值意见而不是作价格保证
行比较。
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Real Estate Appraisal
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§1.1对房地产估价的基本认识
（五）既是一门科学也是一门艺术，但是应该 增加其科学的成分，减少其艺术的成分。
估价师的实践经验很重要，因为影响房地产 价格的因素众多，只通过数学公式或模型难以把 握与量化，必须对不同估价方法的局限性进行调 整和综合平衡。
估价时点根据估价目的来确定。估价时点确定在 先，评估价值确定在后。
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Real Estate Appraisal
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过去
现在
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Real Estate Appraisal
未来
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五、价值类型
价值类型：是指一个估价项目中所评估的具体某 种价值。
基本价值类型有六种 市场价值、快速变现价值、 谨慎价值、在用价值、残余价值和投资价值。
Real Estate Appraisal
根据估价目的进行分类
➢土地使用权出让价格评估 ➢房地产转让价格评估 ➢房地产租赁价格评估 ➢房地产抵押价值评估 ➢房地产保险估价 ➢房地产课税估价 ➢征地和房屋拆迁补偿估价 ➢房地产分割、合并估价 ➢房地产纠纷估价 ➢房地产拍卖底价评估 ➢企业各种经济活动中涉及 的房地产估价 ➢其他目的的房地产估价
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§1.3 房地产估价的现实需要
六、房地产损害赔偿的需要
□ 因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失 的赔偿评估
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Real Estate Appraisal
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§1.3 房地产估价的现实需要
一、国有建设用地使用权出让的需要
□ 招标出让方式中招标底价，投标人的投标报价 □ 拍卖出让方式中，拍卖人的拍卖底价，竞拍人的最 高出价 □ 挂牌出让方式中，出让人的挂牌底价，竞买人的最 高报价 □ 协议出让方式中，协议出让的最低价和最高价
房地产估价
2020/10/16
主讲人：李礼
Real Estate Appraisal
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为什么要学习房地产估价？
现状
1. 房地产市场的快速发展和日益成熟 2. 涉及到房地产的诸多经济活动 （房地产买卖、租赁、抵押、拆迁补偿、破产清算、房产税
征收等）
存在的问题
典型不完全市场，价格影 响因素多，不会自动形成 常人容易识别的适当价格。
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Real Estate Appraisal
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§1.1对房地产估价的基本认识
三、房地产估价的必要性（三点）
1. 专业估价存在的基本前提，必须同时具备两个特 性：（1）独一无二性；（2）价值量大。 （房地 产满足专业估价的要求）
2. 房地产市场需要专业估价原因
房地产市场有许多阻碍房地产价格合理形成的因 素，不会自动地形成常人容易识别的适当价格， 需要房地产估价师提供市场信息，进行“替代” 市场的估价，推动房地产价格正常化，促进公平 交易，建立合理的市场秩序。
估价师应当对委托提供的有关情况和资料进 行必要的核查。
2020/10/16
Real Estate Appraisal
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七、估价原则
估价原则 是指在房地产估价的理论与实践中，
总结、提炼出来的一些简明扼要的进行房地产估 价所应依据的法则或标准。
估价原则使得不同的估价师，对房地产估价 的基本前提认识一致，对同一估价对象在同一估 价目的、同一估价时点的评估价值趋于相同或近 似。
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§1.3 房地产估价的现实需要
四、房地产征收征用补偿的需要
征收是强制收买，所有权变更，不返还 征用是强制使用，只是使用权的变更，到期返还给使 用权人
五、房地产分割的需要
一般采取折价或者拍卖变卖价款分割
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§1.3 房地产估价的现实需要
二、房地产转让和租赁的需要
转让方式增多 买卖、互换、赠与、作价入股、作价出 资、抵偿债务等。
租赁有房屋租赁、土地租赁、建设用地使用权出租等。
三、房地产抵押贷款的需要
抵押人担保债权不得超出抵押物价值。 抵押对房地产估价的需要（7种）初次抵押估价、再 次抵押估价、增加抵押贷款估价、抵押期间估价、转抵押 估价、续贷抵押估价、处置抵押房地产估价
衍生的其他方法
➢假设开发法 ➢长期趋势法 ➢基准地价修正法 ➢路线价法
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九、估价程序（一般12步）
业务两步： 获取估价业务、 受理估价委托 规划一步： 制定估价作业方案 外业两步： 搜集所需资料、实地查看估价对 象 关键三步： 分析、测算、判断估价对象价值 后续四步 ：撰写估价报告、内部审核、交付 估价报告、估价资料归档 履行必要的程序，才能规范估价行为、保障 估价质量、提高工作效率、防范估价风险。
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估价机构、估价委托人
2.房地产估价机构
（1）法定代表人或执行合伙事务的合伙人是注册后从 事房地产估价工作3年以上的房地产估价师；
（2）资质等级（由低到高）分为：暂定期内的三级资 质、三级资质、 二级资质、一级资质；
（3）从事的估价活动不受行政区域、行业限制；不同 资质等级机构业务范围按照估价目的划分，估价机构 应该在其资质等级允许的业务范围内从事估价活动； 房地产估价报告应由房地产估价机构出具。
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§1.1对房地产估价的基本认识
4.国外和港台地区对房地产估价的称谓和定义
美国 Real Estate Appraisal 英联邦国家 Property Valuation 日本和韩国 不动产鉴定评价 香港 物业估值或物业估价 台湾 不动产估价
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市场信息不对称，阻碍房 地产价格合理形成因素多。
房地产 真正的 价值扑 朔迷离
需要专业的估 价师发现房地
产的价值
建立合理房地产 秩序，促进房地 产公平交易，将 房地产价格导向
正常化
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第一章 房地产估价概论
本章要求
1.掌握房地产估价的概念、目的、特点及估价要素; 2. 理解房地产估价的现实需要及估价师的职业要求； 3.了解我国及世界其他国家房地产估价的发展状况。
同一估价对象可能有不同类型的价值，但同 一估价对象的具体一种类型的价值在理论上是唯 一的。
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六、估价依据
估价依据是指估价项目中估价所依据的法律 法规和标准。包括 相关法律、法规、政策和标准， 估价委托人提供的有关情况和资料，估价机构和 估价师掌握、搜集的有关情况和资料。
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§1.2 房地产估计要素
1.房地产估价师
知识＋经验＋职业道德＝好的房地产估价师
只能且必须受聘于一个房地产估价机构从事估价 业务，不得以个人名义承揽业务，不能以个人名 义收费，必须由所在的房地产估价机构接受委托 并统一收费。
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§1.1对房地产估价的基本认识
（一）评估房地产的价值而不是价格。
三、估价对象
即估价客体，也称被估价房地产，估价标的，是指 一个估价项目中需要评估其价值的房地产或房地产
权利及相关其他财产。 房地产存在的三种实物形态
纯建筑
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四、估价时点
估价时点：也称为价值时点、价值日期。是指估
价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对 应的时间。
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ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
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§1.1对房地产估价的基本认识
2.专业估价与非专业估价的本质区别
（1）由专业机构和人员完成； （2）是一种专业意见； （3）具有社会公信力； （4）实行有偿服务； （5）承担法律责任。
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十、估价结果
估价师分析、测算、判断的估价对象价值及 其提供的相关专业意见。估价结果应该客观公正。
估价师不得有以下行为 迁就客户、未完成估 价之前与估价委托人或者利害关系人讨论估价结 果、未估价之前就征求估价委托人对估价结果的 意见、迎合估价委托人。
3.估价委托人是估价服务的需求者，估价服务的对象
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二、估价目的
估价目的：是指一个估价项目中估价委托人对估
价报告的预期用途。
估价目的来源于委托人的估价需要（出让、转让、 抵押、租赁等）。一个估价项目一般只有1个估价 目的。估价目的根据委托人的需要，还可以进一 步细分。
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§1.1对房地产估价的基本认识
（二）房地产估价是模拟市场定价而不是替代
市场定价
估价 是为相关人决策提供关于房地产价值的专业
意见。
定价 是当事人个人行为。
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§1.1对房地产估价的基本认识
（三）是提供价值意见而不是作价格保证
行比较。
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§1.1对房地产估价的基本认识
（五）既是一门科学也是一门艺术，但是应该 增加其科学的成分，减少其艺术的成分。
估价师的实践经验很重要，因为影响房地产 价格的因素众多，只通过数学公式或模型难以把 握与量化，必须对不同估价方法的局限性进行调 整和综合平衡。
估价时点根据估价目的来确定。估价时点确定在 先，评估价值确定在后。
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过去
现在
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未来
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五、价值类型
价值类型：是指一个估价项目中所评估的具体某 种价值。
基本价值类型有六种 市场价值、快速变现价值、 谨慎价值、在用价值、残余价值和投资价值。
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根据估价目的进行分类
➢土地使用权出让价格评估 ➢房地产转让价格评估 ➢房地产租赁价格评估 ➢房地产抵押价值评估 ➢房地产保险估价 ➢房地产课税估价 ➢征地和房屋拆迁补偿估价 ➢房地产分割、合并估价 ➢房地产纠纷估价 ➢房地产拍卖底价评估 ➢企业各种经济活动中涉及 的房地产估价 ➢其他目的的房地产估价
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§1.3 房地产估价的现实需要
六、房地产损害赔偿的需要
□ 因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失 的赔偿评估
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§1.3 房地产估价的现实需要
一、国有建设用地使用权出让的需要
□ 招标出让方式中招标底价，投标人的投标报价 □ 拍卖出让方式中，拍卖人的拍卖底价，竞拍人的最 高出价 □ 挂牌出让方式中，出让人的挂牌底价，竞买人的最 高报价 □ 协议出让方式中，协议出让的最低价和最高价
房地产估价
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主讲人：李礼
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为什么要学习房地产估价？
现状
1. 房地产市场的快速发展和日益成熟 2. 涉及到房地产的诸多经济活动 （房地产买卖、租赁、抵押、拆迁补偿、破产清算、房产税
征收等）
存在的问题
典型不完全市场，价格影 响因素多，不会自动形成 常人容易识别的适当价格。
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§1.1对房地产估价的基本认识
三、房地产估价的必要性（三点）
1. 专业估价存在的基本前提，必须同时具备两个特 性：（1）独一无二性；（2）价值量大。 （房地 产满足专业估价的要求）
2. 房地产市场需要专业估价原因
房地产市场有许多阻碍房地产价格合理形成的因 素，不会自动地形成常人容易识别的适当价格， 需要房地产估价师提供市场信息，进行“替代” 市场的估价，推动房地产价格正常化，促进公平 交易，建立合理的市场秩序。
估价师应当对委托提供的有关情况和资料进 行必要的核查。
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七、估价原则
估价原则 是指在房地产估价的理论与实践中，
总结、提炼出来的一些简明扼要的进行房地产估 价所应依据的法则或标准。
估价原则使得不同的估价师，对房地产估价 的基本前提认识一致，对同一估价对象在同一估 价目的、同一估价时点的评估价值趋于相同或近 似。
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§1.3 房地产估价的现实需要
四、房地产征收征用补偿的需要
征收是强制收买，所有权变更，不返还 征用是强制使用，只是使用权的变更，到期返还给使 用权人
五、房地产分割的需要
一般采取折价或者拍卖变卖价款分割
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§1.3 房地产估价的现实需要
二、房地产转让和租赁的需要
转让方式增多 买卖、互换、赠与、作价入股、作价出 资、抵偿债务等。
租赁有房屋租赁、土地租赁、建设用地使用权出租等。
三、房地产抵押贷款的需要
抵押人担保债权不得超出抵押物价值。 抵押对房地产估价的需要（7种）初次抵押估价、再 次抵押估价、增加抵押贷款估价、抵押期间估价、转抵押 估价、续贷抵押估价、处置抵押房地产估价
衍生的其他方法
➢假设开发法 ➢长期趋势法 ➢基准地价修正法 ➢路线价法
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九、估价程序（一般12步）
业务两步： 获取估价业务、 受理估价委托 规划一步： 制定估价作业方案 外业两步： 搜集所需资料、实地查看估价对 象 关键三步： 分析、测算、判断估价对象价值 后续四步 ：撰写估价报告、内部审核、交付 估价报告、估价资料归档 履行必要的程序，才能规范估价行为、保障 估价质量、提高工作效率、防范估价风险。
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估价机构、估价委托人
2.房地产估价机构
（1）法定代表人或执行合伙事务的合伙人是注册后从 事房地产估价工作3年以上的房地产估价师；
（2）资质等级（由低到高）分为：暂定期内的三级资 质、三级资质、 二级资质、一级资质；
（3）从事的估价活动不受行政区域、行业限制；不同 资质等级机构业务范围按照估价目的划分，估价机构 应该在其资质等级允许的业务范围内从事估价活动； 房地产估价报告应由房地产估价机构出具。
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§1.1对房地产估价的基本认识
4.国外和港台地区对房地产估价的称谓和定义
美国 Real Estate Appraisal 英联邦国家 Property Valuation 日本和韩国 不动产鉴定评价 香港 物业估值或物业估价 台湾 不动产估价
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市场信息不对称，阻碍房 地产价格合理形成因素多。
房地产 真正的 价值扑 朔迷离
需要专业的估 价师发现房地
产的价值
建立合理房地产 秩序，促进房地 产公平交易，将 房地产价格导向
正常化
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第一章 房地产估价概论
本章要求
1.掌握房地产估价的概念、目的、特点及估价要素; 2. 理解房地产估价的现实需要及估价师的职业要求； 3.了解我国及世界其他国家房地产估价的发展状况。
同一估价对象可能有不同类型的价值，但同 一估价对象的具体一种类型的价值在理论上是唯 一的。
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六、估价依据
估价依据是指估价项目中估价所依据的法律 法规和标准。包括 相关法律、法规、政策和标准， 估价委托人提供的有关情况和资料，估价机构和 估价师掌握、搜集的有关情况和资料。
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§1.2 房地产估计要素
1.房地产估价师
知识＋经验＋职业道德＝好的房地产估价师
只能且必须受聘于一个房地产估价机构从事估价 业务，不得以个人名义承揽业务，不能以个人名 义收费，必须由所在的房地产估价机构接受委托 并统一收费。
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（一）评估房地产的价值而不是价格。