开盘前全案策划推广节奏
北京开盘活动推广案
北京开盘活动推广案在竞争激烈的房地产市场中，一个成功的开盘活动对于楼盘的销售和品牌推广至关重要。
北京作为我国的首都，房地产市场一直备受关注，因此制定一个精心策划、独具特色的开盘活动推广案，是吸引潜在客户、提升楼盘知名度和美誉度的关键。
一、活动目标本次开盘活动的主要目标是：1、吸引大量潜在客户前来参观，增加楼盘的曝光度。
2、促进楼盘的销售，实现预定的销售目标。
3、树立良好的品牌形象，提升开发商的知名度和美誉度。
二、活动时间和地点1、时间：选择在周末或节假日，以便更多的人能够参与。
例如，具体日期。
2、地点：楼盘售楼处及周边场地。
三、活动主题“品质家园，梦想起航——楼盘名称盛大开盘”四、活动内容1、开盘仪式邀请知名主持人主持开盘仪式，邀请开发商领导、相关政府官员等出席并致辞。
安排精彩的舞龙舞狮表演，营造热闹喜庆的氛围。
2、楼盘展示在售楼处内设置多个展示区域，包括楼盘模型展示区、样板房展示区、户型图展示区等，安排专业的销售人员为客户进行详细的介绍和解答疑问。
3、互动体验设置一些有趣的互动体验区，如 VR 看房体验区，让客户通过虚拟现实技术身临其境地感受未来的家；亲子游乐区，为带孩子的家庭提供一个娱乐的场所；还有手工DIY 区，如制作微景观、手绘环保袋等，增加客户的参与度和停留时间。
4、美食供应在活动现场提供丰富的美食，包括甜品、水果、饮料等，让客户在参观的同时能够享受美食。
5、抽奖活动准备丰厚的奖品，如购房优惠券、家电、数码产品等，客户在签到时领取抽奖券，在活动的特定时间进行抽奖。
6、文艺表演安排精彩的文艺表演，如歌舞、杂技、魔术等，为活动增添欢乐的氛围。
五、宣传推广1、线上宣传（1）建立官方网站和社交媒体账号，发布活动信息、楼盘介绍、户型图等内容，并定期更新。
（2）利用微信公众号、微博、抖音等社交媒体平台进行推广，发布活动海报、视频等，吸引用户的关注和分享。
（3）与房产网站、论坛合作，发布活动广告和软文，提高活动的曝光度。
房地产开盘前推广方案
中心财宝广场现代国际广场2011年12月7日楼盘销售一般分为几个时期：预热期、开盘期、强销期、蓄势期和尾盘销售期。
依据每一个时期制定不同的宣传途径与宣传方式，销售策略执行者需要系统的考虑每一个可能的因素，制定每一步的营销策略。
推广节奏开盘时刻拟定于2021年5月1日，2021年12月至2021年4月为中心财宝广场·现代国际广场开盘前的推广期。
这一时期，我们将以时刻为节点对一系列重要的推广渠道进行整合。
推广战略：中心财宝广场·现代国际广场通过以下五种手段进行全面、系统的包装和推广，将五种战略手法同时加以运用，形成整合推广的立体传播，更有强效性地推动和促进开盘销售。
◆推广渠道；◆推广手法；7家宣传途径连续发稿，强强联手，大规模大手笔。
每轮整合曹县7家主流媒体，15天内特大篇幅的强大攻势，到达一定量的广告投放，效果十清晰显。
※预热期诉求点；曹县新城核心·260万生态大盘曹县政务中心·中心商务区财宝地段目标户型客户群：广泛客户目标：通过宣传告知客户工程的位置、开发商、工程占地、户型、建筑面积等，让客户对工程有一个初步的认知。
※强推期诉求点；生态栖居·温馨雅筑国际现代新城·享受高品质生活VIP客户认筹目标客户群：特定区域客户目标：通过大量宣传，告知客户工程的规划设计、周边配套、周边环境、内部配套，要紧强调居住中心财宝广场·现代国际广场能享受到的高品质生活，公园里的家随时恭候您的进住！*月*日开始认筹※认筹活动；方案一：重点开发乡镇市场2000年，曹县辖16个镇、15个乡。
依据第五次人口普查数据显示，曹县人口共计1335422人，其中县城127500人、乡镇1200000多人〔各乡镇人口分不为：曹城镇127500、庄寨镇56329、桃源集镇41351、韩集镇43437砖庙镇32749、古营集镇46211、普连集镇52901、魏湾镇60535、侯集回族镇36304、苏集镇44594、孙老家镇45025、阎店楼镇51557、邵庄镇49783、青堌集镇51535、梁堤头镇39173、安蔡楼镇53843、申楼乡25498、青岗集乡33601、常乐集乡39884、大寨集乡19811、莘冢集乡30441、安仁集乡26670、倪集乡44561、楼庄乡31800、王集乡31155、郑庄乡55027、龚楼乡29604、大集乡37552、朱洪庙乡30523、南李集乡33305、仵楼乡33163〕。
房地产楼盘开盘营销推广策划
房地产楼盘开盘营销推广策划尊敬的楼盘开发团队，在开盘前推广一处房地产楼盘是至关重要的，这将帮助吸引潜在购房者的注意，并提高他们对项目的兴趣。
为了帮助您制定一项成功的开盘营销推广策划，我整理了以下建议：1. 制定目标：确定您希望通过开盘吸引的目标购房者群体。
例如，新婚夫妇、投资者或家庭。
然后，为这个目标群体制定一个明确的目标，比如吸引到一定数量的目标购房者。
2. 优势与特色：确定项目的独特卖点和优势，这将成为您推广的重点。
这可能包括地理位置、便利设施、绿化环境等。
3. 制定推广计划：根据目标群体和销售目标，制定一个详细的推广计划。
这可能包括在线广告、户外广告、社交媒体推广、电视广告、印刷品、公关活动等多个渠道的使用。
4. 创建品牌形象：开展品牌宣传活动，设计一个有吸引力的品牌形象，确保您的目标购房者能够认可，并能够与项目进行情感上的连接。
5. 开展线上推广活动：利用社交媒体、房地产网站和线上广告平台等渠道，宣传项目的特色和优势。
确保您的网站内容更新并易于导航。
利用虚拟现实技术或3D渲染为潜在购房者提供沉浸式的体验，以便他们能够更好地了解项目。
6. 宣传材料和销售文案：制作精美的宣传手册、销售文案和户型图等材料，以吸引潜在购房者的注意力。
确保这些材料信息准确、易于理解，并能够突出项目的独特之处。
7. 开展预售活动：考虑开展预售活动，如VIP订阅、开放日或专属展览会。
这将为潜在购房者提供与开发团队互动和了解项目的机会。
8. 合作伙伴和影响力营销：与相关行业的合作伙伴和有影响力的人物合作，共同推广项目。
这可能包括地产经纪人、贷款机构、设计师、社区领袖等。
他们的推荐和合作将帮助扩大项目的知名度。
9. 赠品和特别优惠：为吸引潜在购房者，您可以提供一些赠品或特别优惠，如折扣、装修套餐等，以增加购房者的兴趣。
10. 媒体报道和公关活动：联系当地媒体，争取媒体报道和参与各类房地产展览活动，以提高项目的知名度和认可度。
开盘前全案策划推广节奏119P
活动主题创意及亮点呈现
突出项目特色
根据项目的独特性和目标受众， 设计具有吸引力和差异化的活动 主题，如“未来生活体验展”或 “智能科技人居盛宴”。
创意元素融入
在活动主题中融入创意元素，如 艺术、文化、科技等，提升活动 的趣味性和互动性，吸引更多潜 在客户关注。
亮点呈现
通过现场演示、讲解、体验等方 式，充分展示项目的核心卖点和 优势，让客户对项目产生深刻印 象。
竞争状况
当前市场上竞争对手众多，包括品牌开发商、区域开发商等，各自具有不同的 竞争优势和特点。需要在竞争分析的基础上，制定有针对性的全案策划推广策 略。
02 策划推广策略制定
CHAPTER
目标客户群体定位
确定目标客户群体
通过市场调研和数据分析，明确项目 的目标客户群体，包括年龄、性别、 职业、收入等方面的特征。
数据监测与优化
建立数据监测机制，实时跟踪各渠道 推广效果，及时调整优化策略。
04 品牌形象塑造与传播途径
CHAPTER
品牌形象塑造方案
01
02
03
品牌定位
明确品牌的核心价值和目 标受众，确立独特且易于 识别的品牌定位。
品牌视觉识别
设计统一的品牌标识、字 体、色彩等视觉元素，塑 造独特的品牌形象。
活动流程设计及时间安排
流程设计
根据活动主题和目标受众的 需求，设计合理且有趣的活 动流程，包括签到、开场、 项目介绍、互动环节、抽奖
环节、自由交流等。
时间安排
根据活动流程和预计参与人 数，合理安排每个环节的时 间，确保活动紧凑有序且充
分展示项目特色。
应急预案
针对可能出现的突发情况， 制定应急预案，如设备故障 、人员缺席等，确保活动能 够顺利进行。
房地产开盘前推广方案
房地产开盘前推广方案1. 引言房地产市场竞争激烈，开盘前推广是提升项目知名度和吸引潜在买家的重要环节。
本文将介绍一些有效的房地产开盘前推广方案，帮助开发商制定全面的推广策略。
2. 目标定位和受众分析在制定推广方案之前，开发商需要明确项目的目标受众，并对受众的特点和需求进行分析。
房地产项目的目标受众通常包括首次购房者、投资购房者和转介绍买家等。
针对不同的受众群体，可以采取不同的推广策略。
3. 媒体宣传媒体宣传是开盘前推广的重要手段之一，通过传统媒体和新媒体的宣传，可以增加项目的曝光度和知名度。
以下是几种常见的媒体宣传方式：•报纸广告：选择适合目标受众的报纸进行投放，制作精美的广告，突出项目的亮点和优势。
•电视广告：在热门娱乐节目或新闻节目中投放电视广告，吸引更多的观众关注。
•广播广告：在流行的电台节目中播放广告，吸引听众的关注。
•网络宣传：利用社交媒体平台、房产网站和房产论坛等进行项目宣传，与潜在买家进行互动。
4. 线下推广活动除了媒体宣传，线下推广活动也是开盘前推广的重要手段。
以下是几种常见的线下推广活动方式：•开盘会：在项目现场举办开盘会，邀请潜在买家参加，介绍项目的特点和优势，提供购房咨询和现场认购服务。
•品牌合作：与知名品牌合作举办活动，吸引更多的关注和参与。
•新闻发布会：组织新闻发布会，邀请媒体和业界专家参加，宣布项目的最新动态和亮点。
•志愿者活动：组织志愿者活动，参与社区服务或公益活动，提升项目的品牌形象和社会影响力。
5. 奖励和优惠政策通过提供奖励和优惠政策，可以吸引更多的买家参与购房。
以下是几种常见的奖励和优惠政策：•首付优惠：对购房者的首付款进行优惠或分期付款。
•赠送装修：购房者可以获得免费的装修服务或额外的装修配套。
•积分奖励：购房者可以参加积分活动，积累积分后可以兑换礼品或抵扣购房款。
•折扣优惠：提供折扣价或优惠券，吸引更多的购房者参与。
6. 网络营销在数字化时代，网络营销是不可或缺的推广手段。
房地产开盘前营销推广方案策划
04
年龄
主要针对XX-XX岁的购房者 ，其中以XX-XX岁的人群为
主。
性别
男女均可，但女性购房者数量 略多于男性。
职业
白领、教师、医生等中高收入 职业人群为主。
地区
主要针对XX市内的购房者， 其中以XX、XX等区域为主。
目标客户需求分析
户型需求
以三室两厅、两室两厅等 中大户型为主，小户型需 求较低。
广，扩大宣传覆盖面。
宣传内容设计
项目介绍
01
详细介绍项目的地理位置、周边环境、设计理念、户型结构等
信息，让客户对项目有全面的了解。
形象宣传
02
通过宣传项目的亮点、优势，以及项目的特色和卖点，提升项
目的形象和知名度。
价值宣传
03
强调项目的投资价值、生活价值和未来发展前景，让客户认识
到项目的潜在价值。
网络互动活动形式设计
采用线上抽奖、话题互动等形式，吸引网友参与并分享至 社交圈。
网络互动活动推广
通过广告投放、KOL合作ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ形式，提高活动曝光度和参与 度。
06
预期效果评估与调整
推广效果评估指标设定
曝光量
评估推广活动带来的潜在客户 数量。
访问量
评估推广活动带来的实际访问 楼盘的客户数量。
转化率
评估访问楼盘的客户最终转化 为购房者的比例。
海报
设计吸引人的海报，突出房地产项目的核心卖点，如地理位置、 建筑设计、绿化环境等。
传单
制作内容简洁明了的传单，包括项目的基本信息、优势和联系方 式等。
宣传册
设计内容详尽的宣传册，涵盖项目的整体规划、户型介绍、配套 设施等多个方面。
宣传视频或广告的制作
世联开盘前营销推广实施方案
五、项目营销需解决的主要问题
确保春节前工程进度款结算
12月底取得预售许可证
已购卡客户与2009年1月份先期销售
采取特殊的优惠政策让客户先买先受益，多受益
鼓励一次性付款，多付首期款
五、项目营销需解决的主要问题
操作流程
凭卡签认购书 另补交1万作定金 五天内签 《商品房买卖合同》
付款
计算房款总价
48万
-1万
-0.3万
-1万
-3.6万
-0.28万
-0.8万
41.02万
86折
五、项目营销需解决的主要问题
购卡客户09年1月份具体优惠执行
幸福时光
50%首付款+50%银行按揭
优惠1 总房价
优惠2
优惠3
优惠4 返6个 月租金
优惠5
优惠6 折扣
福卡1万 每天增 签约额 变2万 值10元 外1万元
送6%代 交1万减 实际 房 金券 300元 价
前期销售情况
销售政策 均价8000元 首付30%，按揭30年 买卡交1万，优惠1万，曼晶卡每 天增值10元 包租10年，年固定回报10% 免费入住12天 10年原价回购 开发商自留30%物业作担保 客户对10%回报和免费入住12天表 示满意 普遍反映价格偏高 对安全保障存在疑虑 意见反馈
客 户 退 卡
四、意向客户访谈情况
四、意向客户访谈情况
市民投资意向市调情况
通过媒体座谈会、房地产同业访谈、走访个体老板 约30人，结果表明：
通过媒体座谈会、房地产同业访谈、走访个体老板约30人，结果 表明：
在经济条件许可情况下，黄石人愿意投资，但大多数人收入不高 ，能投资30万以上的人不多。 矿老板有钱，近年来矿业不景气，臵业投资意向较强。 市民投资首选临街商铺 因大势走低，市民投资意识受到很大影响，看商铺的人极少。
某地产公司开盘策划方案
某地产公司开盘策划方案介绍本文档旨在为某地产公司的开盘活动策划方案提供指导。
开盘是地产公司推广项目的重要环节，一个成功的开盘活动能够吸引潜在买家，促进项目销售。
本方案将包括开盘前的准备工作、实施活动的细节以及后续跟进措施。
一、开盘前的准备工作1. 目标设定在开展任何活动之前，首先需要明确开盘活动的目标。
目标设置应该具体、可衡量，并与公司整体战略目标一致。
例如，目标可以是吸引100位潜在买家参加开盘活动，并在一周内成交50%以上的销售。
2. 定位策略制定明确的定位策略可以帮助公司更好地吸引目标客户群体。
在制定定位策略时，应考虑项目的特点、竞争对手以及目标客户的需求和偏好。
例如，如果项目是面向年轻家庭的住宅社区，可以侧重于家庭友好和社区设施等方面的卖点。
3. 活动预算根据目标和定位策略，制定开盘活动的预算。
预算应包括活动策划、物料准备、场地租赁、人员费用等各项开支。
确保预算合理且充分考虑活动的规模和目标客户的需求。
4. 活动宣传在开盘前，进行全面而有针对性的宣传至关重要。
可以通过以下渠道进行宣传：•基于目标客户的社交媒体广告；•发布新闻稿，吸引媒体的关注；•利用地产公司网站和社交媒体平台进行宣传；•邀请潜在买家参加项目预览会。
二、开盘活动实施1. 活动策划详细策划开盘活动，确保每个环节都得到妥善安排。
主要包括以下内容：•活动日期、时间和地点的确定；•活动流程的设计，包括开幕致辞、项目介绍、样板房展示、娱乐活动等；•物料准备，如宣传册、名片、礼品等；•人员调配，包括工作人员、安保人员、娱乐活动表演者等。
2. 活动执行确保在开盘活动当天一切顺利进行。
注意以下几点：•按照活动策划的时间安排，保证活动流程的顺利进行；•针对潜在买家的需求提供专业的项目介绍和解答问题；•确保样板房的整洁和舒适，以吸引客户的注意；•提供娱乐活动，增加活动的趣味性和吸引力。
3. 数据收集在开盘活动中，收集潜在买家的相关数据是非常重要的。
开盘前营销推广方案
开盘前推广策略（一）形象线：按照项目推盘节奏，在6月初首批房源开盘前会经历两个阶段：项目品牌导入阶段和产品亮相阶段。
1、项目品牌导入阶段：借助中南集团品牌和世纪城深耕常熟六载的项目品牌形象，快速树立锦城项目形象。
层峰至极是平和——中南积淀25载升级力作再献虞城系列报广：世纪双城精彩倍增——中南世纪城世纪锦城齐献虞城更多未来只在方寸之间显名贵——唯有尺度合理方能登峰造极只在呈世之后显稀缺——唯有天工巧夺方能出臻入胜只在通融之后显方正——唯有天人合一方能中西合璧2、产品亮相阶段：6#号楼楼栋形象、产品信息亮相，根据上述产品分析，6#号楼的最大卖点在景观——前后栋距均超百米、西揽项目内部中心宏美景观、且是项目中唯一的三面环水的楼栋。
仅此三面环水，方享优越人生——中南世纪锦城6号楼89-144㎡阔景豪宅新品首发（二）促销线：1、媒体策略：根据世纪城长期媒体监控，选择有效媒体；项目入市初期加大媒体投放力度。
✓户外（大牌、高炮等）：根据项目推广节奏跟换户外信息，保证项目信息及时出街。
前期已经进行了户外布点的建议，目前在继续进行洽谈中，建议先将项目周边区域以及城北乡镇（尤其是谢桥、大义、福山）的布点到位。
✓报纸（硬广/软文硬排、夹报）：项目周度即时信息释放。
保证每周至少1次报纸稿出街，夹报、硬广/软文硬排进行交替投放。
✓短信：项目周度即时信息释放。
每周2-3次的投放量，每次10万条。
✓电视：根据世纪城的监控，电视有一定效果，在目前开机画面被电视台征用的情况下，可增加游字、角标、新闻前提示等其余形式，另外在家园栏目上投递宣传短片，进行项目介绍。
✓网络（通栏、软文等）：虞城热线周度信息释放；零距离网站上通栏资源可与世纪城合用。
✓网络微博：立即成立锦城自己的官方微博——常熟中南世纪锦城，前期可适当将项目简介、进度在微博上公布；可以与世纪城相互转发微博，进行信息传递。
✓电台20S：周度即时信息释放；（另外还有电台10S给世纪城沿用）✓直邮：直邮有一定效果，但是效果较慢，可针对首期主力客户群体在4月底前进行一期6#号楼产品投递。
开盘前的营销推广方案
开盘前的营销推广方案目录总体思路一、入市时机的建议二、阶段营销节点划分三、阶段营销总体策略四、主要营销策略五、媒体推广计划阶段营销总体策略1 / 17总体思路1.采用渗透式和前期“轰炸式”宣传策略，建立项目形象，提高项目知名度和美誉度2.营销阶段划分，控制营销推广节奏，争取加快工程进度3.采用VIP跟进优惠政策，积累VIP客户4.运用VIP客户序号，分时分批确定序号，提高转签率一、入市时机建议目前项目已经进入施工阶段，通过前阶段的渗透宣传方式，本案在广告投入方面不大（缺少路口大型指示牌和城区户外广告）的条件下，已经在商场上引起一定的关注，但关注度不高，项目还需经历一个包装推广期，需要进一步提高醒目知名度，积累客户，同时销售淡、旺季节特征较明显，所以我们必须抓住优先的营销时机，尽快抢占市场先机。
以保证资金的的正常运转。
因此根据项目的工程进度及营销节点。
本案建议X月X日开始VIP排号，力争在X月X 日开盘。
2 / 17二、阶段营销节点划分3 / 17三、阶段营销总体策略一）阶段总体策略抓紧时间，做好宣传坚持渗透，多元组合区间价位，试探市场累计优惠，多重优惠释义：1.根据营销节点，抓紧时间做好广告推广，宣传项目优势，树立项目形象。
2.城区有效媒体宣传，必须继续坚持渗透式宣传方式有针对性宣传工作，同时还应采用有效且多元化的媒体行有机的结合。
根据项目的营销节点，采用密集轰炸及长线渗透相结合，冲击市场，建立醒目知名度。
3.VIP排号阶段不公开具体价格，采用低价报价策略吸引客户，采用区间报价方式试探市场，同时给项4 / 17目后期的价格及相关营销策略的调整做一个科学有力的支撑。
4.排号阶段采用累进优惠的策略调动目标客源及潜在客源的入会积极性，为项目开盘聚集更多的人气，尽可能提高开盘期的转签量二）媒体推广策略1.媒体组合策略项目在预热升温阶段必须树立知名度，树立品牌形象，因当地没有突出主流媒体，因此宜继续采用渗透式宣传方式和多元化媒体组合进行有机结合。
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· 通过现场的良好展示，给客户完整的产品信息，加速客户的
购买决策。
增强现场的感染力
提升客户对未来生活场景的感性认识
注：2.12包装地盘具体内容见《住宅项目市场推广》
2 公开发售前策划工作流程 2.2 传播产品信息给客户
2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5 2.2.6 确定阶段推广主题 房地产传播信息概述 广告投放——信息传播主要方法一 公关活动——信息传播主要方法二 内部认购——收集意向客户资料的有效方法 传播方法综合运用提高造势效果
销售文件准备到位 预售许可证、中原代理费 诚意认购书、认购书 借款协议（针对借首期款客户） 预售（或现售）合同 尾数纸 销售培训资料（包括价格表、付款方式、促销 等） 查丈报告、最后图纸 财务数据、POS机 银行按揭资料 律师行、公证处资料 销售派发资料准备到位 楼书 户型单张 DM单张 完全生活手册 其他相关资料 折页 投资手册 公司刊物 现场销售管理文件 来访客户调查表 成交客户调查表 来访客户登记表 销控表 日报、周报、月报表 销售人员签到本
第二阶段：项目市场研究
潜在客户分析
地块
市场状况 可能的客户 可能的产品
项目价值分析
竞争环境分析
宏观环境分析
宏观经济
•竞争环境 •房地产环境
竞争环境
•竞争楼盘 •经典楼盘 •成功案例
项目价值
•区位价值 •项目资源
潜在客户
•周边客群 •历史客群 •特有客群 •投资客群 •新生客群
研究结论
•市场状况 •可能的产品 •可能的客户
尾盘） 计划销售数量（套数）
预计投入推广费、回收资金额
推广费用与回收资金额相关 如： 30% 推广费用 回收资金额
30%左右
2.3.2 确定销售策略
在整个楼盘营销过程中，应该始终保持合理的单位
搭配，分时间段根据市场变化情况，按一定比例面 市，这样可以有效的控制房源和销售节奏。
2.3.3 准备相关销售文件
2
确定项目推广整体风格
2.12
包装地盘、制作纸质媒体
注：2.12包装地盘、制作纸质媒体具体内容见《住宅项目市场推广》
2.1.1
1
推广前奏
确定楼盘推广名
楼盘推广名——营销策划的第一步
突出楼盘的卖点，并把卖点浓缩后传递给消费者。 可以明确定位消费群体，开发商可以通过案名吸引特定人群。 由于地产的特殊性，地产品牌的形成通常以案名为载体。
做好公开发售前项目造势、定价、开盘
筹备三项主要工作
3.2
工作方式
• 资源整合
√在成本控制的前提下，与专业 公司合作，完成现场包装中的 设计、施工、制作，以及广告 投放和公关活动。
发展商 沟通 策划人员 实施
• 项目管理
√重视策划进度控制，把握
各个制作环节所需时间，及
早进行筹备，保证各步骤顺 利实施。
广告投放考虑因素
媒介特点 项目市场定位 目标客户群 销售区域 竞争对手媒介策略
2.2.3
公关活动——信息传播主要方法二
活动推广实施要点
事先做好 调查
量化目标
活动推广的实施要点 事后做好 效果评估 集中传播 项目卖点
2.2.5
内部认购——收集意向客户资料的有效方法
· 概述
又称“认筹”，是指楼盘在没有正式开盘之前，面向购房 人开展的认购活动，需要客户交纳诚意金，因此能够辨别 出有效意向客户。 客户通过认筹可以获得优先认购权，优先选择自己心仪的 住宅单位。 能够了解真正的市场需求，并且发展商可以掌握主动权， 因此内部认购是发展商测试市场、检验营销策略的最佳试 金石。 2005年政府就内部认购出台了一些相关政策，基本上都是 已“预售许可证”为界，之前不能认筹。
物业管理、智能化、网络公司资料
产品设计说明书
2
公开发售前策划工作流程 2.4 开盘筹备
2.4.1 2.4.2 2.4.3 2.4.4 开盘目的 开盘时机 开盘准备工作 开盘方案
2.4.1 开盘目的
1
2
扩大项目的知名度，提高项 目在消费者心目中的形象， 达到在短时间内聚集人气， 力争在活动之后形成一个销 售的小高潮
广告公司
礼仪包装公司
其他公司
公关公司
建筑设计公司
售楼处及样板 房装修公司
3.3
各节点工作实施流程
一般实施流程
合作公司
策划
……
….
….
……
..
..
..
其次，告诉甲方我们准备怎么卖
——销售策略
重要的一点，给甲方一本明白账
——推广费用预算表
接着，告诉甲方有推广能销售的更好
——推广策略
最后最重要的一点，把你明确的工作计划告诉甲方
——营销工作总体时间表
经济收益分析
1、房地产投资及收入估算 2、房地产投资评价指标介绍
静态指标 动态指标
成本利润率
投资利润率 资本金利润率
3
邀请各大媒体的记者，结合开 盘活动进行充分的炒作，对项 目进行宣传造势，促进项目销 售
4
在活动中通过对开发商实力 的展示，使客户对项目产生 最大的信心
释放悬念，全方位的展示产品
2.4.2 开盘时机
通过合理的吸筹过程，充分测试楼盘价格，累计客户资源，
当对市场有较大把握时，可结合销售季节，择吉时开盘。
宏观市场、区域市场 供给预测、需求预测、价格预测 销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、 管理费、税费等 静态指标：成本利润率、销售利润率 动态指标：净现值、内含报酬率、投资周期 盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到 盈亏平衡状态利润为零得点 反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数-目标值 的变化百分比/参数值变化的百分比 风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同 因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做 出某种概率描述，对方案的风险情况做出比较准 确地判断
2
确定项目推广整体风格 房地产买的其实不是房子本身 更多的是在贩卖对未来生活的一种梦想。
•
挖掘楼盘核心内容，比如好地段、好户型、好环境、好社区、 好物业等等。
• •
要和其他楼盘有概念性的差别之处。 通过整体风格的设计，帮消费者去憧憬、去体会、去感受一个 美丽家园的“梦”。
2.1.2
包装地盘
· 在项目只是一个工地的情况下，通过地盘的精心包装和纸质
第三阶段：项目定位
寻找均衡点
可能的产品
可能的客户
投 资 效 益
SWOT分析
产品定位
客户定位
价格定位
经济收益分析
•优势 •劣势 •机会 •威胁
•定位策略 •定位描述 •产品建议
•定为依据 •客户描述
•定位策略 •定位方法
•静态分析 •动态分析
第四阶段：初步推广方案
首先，给项目一个形象
——项目总体形象定位
筹备工作 的确认
• 通知开发商及相关部门 • 确认项目开盘前必须的相关资料
开盘活动 的准备
• • • • • •
和开发商就开盘方案沟通，得到确认 落实开盘相关场地布置 开盘前相关媒体推广的配合 活动公司的选定、沟通和协作 相关媒体记者的邀请 有关促销优惠方案的沟通和确定
2.4.4 开盘方案
开盘方案主要内容
开盘前全案策划推
广节奏
前期策划的总体流程
第一阶段
第二阶段
市场定位
第三阶段
第四阶段
市场研究
客户定位 产 品 方 案 产品 方案
价格定位 开发周期 销售周期
产品定位
微调
可行性 研究
地 块
美象化
经济效益 分析
推广方案
第一阶段：可行性研究
市场分析
市场预测 收入、成本、费用预测 财务评估 盈亏平衡分析 敏感性分析 风险评估
财务内部收率FIRR
财务净现值FNPV 动态投资回收期Pb
静态投资回收期P’b
3、实例分析
公开发售前的策划
1 2
公开发售前策划的目的 公开发售前策划的工作流程
3
公开发售前策划的工作方法
1
公开发售前策划的目的
将前期策划报告中的策略、方案加以实施， 进行项目造势，积累意向客户，并做好开盘 前准备工作，确保开盘时有较好的成交量
例如： 9月28日。
或
抢闸出击，当存在合适的市场机会，为了抢占有力的市场竞
争位置，即使各方面情况还不成熟，也可开盘。 如：对手4月28日开盘，我们4月19日。
2.4.3 开盘前的准备工作
一般在做好开盘前准备工作时，先要做一份详尽的工作进度控制表。把案前工 作需要完成的事项按项目分类编排进去。表格上需注明项目、具体工作事项、 需配合单位、时间表等。
2
公开发售前策划工作流程
………
…… …… ………
2.1 在现场打动客户
….
....
…..
2.4 开盘筹备
2.2 传播产品 信息给客户
……
…….
…….. ......
…….
…..
……
2.3 网住客户
……
……
……. …..
2
公开发售前策划工作流程
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ2.1
2.11
在现场打动客户
推广前奏
1 确定楼盘推广名
2.2.6 传播方法综合应用提高造势效果
策划全程造势图
高潮是如何 形成的？
持续造势，高潮迭起，层层推高
2
公开发售前策划工作流程 2.3 网住客户
2.3.1 2.3.2 2.3.3 2.3.4 制定销售计划 制定销售策略 销售团队项目培训 准备相关销售文件