均和集团地产行业商业模式
地产商业模式之星期八小镇平台解析
收入来源，多元化盈利渠道
通过上述调研，总结星期８小镇的收入来源 主要有以下几类：门票收入、品牌植入收入（场 馆冠名、广告植入等）、订制服务收入（企业订 制、生日派对）及衍生商品销售收入等。听闻星 期８小镇计划持有物业，如果传闻属实，未来还有 地产租金及增值收入。
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笔者从这个项目的初始关注至今。 儿童职业体验是一种由３～１３岁的儿童扮演
各种职业角色的寓教于乐的游戏，类似“扮家 家”，Ｒｏｌｌ Ｐｌａｙ（角色扮演）。星期８小镇在借鉴 海外项目的基础上结合中国特色设计了包涵８大 领域，５０类行业，７０多种社会角色，包括：消防 员、匹萨店店员、巧克力馆店员、模特儿、新闻 记者、广播台主播、考古学家、医院医生、航空 员、汽车４Ｓ店员工、能源电力公司员工、奶牛场 员工、法院法官、警察局警员、雪糕店店员、加
进入小镇后，孩子们需先仔细阅读小镇地 图，找到小镇银行（中国银行）的位置，前往银 行兑换Ｅ 币旅行支票作为游戏启动资金，Ｅ币可去 小镇指定场馆消费（仅限小镇内使用），也可同 时办理小镇银行账户开立手续，拥有属于自己的 存折和金融卡。
成功兑换完Ｅ币后，可先到小镇职业介绍中心 或是打开小镇地图，搜寻自己中意的职业场馆位 置。小镇约有４０多个场馆，涉及８大领域，５０类行 业，７０多种社会角色，可以体验空姐、挤奶工、 邮递员、消防员、警察、医生等等各种真实世界
设备维护更新费用：每年２～３次的设备维 护，并更新游戏内容，使游戏内容常玩常新。
广告推广费用：前期需要大量的公共推广 及媒体费用，同时配合以各大品牌企业的合作推 广，创造巨量影响力并带来足够的客流。后期通 过品牌合作推广、顾客的口碑宣传及常客计划等 保证稳定客流。
房地产行业商业模式
房地产行业商业模式房地产行业的商业模式是指房地产开发商、经纪公司、物业管理公司等相关企业通过购买、开发、销售和经营房地产等环节，实现收入和利润的方式和规划。
房地产行业的商业模式包含了开发、销售、租赁和物业管理等多个环节，下面将对其进行详细的分析和介绍。
1.开发商的商业模式房地产开发商主要通过购买土地、规划和设计房地产项目，再进行施工和销售，从而实现利润的最大化。
开发商的商业模式通常包括以下几个环节：-土地收购：开发商通过与政府或土地所有者进行谈判，购买用于房地产开发的土地。
-项目规划与设计：开发商将购买的土地进行规划和设计，包括项目面积、建筑结构、设施配置等。
-施工与开发：开发商将规划和设计完成的项目进行施工，包括建筑施工、设备安装等。
-售楼与销售：开发商通过售楼处和经纪公司进行销售，吸引购房者购买他们开发的房地产项目。
-项目交付与售后：开发商将已经建设完成的房地产项目交付给购房者，并提供必要的售后服务。
2.经纪公司的商业模式-市场推广：经纪公司通过广告、网络宣传等方式，帮助开发商提高房地产项目的知名度和曝光度。
-项目销售和代理：经纪公司与开发商合作，负责房地产项目的销售和代理，从中获取销售佣金。
-交易协调：经纪公司在房地产交易过程中扮演中介的角色，协助开发商和购房者进行房屋买卖的交易合同的签订、房屋过户等。
-售后服务：经纪公司提供售后服务，帮助买卖双方解决房屋交易中的问题和纠纷。
3.物业管理公司的商业模式物业管理公司主要负责对已经建成的房地产项目进行管理和维护，确保项目的良好运营和增值。
物业管理公司的商业模式通常包括以下几个环节：-外包合同：物业管理公司与开发商签订物业管理合同，负责对房地产项目的设施、设备、服务等进行管理。
-保洁和维护：物业管理公司负责房地产项目的日常保洁和设施维护工作，包括公共区域的清洁、设备的维修等。
-费用管理：物业管理公司负责对住户收取物业管理费用，并管理物业费用的使用和支出。
解析成功商业模式的三个维度
解析成功商业模式的三个维度任何一个商业模式都是一个由客户价值、企业资源和能力、盈利方式构成的三维立体模式。
由哈佛大学教授约翰逊（Mark Johnson），克里斯坦森（Clayton Christensen）和SAP公司的CEO孔翰宁（Henning Kagermann）共同撰写的《商业模式创新白皮书》把这三个要素概括为：“客户价值主张”，指在一个既定价格上企业向其客户或消费者提供服务或产品时所需要完成的任务。
“资源和生产过程”，即支持客户价值主张和盈利模式的具体经营模式。
“盈利公式”，即企业用以为股东实现经济价值的过程。
长期从事商业模式研究和咨询的埃森哲公司认为，成功的商业模式具有三个特征，可以与SAP提出的三个要素是相互印证的：第一，成功的商业模式要能提供独特价值。
有时候这个独特的价值可能是新的思想；而更多的时候，它往往是产品和服务独特性的组合。
这种组合要么可以向客户提供额外的价值；要么使得客户能用更低的价格获得同样的利益，或者用同样的价格获得更多的利益。
第二，商业模式是难以模仿的。
企业通过确立自己的与众不同，如对客户的悉心照顾、无与伦比的实施能力等，来提高行业的进入门槛，从而保证利润来源不受侵犯。
比如，直销模式（仅凭“直销”一点，还不能称其为一个商业模式），人人都知道其如何运作，也都知道戴尔公司是直销的标杆，但很难复制戴尔的模式，原因在于“直销”的背后，是一整套完整的、极难复制的资源和生产流程。
第三，成功的商业模式是脚踏实地的。
企业要做到量入为出、收支平衡。
这个看似不言而喻的道理，要想年复一年、日复一日地做到，却并不容易。
现实当中的很多企业，不管是传统企业还是新型企业，对于自己的钱从何处赚来，为什么客户看中自己企业的产品和服务，乃至有多少客户实际上不能为企业带来利润、反而在侵蚀企业的收入等关键问题，都不甚了解。
下面，我们逐一解析一下商业模式的这三个维度。
一、我到底能为客户提供什么？所有得以运行的生意都有自己的商业模式，哪怕是一个街头小店。
商业地产全产业链模式
商业地产全产业链模式商业地产是指用于商业目的的地产，包括商业办公楼、商场、购物中心、酒店、餐饮等。
在商业地产行业，全产业链模式是一种完整的商业运营模式，将所有相关环节整合在一起，实现资源优化配置和经济效益最大化。
下面将详细介绍商业地产全产业链模式。
商业地产全产业链模式包含以下主要环节：1.开发筹划：包括市场调研、项目规划、土地开发、项目融资筹划等。
在市场调研环节，通过对市场需求、竞争情况、消费习惯等的调查研究，确定商业地产项目的规划方向和核心定位。
在土地开发和项目融资筹划阶段，通过土地的购置、规划设计、融资渠道的开辟等方式，确保项目的可行性和顺利实施。
2.建设项目：包括建筑设计、施工过程管理、装修装饰等。
建筑设计环节中，根据项目定位和规划要求，将功能布局、空间设计等要素考虑在内，进行合理的建筑设计。
在施工过程管理和装修装饰环节，管理施工过程，确保工程进度和质量的控制，以及商业地产的装修装饰符合市场需求和项目定位。
3.运营管理：包括商场管理、租赁管理、设备维护等。
商场管理环节中，对商场的整体运行进行管理，包括人员管理、安全管理、市场推广等，以提升商场的竞争力和吸引力。
租赁管理环节中，通过租赁合同的签订与执行，确保商业地产的出租率和租金回报率的最大化。
设备维护环节中，对商业地产内部设备进行维护与管理，确保设备的正常运转和维修保养。
4.运营服务：包括商场运营服务、客户服务、物流配送等。
商场运营服务环节中，提供商场的基础设施和公共服务，包括停车、环境卫生、安保等，提升商场的用户体验和满意度。
客户服务环节中，通过提供个性化的服务、增加用户体验的附加值，吸引顾客并提供满意的购物体验。
物流配送环节中，对商业地产进行统一配送管理，提高效率和降低成本。
5.品牌运营：包括租赁品牌引进、品牌营销推广等。
租赁品牌引进环节中，通过引进知名品牌、打造特色商业区域，提升商业地产的知名度和吸引力。
品牌营销推广环节中，通过市场营销、广告宣传等手段，提升商业地产的品牌形象和市场影响力。
商业模式国内七大典型的社区商业模式解读
商业模式国内七大典型的社区商业模式解读搏实资本一、万科——自建自营,“五菜一汤”统一招商、运营自长阳半岛社区商业配套完善后,“五菜一汤”的万科社区商业标配模式开始在北京万科多个项目进行推广,成为住宅项目社区商业模式的典范。
在长阳半岛,“五菜一汤”包括：绿色、时尚的社区菜市场幸福街市汤 ,健康、便民的社区食堂第五食堂,丰富、齐全的品牌超市华润万家,以及服务快捷的洗衣店、药店和银行五菜。
所有社区商业由万科统一招商和运营,以保证社区形象、管理品质和业主对生活配套的要求,切实解决社区居民的日常生活问题。
在万科社区商业标配“五菜一汤”体系中,“第五食堂”是万科自创的社区餐饮连锁品牌,北京首店于2012年正式落户长阳半岛,为业主提供物美价廉的生活餐食,特请中餐大师制作南北菜系,自开业以来营养丰盛的健康饮食深受业主好评。
另一标配是万科社区连锁品牌“幸福街市”,作为长阳首个社区菜市场,食材新鲜健康,种类丰富、价格公道,更是彻底解决了万科社区居民的“菜篮子”问题。
此外华润万家便利店,也以持续改进消费者生活品质为目的,为社区提供日常生活所需的各种商品；及时消费、应急消费,华润万家带给顾客家的温暖、富足、现代、健康的感受。
万科在全国已有近300个楼盘,仅万科项目内的社区商业似乎已经潜力无限。
但更值得重视的是万科在社区商业上的“系统集成”。
此前,几乎包括零售商在内的所有企业,进军社区商业都是单打独斗,即以某单一业态进驻,至于其他生活类业态的组合,基本是“听天由命”,物业方对此也是抱“愿者上钩”的态度。
万科在社区将商业进行规划后形成统一模式,让原本处于“自然生长”或“野蛮生长”状态的社区商业有了标准,各业态的相互补充,让彼此的发展有了更强的生命力。
对于旗下三大商业产品线之一社区商业的未来盈利模式,毛大庆也曾表示：“长期看,商铺作为一种资产长期持有,有升值获益的前景。
社区商业资产留下来,未来可形成可观的资产包。
”案例万科2049：最后一公里社区生活完整解决方案新型精品社区商业产品——万科2049,就通过商业与物业的深度整合,提供了以家为中心的最后一公里社区生活完整解决方案。
商业地产3种销售模式
商业地产3种销售模式分割出售”、“售后返租”、“地产大鳄+商业巨头”三种商业地产模式被采用的较为广泛。
此外，商业经营表现出色的铜锣湾模式、新天地模式和万科模式也较为流行。
1、“分割出售”概念解释：“分割出售”作为商业地产开发经营的一种模式，是将商业产权大商场分割成一块块小面积商铺出售给买者。
开发商一般不涉及商业项目后期经营管理，往往为日后的经营种下了“不治之症”，不仅损害了投资者的利益，带来较大的投资风险，还会损害开发商的形象，对城市社会经济的发展造成不利影响。
目前，大商场的产权分割已基本被禁止。
优点：快速回笼资金、减轻开发公司财务压力，有利于开发商资金运作。
缺点：单纯的“分割出售”使业主产权多元化，难以实行统一经营。
商业地产一旦被分割出售，就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上都被彻底分割，失去了它的整体性。
难以引进主力店、品牌店，最后成为街头“大排档”的结局，实际回报与预期收益相差甚远。
小业主购买后，开业日期不统一，商业规划缺乏整体性，导致商场经营杂乱，容易出现经营惨淡的局面。
2、“售后返租”概念解释：不同于“分割出售”模式，开发商将商铺出售后，提出统一返租、统一招商经营、统一管理，这就是所谓的“售后返租”模式。
售后返租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红。
优点：解决销售问题，快速回笼资金。
使商业整体经营权得到统一，达到商业聚集效应。
缺点：现金流量的考验。
商业一般需要经过2－3年的整合调整期，这期间，经营情况相对不理想，经营者轮换较为频繁；而开发商每年要向投资者发出固定租金，加上经营团队的管理费，对于开发商来说，这期间的资金压力相当大。
合同到期后面临再次选择的问题。
“售后返租”模式虽然解决所有权被分割的缺陷，但当返租合同到期时，将再次面临选择经营方式、经营公司的问题。
到时的经营情况未知，风险较大，有可能出现返租期满后小业主自行出租或经营。
案例：XX城因招商能力不足，经营者经营惨淡而集体停止营业，要求物业公司退还租金。
16个业财融合的案例
1、中兴通讯独创财务管理成熟度模型（FCMM）CMM是一种管理成熟度模型，是现成的一套工具和方法论。
所以很多年前，中兴通讯借鉴了CMM模型的理念，提出了财务管理成熟度模型（Capability Maturity Model for Finance，以下简称FCMM）。
CMM模型是一个软件成熟度模型。
因为在企业中，可以将财务管理分成不同的领域，然后做一些标准化的评判，这样FCMM 模型就可以有标准去衡量那些看似缺乏衡量标准的管理对象了。
所以基于这样一个出发点，中兴通讯将CMM理念引入财务管理能力评价体系，应用到管理工作。
2、中煤建设集团管理会计应用五维解码第一维，以价值创新为核心，创新财务理念。
找准价值管理实现三要素，通过价值链拓展来提升企业价值。
第二维，以财务战略为主线，创新融资策略。
利用EVA模型与可持续增长率(SGR)模型相结合的财务战略矩阵，既节省融资费用和所有投资的成本，也使企业的可持续发展与企业价值增值为共同目标。
第三维，以预算考核为引领，创新绩效评价。
中煤建设集团一直致力于以全面预算为引领的集成式绩效考核工作，并取得了一定成效。
第四维，以标杆管理为基础，创新精益管理。
标杆管理是企业内部持续评价最佳组织的实践，它旨在用于内部和外部评估以制定和实施规划，建立市场领袖地位的流程。
第五维，以ERP系统为抓手，创新业务融合。
在ERP系统调研和设计论证阶段，集团始终将ERP系统的业务蓝图规划作为实施前的重中之重，在各个环节充分体现未来财务活动与业务活动的高度融合，不仅打破了既有财务工作的被动局面，而且将财务活动延伸至企业的经营链、生产链、销售链、价值创造链的首末端。
3、兵装集团引入十大管理会计工具推进管理会计体系建设在集团“SRRV”战略的指导下，兵装集团系统性导入全面预算管理、标准成本法、内部管理报告、经营预测、EVA提升管理、投资决策、价值链成本管理、作业基础管理、客户盈利能力管理和平衡记分卡等十项管理会计工具，推进兵装集团管理会计体系化建设。
第四代住宅营销策划方案
第四代住宅营销策划方案目录一、前言 (2)1.1 背景分析 (2)1.2 策划目的 (3)1.3 策划思路 (4)二、市场调研 (6)2.1 目标市场 (6)2.2 消费者需求分析 (7)2.3 市场竞争分析 (8)三、项目定位 (10)3.1 项目特色 (11)3.2 目标客户群 (12)3.3 市场细分 (13)3.4 项目卖点 (13)四、营销策略 (14)4.1 产品策略 (15)4.2 价格策略 (16)4.3 渠道策略 (18)4.4 促销策略 (19)五、推广计划 (20)5.1 广告宣传 (21)5.2 公关活动 (23)5.3 社区活动 (24)5.4 网络推广 (25)六、销售执行 (26)6.1 销售准备 (27)6.2 销售策略 (28)6.3 销售流程 (30)6.4 售后服务 (31)七、风险控制 (33)7.1 市场风险 (34)7.2 竞争风险 (35)7.3 法律风险 (36)7.4 建筑风险 (38)八、总结与展望 (39)8.1 营销策划总结 (40)8.2 未来展望 (40)一、前言在当前房地产市场竞争日趋激烈的大背景下，随着技术的不断创新和社会需求的升级，我们的“第四代住宅”作为房地产领域的创新先锋，正面临着前所未有的市场机遇和挑战。
在此关键之际，我们的营销策划方案对于成功推广第四代住宅、赢得市场份额以及塑造品牌形象至关重要。
我们深知住宅不仅仅是砖瓦水泥的堆砌，更是人们生活方式和生活品质的象征。
第四代住宅的营销策划方案旨在通过精准的市场定位、创新的营销策略和优质的服务体验，将我们的住宅打造成为符合新时代人们需求的理想居住环境。
本策划方案紧密结合市场需求，充分整合各类资源，致力于打造高品质的住宅营销新模式，从而开创住宅市场的新纪元。
通过我们全面的推广策略和精心的服务体验，第四代住宅将成为人们向往的居住标杆。
接下来我们将从多个角度深入分析营销方案的详细内容。
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均和集团地产行业商业模式
商业模式主要可分为三种：
一是服务于住宅销售的“以售养租”模式。
开发商获取商住综合用地，前期通过销售住宅物业，快速回笼现金，从而分担较重的商业资产投入，典型的开发商如早期的万达集团，以及当前的新城控股。
二是以长期持有为目标的开发建设。
企业从拿地，开发建设，至后期运营全程参与。
企业通常可以在市场上获取较低的融资成本，以经营利润覆盖利息成本，花费长周期培养资产，通过运营不断提升资产价值。
三是以资产退出为目标的开发建设/收购改造。
企业直接拿地开
发建设，或者收购现有资产进行改造，提升运营收益后退出，获得资产增值收益。
商业与地产是两个不同的行业,各有自己的运行方式、操作过程
和经营目标，是上下游的关系,是互为依存、互为条件的。
商业地产
相比较住宅类,其特定的属性是稀缺性、流通性、升值保值性、金融性、品牌性,它的开发投资具有投资规模大、利润率及开发风险较高、投资回收期长等特点。
商业地产是一个复合形的产业,它包括地产、
商业、投资、金融等各个方面。
在传统的商业地产开发模式中,地产商与商业企业为相互独立的、追求各自利益最大化的个体,这种各自利益的最大化必然会引起商业
地产开发运营过程中的冲突,结果由于冲突反而导致交易费用增加,
收益受损。
在这种“地产＋商业”的商业模式中,地产商与商业企业
同属一家母公司，是在同一平台下的产业整合。
这种模式立足于长期的可持续发展，从整体上保证所有权与经营权的高度统一,对地产资源与商业资源进行高度整合，在运营中进行专业协同、全程一体化管理。
在集团企业平台下整合地产与商业,实行多元化战略,可以实现地产与商业资源的优化组合,达到股东利益最大化。