房地产企业地下人防车位会计核算与涉税处理
地下车库-税务处理办法
地下车库-税务处理办法1. 税务登记在建设和运营地下车库之前，需要按照相关法律法规的要求进行税务登记。
根据国家税务部门的规定，地下车库可以作为独立纳税主体进行税务登记，也可以作为其他业务主体的附属部门进行登记。
1.1 独立纳税主体登记如果地下车库的经营规模较大，业务相对独立，可以选择作为独立纳税主体进行税务登记。
在进行独立纳税主体登记时，需要提供以下资料：•营业执照•地下车库建设规划和运营方案•税务登记申请表•经营者身份证明等1.2 附属部门登记如果地下车库作为其他业务主体的附属部门进行经营，需要将地下车库纳入主体单位的税务登记范围。
在进行附属部门登记时，需要提供以下资料：•主体单位的营业执照•地下车库的建设规划和运营方案•税务登记申请表•附属部门关系证明文件等2. 税务申报和缴纳地下车库在经营过程中需要按照相关税法进行税务申报和缴纳，以确保良好的经营环境和合规经营。
根据地下车库的具体经营状况和税务规定，需要在规定时间内完成税务申报和缴纳。
2.1 税务申报地下车库需要根据国家税务部门的规定，按照规定的申报周期进行税务申报。
一般情况下，地下车库需要申报以下税种：•增值税•营业税（若适用）•所得税•城市维护建设税等2.2 税务缴纳根据地方税务部门的规定，地下车库需要按照规定的时间和方式缴纳所欠税款。
在进行税款缴纳时，地下车库需要注意以下事项：•缴费地点：一般情况下可以选择银行柜台、网上银行、移动支付等方式进行缴费。
•缴费时间：按照国家和地方税务部门的规定，缴费时间一般为月度或季度。
•缴费方式：可以选择按月申报、按季申报或年度申报等缴费方式。
3. 税务优惠政策为了促进地下车库的建设和运营，国家和地方税务部门针对地下车库业务给予了一定的税务优惠政策。
地下车库可以根据具体情况享受以下税务优惠政策：•增值税减免：对于符合条件的地下车库，可以申请增值税免税政策，减轻税负。
•城市维护建设税减免：对于建设和运营的地下车库，可以申请城市维护建设税减免政策，降低税收负担。
房地产企业地下室车位成本核算及税务问题解析
工作交流房地产企业地下室车位成本核算及税务问题解析◎文/杨祥云摘 要：随着经济水平的迅猛增长，有限的城市地面空间制约了汽车停放的需求，利用地下空间便成为最佳的解决方案，但依附地下室空间建造的车位却在产权归属、建造成本、面积测绘、税收计算等方面有着巨大的争议，不同的计算方法能够直接影响房地产项目是否盈利，是否产生税务风险。
依据房地产行业实际操作经验提出在账务处理上将人防工程成本作为公建配套分配到其他可售的产品成本中，土地成本不分摊到地下室车位，建筑成本在其他可售产品中分摊的方式，能最大限度地平衡利润和纳税，但各地方政府的政策法规和税务管理者管理差异也对结果造成巨大影响，因此财务人员需要根据本地区政策及管理规范找到最合适的财务和税务处理方案。
关键词：地下室车位；成本核算；税务问题1 地下室车位的政策规定及产权车位与人防车位的区别在城市化进程中为合理利用有限的土地空间，国家通过制定法律法规来保障地下室车位和人防工程的建造。
根据住房和城乡建设部颁布的《民用建筑设计统一标准》中规定：地下室和半地下室应合理布置地下停车库、地下人防工程。
各地方政府也明确要求新建建筑应配置相应的机动车停放场（库），这类车位在立项、设计时就定位为地下车位，具有产权登记证明，即俗称的地下产权停车位。
《人民防空法》规定：城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
根据《关于加强人民防空工作的决定》规定：明晰人民防空设备设施的产权，实行产权与使用权、经营权的分离。
大多数房地产开发商会利用人防设施建设停车位，这类车位不具备产权登记证明，通常称为地下人防车位。
地下产权车位权属明晰，归买受人所有，并办理相关产权证明，但人防车位归属则有较大争议。
《人民防空法》中明确了人民防空设备设施的产权属于国家所有，实行产权与使用权、经营权分离，把使用权、经营权推向市场，因此，开发商将人防车位使用权出租给业主，业主并不具备所有权［1］。
财税实务地下车位的成本分摊问题
财税实务地下车位的成本分摊问题
财税实务中地下车位的成本分摊问题
企业所得税方面，单独建造的停车场应该作为成本对象单独核算，而利用地下基础设施形成的停车场则应该作为公共配套设施进行处理。
土地增值税方面，对于房地产企业利用地下建筑和按政府规定建造的地下人防工程改造的不可售地下车库，建成后产权属全体业主所有或无偿移交给政府的，其成本和费用可以扣除。
对于转让有产权地下停车位取得的收入，应计入土地增值税收入，而无产权地下停车位取得的收入则不计入土地增值税收入。
在土地增值税清算中，地方税务机关允许其成本费用按对应配比原则在土地增值税清算中扣除，但其他无产权的建筑物等则按照执行。
在分摊技巧方面，可以采用减小分摊基数或减小分摊面积的方法，也可以按土建的单独审价报告确定工程土建成本，将土建成本按总可售面积在房屋和车位中分摊，车位仅确认土建
成本，因为车位成本除土建外和其他关联很小。
另外，地下基础也可以单独出结算报告。
在售楼处、样板间装修的财税处理技巧方面，需要注意相关规定和要求。
在红线外成本财税处理与票据管理方面，需要注意纳税处理和票据要求，不能将与建设项目开发无直接关联的支出计入本项目扣除金额。
并不断改进和提高。
同时，不断关注相关政策法规的更新和变化，及时调整自己的工作方法和思路，以适应新的环境和要求。
此外，要注重团队协作和交流，借鉴他人的经验和优点，共同提高整个团队的工作水平，实现共同进步和成长。
关于“车位”土地增值税的涉税分析；购房送车位，是否视同销售
关于“车位”土地增值税的涉税分析；购房送车位，是否视同销售摘要：土地增值税以增值额为征税对象，税负较高，对企业的收益能力影响较大，做好合理的税收筹划及经验总结对企业来说极其重要。
目前土地增值税清算政策各地缺乏统一性的文件，具体实施细则存在差异，税企产生较大争议，其中停车位的问题尤其突出。
土地增值税清算要在税法规定的范围内用好用足政策，既要结合企业实际情况又要最大限度的与政策规定相吻合，以达到企业利益最大化。
关键词：土地增值税清算；车位；争议；举措“土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，計算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该项目应缴纳土地增值税税款的行为”[1]。
土地增值税以转让房地产的增值额为计税依据、征税面较广、按次征收，实行超额累进税率，在房地产开发企业（以下简称企业）税负中占较大比重。
土地增值税清算工作所涉及的周期长，覆盖范围广，清算时提供资料繁多，审核内容也比较复杂，因而土地增值税清算中税企矛盾较大。
近几年国家有关部门相继出台了若干针对土增税的文件，对土地增值税的预交、清算等环节加以规范和完善。
各省也纷纷出台相关解释、规定，但由于各地的政策差异性大，极易产生税企争议，其中停车位的问题尤其突出。
与住宅、商铺等其他开发产品相比，车位销售属于有限所有权转让，具有一定特殊性，对于车位销售的土地增值税清算问题，特别是企业按人防办公室的规定依托地下基础设施建造的地下车位，对其所有权归属问题尚存在争议，成为土地增值税清算的矛盾焦点。
一、车位收入的确认“《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定土地增值税是对其有偿转让房地产所有权的行为，就其增值额为征税对象的税种，取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。
”由于目前很多车位作为公共配套设施建设，无法办理独立的所有权证，地下车位的转让行为是否应纳入土地增值税的征收范围存在不同意见。
人防车位收入和成本的结转会计分录
人防车位收入和成本的结转会计分录
（原创版）
目录
1.人防车位的定义和性质
2.人防车位收入的会计分录
3.人防车位成本的会计分录
4.人防车位成本与收入结转的税务处理
5.结语
正文
一、人防车位的定义和性质
人防车位，指的是按照国家人民防空办公室的要求，在建筑物地下室或地面停车场内划定的用于战时人员掩蔽和物资储备的停车位。
人防车位的性质属于国防设施，具有一定的公益性，其建设和管理要求严格。
二、人防车位收入的会计分录
根据相关规定，人防车位的收入应当纳入企业收入，并按照会计准则进行会计处理。
具体来说，当企业收到人防车位的租金或销售款项时，应作如下会计分录：
借：银行存款或应收账款
贷：其他业务收入或主营业务收入
三、人防车位成本的会计分录
人防车位的建设、管理和维护成本，应当计入企业成本，并在企业所得税前扣除。
具体的会计分录如下：
借：在建工程或固定资产
贷：应付账款或银行存款
四、人防车位成本与收入结转的税务处理
根据《中华人民共和国企业所得税法》的规定，企业应当在计算应纳税所得额时，将人防车位的成本与收入进行结转。
具体来说，企业应当将人防车位的租金或销售收入减去人防车位的建设、管理和维护成本，作为纳税所得额的组成部分。
五、结语
总之，人防车位作为国防设施的重要组成部分，其收入和成本的会计分录及税务处理具有一定的特殊性。
房地产企业以租赁方式销售地下人防车位的税务处理！
房地产企业以租赁方式销售地下人防车位的税务处理！人防车位，是指由人防工程改造而成的停车位，业主仅取得车位的使用权。
根据《中华人民共和国国防法》规定，国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源，以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产。
因此，人防工程应为国家所有，产权不属于小区全体业主共有，也不属于开发商，开发商无权出售人防车位。
同时国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
因此，开发商在依法获得人防管理部备案后，即可出租车位获取收益。
由于上述原因，实务中部分房地产企业采取变通的办法，与业主签订20年的长期租赁合同，合同到期后再无偿续租（一般租期为50年），本文称之为以租赁方式销售地下人防车位。
一、企业所得税ZHONGDAO根据国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）第三十三条规定，企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。
利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
因此，企业“销售”地下人防车位的销售收入应确认收入，由于对应的成本已作为公共配套设施分摊进开发产品，不再单独扣除成本、费用。
二、土地增值税ZHONGDAO实务中有两种观点，一种认为房地产企业与业主签订的合同虽名为租赁，但合同的本质就是出售人防工程车库的产权，应作为土地增值税应税销售收入，其分摊的成本、费用可在清算配比扣除。
目前大部分房产企业在预售收到房款后，预缴土地增值税，清算时作为土地增值税应税销售收入，其分摊的成本、费用在清算时配比扣除。
政策依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
人防车位收入和成本的结转会计分录
人防车位收入和成本的结转会计分录
【一、人防车位收入和成本的结转概述】
人防车位，即人民防空地下室停车位，是指在城市建设过程中，按照人民防空工程规划要求建设的地下停车位。
随着城市汽车保有量的持续增长，人防车位的开发与利用愈发受到关注。
在人防车位运营过程中，正确进行收入和成本的结转，对企业的财务管理和决策具有重要意义。
【二、人防车位收入和成本的会计分录】
1.收入结转：
人防车位收入主要来源于停车费收入。
企业应按照实际收入金额，借记“现金”、“银行存款”等科目，贷记“主营业务收入”科目。
同时，按照应收金额，借记“应收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目。
2.成本结转：
人防车位成本主要包括购地成本、建设成本、运营成本等。
企业应按照实际发生的成本金额，借记“固定资产”、“主营业务成本”等科目，贷记“现金”、“银行存款”等科目。
同时，按照预计摊销的金额，借记“累计摊销”科目，贷记“主营业务成本”科目。
【三、结转方法的实际应用】
在实际操作中，企业应根据人防车位的实际情况，合理选择收入和成本的结转方法。
常用的结转方法有直接法、间接法、权责发生制等。
企业可根据自身需求，选择适合的结转方法，确保财务报表的真实性和准确性。
【四、总结与建议】
人防车位收入和成本的结转是企业财务管理工作的重要环节。
企业应充分认识其重要性，严格按照会计准则和法规要求，合理进行收入和成本的结转。
同时，加强内部控制，确保财务数据的准确性和完整性。
关于人防车位在土地增值税清算中的成本扣除问题
关于人防车位土地增值税的处理问题人防车位，在房地产项目中的定位一直都比较模糊。
根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。
国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
因此，不符合《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第三款规定的“建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除”的规定。
根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
是否可以根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第三款“建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除”的规定来进行扣除呢？答案是否定的，在土地增值税清算过程中，人防车位的成本是否可以扣除，应根据以下情况来划分：一、对于开发商将人防车位的几十年的使用权（一般为20年或者40年）出售了，可以将这个出售行为视为车位的出租行为，其营业税不是按销售不动产来征收，而是按租赁业来征收。
由于该行为违背了《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，因此对开发商出售人防车位的使用权，并且收益归开发商的时候，可以视为开发商已将该物业已用作出租，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第二款的规定：“房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
”注意，这一条并未涉及物业的产权问题，对人防车位等产权较为模糊的物业也可以适用这条规定，此时人防车位的成本费用不予扣除。
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一、地下人防车位概述
我国《人民防空法》第二十二条的规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。
”所谓人防停车位就是房地产开发商利用住宅小区配套修建的有人防功能的地下室（地下人防工程）改建用于停车的场所。
本文引用《财会学习》
地下人防停车位与地上或地下单独建设的车库车位和利用公共配套设施使用的车库车位的产权形式不同。
目前业界讨论有三种说法：一是产权归开发商；二是产权归人防部门；三是产权归全体业主。
根据国家有关法律的规定《中华人民共和国人民防空法》，对于人民防空有关设施可以按照规定予以优惠，同时国家也特别鼓励和支持企事业单位、组织及个人进行人防工程的投资与建设，投资人防工程及建筑物的管理人为投资者，其收益也全归管理人所有。
《物权法》第五十二条明确规定国防资产属国家所有。
根据中共中央文件的规定（《关于加强人民防空工作的决定》）（中发〔2001〕9号）规定：“遵循社会主义市场经济规律，对现有人民防空设备设施，在保持和增强战备功能、安全保密的前提下，积极开发利用。
要研究制定人民防空国有资产使用和管理办法，明晰人民防空设备设施的产权，实行产权与使用权、经营权的分离，把使用权、经营权推向市场，有偿出租、转让，为经济建设服务。
”根据建设部对于商品房销售的面积计算公式及公共建筑面积的分摊规定，人防工程的地下面积允许不计入公共面积，同时也不会将其作为公共建筑面积进行分摊。
显然，
未列入公摊面积的人防工程也不属于业主所有。
由此可见，地下人防设施权属应为国家所有，房地产开发企业对利用人防工程所改建的地下停车位具有收益权和管理权，而无所有权。
房地产企业销售人防停车位也仅是转让长期使用权行为。
二、房地产企业销售地下人防车位的会计核算
现实中大多房地产开发企业采取一次性出售永久使用权的方式销售人防地下停车位，房地产企业与购房人签订转让协议，将人防停车位的实际使用权利转移给房屋购买人，同时也将房屋购买人购买车位的款项计入房地产转让费用之中，作为非普通住宅转让收入，并按照不动产销售进行计税。
根据我国税务总局对房地产开发经营企业所得税的相关处理办法的规定，凡企业单独建造停车场所者，该停车场所需作为单位核算对象进行核算，而如果是将地下基础设施作为停车场进行使用，则该地下基础设施需按照配套公共设施的标准进行处理。
实践操作中，税务局并不认为公共配套设施一次性扣除的计算方法，要求人防车位成本按照可售地下车位成本分摊扣除。
案例概述：2014年1月1日，某房地产开发企业开发新建一处精装修电梯公寓小区，2015年9月30日该小区竣工并交付小区业主使用。
该小区具有4.5地上容积率，有15万平方米建筑面积可用于销售。
其中需要计入容积建筑面积的住宅面积有11万平方米，无需计入容积建筑面积且可进行产权办理的地下车位和储藏空间有4万平方米。
该小区所有开发成本中土地征用和土地拆迁补偿费用有3.5亿元，工
程前期费用3000万元，各项建筑安装及工程费用5亿元，开发总成本达10亿元。
（地上单独承担成本1.6亿元，地上、地下共同承担混合成本3.3亿元，由地下部分单独承担的成本总计1000万元，此外还有基础设施建造费用0.4亿元、配套的公共设施建设费用0.2亿元、所有间接开发费用约0.3亿元、借款费用0.3亿元。
自竣工并交付业主使用之日（2015年9月30日），该住宅小区宣告售罄，平均销售价格为12000万元每平方米，住宅销售总收入达13.2亿元。
此外，拥有产权证的地下车位（每个车位按35平方米计算）单价为15万元，但到2015年12月31日止，停车位的销售量仅占地下总停车位的百分之四十，销售量仅有400个，销售总额0.6亿元。
剩余600个地下停车位，在小区交付使用后的3年内按均价13万/个售尽，销售总额0.78亿元。
地下人防5000平方米，可划人防车位100个，单个车位面积35平方米，已销售50个，剩余50个计划3年内全部销售，销售均价都为12万元/个。
按上述之案例所列数据，该小区地下停车位成本计算为：
1.土地征用和土地拆迁补偿费用：因地下停车位面积无需计入容积率，所以该小区土地成本全数摊入地上建筑面积的做法比较合理。
2.建筑工程安装费：该成本项目包括了整个开发项目地上、地下的建筑安装工程费用，若将原本与地下停车位毫无关系的地上建筑相关费用（工程费、安装费、装修装饰费以及景观绿化费）统统计入地下停
车位的成本之中，
由地上、地下合计建筑面积共同分摊，违背成本核算的基本原则，导致收入与成本不配比，因此可分为地上建筑单独承担部分、地下建筑单独承担部分以及地上、地下共同承担的部分。
混合部分，计算公式为：
地下应分摊建安成本=地下车位建安成本+地上、地下混合建安成本÷（住宅可售面积+地下车位可售面积）×地下车位可售面积
地下应分摊建安成本=1000+33000÷（11+4+0.35）×（4+0.35）=10350（万元）
3.其他开发成本费用：工程前期款项、基础设施建造款项、配套公用设施款项、间接开发款项、借款费用，上述五个计入成本的项目都具有一个性质，就是共同费用，而这些费用都与地下停车场关系密切，所以在进行地下停车位成本核算的时候需要分配计入。
地下应分摊的其他成本费用=成本费用发生额÷（住宅可售面积+地下车位可售面积）×地下车位可售面积
地下应分摊的其他成本费用=（3000+4000+2000+3000+3000）÷（11+4+0.35）×（4+0.35）=4250（万元）
地下总成本：土地成本0+建安成本10350万元+其他成本4250万元=14600万元
地下单位成本：14600万元÷4.35万平方米=3356元/平方米
已售地下车位成本=有产权地下车位成本+人防地下车位成本=3356×400×35+3356×50×35=5285.7万元
三、房地产企业销售地下人防车位的涉税处理
（一）营改增后增值税的征收。
《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1营业税改征增值税试点实施办法中销售不动产注释：转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
（二）企业所得税的征收。
地下人防车位应当在取得销售收入时一次性计入征税收入，成本根据会计核算的单位地下成本按照配比原则在收入当期结转。
（三）土地增值税的征收。
由于人防车位有限产权转让的特殊性，征纳双方存在一定的争议，各省税务局的规定各有差别。
山东省的税务局没有相关文件，而青岛市的地方税务局在这方面做了比较明确的规定。
在青岛市的地方税务局有关房地产项目开发及土地增值税等业务方面的文件中指出：凡将地下基础设施用于停车场所使用，且房地产开发公司与房屋购买人签订了购买合同，将地下停车场所在法律规定期限内的使用权转移给房屋购买者的，并向房屋购买车收取买卖费用的，该费用将被视为房地产转让收入，计为普通住宅转让费用。
而将地下基础设施作为地下停车场使用，并与房屋购买者签订一定期限的使用及租赁合同的，该地下停车场可以作为配套公用设施计入会计并予以扣除，而房地产企业所收取的停下停车场租赁费用，不作为房地产转让费用进行计入。
可以认为：房地产开发企业人防车位转让永久使用权取得的收入计入
房地产转让收入计算土地增值税，相应成本准予扣除；转让一定期限租赁使用权不计入房地产转让收入，按照租赁收入计征增值税、房产税，成本按照公共配套一次性扣除。
（四）契税的征收。
房地产开发企业不涉及契税，同时购买方不能办理车位产权手续，也不需要缴纳车位契税。
（五）房产税的征收。
人防车位作为房地产企业的销售产品不征收房产税，但如果房地产企业作为自用的话，将涉及到房地产相关税费的征收。
根据财政部对具备房屋使用功能的地下建筑的房产税征收通知的规定：凡具有房屋使用功能的地下设施及建筑，并且该设施建筑在房地产税费征收范围内的，包括地下室、地下衍生建筑等在内的建筑、人防设施等都需按照规定进行房地产税费征收。
此外还规定：对于地下停车场所、与地上建筑相通的地下商场等应该将其与地上建筑视为统一整体，并按照地方建筑及设施、房屋等计算方法进行房地产税费征收。