第二章-1 资产评估基本方法——成本法讲解
资产评估的基本方法-成本法
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第三节 成 本 法
• 【例2】某被估资产购建于2004年，账面原 值为50000元，当时该类资产的（定基）价 格指数为95%，评估基准日该类资产的定基 价格指数为160%，则：
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第三节 成 本 法
• 3.成本法的基本公式 • 资产评估价值 • =资产的重置成本-资产实体性贬值-资产功
能性贬值-资产经经济性贬值
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第三节 成 本 法
• 二、成本法的基本前提 • 1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处
于继续使用状态。 • 只有被评估资产继续使用，再取得被评估
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第三节 成 本 法
• （5）物价指数法和重置核算法相同点
• 都是建立在利用历史资料基础上。因此，都需要 注意判断、分析资产评估时重置成本口径与委托 方提供历史资料（如财务资料）的口径差异。
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第三节 成 本 法
• 3.功能价值类比法 • （1）特点 • 寻找一个与被评估资产相同或相似的资产
第三节 成 本 法
• 一、成本法的含义 • 1.定义 • 指在评估资产时按被评估资产的现时重置
成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资 产价值的方法。
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第三节 成 本 法
• 一、成本法的含义 • 2.基本思路 • 重新建造或购置被评估资产的成本，作为
2.资产评估的基本方法——成本法课件
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2.1 成 本 法
重置成本计算表
投资 物价 物价变动指数 （%） 重置成本 （万元）
时间
2008 2010 2012 2013
费用
16 4 2
指数
1.05 1.28 1.35 1.60
(万元) （%）
1.60/1.05＝1.52 16×1.52=24.32 1.60/1.28=1.25 1.60/1.35=1.19 1.60/1.60=1 4×1.25=5 2×1.19=2.38
三、运用成本法评估资产的程序 四、成本法的评价
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2.1 成 本 法
一、成本法的基本原理
（一）成本法的概念 成本法是指从被评估资产在评估基准日的现实重置成本 中扣除各项价值损耗来确定资产价值的方法。
即在条件允许的情况下，
（二）成本法的理论依据 1. 资产的价值取决于资产的成本； 2. 资产的价值是一个变量。
（其中an表示第n年环比价格指数）
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2.1 成 本 法
例2-3 某机床于2008年购置安装，账面原值为16 万元。2010年进行一次改造，改造费用为4万元； 2012年又进行一次改造，改造费用为2万元。若 定基价格指数2008年为1.05，2010年为1.28， 2012年为1.35，2013年为1.60。 要求：计算该机床2013年的重置成本。
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2.1 成 本 法
资产的现行 复原重置成本 重置成本 — — 再取得成本 更新重置成本
△ 相同点：均采用现行价格计算。
△ 不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未 改变基本功能。
△ 有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由：
（1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）；
资产评估-成本法ppt课件
（三〕功能性贬值 1. 功能性损耗的含义 是无形损耗的一种，体现在两方面：
(1) 运营成本〔物耗、能耗、工耗等） (2)产出能力
2. 计算其功能性贬值额: 被估资产功能性贬值额＝年超额运营成本×（1 －所得税率）×折现系数
.
（四〕经济性贬值
1. 经济性损耗的含义 因资产的外部环境变化所导致的 资产贬值而非资产本身的问题。
.
本）。
.
1、重置核算法
按资产的成本构成，以现行市 价为标准 重置成本＝直接成本+间接成本 直接成本一般包括：购买支出、 运输费、安装调试费等。 评估实践中需据具体情况而定。
.
2、价格指数法 如果与被估资产相类似的参照
物的现行市价也无法获得， 就只能采用价格指数法。
重 被置 估成 资＝ 本 产账资面产原的值 同期价格系数
产的设计总利用时数或产. 量
(3)、修复费用法
综合成新率＝ 预计尚可使用年限 实际已使用 预年 计限 尚可使用
综合成1－ 新 修率 复＝ 重 费 不置 用 可成 修 本 复 1性 0％ 0损耗
可（ 补修 性 偿复 损） ： 耗技术上可行， 合经 算济 。上 不可补偿性：损技耗术上不可行 上， 不经 合济 算。 （修复）
.
3、功能价值类比法
（1〕生产比例法 若功能与成本呈线性关系，计算 公式： 被重估置资成产本 ＝的 重参置照成物本被参估照资物产生生产产能能力力
（2〕规模经济效益指数法 被 重估 置资 成＝ 产 本 重 参 的 置 照成 物 被 本 参估 照资 物产 生生 产 k产 能能 力力
若功能与成本呈指数关系，计算
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资产评估
----成本法
.
成本法
一、成本法的基本原理 （一〕成本法的理论基础 生产费用价值论 资产的价值取决于购建时的成本耗费
资产评估-成本法
资产评估-成本法成本法是资产评估的三大基本方法之一,也是我国目前普遍使用的评估方法。
它是指按照被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗值来确定被评估资产价值的一种方法。
原理简单,操作性强,在资产评估实务中被广泛应用。
但是这测算出来的是成本还是价值?在微观经济学中,成本尚且不能决定价格,资产评估中反而用成本来测算价值,其逻辑性有失偏颇。
成本法是缺乏理论基础的,它唯一合理的理论基础只能是劳动价值论。
资产评估所评估的资产在经济学中指特定经济主体拥有或控制的,能够给特定经济主体带来经济利益的经济资源。
其基本特征之一是资产能够给经济主体带来经济利益。
我们假设一个普通出租车司机购买一辆二手出租车提供合法载客服务,如果使用成本法测算其价值,完全不能体现未来的现金流收入,即不能体现资产的意义。
资产一定体现为对未来收益的一种所有权,一项完全资产的成本只能体现为了获取该资产所付出的劳动和材料。
在我国已有的很多论文中成本法的研究都与无形资产结合在一起。
成本法理论上是源于会计的,会计的历史账面数据可以很方便的得到,而且无形资产的两点特征(1、无形资产的个体特征比较鲜明,市场上很难找到相似度高的一类无形资产;2、企业的收益很难判断其中有多少成分是归功于无形资产的,无法度量超额收益)使得市场法和收益法在评估无形资产的价值时难度较大,没有成本法便捷可靠。
这样就引出了两个问题。
第一,上面也提到过,成本法得到了是得到该资产所付出的成本,其关键还是成本,和我们资产评估提供一个标准还相差甚远,甚至在课本上也没有详细说明它的合乎逻辑性。
第二,在资产评估的实务中,采用何种方法的依据是什么?在评估无形资产时因为构建无形资产的成本比较方便获得从而使用成本法吗?虽然我们现在的理论无法得到价值的准确值,但是便捷性不能成为选取评估方法的依据。
这不仅限于成本法,对市场法和收益法同样如此。
同一类商品市场上具有可参考交易价格,因此我们选取市场法,这样的选取依据是没有道理的,因为我们是提供标准的科学。
第二章 资产评估的基本方法
一、收益法的概念 是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成 现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 它服从资产评估中“以利求本”的思路。基本公式为：
Rt P t ( 1 r ) t 1
Rt——未来第i 个收益期的预期收益额； n——收益期限； r——折现率
n
二、收益法的基本要素
第二章 资产评估的基本方法（重）
成本法 市场法 收益法
成本法
成本法的概念
是指首先估测被评估资产的重置成本， 然后估测扣除被评估资产业已存在的各种 贬值从而得到被评估资产价值的各种评估 方法的总称。
成本法的基本思路
确定重置成本 资产评估价值 扣除各种贬值
实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值
成本法的基本要素
六、现行市场法的计算方法P
（一）直接比较法 ---适用于参照物与被估资产完全相同或除资产 使用时间因素外，其他因素相同的资产。 被估资产评估值 =参照物交易价格×被估资产成新率
六、现行市场法的计算方法P
（二）类比调整法 ---适用于参照物与被估资产类似的资产。 被估资产评估值 =参照物交易价格×（1+/-综合调整系数） ×被估资产成新率 注意加减符号的运用 CASE P31
成本法的四个基本要素：
1、资产的重置成本 2、实体性贬值 3、资产的功能性贬值 4、资产的经济性贬值
1.资产的重置成本
重置成本（重置全价）是按在现行市场条件 下重新购建一项全新的被估资产所支付的全部货 币总额。（与历史成本的关系）。
重置成本分为复原重置成本和更新重置成本： 复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建 筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价 格复原购建这项全新资产所发生的支出。 更新重置成本是指利用新型材料，并根据新的 材料、新的工艺、设计，以现时价格生产和建造 具有同等功能的全新资产所需的成本。
资产评估的三大方法及完整版的评估公式
资产评估的三大方法及完整版的评估公式第一章：资产评估的基本方法一．成本法思路:1现时条件下重新购置或建造全新状态的被评估资产所需全部成本2扣除实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值的差额过程:1收集重置成本和历史成本资料2确定重置成本3确定使用年限(包括实际已使用年限、尚可使用年限和总年限)4估算耗损和贬值,包括实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值5确定成新率6计算被评估资产的价值1 被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值被评估资产评估值=重置成本×成新率2 成本法中各项指标的确定重置核算法：(1)按人工成本比例法间接成本=人工成本总额×成本分配率(2)直接成本百分比法间接成本=直接成本×间接成本占直接成本百分率物价指数法：重置成本=资产的账面价值×价格指数重置成本=资产的账面价值×（1+价格变动指数）定基价格指数法资产重置成本=资产历史成本×次产评估物价指数/资产构建时物价指数环比价格指数法资产重置成本=资产历史成本×X X=(1+a1)(1+a2)……(1+ai)×100%功能价值类比法:(1)生产能力比例法:被评估资产重置成本=(被评估资产年产量/参照物年产量)×参照物重置成本(2)规模经济效益指数法:被评估资产的重置成本/参照物资产的重置成本=(被评估资产的产量/参照物资产的产量)^x被评估资产的重置成本=参照物资产的重置成本×(被评估资产的产量/参照物资产的产量)^x统计分析法K=R’/RK为重置成本与历史成本的调整系数R’重置成本R 历史成本被评估资产重置成本=∑某类资产账面历史成本×K三.实体性贬值估算:1观察法:资产实体性价值=重置成本×(1-成新率)=重置成本×贬值率2使用年限法:资产实体性贬值=(重置成本-预计残值/总使用年限)×实际已使用年限总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率资产利用率=截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计法定利用时间3修复费用法注意实体性损耗可修复部分与不可修复部分四.功能性贬值及其计算1超额运营成本形成功能性贬值(与同类型但性能更好的新资产年运营成本比较)2超额投资成本形成功能性贬值被评估资产功能性贬值额=∑(被评估资产年净超额运营成本)×折现系数功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本五.经济性贬值及估算(达不到原设计获利能力)1间接计算法经济性贬值率=(1-(生产能力A/生产能力B)^x)×100%经济性贬值=重置成本×经济性贬值率2直接计算法经济性贬值=资产年收益损失额×(1-所得税税率)×(P/A,i,n) (P/A,i,n)年金现值系数六.成新率及其估算1观察法2使用年限法成新率=预计尚可使用年限/(实际已使用年限+预计尚可使用年限)3修复费用法成新率=(1-修复费用/重置成本)×100%第二章：市场法思路:1选择市场上相同或近似的资产作为参照物2确定各种价值影响因素3进行因素差异调整4得到修正后的资产评估价值过程:1明确评估对象2收集有关市场基本信息资料、寻找参照物3将被评估资产与参照物比较4分析调整差异,确定评估结果一.直接比较法评估对象价值=参照物成交价格×(评估对象A特征/参照物A特征)1成新率价格法资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象成新率/参照物成新率)2功能价值类比法资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力/参照物生产能力)资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力/参照物生产能力)^x 3市价折扣法资产评估价值=参照物成交价格×(1-价格折扣率)4物价指数法资产评估价值=参照物资产交易价格×(1+价格变动指数)资产评估价值=参照物资产交易价格×(评估基准日资产评估时定基物价指数+参照物交易期日资产定基物价指数)资产评估价值=参照物资产交易价格×参照物交易日期至评估基准日各期环比价格指数乘积5价值比率法（1）成本市价法资产评估价值=评估对象现行合理成本×(参照物成交价格/参照物现行合理成本)（2）市盈率乘数法资产评估价值=评估对象收益额×参照物市盈率二．类比调整法被评估资产评估值=参照物价格+功能差异值+时间差异值+……+交易情况差异值被评估资产评估值=参照物价格×功能差异系数×时间差异系数×……×交易情况差异系数×个别因素修正系数三．收益法思路:1估算被评估资产未来预期收益2折现成现值来确定被评估资产价值过程:1收集企业经营财务状况资料2对比分析有关指标及其变化,并确定折现率3将预期收益折现或本金化处理,确定评估价值4分析、确定评估结果1资产未来收益期有限的情况评估值=∑Rt/(1+i)^t2资产未来收益无限期的情况1 P=A/i 收益永续各因素不变收益每期相当2 P=A×(1-1/(1+i)^n)/i 资本化率＞0 A·(P/A,i,n)1收益每期不变2资本化率固定且大于0 3收益年限有限前n年收益不等额,后n+1开始收益相同P=∑Rt/(1+r)^t + A·(1-1/(1+r)^n-t)/r·(1+r)^n=∑Rt/(1+r)^t + A·(P/A,i,n-t)·(P/F,i,t)第三章机器评估二.成本法在机器设备评估中的应用机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值1机器设备重置成本及评估对于能够取得现行购置价格或建造成本的机器设备①外购单台不需要安装的国内机器设备的重置成本重置成本=全新机器设备评估基准日的公开市场成交价格+运杂费或重置成本=全新机器设备评估基准日的公开市场成交价格×(1+运杂费率)②外购单台需安装的国内机器设备的重置成本重置成本=全新机器设备评估基准日的公开市场成交价格+运杂费+安装调试费或重置成本=全新机器设备评估基准日的公开市场成交价格×(1+运杂费率)×(1+安装调试费率)③外购成套需安装机器设备的重置成本重置成本=单台未安装进口机器设备重置成本总和+单台未安装国产设备重置成本总和+工器具重置成本+安装调试费+工程监理费+软件重置成本+设计费+贷款利息对于无法取得机器设备现行购置价格或建造成本的设备可采用功能价值类比法估测①功能与成本间的内在联系呈线性等比关系重置成本=参照物机器设备重置成本×(被评估机器设备功能/参照物机器设备功能)②功能与成本间的内在联系呈指数关系重置成本=参照物机器设备重置成本×(被评估机器设备功能/参照物机器设备功能)^x X为功能价值指数(规模经济效益指数)对于无法取得机器现行购置价格或建造成本,也无法取得同类设备重置成本,可采用价格指数法评估重置成本=机器设备原始成本×(评估时该类设备的价格指数/购建时该类设备的价格指数)进口机器设备重置成本的估测对于可查询到进口机器设备现行离岸价格(FOB价格)或到岸价格(CIF):进口机器设备重置成本=(FOB+途中保险费+境外运杂费)×现行外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内手续费+安装调试费或进口机器设备重置成本=CIF×现行外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内手续费+安装调试费其中进口关税=CIF×进口税率消费税=(CIF+进口关税)÷(1-消费税税率)×消费税税率进口增值税=(CIF+进口关税+消费税)×增值税税率对于无法查询进口机器设备现行FOB或者CIF获取国外替代产品现行购置价格或重建成本对于可以获得进口机器设备生产国同类资产价格变动指数采用指数调整法估测被评估对象二.机器设备实体性贬值的估算1观察法2使用年限法实体性贬值率=实际已使用年限÷总使用年限×100%实体性贬值率=实际已使用年限÷(实际已使用年限+尚可使用年限)×100% 总使用年限(使用寿命(分为物理寿命技术寿命经济寿命)) 实际已使用年限=名义已使用年限×设备利用率设备利用率=截至评估基准日累计实际利用时间÷截至评估基准日累计法定利用时间×100%如果机器设备经过多次大修理、技术改造或追加投资,就会延长其尚可使用年限或缩短其实际已使用年限采用加权投资年限计算: 加权投资年限=∑加权重置成本÷∑重置成本加权重置成本=重置成本×投资后的设备已使用年限实体性贬值率=加权投资年限÷(加权投资年限+尚可使用年限) 3修复费用法(实体性损耗可分为可修复部分和不可修复部分)贬值率= ( 实体性损耗+ 的实体性损耗)÷重置成本三.机器设备功能性贬值的估算1超额投资成本形成的功能性贬值超额投资成本=复原重置成本－更新重置成本2超额运营成本形成的功能性贬值(1)计算超额运营成本(2)扣除所得税,得到净超额运营成本(3)估测剩余使用年限选择合适的折现率并贴现四.机器设备经济性贬值的估算1生产能力降低引起的经济性贬值经济性贬值=[1-(设备预计可被利用的生产能力÷设备原设计生产能力)^x]×100% 经济性贬值=(重置成本-实体性贬值-功能性贬值)×经济性贬值率2收益减少造成的经济性贬值经济性贬值额=设备年收益损失额×(1-所得税税率)×(P/A,i,n)市场法与收益法在机器设备评估中的应用市场法V=V’±△iV为评估价值V;为参照物的市场价值△i为差异调整收益法(实际上用的不多) 主要适用于成套设备、租赁设备等的评估第四章房地产评估成本法在房地产中的应用1土地评估中成本法的操作步骤土地价值=土地取得费+土地开放成本+利息+利润+税费+土地增值收益2新建房地产评估中成本法的操作步骤价值= 费用+ 成本+ 费用+ 利息+ 税费+ 利润注意:土地增值收益= ( 土地取得开发管理投资) ×土地增值费用+ 成本+ 费用+ 利息*收益率利润=(土地取得费+土地开发费)×利润率投资利息=(土地取得费+土地开发费)×贷款利率三收益法在房地产评估中的应用基本思路:1搜集相关房地产收入和费用资料2预测房地产客观总收益3估算房地产客观总费用4测算房地产净收益客观总收益－客观总费用5估测并选择适当的折现率或资本化率6选用适当的具体评估技术和方法估测房地产评估价值不同类型的房地产净收益的估算1出租型的房地产正常收益的估测正常收益=租赁收入－维修费－管理费－保险费－房地产税－租赁代理费有效毛租金=毛租金－空闲损失－损失租金2直接经营性房地产正常收益的估测正行收益=销售收入－销售成本－销售税金及其附加－管理费用－财务费用－所得税－经营利润3自用或尚未使用房地产正常收益的估测折现率或资本化率的估测1综合折现率或资本化率2建筑物折现率或资本化率3土地折现率或资本化率R= r1·L+r2·BL+B R为综合资本化率r1为土地资本化率r2为建筑物资本化率求取方法(加权平均或简单平均求出折现率或资本化率)五剩余法在房地产评估中的应用剩余法V=A－(B+C+D+E)V为地价A为开发完成后房地产价值B为开发成本C为投资利息D为合理利润E为正常税率地价=预期楼价－建筑费－专业费用－销售费用－利息－税费－利润注意:容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积利润=房地产总价(地价+建筑费+专业费)×利润率利息=地价×贷款利率贴现率+建筑费×贴现率+专业费×贴现率六.基准地价修正法在房地产中的应用被估宗地地价=待估宗地所处地段的基准地价×使用年限修正系数×日期修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数第五章金融资产评估四类估算方法1假设清算法思路:1基于债务企业的整体资产,剔除不能偿债的无效资产,不必偿还的无效负债2并按照企业清算过程中的偿债顺序,考虑债权的优先受偿3于某时点分析责任关联方受偿程度三种清算价格:1强制清算价格适用于关停或即将进入诉讼的债务企业2有序清算价格适用于半关停债务企业3续用清算价格适用于持续经营债务企业过程:1确定有效资产,剔除无效资产,确定有效负债,剔除无效负债2选择适当的价值类型3确定优先扣除项目4确定一般债权受偿比例受偿比例= ( 资产－扣除项目)÷( 负债－扣除项目)5确定不良债权的一般债权受偿金额一般债权受偿金额=(不良债权总额－优先债权受偿金额)×一般债权受偿比例6分析不良债权的受偿金额及受偿比例不良债权受偿金额=优先债权受偿金额+一般债权受偿金额不良债权受偿比例=不良债权受偿金额/不良债权总额7分析或有收益、或有损失等其他因素对受偿比例的影响8确定不良债权从该企业可以获得的受偿比例2现金流偿债法思路:1基于企业近几年财务和经营状况,考虑行业、产品、市场、企业管理等因素2对企业未来一定年限内可偿还债现金流和经营成本进行分析3考察企业未来经营及资产变现所产生的现金流清偿债务过程:1计算近3年的现金流量2分析企业历史资料,合理预测企业未来现金流量3合理确定偿债比例4确定折现率5将企业预期偿债年限内全部可用于偿债的现金流量折现,测算偿债能力6对特备事项进行说明注意:2中的未来现金流量不是现金表上的现金净流量,是自由现金流量自由现金流量=净现金流量+预测利息费用+折旧和摊销－资本支出－营运资本的增加3中的偿债比例确定后可得一个偿债系数偿债器内某年度企业可用于偿债现金流=该年度自由现金流×偿债系数3交易案例比较法思路:1通过定性分析掌握债权资产的基本情况和相关信息2确定影响其价值的各种因素3选定与其类似的处置案例4对各种因素进行量化分析,得到修正系数5对处置价格进行修正,并得到综合分析的债券资产价值第六章无形资产评估1收益法在无形资产评估中的应用P=∑K×Rt P为无形资产的评估值Rt为被评估无形资产第t年的预期超额收益(1+i)^t K为无形资产分成率i为折现率n为收益期限1直接估算法收入增长型无形资产1生产产品能够以高出同类产品价格出售R=(P2－P1)Q(1－T)2生产产品采用与同类产品相同价格,但销售量增大R=(Q2-Q1)(P-C)(1-T)费用节约型无形资产R=(C1-C2)Q(1-T)2分成率法(通过超额收益、利润分成率确定超额收益,将报酬与利益挂钩)超额收益=受让方实现的销售收入×销售收入分成率×(1-所得税税率)超额收益=受让方实现的销售利润×销售利润分成率×(1-所得税税率)销售利润分成率= 销售收入分成率*销售利润率销售收入分成率=销售利润分成率×销售利润率当缺乏行业分成率统计数据时,按边际比率法或约当投资分析法确定分成率指标无形资产利润分成率=∑使用无形资产利润增量现值∑使用无形资产总利润现值当很难确定使用无形资产后利润增量,用约当投资分析法(无形资产的折合约当投资和受让方投入资产的约当投资比例,确定利润分成率)无形资产利润分成率=无形资产约当投资额受让方约当投资额+无形资产约当投资额无形资产约当投资额=无形资产重置成本×(1+适用成本利润率)受让方约当投资额=受让方投入的总资产重置成本×(1+适用成本利润率)3剩余法(总利润扣除其他所有可确指资产的利润所得超额收益)收益= 总利润－( 资产×投资报酬率)－(资产×投资报酬率)－(确指资产×资报酬率)4差额法(采用无形资产和其他类型资产综合收益在行业平均水平的比较,得到超额收益) 超额收益=净利润－净资产总额×行业平均收益率。
第二章 资产评估的基本方法
计算方法： 1、用资产生产能力来计算经济性贬值
经 济 性 贬 值 [ 1 （ 现实生产能力 X ） ] 被 估 资 产 重 置 成 本 原设计生产能力
X称为生产能力指数，X一般取值0.4～0.9 例2-9：评估资产为某专用生产线，重置成本为20万元，设计日生产能力2000 只。因市场出现可替代产品，现时及今后趋势每日只能生产1200只。如取X=0.6， 则： 1200 0.6 经济性贬值 [1 （ ） ] 200000 52760 （元） 2000 2、利用年收益损失额现值来计算经济性贬值： 经济性贬值=年收益损失额×（1－所得税率）×年金现值系数
截 至 评 估 日 时 资 产 累实 际 利 用 时 间 计 资产利用率 100% 截 至 评 估 日 时 资 产 累法 定 利 用 时 间 计
资产利用率<1，表示开工不足，资产实际已使用年限小 于名义使用年限； 资产利用率=1，表示资产满负荷运转，资产实际已使用 年限等于名义使用年限； 资产利用率>1，表示资产超负荷运转，资产实际已使用 年限比名义已使用年限长。
2、用超额投资成本（视为功能性贬值）估算： 功能性贬值 =复原重置成本－更新重置成本
（四）经济性贬值及其估算 ———指由外部环境变化引起的资产由于利用率降低或 收益额减少而引起的贬值。 哪些情况下不需要计算经济性贬值： （1）资产使用基本正常时；（不存在外在因素造成资产 利用率下降或收益减少） （2）对不能直接计算收益的单台、单件资产进行评估。
三、市场法的优缺点 1、优点： ①能客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、 指标直接从市场获得。 ②评估值更能反映市场现实价格，评估结果易于被各 方理解和接受。 2、缺点： ①需要有公开活跃的市场作为基础。 ②不适合用于评估专用机器设备、大部分的无形资产以 及受到地区、环境等严格限制的一些资产。 四、市场法适用的资产业务： 单项资产的买卖。如买卖设备、原材料、房屋等，用 单项生产要素作为投资参股、合作经营等。 在课征财产税和遗产税时，有时也以现行市价为基础。
第二章 资产评估的基本方法
2
16×1.52 =24.32 4×1.25=5 2×1.19 =2.38 31.7
1.60
1.60/1.60=1
3、功能价值法（功能系数法） （1）生产能力比例法
原理：利用资产成本与功能之间的线性关系计算重 置成本。 应用条件：无法获得处于全新状态的被评估资产的 现行市价，只能寻找与被估资产相类似的处于全新 状态的资产的现行市价作为参照物，然后通过调整 参照物与被估资产之间的功能差异来获得被评估资 产的重置成本。
注意
本，应选择更新重置成本。
（四）损耗的价值分类 1、实体性损耗（有形损耗）
由于使用及自然力的作用而使资产实体发生的损耗。
2、功能性损耗（无形损耗）
由于技术进步导致被估资产功能相对落后，引起资 产贬值。
3、经济性损耗 由于资产的外部环境变化所导致的资产贬值，而非 资产本身的问题。
二、成本法操作程序（了解）
3.形成资产价值的耗费是必须的。
（四）要素
1、重置成本
完全重 置价值
（1）概念：资产的现行再取得成本。即按现时市 场条件重新构建与被估资产功能相同的处于全新状 态下的资产所需要的成本耗费。
（2）分类：复原重置成本&更新重置成本 复原重置成本：在评估基准日，用与估价对象相同 的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，以现时 价格水平重新生产一项与估价对象全新状况同样的 资产即复制品的成本。
（3）计算重置成本
重置成本=直接成本+间接成本 =13.04+0.26=13.30（万元）
2、物价指数法（价格指数法） 原理：利用与资产有关的物价指数，将被估资产的 历史成本调整为重置成本。 应用条件：即无法获得处于全新状态的被估资产的 现行市价，也无法获得与被估资产相类似的参照物 的现行市价。 特点：计算的重置成本为复原重置成本。 计算： 被估资产重置成本=资产的历史成本*
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截至评估日资产累计实际利用时间
× 截至评估日资产累计法定利用时间
100%
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（三）功能性贬值的测算方法
（1）定义 资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落 后而造成的资产价值损耗。功能方面的差异造成的成本增加 或效益降低
（2）表现形式：超额投资成本；超额运营成本
（3）超额投资成本：超额投资成本主要是由于新技术、 新材料、新工艺的运用，使得相同功能的新设备比老设 备的重置成本降低。它主要反映为更新重置成本低于复 原重置成本。
二、成本法中的基本要素
（一）重置成本
重置成本的基本涵义是指资产的现行再取得成本。分 为复原重置成本和更新重置成本。
复原重置成本，是指采用与评估对象相同的材料、标 准、设计、规格及技术等，以现时（基准日）价格水 平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。
更新重置成本，是指采用与评估对象并不完全相同的 材料、标准、设计、规格及技术等，以现时（基准日） 价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所 需的费用。
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计算过程如下： 经济性贬值额 =(100×100000)×（1-33%）×（P/A，r，n） =16662230(元)
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四、成本法的优缺点
成本法的优点
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• 很强的适应性 • 可广泛运用于单项资产评估 • 可对不同性质的贬值因素分别计算
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成本法的缺点
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一、成本法的基本涵义
1、定义
以被评估资产的重置成本，扣除被评估资产 已存在的各种贬值因素，而得到被评估资产价值的 各种评估方法。它是从成本取得和成本构成的角度 对被评估资产的价值进行的分析和判断。
2、计算 评估值 ＝ 重置成本 - 实体性贬值 - 功能性贬值 - 经济性贬值 评估值=重置成本×成新率
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3、成本法基本原理图示
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确定重置成本 扣除各种损耗
资产评估价值
实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值
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4、成本法运用的前提条件
被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继 续使用状态，被评估资产不改变使用用途。
应当具备可利用的历史资料。
可以再生或可以复制
被估资产具有随时间推移而贬损的特征。随时 间推移而增值的资产不宜采用成本法。
超额投资成本＝复原重置成本－更新重置成本
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（4）超额运营成本：是由于新技术的发展，使得新设备在运 营费用低于老设备。如人耗、能耗、物耗、维修费、生产的 产品质量。
超额运营成本引起的功能性贬值是设备未来超额运营 成本的折现值。
计算步骤：
⒈年营运成本比较——被评估资产与功能相通、性能更好的
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②使用年限法：是指利用被评估资产的实际已使用年
限与其总使用年限的比值来判断其实体贬值率(程度)，进
而估测资产的实体性贬值。
实际已使用年限
实体性贬值率=
总使用年限
× 100%
实体性贬值= （重置成本 -预计残值） *实体性贬值率
总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限
实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率
资产的实体性贬值即有形损耗，是资产由 于使用及自然力作用导致的资产的物理性能 的损耗或下降引起的资产的价值损失。
计算公式可表示为：
实体性贬值率 = 资产实体性贬值 / 资产重置成本
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（三）资产的功能性贬值
技术进步导致功能下降 Functional obsolescence
• 由于技术进步引起的资产功能相对落后 而造成的资产价值损失。
两项资产的重置成本和生产能力相比较,其关 系可用下列公式表示：
被评估资产的重置成本 参照物资产的重置成本 （ 被评估资产的产量 ）x
参照物资产的产量
推导可得：
被评估资产的重置成本
参照物资产的重置成本（
被评估资产的产量）x 参照物资产的产量
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（二）实体性贬值的测算方法
实体性贬值的决定因素： 使用时间；使用率，也叫利用率；资产本身的质量；维
[例]某被估资产购建于1994年,账面原值为 50000元,当时该类资产的定基价格指数为95％, 评估时该类资产的定基价格指数为160％,则：
被估资产重置成本＝ 50000×(160%/95%)＝84210(元)
③功能价值类比法
功能价值类比法,也称生产能力比例法。这 种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资 产为参照物,根据参照资产的重置成本及参照物与 被评估资产生产能力的比例,估算被评估资产的重 置成本。计算公式为：
修保养程度
①观察法：也称成新率法。它是指带着专家实地勘查，进 行技术鉴定打分，并综合分析资产的设计、制造等因素，将评 估对象与其全新状态相比较，判断被评估资产的成新率，从而 估算实体性贬值。
资本实体性贬值=重值成本×实体性贬值率 （1-实体性成新率）
通过观察确 定新旧程度
两种方式：总体观察法，一般适用于简单资产；加权平均法。
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（4）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政 策，导致企业运营成本加大； （5）产业政策的变动，缩短使用寿命；
一般情况下，当资产使用基本正常时，不计算 经济性贬值。
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经济性贬值的主要表现为运营中资产利用率下降
—间接法
经济性贬值率=
1-（资产预计可被利用的生产能力 ）x ×100% 资产原设计生产能力
x:规模经济效益指数
—直接计算法：
经济性贬值额 = ∑资产年收益损失额×（1-所得税率）×（P/A,r,n）
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例：如果该电视机生产企业不降低生产量，就 必须降价销售电视机。假定原电视机销售价格 为2000元/台，经测算每年完成10万台的销售 量，售价需降至1900元/台，即每台损失毛利 100元。经估算，该生产线还可以继续使用3年， 企业所在行业的平均投资报酬率为10%，试估 算该生产线的经济性贬值额。 （所得率按33% 计算）
被评估资产重置成本
被评估资产年产量 参照物年产量
参照物重置成本
[例]某重置全新的一台机器设备价格 5万元,年产量为5000件。现知被评估资产 与 其 为 同 类 资 产 且 年 产 量 为 4000 件 , 由 此 可以确定其重置成本：
被评估资产重置成本＝ 4000/5000×50000＝40000(元)
月产量
10000件
10000件
单件工资
0.80元
1.2元
月工资成本
8000元
12000元额
4000×12＝48000元
减：所得税（25%）
12000元
扣除所得税后年净超额工资
36000元
资产剩余使用年限
5年
折现率10%，5年
3.7908
功能性贬值额
• 原因：由于外部条件的变化引起资产闲 置、收益下降等而造成的
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三、成本法的具体评估方法
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（一）重置成本的估算方法
①重置核算法又称细节分析法：根据重新取得资产所需 的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。
重置核算法有两种类型：购买型和自建型。 购买型是以购买资产的方式作为资产的重置过程，重置成 本一般就是资产的购置价。 购置价=现行购买价+运杂费+安装调试费+其他必要的费用
• 包括由于新工艺、新材料和新技术的采 用，而使原有资产的建造成本超过现行建 造成本的超支额，以及原有资产超过体现 技术进步的同类资产的运营成本的超支额。
• 例子：汽车、彩电、手机
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（四）资产的经济性贬值 资产以外的外部环境因素
Economic obsolescence
• 资产的经济性贬值是指由于客观环境变 化的影响而造成的资产贬值
新资产
⒉计算差异：净超额年运营成本=超额年运营成本×（1-所得
税税率） ⒊估计剩余寿命
（P/A,i,n）
⒋折现：得到功能性贬值额
功能性贬值额=∑（年净超额经营运成本×折现系数）
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【例】某种机器设备，技术先进的设备比原有的陈旧设备生 产效率高，节约工资费用，有关资料如下表。
项目
技术先进设备 技术陈旧设备
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第二章 资产评估的基本方法
第一节 成本法 第二节 市场法 第三节 收益法
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资产评估方法是实现评定估算资产价值的技 术手段，是评估的重要工具，也是资产评估 的重要组成部分。
资产评估的基本方法有三种：成本法、市场 法和收益法。
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第一节 成本法
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这种方法运用的前提条件和假设是资 产的成本与其生产能力成线性关系。
④规模经济效益指数法
通过不同资产的生产能力与其成本之间关系的 分析可以发现,许多资产的成本与其生产能力之间 不存在线性关系,当资产A的生产能力比资产B的生 产能力大一倍时,其成本却不一定大一倍,也就是说, 资产生产能力和成本之间只成同方向变化,而不是 等比例变化,这是由于规模经济效益作用的结果。
购买价格：50000元 运杂费：1000元 直接安装成本：800元
其中：原材料：300元 人工：500元
间接安装成本：400元 重置成本合计,52200元。
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②价格指数法：是指利用与资产有关的价格 变动指数，将被估资产的历史成本(账面原值) 调整为重置成本的一种方法。
重置成本=账面原值×价格指数