第二章-1 资产评估基本方法——成本法讲解

资产的实体性贬值即有形损耗，是资产由 于使用及自然力作用导致的资产的物理性能 的损耗或下降引起的资产的价值损失。
计算公式可表示为：
实体性贬值率 = 资产实体性贬值 / 资产重置成本
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（三）资产的功能性贬值
技术进步导致功能下降 Functional obsolescence
• 由于技术进步引起的资产功能相对落后 而造成的资产价值损失。
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复原重置成本和更新重置成本：区别和联系
联系：
A、功能相同； B、全新； C、在现时价格水平下。
区别：
A、概念不同； B、构成实体不同； C、成本大小不同
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一般地，复原重置成 本>更新重置成本
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（二）资产的实体性贬值 物理性能的损耗或下降
Physical deterioration
• 较大的工作量
• 贬值额的估算中主观因素较大
• 对未来的经济条件未作分析
• 不适用下列资产评估：资产的性质不满 足重置假设；价值不取决于成本以及随 着时间推移不具有贬值因素的资产
价格指数可以通过定基价格指数或环比价格指 数来求得。
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定基价格指数法是评估时点的价格指数与资产购建 时点的价格指数之比,即：
(评估时点定基价格指数÷资产购建时定基价格指数)×100％。
环比价格变动指数法可考虑按下式求得：
X=(1+a1)×(1+a2)×(1+a3)…(1+an)×100％ 式 中 :x 为 环 比 价 格 指 数 ; ａ n 为 第 n 年 环 比 价 格 变 动 指 数,n=1,2,3…,ｎ。
• 包括由于新工艺、新材料和新技术的采 用，而使原有资产的建造成本超过现行建 造成本的超支额，以及原有资产超过体现 技术进步的同类资产的运营成本的超支额。
• 例子：汽车、彩电、手机
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（四）资产的经济性贬值 资产以外的外部环境因素
Economic obsolescence
• 资产的经济性贬值是指由于客观环境变 化的影响而造成的资产贬值
修保养程度
①观察法：也称成新率法。它是指带着专家实地勘查，进 行技术鉴定打分，并综合分析资产的设计、制造等因素，将评 估对象与其全新状态相比较，判断被评估资产的成新率，从而 估算实体性贬值。
资本实体性贬值=重值成本×实体性贬值率 （1-实体性成新率）
通过观察确 定新旧程度
两种方式：总体观察法，一般适用于简单资产；加权平均法。
自建型是把自建资产作为资产重置方式，根据重新建造资 产所需的料、工、费以及必要的资金成本进行分析和计算。
[例]重置购建设备一台,现行市场价格每台5 万元,运杂费1000元,直接安装成本800元,其中 原材料300元,人工成本500元。根据统计分析, 计算求得安装成本中的间接成本为每元人工成 本0.8元,该机器设备重置成本为:
新资产
⒉计算差异：净超额年运营成本=超额年运营成本×（1-所得
税税率） ⒊估计剩余寿命
（P/A,i,n）
⒋折现：得到功能性贬值额
功能性贬值额=∑（年净超额经营运成本×折现系数）
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【例】某种机器设备，技术先进的设备比原有的陈旧设备生 产效率高，节约工资费用，有关资料如下表。
项目
技术先进设备 技术陈旧设备
这种方法运用的前提条件和假设是资 产的成本与其生产能力成线性关系。
④规模经济效益指数法
通过不同资产的生产能力与其成本之间关系的 分析可以发现,许多资产的成本与其生产能力之间 不存在线性关系,当资产A的生产能力比资产B的生 产能力大一倍时,其成本却不一定大一倍,也就是说, 资产生产能力和成本之间只成同方向变化,而不是 等比例变化,这是由于规模经济效益作用的结果。
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计算过程如下： 经济性贬值额 =(100×100000)×（1-33%）×（P/A，r，n） =16662230(元)
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四、成本法的优缺点
成本法的优点
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• 很强的适应性 • 可广泛运用于单项资产评估 • 可对不同性质的贬值因素分别计算
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成本法的缺点
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月产量
10000件
10000件
单件工资
0.80元
1.2元
月工资成本
8000元
12000元
月差异额
12000－8000＝4000元
年工资成本超支额
4000×12＝48000元
减：所得税（25%）
12000元
扣除所得税后年净超额工资
36000元
资产剩余使用年限
5年
折现率10%，5年
3.7908
功能性贬值额
两项资产的重置成本和生产能力相比较,其关 系可用下列公式表示：
被评估资产的重置成本 参照物资产的重置成本 （ 被评估资产的产量 ）x
参照物资产的产量
推导可得：
被评估资产的重置成本
参照物资产的重置成本（
被评估资产的产量）x 参照物资产的产量
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（二）实体性贬值的测算方法
实体性贬值的决定因素： 使用时间；使用率，也叫利用率；资产本身的质量；维
被评估资产重置成本
被评估资产年产量 参照物年产量
参照物重置成本
[例]某重置全新的一台机器设备价格 5万元,年产量为5000件。现知被评估资产 与 其 为 同 类 资 产 且 年 产 量 为 4000 件 , 由 此 可以确定其重置成本：
被评估资产重置成本＝ 4000/5000×50000＝40000(元)
截至评估日资产累计实际利用时间
× 截至评估日资产累计法定利用时间
100%
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（三）功能性贬值的测算方法
（1）定义 资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落 后而造成的资产价值损耗。功能方面的差异造成的成本增加 或效益降低
（2）表现形式：超额投资成本；超额运营成本
（3）超额投资成本：超额投资成本主要是由于新技术、 新材料、新工艺的运用，使得相同功能的新设备比老设 备的重置成本降低。它主要反映为更新重置成本低于复 原重置成本。
x:规模经济效益指数
—直接计算法：
经济性贬值额 = ∑资产年收益损失额×（1-所得税率）×（P/A,r,n）
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例：如果该电视机生产企业不降低生产量，就 必须降价销售电视机。假定原电视机销售价格 为2000元/台，经测算每年完成10万台的销售 量，售价需降至1900元/台，即每台损失毛利 100元。经估算，该生产线还可以继续使用3年， 企业所在行业的平均投资报酬率为10%，试估 算该生产线的经济性贬值额。 （所得率按33% 计算）
二、成本法中的基本要素
（一）重置成本
重置成本的基本涵义是指资产的现行再取得成本。分 为复原重置成本和更新重置成本。
复原重置成本，是指采用与评估对象相同的材料、标 准、设计、规格及技术等，以现时（基准日）价格水 平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。
更新重置成本，是指采用与评估对象并不完全相同的 材料、标准、设计、规格及技术等，以现时（基准日） 价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所 需的费用。
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②使用年限法：是指利用被评估资产的实际已使用年
限与其总使用年限的比值来判断其实体贬值率(程度)，进
而估测资产的实体性贬值。
实际已使用年限
实体性贬值率=
总使用年限
× 100%
实体性贬值= （重置成本 -预计残值） *实体性贬值率
总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限
实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率
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（4）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政 策，导致企业运营成本加大； （5）产业政策的变动，缩短使用寿命；
一般情况下，当资产使用基本正常时，不计算 经济性贬值。
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经济性贬值的主要表现为运营中资产利用率下降
—间接法
经济性贬值率=
1-（资产预计可被利用的生产能力 ）x ×100% 资产原设计生产能力
• 原因：由于外部条件的变化引起资产闲 置、收益下降等而造成的
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三、成本法的具体评估方法
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（一）重置成本的估算方法
①重置核算法又称细节分析法：根据重新取得资产所需 的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。
重置核算法有两种类型：购买型和自建型。 购买型是以购买资产的方式作为资产的重置过程，重置成 本一般就是资产的购置价。 购置价=现行购买价+运杂费+安装调试费+其他必要的费用
超额投资成本＝复原重置成本－更新重置成本
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（4）超额运营成本：是由于新技术的发展，使得新设备在运 营费用低于老设备。如人耗、能耗、物耗、维修费、生产的 产品质量。
超额运营成本引起的功能性贬值是设备未来超额运营 成本的折现值。
计算步骤：
⒈年营运成本比较——被评估资产与功能相通、性能更好的
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第二章 资产评估的基本方法
第一节 成本法 第二节 市场法 第三节 收益法
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资产评估方法是实现评定估算资产价值的技 术手段，是评估的重要工具，也是资产评估 的重要组成部分。
资产评估的基本方法有三种：成本法、市场 法和收益法。
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第一节 成本法
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3、成本法基本原理图示
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确定重置成本 扣除各种损耗
资产评估价值
实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值
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4、成本法运用的前提条件
被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继 续使用状态，被评估资产不改变使用用途。
应当具备可利用的历史资料。
可以再生或可以复制
被估资产具有随时间推移而贬损的特征。随时 间推移而增值的资产不宜采用成本法。
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一、成本法的基本涵义
1、定义
以被评估资产的重置成本，扣除被评估资产 已存在的各种贬值因素，而得到被评估资产价值的 各种评估方法。它是从成本取得和成本构成的角度 对被评估资产的价值进行的分析和判断。
2、计算 评估值 ＝ 重置成本 - 实体性贬值 - 功能性贬值 - 经济性贬值 评估值=重置成本×成新率
购买价格：50000元 运杂费：1000元 直接安装成本：800元
其中：原材料：300元 人工：500元
间接安装成本：400元 重置成本合计,52200元。
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②价格指数法：是指利用与资产有关的价格 变动指数，将被估资产的历史成本(账面原值) 调整为重置成本的一种方法。
重置成本=账面原值×价格指数
[例]某被估资产购建于1994年,账面原值为 50000元,当时该类资产的定基价格指数为95％, 评估时该类资产的定基价格指数为160％,则：
被估资产重置成本＝ 50000×(160%/95%)＝84210(元)
③功能价值类比法
功能价值类比法,也称生产能力比例法。这 种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资 产为参照物,根据参照资产的重置成本及参照物与 被评估资产生产能力的比例,估算被评估资产的重 置成本。计算公式为：
136468.8元
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（四）经济性贬值的测算方法
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经济性贬值是由于外部环境变化引起资产闲置、收 益下降等而造成的资产价值的损失。
产生的原因有： （1）竟争加剧，社会总需求减少，导致开工不足； （2）材料供应不畅，导致开工不足； （3）材料成本增加，导致企业费用直线上升，从 而减少了收益；