地王频出背后的可能性猜想

地王频出背后的可能性猜想陈杰经历了2007年大热和2008年严冬，2009年的中国土地市场出人意料地瞬间又再次升到沸点，尤其下半年成交异常火热，成就了J个又一个的“地王”神话。

根据中国指数研究院土地监测数据显示，2。

9年中国70个大中城市土地出让金共计20536亿元，同比2005年增加14Oo’0，甚至比业界公认“疯狂”的2007年都增加了49%。

其中，杭州(包括余杭、萧山)土地出让金高达1054亿元，位居全国第一，同比上涨幅度达到238%，上海以1043亿元次之，同比增长172叭，，第三名北京也达到928亿元，同比增长85%。

前20名中同比增长幅度最大的是宁波，为617%，其金额为488亿，排名第六，涨幅第二的是厦门，为475%，其金额为303亿，排名第12。

估算下来，全国的土地出让金约占2009年GDP的4.4%。

此外，笔者根据中国房产信息集团(CRIC)统计资料计算出，2009年国内土地成交楼板价前20名的入门门槛都已经达到20963元/平方米，平均价位高达32724元/平方米，最高的达到46000元/平方米。

其中大多数的楼板价都远超周边楼盘的售价，“面粉比面包贵”已经不再是新闻，而日益成为地产界的常态。

众多财大气粗的开发商似乎对能否收回如此高昂的土地成本一点都不担心，可以说是毫无顾虑、近乎疯狂地在各地土地拍卖会上频频举牌竞价，见地就抢就夺。

2009年土地溢价成交率前20名的最低都已经是427%，最高的更达到767%。

反观行业主管部门，三令五申地要遏制囤地，其防控囤地圈地行为的政策手段似已相当全面，但在此种监管重压下，“地王”仍呈现出难以遏制地井喷的增长之势。

那么，究竟是什么原因驱动着开发商敢于顶着如此高昂成本，不顾市场风险和政策变动因素，争相抢夺“地王”的“美誉”呢?难道这一切仅仅出于“地王”们的盲目自大?还是“地王”背后隐匿着深层的利益链条?企业出于自身利益的动机过于乐观的预期2009年一季度开始楼市回暖，市场预期转好提振了开发商信心。

某些房产开发公司更是对未来楼市极度乐观，认为不管地价几何，总会在某个环节补回成本，于是他们积极拿地备战，增加士地储备以便进行规模布局。

而当前地方政府饥饿供地的策略，迫使他们不得不出重金抢地赌明天。

传递信号根据信号机制，企业通过权衡信号收益和信号成本，做出决策是否高价标地。

戴上“地王”帽子后，便可以自我炒作，享受“地王”身价带来的多重优厚待遇。

笔者将“地王”产生的信号收益分为以下几类:第一，凭“地王”立威，起到广告效应。

某些企业，尤其母公司资金实力十分雄厚，但刚进入房地产市场或者在其所属区域不太有名，那么可能有动机通过竞标获得地王吸引媒体眼球，凭地王头衔立即在业界名声大噪，迅速建立与银行、建筑商、设计商等合作伙伴的关系，这将便于它在其他城市拿地，打开去外省拓展市场的局面。

第二，凭“地王”上市。

因为资本市场对房地产上市公司最重要的考核指标就是土地储备，企业成为地王的同时也向市场宣传了自己的实力，能更加容易地引入战略投资，成功IpO 上市圈钱。

第三，凭“地王”融资。

已上市的公司拿下地王，就等于向公司装入等额资产，刺激股价抬高。

此外，公司也可以利用“地王”概念进一步增发新股融资。

可以注意到，很多时候，上市房地产公司一旦宣告要以发新股或公司债券形式筹资进行土地储备，都是饱受资本市场和股民追捧，筹资一抢而空，股价节节上升。

于是，在楼市和股市之间，存在这样一幅路径图:房价上涨，上市公司预期收益增加滞动了股价上涨，公司融资空间大增，就在融资后再次高价储备土地，进一步推高收益预期。

上市公司在楼市、股市的如此循环往复中实现了双丰收。

这里面既有中国资本市场的非理性，也有房地产开发中特有的信息不对称。

外部投资者往往很难评价一个房地产公司的真实业绩、实际经营能力和未来发展态势，只能根据其土地储备多少。

某种程度上诱导上市房地产企业拼命拿地。

有一句行话，“不拿地是等死，哪怕拿地是找死”。

特别是对于公司的高管来说，存在严重的道德风险。

高价拿地并销售成功了，高管可以获得大笔奖金。

即使失败了，也转嫁到股民那里，自己利益并没有切身损失。

企业间串谋抬价营销前赴后继的地王现象更重要的意义可能在于烘托市场火爆气氛，从而抬价营销。

笔者将企业间串谋的抬价营销分为两种:第一，市场层面的长期炒作。

对于土地市场和房产市场而言，信心决定市场走势，决定行业未来。

也正因为房地产市场对国家经济和居民生活的重要性，从来都不缺乏镁光灯的关注。

基于此，开发商们心照不宣地利用争当地王的题材炒热市场，诱导消费者购房意愿，利用地价对房价的传导效应哄抬房价，谋求自身利润最大化和行业整体超额利润，使自己和其他开发商都能在热烈的市场氛围中牟取暴利。

第二，企业层面的短期炒作。

指两个或多个企业基于一次性的秘密协议或长期的合作关系，通过一方的地王身份，附近其他方楼盘立刻产生提价销售的溢出效益。

这种联动涨价模式可以在两个或多个相关开发商间展开，可能通过秘密协议或重复博弈过程达到稳定均衡，帮助对方在售楼盘升值，扩大可获利空间。

一二级联动开发一二级联动开发的企业间串谋方式，可有效分担二级开发商的现金流压力，激励该企业高价拿地，成为地王。

地价款主要由土地纯出让金、开发建设补偿费用、城市基础设施配套费用三部分构成。

如果一级开发商和二级开发商之间串谋，会产生双赢结果，维持稳定的合作关系。

对一级开发商而言，可能无资金再进一步对该土地进行二级开发，通过一、二级联动开发，它就可以瓜分在二级开发中更为庞大的利益;对二级开发商而言，如果看好一个黄金地段，但预料到竞拍激烈或自己没有那么雄厚的资金实力拿下该地皮，它可以利用一、二级联动开发，要求一级开发商制定一些倾向于自己竞拍获胜的条款，甚至要求返还地价款中的开发建设补偿费用。

这样，在竞拍时虽然名义地价很高，但实际支付却少了一大块。

所以，二级开发商更有激励高价拿地。

银企合谋SOHO中国董事长潘石屹曾公开表示，中国1/3的开发商只倒土地从不盖房，囤地是中国房价暴涨的重要原因。

但开发商敢于肆无忌惮囤地的一个重要原因是因为有银行信贷和股市“撑腰”。

资产泡沫虽不断膨胀，但开发商自身承担的风险却其实很小，风险大部分都转嫁给了银行。

众所周知，中国房地产开发中对银行信贷资金的综合依赖度超过80%。

在开发环节来说，按照央行规定，土地储备贷款采取抵押方式应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，期限不超过两年。

这意味着，土地抵押物价值越高，可获贷款越多。

商业银行在对开发商采取抵押方式获取土地储备贷款上，贷款抵押率一般不超过50%，而且均采取总对总授信(银行信贷总部对开发商总部直接进行贷款，并不接受各项目分公司的土地储备抵押贷款)。

然而银行“嫌贫爱富”的本性决定了，对于那些地王，那些手握天量开工面积与土地储备的大开发商，贷款条件要优惠很多。

这样，越是不惜代价成为地王，越是容易从银行获得大量信贷，越是在后期开发中有利，能掌握主动性。

当然这要是在一定的市场风险与资金成本的平衡点上。

即使在地王单个项目上的资金收益率不大，但由于通过地王而获得天量资金，总有机会在内部进行资金周转，达到企业效益最大化。

很多媒体认为，“2009年地产商们大肆开疆辟土背后，很大一部分功劳归于银行”。

中国指数研究院2010年1月14日发布的一项统计显示，2009年以工农中建四大国有银行为主的商业银行向地产企业提供授信额超过了330州乙元。

据该机构数据统计，2009年中国银行、中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行等国内多家银行全年向房地产企业发放总额逾3300亿元的银行授信。

其中绿地、世茂、绿城分别获得银行授信474亿元、150亿元和100亿元。

政企合谋地方政府利益输送由于我国中央政府和地方政府采用分税制，官员升迁制度主要是以GDP为核心的政绩来衡量，以及某些地方政府追求短期财政收入的最大化，使得地方政府特别热衷于房地产的火爆。

现行的批租制度下地方政府出让土地可以获得未来几十年的土地租金，加之可以从中获得房地产税、建筑业税等大量税收，所以，现实中政府有利益激励和开发商合谋炒高地价，尤其通过几个地王的“羊群效应”来带动其他开发商入场，拉高地价，进而炒热房地产市场。

政府的迎合措施可能发生在两个期间:在拍地前，地方官员可能会和较有意向标地并巨资金实力充足的开发商进行“贵宾室”谈话，双方达成企业高价拿地后，事后地方政府给奖励或政策优惠的口头承诺。

或者开发商拿下一块地王后无力开发，可以找地方政府谈条件。

这些做法在某些省市已是行业潜规则。

政府开出的优惠条件可能包括修改土地建设规划，增迁好的配套，调整容积率，增加限高，减免回购房，延缓缴纳土地出让金，部分税收返还等。

有这样的利益输送方式，自然摊薄了拿地成本，企业当然会积极拿地，即使这块地皮看似“天价”到难以收回投资。

违约成本低开发商只要付出少许保证金就能拿到地王，拿到后不是一次性缴清全部地价而是分期付款。

虽然国家有三令五申，严格要求地价款必须两年内付清(2009年12月“原则”要求一年)，三个月内要交付30%(2009年12月后提高到50%)，但实际上往往执行不到。

若不开发，其间损失的只有地价款首付款的利息。

逾期未缴清土地出让金，或是有其他原因不得不退地，至多只是损失几千万元的保证金和地价首付款。

分期开发分期付款更为开发商提供便利。

很多开发商往往还能根据合约找到“合理借口弋得到先期支付的所有价款，不伤毫发地全身而退，比如苏宁地产这样的典型案例。

开发商高价拿地推高区域房价，在分享房价上涨的超额收益后，又无需承担调整土地市场过程发生的费用。

地方政府这种纵容地王随意退出、违约的态度，促使开发商更加毫无畏惧地在拍卖现场上演抢地大战。

默许囤地当前各地的财政收入大量来自卖地，所以，基本上绝大部分地方政府都不会排斥高地价，更不会禁止抢地、囤地，对两年不开发即收回土地的规定基本都是睁只眼闭只眼。

这样给开发商只要能囤到地，就有很大的操作空间。

由于很多开发商认为中国房价将长期处于上升区间，所以哪怕地价再高，只要能熬得住，地先囤着，政府一般都不会催，只要跟政府关系好，连地价款都拖着不给也问题不大，过几年开发商总是能找到自认为的合适时机开工开盘和发售，哪怕倒手，也能获得巨额利润。

央企和大国企的经营软约束与信货优势和2007年的拿地表现不同的是，2009年半数以上高总价地块及大规模地块被央企或有国资背景企业收入囊中。

市场评价，这些国企的特点是往往出手十分阔绰，一旦参加拍卖就志在必得，可以说是不计成本的拿地圈地，让众多也号称大牌的民企开发商都闻风丧胆。

如根据CRIC资料，2009年土地成交楼板价排名前20的有近四分之三是国字头或地方国企拿下。

和民营企业相比，大国企尤其是央企进入房地产业，有获得银行贷款渠道通畅、母公司资本雄厚、综合资金成本较低，还具备地方政府支持等多种优势。