揭秘炒房团利益链

揭秘炒房团利益链：不靠房价上涨而赚钱温州富商、山西煤老板，这一批批“炒房团”，被认为是中国房地产市场的一股重要力量，参与了高额利润的分配。

炒房团的力量到底有多大？他们是怎样参与房地产市场的利益分配，就是对房子简单的低买高卖吗？他们的组织形式、商业运作究竟怎样？对于外人来说，这的确是一个难解之谜。

《第一财经日报》特约请房地产行业知名律师张捷先生，阐述他理解的炒房团利益链条。

张捷先生曾经担任北京房地局有关机构的律师，同时也是北京房地产界知名楼盘现代城、篮堡、金地等第一大股东的私人律师，在房地产行业顶端从业多年。

在张捷看来，炒房团的核心是幕后的操盘手，其最核心的运作机制，是在房地产开发商资金链条进展的背景下，以某种方式为房地产开发商提供民间融资，赚取银行信贷利率与民间信贷利率的高额利差。

张捷先生阐释的运作逻辑，超出我们简单理解的炒房团运作模式。

本报特刊登此文，呼唤更多的行业讨论。

无论文中所谈到的现象具有多大的普遍性，都应该采取措施，从源头上杜绝此类投机运作方式，释放炒房团获取的巨额利益，真正给高房价下调创造空间。

开发商主动勾结，利润实为银行信贷利率与民间利率之差，房价上涨是其次。

几千亿的炒房游资已经成为地产市场的重要力量，消弭这部分利润才是最可行的治本之策。

只有从资金链条出发，才能真正看懂行业的秘密。

据笔者了解，属于游资性质的“炒房团”，其资金规模巨大。

但市场对于其运作模式、盈利结构并不明晰。

台前的角色往往只是借用过来充数的普通农民甚至挖煤工人。

炒房团巨额资金的幕后操盘手，则脱离于公众的视线之外。

真正的富人是非常低调的，不会招摇过市，甚至不想让那么多人知道自己的家在哪里，他们都拥有自己的职业，并且非常繁忙，根本没有时间各个城市往来去炒卖和管理房子。

炒房的利润来源几乎所有人都认为炒房团的利润来源于房价的上涨，但这一假设本身就直接低估了房地产开发商的智商——这意味着开发商的“贱卖”。

即便是在大牛市中，如果认为炒房团次次都能准确判断各个地区和楼盘价格的上涨下跌，也是太高估了炒房团的智商。

在这样的博弈中获取暴利并不容易，且风险巨大。

更何况在计入税收因素后，这个游戏可能演变为零和博弈或负和博弈，也就等同于赌博了，这绝对不是大规模炒房团赚钱的常态。

炒房团真正的利益来源，是房地产开发商银行贷款利率与民间利率的利差。

这是一笔确定的、高比率的收益。

银行信贷利率约为年息7%，加上各类手续费不超过10%，但民间信贷利率一般是月息2%~5%，还要以复利计算。

综合到年息，最高能超过100%。

在房地产整体信贷政策紧张的背景下，我国地产行业开发商实际上长期处于开发资金严重紧张的局面，因此往往不得不寻求民间信贷并忍受银行信贷和民间信贷的高利差。

在这个背景下，开发商是希望能够尽早出售房子并回笼资金的。

因为即使是将来房价可以上涨一倍，其中的价差也是付了高利贷。

高利贷的高额利息甚至还无法在税前扣除。

可以说，正是开发商高额的融资成本，才产生了期房与现房的差价，以及开发同样项目的一期与二期、三期的巨大差价。

这种差价的本质不仅仅是房价的上涨，更是资金成本的反映。

对于开发商而言，炒房团实际上起到了资金来源的角色，炒房团所主要获取的确定的收益，也即是此利差部分。

这是认识问题的关键之一，后面的内容是介绍如何实现这一点。

开发商需要炒房团办理假按揭套取银行贷款，这曾经是过去多年房地产开发商解决资金压力的惯常做法，但风险极大，而且监管也越来越严。

尤其是限购二套房的贷款政策出台以后，找愿意假按揭的人也越来越不易。

但开发商的资金需求依然存在，而且在宏观紧缩的背景下变得更加紧迫，这就给炒房团留下了空间。

实际上，炒房团也是在套取银行资金，但开发商对此没有任何法律责任，都是由炒房团承担。

而且，炒房团也是每一个成员独自面对银行和律师的审查，走的是正规渠道，也没有给银行和律师行贿，在形式上符合法律政策，银行工作人员也没有假按揭那样的责任问题。

很多人会问，开发商需要资金，为什么非常希望和炒房团合作，而不是直接先期降价卖给公众？这里有几个复杂的原因。

其一，部分房源的降价出售会令市场不容易接受后面的再涨价。

尽管政府要求开发商不得捂盘、不得惜售，但是开发商只想低价出售部分房子以得到所需的资金，而其他房子是要高价出售的。

因此开发商绝对不会接受低定价导致房屋被一抢而空的结果。

更何况有的地方政府还制定了开发商不得中途涨价等规定。

其二，实际上最主要的原因在于：即便低价公开卖出（部分）房，开发商也不能迅速收到卖方所得资金。

地产业界的读者会很清楚，非地产业界的读者也很容易想清楚，只要你的开盘价比较低，很多人就会“打招呼”找到开发商“留房”。

房地产的开发过程中要盖上百个章，每一个拿章的人都会有类似的要求，要求留一两套房子。

打了招呼就不能再出售了，但是他们不会立刻给开发商房款，而是要等到房价涨了很多后卖出，再支付房款。

这样的结果不算是索贿受贿，因为成交价就是开盘价，是“市场价”成交，赚的钱是打招呼人可以解释的“投资房产”的收入。

这种投资是旱涝保收的，房价没有涨或者跌了，他再说一声“不要了”，风险就被转嫁给了开发商。

更有甚者，在房价上涨以后，还会有大量的人找各种关系，要求开发商以开盘价把房子卖给他。

打招呼要求留房的人实际上也有一个底线，就是不会主动要求开发商按照低于开盘价的价格（起码不是低很多的价格）卖给他房子，因为那样会有索贿受贿的嫌疑，不是“正常投资房产”。

正因此，开发商是绝对不敢以低价开盘，而引发这些打招呼要房、留房人的想法的。

正因此，开发商会希望和炒房团合作——定一个较高的开盘价，但立即以很大的折扣卖给炒房团（有时甚至是五折、六折），而且只卖出开发商希望卖出的数量，其他高价开盘的房子就慢慢地卖。

如此合作的直接结果是高开盘价、开盘高成交量，这会直接影响市场心态，给开发商和炒房团带来更大的利益。

链条一：炒房团哪来的钱？炒房团的资金来源主要分两块——初始资金和银行信贷资金。

实际上，炒房团的主角们并不是真正的初始资金出资方，或者说只是小部分资金的提供方。

更多的是私募带资管理和操盘手团队操作，而炒房团的成员只是被组织起来的“演员”。

这些“演员”的主要任务一是前台露面；二是以他们的身份套取银行资金。

这些“演员”主要来自富裕地区的农村，操作者和村委会联合起来组织村民，并像传销一样洗脑，把他们包装成为有钱人，培训他们的言行以应对银行等部门的审查。

套取银行资金是关键。

炒房团要获得足够的银行贷款，首先要让银行认为这些人是有钱人，能够有足够的资金去还贷。

因此这些人就被包装成为有钱人，穿上各种名牌，还要编好发家故事，市场上流传的“浙江故事”、“山西故事”就来源于此。

这样的炒房团的组织结构一般以村庄为单位，因此这些人彼此紧密团结，村委会等出具证明、文件也更方便。

炒房团初始资金是用来提供贷款首付的过账资金。

这部分初始资金不需要很大，因为可以一个人一个人过账。

对于炒房团而言，由于其获得的实际价格只是开发商公开售价的五六成，因此在得到银行按揭信贷之后，炒房团实际上连首付都不用以自有资金支付，而月供资金也可以从银行套取。

链条二：怎样撤出？退房！炒房行为最终成功的关键是房屋要能够出手，顺利退出才意味着真正的成功。

从我国的政策，尤其是税收政策来看，炒房行为的成本看似是很高的，尤其是不足两年的房子。

而且炒房团人数众多，又是异地炒房，对于有关房屋的管理也很难，抛售会很困难。

那么炒房团如何退出？这就要依靠开发商进行协助——退房。

一般来讲，炒房团都会和开发商签有退房协议，他们随时可以退房，开发商也可以随时将房屋再出售。

采取这一办法最大的好处就是大大规避了税收，因为退房不需要交任何税款。

由于是以开盘价的低折扣价格买入，退房意味着炒房团可以直接锁定利润。

这样的退房操作一般是在期房交房、开发商撤场之前。

因此，实际上，炒房团持有房屋的时间一般也就这么长，往往不超过一年半，而收益一般是房价的30%。

房屋真正的销售都是通过开发商的销售团队或者专业的房屋销售公司来解决。

此时炒房团拥有的房子和开发商还留有的房子就会一起卖，进行混合销售。

这样，真正的买房人根本不知道自己所购买的是炒房团的房子还是开发商的房子，挑中了一套炒房团的房子，炒房团就退这一套，在购房者眼中是与直接购买开发商的房子没有区别的。

这样的结果就是退房率超高，北京出现不少楼盘显示的退房率居然超过100%，也就是所有出售的房子被退过一遍，这背后就是炒房团的功劳了。

炒房团的每一个环节都经过了专业人员的实战演练，绝不是书斋中专家的纸上谈兵。

链条三：建安公司入伙避税与提现开发商与炒房团的合作还有一个更高的等级，就是在建筑安装（下称“建安”）成本领域，帮助房地产开发商规避高额税收。

中国房地产行业的相关税收是非常高的，土地增值税是增值部分的30%~60%，所得税是25%。

要是走正规手续，怎么算税收也在50%以上。

因此对于房地产开发商而言，避税成了问题的关键。

建筑公司的意义即在于此，因为在房屋开发过程中，只有建安成本可以在增值税中扣除，其他的销售费用、管理费用、财务费用等等都不能在土地增值税的税前扣除，只能在所得税的税前扣除。

另外，建安的营业税也是非常低的，只有3%，加上附加费用也就是3.3%，比普通5.5%的营业税比例要低不少。

建筑承包最后的收益所得税一般是核定的定税，比例也很低。

操作链条是这样的。

炒房团的操盘手会与开发商签署一个工程承包合同，开发商以建安费用把垫付的首付收回来，在开发施工中转包一手。

尤其是有装修的精装房更容易做高建安成本，因为施工质量不同，价格可以有天壤之别。

笔者所知的有每平方米不足2万元售价的房子，开发商的装修标准做到了惊人的8000元。

通过这样的操作，开发商可以直接享受税收上的好处，因为土地增值税税率是从30%至60%累进的，在建安成本大增以后，原来按照百分之五六十征税的增值税部分就变成按照百分之三四十进行征税了。

虽然建安公司也要有利益（其中包括1%~3%的承包管理费），但是经过这一腾挪，从建安公司得到的钱是把开发商的企业账户和支票按照承包费用的合法途径变成了个人账户的现金。

在中国，资金从企业账户到个人账户是一个大问题，对于类似炒房这样动辄超过百万的现金流动，央行反洗钱部门也是筛查监管的，而经过上述操作，不但解决了这一问题，而且使得政府在各种统计之中看不到。

而给建安公司1%~3%的管理费，就等于是一个支票提现费用，在中国的商业环境下，这相当于把支票兑成现金而支付给钱庄的费用。

炒房新模式与海外热钱在国家政策不断变化的背景下，炒房团的操作形式也在与政府政策博弈的过程中不断地发展变化。

民间高利贷的参与是炒房团的新形式。

这样，炒房和给开发商提供资金二者就结合起来了。

向开发商放贷的高利贷者要求开发商以打折扣的房子还贷，炒房团则在开发商没有正式销售许可来套取银行资金的时候为开发商提供资金，双方的结合使得社会游资进入炒房领域。