房地产项目财务管理

房地产项目公司财务管理工作探讨

（一）对财务管理工作的理解

财务管理是指企业为实现良好的经济效益，在组织企业的财务活动、处理财务关系过程中所进行的科学预测、决策、计划、控制、协调、核算、分析和考核等一系列企业经济活动过程中管理工作的全称，其主要特点是对企业生产和再生产过程中的价值运动进行的管理，是一项综合性很强的管理工作。

企业财务管理是企业管理的重要组成部分，渗透到企业的各个领域、各个环节之中；是企业经营风险控制的重要手段，是企业经营成果的评判标准，是经营管理者日常决策的普遍依据。财务管理的水平，决定了企业的视力范围和视线长度，决定了企业对风险的可预见性和可控制性。如果一个企业的财务不能准确、及时、细化的反映企业运营状况，那么企业就像一只在大雾中迷失方向的羔羊。当前财务管理一般存在两个误区：一是把财务管理简单化，仿佛财务管理只是财务部门的事，忽视其整体管理职能；二是财务部门完全听命于“老板”，忽视财务管理自身的规律性与相对的独立性。

（二）如何进一步提升项目公司财务管理水平

作为项目公司的财务责任人，要充分了解和利用好各种财务管理环境(经济环境、法律环境和金融环境)，组织和参与好投资、筹资、资金营运及分配活动等财务活动，积极处理好各种财务关系（企业与投资者、债权人、债务人、政府、职工、内部各单位）。

要提升项目公司的财务管理水平，我认为项目公司的财务管理工作要做到：围绕一个中心、两个基本点，强化三个要素、四个现代化，为达成财务管理的目标而持续不懈努力！

一个中心：全面预算管理

凡事预则立，不立则废－－－<<礼记·中庸>>

全面预算管理是一种全方位、全过程和全员的整合性管理系统，对与企业存续相关的投资活动、经营活动和财务活动的未来情况进行预期并控制的管理行为，它具有全面的控制和约束力，不仅仅是一种管理制度和控制方略,更是一种管理理念。

顺利实施全面预算，要做好组织保障、制度保障，进一步完善编制流程及考核奖惩，而且要强化全面预算的刚性，把它当成公司的宪法来执行，当成公司的一种战略来重视，不允许做任何形式的变通或打折扣，使全面预算与公司每一个人的切身利益相关，明白全面预算对公司长久发展的重要意义，让公司每一个人上到公司领导、下至普通员工都参与到全面预算的编制、评审、执行、分析、调整、考核的全过程中，自觉地服从全面预算的管理。

组织保障：从组织结构入手，构建组织管理体系，对预算指标层层分解，明确管理职能，对各种机构职能做出详细规定，以保证预算的严肃性和权威性。

制度保障：要明确财务计划流程，健全财务管理制度和绩效激励与约束机制。建立财务管理流程，使之符合企业总体战略与运营规划流程，结合企业战略规划，使预算管理具有前瞻性，既全面又有操作型。

两个基本点：资金管理、税务管理

资金管理

资金管理主要内容是筹融资管理、资金计划制订、资金计划执行、日常管理。

资金管理要结合房地产项目开发的不同阶段开展，在项目初期，要根据项目的开发计划做好资金计划，及时向股东方申请项目推进所需的资金，同时做好项目融资的各项准备工作，尽量开拓一些新的融资渠道；当项目具备四证条件开工时，获得融资资金，并做好贷后管理，合理调配资金；当项目开盘以后，要协助销售部门做好银行与客户之间的衔接工作，加速应收款的回笼；在项目后期，要根据项目结算的需要做好资金计划，安排好各项资金的支付。制订资金计划要充分尊重各业务部门的意见，在数据整合以后，结合公司的实际情况、项目开发的进度、资金来源进行分析，提出调整意见并与相关部门进行沟通，达到收支平衡后报公司领导审批，经过审批的资金计划要严格执行，控制特批次数及金额。

税务管理

税务管理是企业的一项重要经济活动.企业要持续发展,对税收加强重视和管理势必行。

项目公司财务人员要学习和熟悉各种税收法律法规政策，按时进行各税种纳税申报，用足用好税法，合理合法纳税，争取各种可能的税收优惠政策，适当开展项目的税务筹划，规避税务风险，积极应对各项税务审计及检查工作，尽量避免发生不必要的损失，实现税收收益最大化。

三个要素：制度、流程、团队

制度

制度是源于人类生产生活的一种习惯累积，表现为一系列规则，受一定范围内的人所共同遵守，它约束着它所适用范围内的人们的行为。

内部控制制度是单位的管理人员为达到管理目标而采用的组织计划和全部方法与程序，在尽可能实行的范围内保证其业务经营的顺序和有效性，包括严格遵守管理政策，保护资产，预防和揭发舞弊和错误，保持准确和完整的会计记录，以及适时编制可靠的财务资料。

项目公司的制度包括财务管理制度、综管制度、人力制度、工程管理制度、成本管理制度等。财务管理制度包括资金支付审批制度、会计核算制度、会计电算化管理制度、资金管理办法、财务管理规程、财务分析要求、成本评审规定、全面预算管理制度、会计档案管理制度等。我们要用制度来规范和约束公司里每一个人的行为和语言，并严格执行，降低不确定性和交易成本、促进公司的运营效率。

【有七个人曾经住在一起，每天分一大桶粥。要命的是，粥每天都是不够的。一开始，他们抓阄决定谁来分粥，每天轮一个。于是乎每周下来，他们只有一天是饱的，就是自己分粥的那一天。后来他们开始推选出一个道德高尚的人出来分粥。强权就会产生腐败，大家开始挖空心思去讨好他，贿赂他，搞得整个小团体乌烟障气。然后大家开始组成三人的分粥委员会及四人的评选委员会，互相攻击扯皮下来，粥吃到嘴里全是凉的。最后想出来一个方法：轮流分粥，但分粥的人要等其它人都挑完后拿剩下的最后一碗。为了不让自己吃到最少的，每人都尽量分得平均，就算不平，也只能认了。大家快快乐乐，和和气气，日子越过越好。】流程

根据制度、规定编制各项工作的流程，做成流程图，流程图除了描述部门和岗位之间的上下游关系之外，对于流程的驱动、流程的输入、流程活动执行所使用的工具和模板以及对下游部门的输出都进行非常具体而全面的描述。同时，加强对全体员工的培训和沟通工作，使大家都明白事情的办理流程，并严格执行，防范各种风险。