所得税和土地增值税关系分析
土地增值税与企业所得税差异事项
（一）财税政策中土地增值税允许扣除的成本范围。
在《土地增值税纳税申报表（修订版）》中，土地增值税清算项目中扣除项目金额合计如下表税屋提示——遮挡部位为“22”。
除上表外，土地增值税还有加计扣除的规定，即在对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和，加计百分之二十的扣除。
（二）企业所得税允许扣除的成本范围在企业所得税扣除原则内容中，我们提到计税成本，计税成本是对象化的费用（1993年以前我国的成本计算方法沿用原苏联的成本计算方式，称之为为“全部成本法”，即不区分“期间费用”和制造成本，全部归入成本对象。
而1993年行业会计制度后，将全部成本法改为了制造成本法）包括①固定资产和②成本对象。
开发企业要区分期间费用和计税成本。
计税成本是对象化的费用，而期间费用是随着会计期间扣除，不必配比到成本对象中去。
开发产品计税成本支出的内容如下表：归集开发成本可以按照以下两种方法划分：按照会计科目划分为：①土地征收及拆迁补偿费；②前期工程费；③基础设施费；④建安工程费；⑤公共配套设施费；⑥开发间接费用。
按照成本类型划分为:①实际发生的开发成本；②四类预提费用，包括合同金额不超10%的金额，按照预计造价预提的配套设施费用，应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用、按照土地整体预算成本分配的土地开发成本；③待摊费用。
（三）土地增值税与企业所得税具体成本扣除范围的差异根据以上土地增值税以及企业所得税的扣除成本范围，我们可以看出，有很多的成本扣除存在一致的情况，但是实际上土地增值税的扣除范围比企业所得税的范围要小一些。
其中，有以下几个方面属于企业所得税可以扣除而土地增值税不能扣除的情况，以此减低财税风险。
具体如下：1.违约金根据《土地增值税暂行条例》的规定，计算增值额的扣除项目不包括推迟交房而支付的违约金，因此，房地产开发企业由于推迟交房而支付的违约金不能作为计算土地增值税增值额的扣除项目，但是可以作为企业所得税的扣除项目，《国家税务总局关于发布〈中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(A类，2014年版)〉的公告》（国家税务总局公告2014年第63号）附件《填表说明》规定，不得税前扣除的罚金、罚款和被罚没财物的损失，不包括纳税人按照经济合同规定支付的违约金、罚款和诉讼费。
所得税与土地增值税的区别与联系解析
所得税与土地增值税的区别与联系解析所得税与土地增值税是两个经济领域重要的税收类型，在税收政策和财务管理中扮演着重要的角色。
本文将对所得税和土地增值税进行深入分析，探讨它们的区别与联系。
一、所得税的定义与特点所得税是一种基于个人或企业所得的税收，根据所得的不同形式和来源，由国家实施的税法来征收。
所得税的特点主要体现在以下几个方面：1. 纳税主体：个人和企业是所得税的纳税主体。
个人所得税纳税主体是个人，而企业所得税纳税主体是企业。
2. 税收对象：所得税的税收对象是个人或企业所取得的经济收益，包括工资、薪金、利息、股息、租金、特许权使用费、经营收入等。
3. 税率方式：所得税的税率采用渐进税率方式，即所得越高，税率越高。
4. 征收方式：所得税可以通过预缴和年度综合结算等方式进行征收。
二、土地增值税的定义与特点土地增值税是一种基于土地增值的税收，是财产税的一种形式。
它主要用于管理土地资源和调节土地市场。
土地增值税的特点包括：1. 纳税主体：土地增值税的纳税主体是土地所有者或土地使用者。
2. 税收对象：土地增值税的税收对象是土地转让或出租的增值部分。
3. 税率方式：土地增值税的税率通常比较高，采用固定税率方式，一般由国家根据地区和房地产市场的状况来确定。
4. 征收方式：土地增值税可以通过土地转让时的即时征收、周期性征收以及预征等方式进行征收。
三、所得税与土地增值税的区别所得税和土地增值税在很多方面存在明显的区别。
主要区别如下：1. 纳税主体不同：所得税的纳税主体是个人和企业，而土地增值税的纳税主体是土地所有者或土地使用者。
2. 税收对象不同：所得税的税收对象是个人或企业的经济收益，而土地增值税的税收对象是土地的增值部分。
3. 税率方式不同：所得税采取渐进税率方式，税率随所得高低而有所变动；而土地增值税一般采用固定税率方式。
4. 征收方式不同：所得税可以通过预缴和年度综合结算等方式征收，而土地增值税的征收方式包括即时征收、周期性征收以及预征等。
安置房涉及的增值税土地增值税所得税法规
安置房涉及的增值税土地增值税所得税法规在房地产领域，安置房是一个重要的组成部分。
它不仅关系到城市建设和居民的安置问题，还涉及到一系列复杂的税收法规，包括增值税、土地增值税和所得税。
理解这些法规对于相关各方，如政府、开发商和安置居民，都具有重要意义。
首先，我们来谈谈增值税。
在安置房的建设和交易过程中，增值税是一个不可忽视的方面。
对于开发商来说，如果其参与了安置房的建设和销售，那么在确定增值税的纳税义务时，需要根据具体的情况进行判断。
如果安置房是按照政府的要求进行建设，并以政府指定的价格或方式进行销售，可能会享受一定的增值税优惠政策。
但如果超出了政府规定的范围，或者以市场化的方式进行销售，就需要按照正常的增值税税率计算纳税。
在计算增值税时，需要明确销售额和进项税额。
销售额通常是指销售安置房所取得的全部价款和价外费用。
而进项税额则是开发商在建设过程中采购材料、设备等所支付的增值税额。
需要注意的是，进项税额的抵扣必须符合相关的规定，如取得合法的增值税专用发票等。
另外，对于政府回购的安置房，增值税的处理也有其特定的规定。
如果回购价格低于成本，可能会涉及到增值税的特殊处理。
接下来，我们看看土地增值税。
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
在安置房项目中，如果涉及到土地的转让，就需要考虑土地增值税的问题。
一般来说，如果安置房是用于安置被拆迁居民，并且符合一定的条件，可能会享受土地增值税的减免政策。
然而，如果在安置房项目中，存在部分房屋用于商业销售，那么这部分房屋的销售收入就需要按照土地增值税的规定计算纳税。
在计算土地增值税时，需要准确确定扣除项目，包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金等。
再来说说所得税。
对于开发商而言，安置房项目的所得需要纳入企业所得税的计算范围。
在确定企业所得税的应纳税所得额时，需要将安置房项目的收入、成本、费用等进行合理的核算和扣除。
从税总34号公告的处理方法适用土地增值税问题谈土地增值所和企业所得税原理差异-财税法规解读获奖文档
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今天才看到小海同志的《张伟版主文章讨论国家税务总局（2011）34号公告的处理方法适用土地增值税吗？》，很对不住小海同志。
小海同志的原文主要是讨论旧房屋改建商品房时，原房屋余值是否可以再土地增值税里面扣除，比如某公司将原自有房屋推倒重置，建好开发产品后出售，将原房屋净值400万如何处理？
小海同志在上文中高瞻远瞩的提出土地增值税与所得税征税原理上差异，令人击节赞叹。
的确，土地增值税虽然具有所得税性质，但是和企业所得税还是有较大差异，因为企业所得税是按年计算，具有永续的性质；而土地增值税是按项目计算，项目结束清算完，以后就不需要再计算土地增值税了。
上述差异导致了土地增值税和企业所得税在归集成本费用时存在不同的处理原则。
比如经营费用、管理费用之类，在企业所得税处理原则中，由于可以永续计算，所以允许按实际发生按年扣除，一次性支付多期的，还可以分摊到各年去扣除；
而在土地增值税计算扣除时，由于土地增值税归集成本是一种项目成本制度，而项目成本又直接成本和间接成本之分，所谓项目直接成本是项目发生必然产生的支出，而项目间接成本则不是项目发生必然产生的支出，比如一个房地产公司即使什么项目都不做也会有办公费发生，这些支出就属于项目间接成本。
值得注意的是，项目本身也会产生直接支出性质的办公费，由于会计制度。
房地产企业所得税与土地增值税的九大差异
房地产企业所得税与土地增值税的九大差异近年来，房地产行业一直是中国经济的重要支柱之一。
作为房地产企业，面临着多种税收政策的约束和规范。
其中，房地产企业所得税和土地增值税是两个重要的税种。
虽然它们都是与收入相关的税种，但在征收方式、适用对象、税率等方面存在着许多差异。
本文将对房地产企业所得税和土地增值税的九大差异进行介绍。
第一，差异的税种名称。
房地产企业所得税是指依据国家税收法规定，针对房地产企业的利润所得进行征税。
而土地增值税则是指企业在土地转让时，根据土地增值收益进行征税。
第二，差异的征收主体。
房地产企业所得税的征收主体是国家税务机关，由税务机关按照企业的实际利润进行核算。
而土地增值税的征收主体是地方税务部门，根据土地增值幅度进行税费征收。
第三，差异的纳税对象。
房地产企业所得税的纳税对象是房地产企业以及个别从事房地产经营活动的自然人。
而土地增值税的纳税对象是土地所有者，也就是在土地转让过程中获得土地增值收益的个人或者企业。
第四，差异的税收计算基础。
房地产企业所得税的计算基础是企业的实际利润，即企业的销售收入减去直接经营成本、费用以及税金等支出后的余额。
而土地增值税的计算基础是土地增值额，即土地转让价款减去购买土地时的价款、增值税、契税和其他相关费用。
第五，差异的税率政策。
房地产企业所得税采用的是逐级递进税率政策，税率区间为5%至35%。
而土地增值税则采取了不同区域和不同时间段的差异税率政策，税率区间为30%至60%。
第六，差异的税收优惠政策。
房地产企业所得税对于房地产开发企业可以享受一些税收优惠政策，如减免税、税收抵免等。
而土地增值税则没有明确的税收优惠政策。
第七，差异的税收申报和缴纳时间。
房地产企业所得税的税收申报和缴纳时间是每年的3月1日至6月30日，分季申报。
而土地增值税的税收申报和缴纳时间则是每次土地转让完结后，应当在15个工作日内申报并缴纳。
第八，差异的税收扣缴义务。
房地产企业所得税施行了一定的税源扣缴义务，如买房人在购房时需代扣代缴企业的房地产企业所得税。
企业所得税和土地增值税计算时的主要差异
一、执行所依据的政策原则差异 （1）企业所得税按照季度预缴，年度汇算清缴原则。以企 业所有经营所得为计税对象，税率以 25% 为基础税率。 季度预缴时，房地产企业作为一个特殊行业，在项目完工 前，以开发产品预售收入为基数，适用对应地区的预计毛利率， 预测计算项目毛利额，将该毛利额并入当期应纳税所得额缴纳 企业所得税。 在项目完工年度，企业根据实际结算的计税收入和成本， 计算得出实际毛利额，实际毛利额与该项目累计预计毛利额之 间 的 差 额 ，计 入 当 年 度 企 业 所 得 税 应 纳 税 所 得 额 进 行 汇 算 清缴。 （2）土地增值税实行项目单位清算，清算之前按照各申报 期间取得的项目收入预缴税款，达到清算条件时，依据政策进 行清算。以项目的增值部分为计税对象，税率依据增值率来 确定。 二、成本计算内容及分摊方法差异 （1）在企业所得税年度清缴时，成本包含土地征用拆迁补 偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配 套设施费、开发间接费等 6 大类成本项目。所有成本按照“谁受 益谁承担”的原则，可选用占地面积法、建筑面积法、直接成本 法或预算造价法分配至各成本对象。其中，占地面积法分配土 地成本，建筑面积法分配公共配套设施开发成本；按直接成本 法或预算造价法配借款费用；企业可自行选择其他成本项目的 分配方法。无论采用何种分配方法，均不会在总额上改变所属 期企业所得税列支的成本总额，因此税务机关在核查企业所得 税时关注的点在于成本的归属期，而采用何种方法分摊并不是 最重要的。 与项目相关的借款费用资本化进入项目成本，在项目预缴 企业所得税时，并不直接影响企业所得税应纳税所得额，只有 在项目完成年度进行清算时会影响项目实际毛利。 （2）在土地增值税项目清算时，成本除主要包含上述 6 项成 本项目外，但其中已经资本化的借款费用，应剔除出来，费用化 的财务费用一起列支，不作为加计扣除的成本基数。分摊清算 项目共同负担的扣除项目方法相对简单，且纳税人可自行选 择，保持前后一致并合理即可。纳税人统一受让土地使用权， 但开发、转让是分期分批的，所有项目可扣除金额的确定，可以 按照占用土地面积比例法、建筑面积分摊法、或者税务机关认 可的其他方法分摊。 三、开发间接费的处理差异 （1）在核算时，不能直接归集到某个项目的支出，如项目销 售用房的建造费等计入“开发成本”科目下的二级科目“开发间 接费用”。此类费用还包括管理人员相关职工薪酬、管理用房 折旧费维修费、项目相关办公水电费、劳动者保护费、工程相关 咨询管理费、周转房支出摊销费用等。在计算企业所得税时， 此类费用只要真实发生并取得相关单据，均可以据实扣除。 （2）此类“开发间接费”在计算土地增值税时，作为“销售费 用”处理，从开发成本中剔除出来单列，不能作为计算加计扣除 的成本基数。 四、配套设施支出的处理差异 （1）在会计核算时，配套设施的成本并入其对应的地上开 发产品。最典型的配套设施如地下停车场，应作为该地下停车
土地增值税与企业所得税的差异性
财税政策中的土地增值税和企业所得税作为房地产企业的两大税种,在成本扣除与收入确定方面有很多相同之处，但是两者在诸多方面亦存在差异。
读者就土地增值税和企业所得税的测算的收入确定及成本扣除等问题提出了疑问, 因前述文章尚未对该部分内容进行详细阐述，故本文特针对成本扣除部分作具体分析，以帮助读者加深理解。
房地产企业无论是土地增值税的清算还是企业所得税的汇算清缴, 都需要确定允许扣除的成本。
成本的确定与税额的高低存在着必然联系，那么，两个税种之间对成本扣除究竟存在哪些差异呢？扣除时间、扣除原则以及扣除范围是否一致？下文基于此三个问题分析两者存在的差异，便于读者全面把握。
、土地增值税与企业所得税成本扣除时间不同土地增值税采取了预征税款，达到清算条件时，进行土地增值税清算的做法；企业所得税采取了对未完工收入乘以预计计税毛利率计入应纳税所得额, 完工时对预计毛利进行纳税调整的做法。
土地增值税清算与企业所得税汇算清缴时，可能会存在即使是同一个项目, 时间上亦是不同的情况。
那么，我们首先要确定其应当清算、完工的时间。
（一）土地增值税清算时间土地增值税清算分为应当清算和可以清算两种情形。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第二条土地增值税清算条件的规定，符合以下情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算:1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3. 直接转让土地使用权的。
而在下列情况中，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1. 已竣工验收的房地产开发项目， 已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的 比例在 85%以上，或该比例虽未超过 85% ，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2. 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3. 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4. 省税务机关规定的其他情况。
土地征用费及拆迁补偿费在企业所得税和土地增值税的核算区别
土地征用费及拆迁补偿费在企业所得税和土地增值税的核算区别土地征用费及拆迁补偿费，指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等.土地征用费及拆迁补偿费的检查要注意点：1、房地产企业支付给被拆迁人的拆迁补偿费是可以不需要取得发票的。
房地产企业出具下列凭证可以税前扣除：(1）政府规定的拆迁补偿费标准的文件；（2）被拆迁人签字的收款收据或收条;支付给行政机关、司法机关的罚款、罚金、滞纳金不得扣除，但因为违背经济合同支付给对方的违约金、罚款、滞纳金、银行罚息、诉讼费等都属于与生产经营有关的支出，准予税前扣除。
（3）被拆迁户的门牌号码；(4）被拆迁人与房地产企业签订的拆迁补偿费协议；青苗补偿费是指国家征用土地时，农作物正处在生长阶段而未能收获，国家应给予土地承包者或土地使用者的经济补偿。
《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008］277号）文件规定，纳税人将土地使用权归还给土地所有者时,只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释(试行稿）>的通知》（国税发[1993］149号）规定,不征收营业税。
对土地承包人取得的青苗补偿费收入不征营业税。
2、土地不能按评估价计算土地增值额的扣除项目.《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定：扣除项目,具体为：（1)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用. （2）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
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房地产开发企业的土地增值税和企业所得税的简单模型
一土地增值税税率和房地产企业所得税政策
根据增值率计算的以土地增值额为基础的土地增值税的实际税负表
房地产企业一些所得税相关政策
国家税务总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题》（国税发[2009]31号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
因此，房地产企业通过签订《房地产预收合同》所取得的收入，从企业所得税的角度，不再存在"预收账款"的概念，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为销售未完工开发产品取得的收入，负有企业所得税纳税义务。
二当企业当年完成销售，不采用预征率时
（一）当土地增值率不超过20%，且为普通住宅时
根据税法的规定，对于普通住宅增值不超过20%时，免于缴纳土地增值税。
此种情况下，企业要缴纳的土地增值税税额为0。
在以下的公式推理中假设土地增值率是20%，此时推算
所得税的大致数额，除了所得税、土地增值税和营业税暂不考虑其他税种，假设销售收入为S，当地规定的其他开发费用扣除率为5%，财务费用扣除比例是5%
土地增值额=销售收入*[20%/(1+20%)]=S/6
营业税税额=S*5%=5%S
加计扣除额=20%*（销售收入--土地增值额--营业税）/（1+30%）=20%（S-S/6-5%S）/1.3=0.67S/6.5所得税税额=（土地增值额+加计扣除数）*25%
=(S/6+0.67S/6.5)*25%
=0.046S
即：在题中假设的条件下，如果企业的销售净利率超过4.6%，那么土地增值率可能就超过了20%，企业可能存在少缴土地增值税的情况。
（二）从已知的土地增值税估算出企业所得税
在这里假设企业开发的属于增值率在同一增值率的商品房，土地增值税均在当期缴纳，开发费用扣除比例是10%，不考虑城建税和教育费附加和。
如果增值率是R时,实际增值税税负率r，假设土地增值税额是m，
可以有以下推定：
增值额为：m/r
当期销售收入为：[m/r ]/(R/1+R)
营业税为：5%*[m/r ]/(R/1+R)
土地和开发成本合计：（增值额*2-营业税）/（1+r）
=={ m/r)*2-5%*[m/r ]/(R/1+R)}/(1+r)
加计扣除数为：土地和开发成本合计*20%
={ m/r)*2-5%*[m/r ]/(R/1+R)}/(1+r)*20%
应纳税所得额=土地增值额+加计扣除数-土地增值税
= m/r+{ m/r)*2-5%*[m/r ]/(R/1+R)}/(1+r)*20%-m
因此在此种假设下所得税=应纳税所得额*25%
={ m/r+{ m/r)*2-5%*[m/r ]/(R/1+R)}/(1+r)*20%-m }*25%
但是这种模型只适用于特定的条件下，还要有已知的条件（能够知道土地增值率），这样可以在知道土地增值税的前提下估算出企业所得税。
（三）从所得税估算出土地增值税
还是假设企业目前开发的商品都为同一类型的房产，且增值率是已知的。
与上面的假设不同的是这里假设企业所得税和企业当期总收入是已知的，增值税不是已知的。
在这里设所得税为T,当期销售收入为S，
应纳所得税所得额=所得税/25%=4T
营业税=5%S
加计扣除数=[（土地增值额/增值率-营业税）/1.3]*20%
=[(土地增值税/增值率-5%S)/1.3]*20%
应纳所得税所得额=土地增值额+加计扣除数
土地增值额=应纳所得税所得额-加计扣除数
=4T-[(土地增值税/增值率-5%S)/1.3]*20%
=4T-(土地增值税/增值率-5%S)/6.5
由上得：
土地增值额=( 4T+5%S/6.5)/(1+1/6.5R)
则：
土地增值税=土地增值额*土地增值税实际税负率
=r*( 4T+5%S/6.5)/(1+1/6.5R)
三当企业达不到清算条件的，采用预征率缴纳土地增值税的
根据国家税法规定，房地产企业凡是签订销售合同和预售合同的，都视同销售的实现；对土地增值税未实行清算的或是不到清算条件的，应按规定预缴土地增值税。
企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：
（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。
（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。
（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
预征率规定，除保障性住房外，东部地区省份的预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。
除了营业税、土地增值税和所得税以外不考虑其他税种，当地规定的毛利率是y。
假设增值税预征率为r,销售收入为S
增值税税额=预售收入*预征率
=Sr
营业税税额=预售收入*5%
=5%S
应纳所得税额=（预售收入*毛利率--增值税税额--营业税税额）*25%
=Sy—Sr-5%S
=S(y—r-5%)。