赵桂荣、北京万科物业服务有限公司济南分公司等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

赵桂荣、北京万科物业服务有限公司济南分公司等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】山东省济南市中级人民法院【审理法院】山东省济南市中级人民法院【审结日期】2022.02.16【案件字号】(2021)鲁01民终11471号【审理程序】二审【审理法官】姜涛【审理法官】姜涛【文书类型】判决书【当事人】赵桂荣;北京万科物业服务有限公司济南分公司;北京万科物业服务有限公司【当事人】赵桂荣北京万科物业服务有限公司济南分公司【当事人-个人】赵桂荣【当事人-公司】北京万科物业服务有限公司济南分公司北京万科物业服务有限公司【代理律师/律所】王立跃山东齐鲁律师事务所;杨麟山东齐鲁律师事务所;陈福建山东瀛岱律师事务所【代理律师/律所】王立跃山东齐鲁律师事务所杨麟山东齐鲁律师事务所陈福建山东瀛岱律师事务所【代理律师】王立跃杨麟陈福建【代理律所】山东齐鲁律师事务所山东瀛岱律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】赵桂荣【被告】北京万科物业服务有限公司济南分公司【本院观点】万科物业济南分公司与济南市高新区丰奥嘉园业主委员会签订的物业服务合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，丰奥嘉园小区全体业主及万科物业济南分公司均应按照合同履行义务。

【权责关键词】代理合同合同约定证据不足新证据质证诉讼请求维持原判发回重审执行证据保全【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，万科物业济南分公司与济南市高新区丰奥嘉园业主委员会签订的物业服务合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，丰奥嘉园小区全体业主及万科物业济南分公司均应按照合同履行义务。

赵桂荣上诉主张万科物业济南分公司按照合同签订的标准提供四星级物业服务，该项诉讼请求非常笼统，未达到诉讼请求需具体明确的要求，本院不予支持。

赵桂荣上诉主张的赔偿其损失3883.35元，其实质请求系要求退还其2020年度交纳的物业费。

根据赵桂荣提交的现有证据及一审法院到涉案小区现场勘验的情况来看，万科物业济南分公司在为涉案小区提供物业服务期间只是一般瑕疵，可以通过改进物业服务的方式解决，并不能以此为由要求物业公司退还物业费。

赵桂荣上诉主张赔偿其损失3883.35元证据不足，本院不予支持。

综上所述，赵桂荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人赵桂荣负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-18 05:01:08【一审法院查明】一审法院认定事实：2019年12月15日，万科物业济南分公司与济南市高新区丰奥嘉园业主委员会签订《丰奥嘉园物业服务合同》，约定：由万科物业济南分公司为济南市丰奥嘉园小区提供物业管理服务，负责物业共用部位的维修、养护、管理，物业公共设施设备的运行、维修、养护和管理，物业公共部位相关场地和公共设施设备的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护，车辆停放，安保和管理等管理服务。

赵桂荣系济南高新区康虹路2336号丰奥嘉园南区的业主，2020年度交纳物业费3883.35元。

2020年12月17日，赵桂荣申请山东省济南市泉城公证处对涉案小区的现状以拍摄照片和视频的方式进行证据保全，2020年12月22日，山东省济南市泉城公证出具(2020)鲁济南泉城证民字第7639号公证书。

一审法院于2021年6月21日组织双方当事人、居委会工作人员及业主代表到涉案小区进行现场勘验，并对赵桂荣反映强烈的问题进行现场拍照，并组织当事人对现场照片进行质证。

【一审法院认为】一审法院认为，万科物业济南分公司与济南市高新区丰奥嘉园业主委员会签订的物业服务合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，丰奥嘉园小区全体业主及万科物业济南分公司均应按照合同履行义务。

关于赵桂荣主张的损失3883.35元，系其2020年度交纳的物业费。

一审法院认为物业服务质量仅存在一般瑕疵，业主可以通过建议或投诉的方式，促使物业服务企业加以改进，在此种情况下，业主提出少交或免交物业费的请求一般不予支持；物业服务质量存在严重瑕疵，业主请求减免物业费的，人民法院可以酌情予以支持。

物业服务质量严重瑕疵，指物业服务企业长期怠于提供服务，疏于管理，造成小区物业严重损坏或环境卫生、绿化、安保、公共秩序等方面持续严重恶化，严重影响到全体业主的正常生活，虽经业主屡次反映但仍拒不整改。

通过赵桂荣提交的现有证据及一审法院到涉案小区进行现场勘验的情况来看，万科物业济南分公司在为涉案小区提供物业服务期间存在一般瑕疵，赵桂荣要求万科物业济南分公司、万科物业公司赔偿其因2020年度物业服务严重不合格给其造成的损失3883.35元，缺乏事实依据，一审法院不予支持。

关于赵桂荣主张要求物业公司按照合同签订的标准提供四星级物业服务，该项义务系万科物业济南分公司物业服务合同中约定的义务，四星级服务标准所包含内容较多，赵桂荣的该项诉讼请求较为笼统，不具有可执行性，一审法院在此不再支持。

如在剩余物业服务期限内万科物业济南分公司未按照合同履行，赵桂荣可在确定具体服务事项违反四星级标准的前提下，通过建议或投诉的方式，促使物业服务企业加以改进，或在物业服务质量存在严重瑕疵情况下通过诉讼方式要求减免物业费。

关于赵桂荣主张的律师费、保全费等无法律依据，一审法院不予支持。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告赵桂荣的全部诉讼请求。

案件受理费50元，减半收取计25元，由原告赵桂荣负担。

二审中，当事人没有提交新证据。

一审认定事实属实，本院予以确认。

【二审上诉人诉称】赵桂荣上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，查清事实后依法改判万科物业济南分公司、万科物业公司承担违约损失赔偿并提供四星级标准物业服务或将本案发回重审；2.一审、二审的诉讼费用等全部由万科物业济南分公司、万科物业公司承担。

事实和理由：一、一审法院认定事实不清，万科物业济南分公司、万科物业公司存在严重违约行为，未按照《丰奥嘉园物业服务合同》第三条及《丰奥嘉园物业服务标准确认说明》中不低于四星级服务标准履行义务，一审法院认定的服务质量存在一般瑕疵明显不当，万科物业济南分公司、万科物业公司物业服务存在严重瑕疵，应按照责任比例承担主要责任。

二、一审法院适用法律错误，万科物业济南分公司、万科物业公司违约，不符合《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，即使按照一审法院认定的万科物业济南分公司、万科物业公司存在一般瑕疵，也应该按照责任划分判令其承担一定的违约责任，不应将赵桂荣的诉求全部驳回。

赵桂荣认为应当按照《中华人民共和国合同法》中相关违约条款，判令万科物业济南分公司、万科物业公司赔偿因违约造成的损失，同时判令其按照物业服务合同约定提供不低于四星级标准的物业服务。

综上所述，赵桂荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：赵桂荣、北京万科物业服务有限公司济南分公司等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书山东省济南市中级人民法院民事判决书(2021)鲁01民终11471号当事人上诉人(原审原告)：赵桂荣。

委托诉讼代理人：王立跃，山东齐鲁律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨麟，山东齐鲁律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：北京万科物业服务有限公司济南分公司，住所地山东省济南市。

法定代表人：韩伟波，总经理。

委托诉讼代理人：陈福建，山东瀛岱律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：北京万科物业服务有限公司，住所地北京市。

法定代表人：白宏毅，总经理。

委托诉讼代理人：陈福建，山东瀛岱律师事务所律师。

审理经过上诉人赵桂荣因与被上诉人北京万科物业服务有限公司济南分公司(以下简称万科物业济南分公司)、北京万科物业服务有限公司(以下简称万科物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院(2021)鲁0191民初2661号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年12月1日立案后，依法适用第二审程序，由审判员独任进行了审理，本案现已审理终结。

二审上诉人诉称赵桂荣上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，查清事实后依法改判万科物业济南分公司、万科物业公司承担违约损失赔偿并提供四星级标准物业服务或将本案发回重审；2.一审、二审的诉讼费用等全部由万科物业济南分公司、万科物业公司承担。

事实和理由：一、一审法院认定事实不清，万科物业济南分公司、万科物业公司存在严重违约行为，未按照《丰奥嘉园物业服务合同》第三条及《丰奥嘉园物业服务标准确认说明》中不低于四星级服务标准履行义务，一审法院认定的服务质量存在一般瑕疵明显不当，万科物业济南分公司、万科物业公司物业服务存在严重瑕疵，应按照责任比例承担主要责任。

二、一审法院适用法律错误，万科物业济南分公司、万科物业公司违约，不符合《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，即使按照一审法院认定的万科物业济南分公司、万科物业公司存在一般瑕疵，也应该按照责任划分判令其承担一定的违约责任，不应将赵桂荣的诉求全部驳回。

赵桂荣认为应当按照《中华人民共和国合同法》中相关违约条款，判令万科物业济南分公司、万科物业公司赔偿因违约造成的损失，同时判令其按照物业服务合同约定提供不低于四星级标准的物业服务。

二审被上诉人辩称万科物业济南分公司、万科物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院予以维持。

原告诉称赵桂荣向一审法院起诉请求：1.请求依法判令万科物业济南分公司、万科物业公司共同赔偿因2020年度物业服务严重不合格给赵桂荣造成的损失3883.35元；2.依法判令万科物业济南分公司、万科物业公司按照2019年12月15日签订的《丰奥嘉园物业服务合同》的要求及标准提供四星级物业服务；3.判令本案受理费、律师费、保全费等由万科物业济南分公司、万科物业服务公司承担。

一审法院查明一审法院认定事实：2019年12月15日，万科物业济南分公司与济南市高新区丰奥嘉园业主委员会签订《丰奥嘉园物业服务合同》，约定：由万科物业济南分公司为济南市丰奥嘉园小区提供物业管理服务，负责物业共用部位的维修、养护、管理，物业公共设施设备的运行、维修、养护和管理，物业公共部位相关场地和公共设施设备的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护，车辆停放，安保和管理等管理服务。