尹苑生与莱芜莱钢金鼎物业管理有限公司济南分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

尹苑生与莱芜莱钢金鼎物业管理有限公司济南分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】山东省济南市中级人民法院【审理法院】山东省济南市中级人民法院【审结日期】2020.06.28【案件字号】(2020)鲁01民终5095号【审理程序】二审【审理法官】曹慧【审理法官】曹慧【文书类型】判决书【当事人】尹苑生;莱芜莱钢金鼎物业管理有限公司济南分公司【当事人】尹苑生莱芜莱钢金鼎物业管理有限公司济南分公司【当事人-个人】尹苑生【当事人-公司】莱芜莱钢金鼎物业管理有限公司济南分公司【代理律师/律所】董昕桥上海兰迪（济南）律师事务所;李明哲上海兰迪（济南）律师事务所;张文婷北京大成（济南）律师事务所【代理律师/律所】董昕桥上海兰迪（济南）律师事务所李明哲上海兰迪（济南）律师事务所张文婷北京大成（济南）律师事务所【代理律师】董昕桥李明哲张文婷【代理律所】上海兰迪（济南）律师事务所北京大成（济南）律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【字号名称】民终字【原告】尹苑生【被告】莱芜莱钢金鼎物业管理有限公司济南分公司【本院观点】尹苑生与金鼎物业签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立并生效。

物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务性质，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断。

【权责关键词】违约金过错支付违约金合同约定证据交换关联性质证诉讼请求另行起诉不予受理庭前调解反诉开庭审理维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，尹苑生与金鼎物业签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立并生效。

尹苑生作为业主既有权利接受物业服务，又有义务交纳物业服务费用等相关费用。

尹苑生主张金鼎物业主动承诺为其维修其验收房屋时发现的房屋漏水问题，后期却怠于维修和通知，故不应向金鼎物业支付物业费，但尹苑生提交的房屋验收及钥匙移交单等证据不能证明其该项主张，且该义务并非《前期物业服务合同》约定的义务，尹苑生以此抗辩拒交物业费，本院不予支持。

尹苑生主张涉案房屋在金鼎物业请求的物业费期间一直处于空置状态，应按照空置状态交纳物业费，但尹苑生未提交房屋空置申请等证据证明该期间其房屋处于空置状态，对其该项主张，本院不予支持。

尹苑生主张因金鼎物业服务不到位，小区绿化、安保等方面存在问题，不应向金鼎物业支付全部物业费。

本院认为，物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务性质，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断。

如果物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是包括其他正常交纳物业服务费业主在内的全体业主的利益。

如果物业服务企业未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在严重瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、安保、公共秩序等方面持续严重恶化，严重影响全体业主的正常生活，使全体业主的主要权利无法实现，则应当允许业主以此为由少交或免交物业服务费。

尹苑生主张的问题均非物业服务质量的严重瑕疵，没有造成涉案小区物业管理方面持续严重恶化从而严重影响全体业主的正常生活，故尹苑生不能以此为由拒交物业费。

对于尹苑生向一审法院提出的反诉请求，其反诉与本诉不属于同一法律关系，不适宜与本诉合并审理，对尹苑生的反诉，一审法院未予合并审理，并无不当，尹苑生可另行主张权利。

综上所述，尹苑生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人尹苑生负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-01 19:48:25【一审法院查明】一审法院认定事实：尹苑生系xx城A5-x-x-xx的业主，2018年1月4日该房屋交付，建筑面积为192.91平方米。

同日，金鼎物业（乙方）与尹苑生（甲方）签订《前期物业服务合同》一份，约定由金鼎物业为xx城小区提供前期物业管理服务，甲方交纳物业服务费的标准按小高层、高层住宅物业服务费1.65元月㎡计收。

甲方办理房屋交付手续后房屋空置半年以上的，经甲方物业使用人与物业服务企业确认后，其物业服务费按照物业服务收费标准的70%交纳。

物业服务费按半年交纳，甲方应于每收费周期首月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之五向乙方支付违约金。

双方另就物业共用部位及共用设施设备明细、物业服务质量标准等作出了约定。

尹苑生于2018年7月起欠交物业服务费，2018年7月3日至2019年1月2日的物业服务费1909.81元至今未付。

【一审法院认为】一审法院认为，尹苑生与金鼎物业签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行自己的合同义务。

金鼎物业依约为小区提供了物业管理服务，尹苑生作为小区业主，应交纳相应的物业管理服务费。

尹苑生提交照片一宗，证明小区绿化问题至今未解决，安保、保洁、装修、公有设施的维修和管理等，没有按照合同约定履行相应的义务，达不到服务标准，严重影响业主正常使用，提交房屋验收及钥匙移交单一份，证明施工钥匙自交房之日交由金鼎物业托管。

一审法院认为，该组证据仅显示金鼎物业的服务存在瑕疵，但非重大瑕疵，并不构成根本违约，在合同履行过程中的瑕疵，亦不能构成业主拒交物业服务费的理由，拒交物业服务费的行为构成违约。

尹苑生主张对验房时发现的房屋漏水问题，物业公司存在怠于履行维修义务、怠于通知的过错，因该义务并非《前期物业服务合同》约定的义务，尹苑生以此抗辩拒交物业费，于法无据，一审法院不予支持。

尹苑生申请法院调取房屋验收及钥匙移交单原件及2018年1月至12月期间的用水用电资料，因金鼎物业对尹苑生提交的房屋验收及钥匙移交单复印件的真实性无异议，且水电费缴费凭证并非当事人客观不能取得，其申请不符合法律规定且超过举证期限，一审法院不予准许。

尹苑生未能提供房屋空置申请、水电费缴费凭证等有效证据，证明涉案房屋存在空置，应承担相应的举证不能的法律后果，故对其抗辩涉案房屋自交付后直到2019年一直处于空置状态，一审法院不予采信。

依照双方协议中物业费计算标准，尹苑生未交纳2018年7月3日至2019年1月2日的物业服务费为：192.91平方米×1.65元平方米×6个月=1909.81元。

故金鼎物业要求尹苑生支付自2018年7月3日至2019年1月2日的物业管理服务费1909.81元，于法有据，一审法院予以支持。

尹苑生抗辩违约金的约定过高，主张调减，因金鼎物业在涉案小区公共卫生、设施维护等方面的服务确实存在瑕疵，故金鼎物业要求尹苑生支付违约金，一审法院不予支持。

本案审理过程中，尹苑生向一审法院提出反诉请求，一审法院经审查认为，其反诉与本诉不属于同一法律关系，不适宜与本诉合并审理，对尹苑生的反诉，当事人可另行主张权利。

综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告尹苑生于判决生效之日起10日内支付原告莱芜莱钢金鼎物业管理有限公司济南分公司2018年7月3日至2019年1月2日的物业服务费1909.81元；二、驳回原告莱芜莱钢金鼎物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取25元，由被告尹苑生负担。

【二审上诉人诉称】尹苑生上诉请求：1.请求撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回金鼎物业的全部诉讼请求；2.请求法院裁定一审法院依法受理尹苑生的反诉；3.一、二审案件受理费等费用由金鼎物业负担。

事实和理由：一、一审对尹苑生提起的反诉不予受理，应当裁定驳回，然后尹苑生可依法上诉，由二审法院审查尹苑生所提反诉是否具有关联性，能否合并审理。

如二审法院经审查，认为反诉与本诉不具有因果关系，不是基于同一法律关系，则尹苑生可以另行起诉；否则，就应当由一审法院依法受理尹苑生提起的反诉，并与本诉合并审理。

但一审对尹苑生的反诉，既不受理，也拒不作出书面裁定书，径行开庭审理本诉，程序违法。

二、一审对尹苑生提起的反诉不予受理系错误的认定，同样是一审法院作出的（2018）鲁0191民初2893号民事判决书，在该案件中被告所提的赔偿损失的反诉请求便被受理，并合并审理。

相同的审判机关、相同的事项却有着截然相反的处理结果，明显体现了一审法官对本案的推脱和不公平对待。

三、一审判决违背了济南市中级人民法院既有的审判观点（济南中院于2015年11月9日通过“济南中院"的微信公众号公布），无视了金鼎物业在本案中存在怠于履行维修房屋、怠于履行通知义务的过错。

四、既然一审已认定金鼎物业在履行物业服务方面确实存在瑕疵，就应当作出减免物业费的判定，否则即为错判误判，也严重违背了山东省高级人民法院的司法审判观点。

五、一审法院对尹苑生提出的调取证据申请书不予准许，严重侵害了尹苑生的举证权利，程序违法。

六、一审对于尹苑生提交的核心证据《xx城房屋验收及钥匙移交单》以及尹苑生将涉案房屋唯一的一把钥匙交予金鼎物业这一事实严重失察，从而造成了本案不公正裁判。

七、金鼎物业利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入收益资金归全体业主共有，应当予以公示，可以折抵物业费。

一审未对公共收益进行审查，剥夺了尹苑生利用公共收益抵顶物业费的权利。

综上所述，请求支持尹苑生的上诉请求。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。

本院组织当事人进行了证据交换和质证。

尹苑生提交：证据1.(2016)最高法民终426号民事裁定书，证明一审法院在对反诉问题的处理上程序严重违法；证据2.（2018）鲁0191民初2893号民事判决书，证明一审法院对尹苑生提起的反诉不予受理系错误的认定；证据3.山东省高级人民法院公众号打印页，证明山东省高级人民法院的审判观点表明：若存在物业公司没有很好的尽到物业管理及服务职责，法院应当作出减免物业费的判定。