城中村改造方案(定稿)

临夏市前河沿东路建设（城中村改造）方案为认真贯彻落实州委、州政府“把临夏市建成全州区域经济中心”及“东建新区，西建园区”的重大决策，全力加快东城区建设步伐，进一步改善人居环境，扩大城市规模，提升城市品位，市委、市政府决定实施前河沿东路建设（城中村改造）工程。

根据《土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》等法规，结合临夏市实际，特制定本方案。

一、指导思想前河沿东路建设（城中村改造）（以下简称前河沿东路建设）以科学发展观为统揽，以全面提升城市综合功能和提高土地使用效益为核心，以改善群众居住环境、推进东城区建设为目的，按照“政府主导、市场运作、妥善安置、和谐发展”的原则，坚持统一规划，合理布局，因地制宜，稳步推进，使东城区建设与城中村改造相互融合，相互协调，相互促进，实现城市的可持续发展。

二、总体目标按照东城区开发的总体要求，力争用2年时间全面完成前河沿东路延伸段改造工作任务，使东城区与老城区连为一体，城市面貌发生显著改变，群众生活质量进一步提高。

2010年主要任务是拓通前河沿东路至城东四路的道路，对道路沿线的南园村、毛园村、李孟村进行城中村改造。

三、基本原则1、坚持政府主导、统一征迁、市场运作的原则，兼顾经济效益和社会效益，有效提高土地利用率。

2、坚持规划先行、有序开发的原则，严格遵循城市建设总体规划和建设性详细规划，科学、有序推进。

3、坚持和谐发展、群众利益第一的原则，依法保障村民财产不受损失，合理解决失地农民社会保障问题，使改造后的城中村群众生活水平有较大提高。

四、改造内容1、无形改造。

即实现“四个转变”：一是农民身份转变。

通过整村转化方式，将城中村村民的农业户口全部转化为非农业户口。

在新的社区未组建之前，仍落户在原村委会组建的临时代管机构，待新的社区成立后整体接收管理。

二是管理方式转变。

将改造的城中村村委会转变为社区居委会。

撤村建居采取逐步过渡的方式，村委会撤消后以原村为单位直接组建新的社区居委会，承担原村委会的的工作职能，原村委会干部担任社区居委会干部；在完成“有形改造”、农业人口全部转为城市居民后，按照居民委员会组织法组建新的社区居委会；新的社区居委会一般按管辖居民1000户左右的标准设立，或按原村委会为单位设立。

三是土地性质转变。

依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二章第二条第五款规定，将原村管辖范围内的集体土地申报省政府审批，一次性转为国有土地。

需要收回使用权的，根据原土地用途对原土地使用人给予补偿；村民宅基地采取实物和货币相结合的方式进行补偿；收回的土地由市政府统一储备，土地出让收益全部用于村民安置和基础设施建设；村民安置楼用地以划拨方式供应。

四是经济性质转变。

在全面清产核资的基础上，一次性处置、分配村级集体资产，原村集体经济转变为城市混合经济。

2、有形改造。

按照现代化城市住宅小区的标准，对城中村进行拆迁改造，建设成现代化文明社区，将农村改造成城市。

3、对前河沿东路建设带动试点的村，涉及到村民宅基地和耕地的，按照本方案和试点村改造实施方案进行，未涉及的暂不进行改造，待取得经验后全面进行整村改造。

五、改造区域前河沿东路建设改造总长度3.1公里，改造宽度一期按160米控制，其中道路40米，两侧开发带各为60米。

道路按城市二级路标准建设；涉及城郊镇南园村、毛园村和折桥镇李孟村3个村。

六、资金来源及改造模式按照“用地产换房产、用土地换保障”的原则，土地收益是前河沿东路建设及城中村改造资金最主要的来源。

1、建设涉及的道路、医院、学校等公益性项目，由政府主导、政府投资、政府拆迁、政府安置。

政府通过招、拍、挂方式出让储备土地，所得资金置换为前期投入。

2、具备商业开发价值的，由政府主导拆迁安置，挂牌出让给开发商开发，出让所得资金用于城中村改造和基础设施建设。

七、改造安置和补偿（一）土地补偿1、征用范围内的耕地，在东城区项目征地价格基础上适当上浮后，按照每亩8.155万元进行补偿。

2、征用耕地的地上附着物及青苗补偿，参照“临夏市征地青苗及地上附着物补偿标准”（附表一）执行。

（二）集体土地房屋拆迁安置1、安置原则：政府统一征收、统一规划、统一设计、统一配套、统一安置。

2、安置方式：根据城市规划，政府在安置区统一建设安置楼房，按照实物和货币相结合的方式进行安置。

3、补偿标准：按照原有宅基地面积，在1：1.5的比例内就近安置楼房或货币补偿。

4、安置楼房的户型可由被拆迁户按照楼房建设实际情况选择，楼层实行价差调节。

5、被拆迁户选择的安置楼超出或者不足补偿面积的部分，按照安置楼市场价互补结算差价。

6、被拆迁户原有的房屋建筑物，第二层按照“临夏市集体土地房屋分类定级标准及评估标准”（附表二）补偿，第三层按照“临夏市集体土地房屋分类定级标准及评估标准”的50%补偿。

7、对项目区域内已取得土地核准划拨通知单，但尚未动工修建的宅基地，收回土地核准划拨通知单，按照集体土地宅基地补偿标准每平方米214.96元进行货币安置；对以牟利为目的、违反土地管理法规，通过非法转让、倒卖土地使用权等方式取得的宅基地及土地不予补偿，并依法追究法律责任。

8、征收范围内被拆迁户过渡期原则上不超过24个月，逾期按每月500元发放过渡费。

9、被拆迁户在拆迁公告发布之日起15日内，持相关手续到市拆迁办办理拆迁登记，签订拆迁协议。

10、未到期的临时建筑、违法违章建筑、抢修抢建建筑以及超过批准使用期限的临时建筑和废弃设施，在耕地上抢栽新栽的附着物一律不予补偿。

（三）村民安置1、城中村改造范围内的被征地农民全部转为非农业户口。

2、转入城市户籍的农民在医疗保险、最低生活保障、劳动培训、就业、入伍等方面享受城市居民同等待遇。

3、前河沿东路延伸段改造范围内年满１６周岁以上、征收土地占现有承包地２０％以上的失地农民，依据《甘肃省被征地农民养老保险暂行办法》规定，在征收土地时一次性缴纳养老金参加养老保险。

养老保险费用由个人和政府按4∶6的比例共同承担。

其中政府承担部分列入土地征收总费用，从土地出让收益中支付；农民个人承担部分从征地补偿费中抵交，不足部分由农民补交。

4、耕地被征用后，完全失去土地和部分失去土地导致生活困难的群众，符合低保申领条件的可按程序纳入城市低保。

八、实施步骤及建设任务城中村改造采取先易后难、分类推进的方式进行。

计划用5年时间完成城中村改造任务。

有公益性项目和商业开发价值，而且能够快速融入城市经济圈的城中村先行改造开发，对不具备条件的暂不予改造开发。

2010年，以前河沿东路延伸段拓通改造工程为试点,探索总结全市城中村改造工作经验。

1、2010年3月底之前，制定完成前河沿东路延伸段建设性详细规划，全面完成工程涉及范围内的调查摸底工作，对现有建筑、违章建筑、集体积累、企业现状等方面进行深入细致的调查，对涉及的户数、人口、住房面积、宅基地、耕地等基本情况进行详细统计。

2、从4月份开始，全面启动前河沿东路延伸段的征地拆迁工作，6月底全面完成征地拆迁任务。

3、从7月份开始，全面进入项目建设阶段，道路建设和周边开发同步进行。

4、建设工程涉及的城市道路、供排水、环卫、供电、供暖、供气等基础设施纳入城市市政和公用设施，由政府统一建设和管理。

5、建设工程完工后，新组建的社区居委会纳入相关街道办事处进行管理，社区干部由原村委会干部担任。

九、风险分析1、政策风险。

实施前河沿东路延伸段拓通改造项目符合中央关于加快城镇化建设、推进城乡一体化建设进程的大政方针，符合科学发展观关于统筹城乡协调发展的要求，符合州委、州政府“把临夏市建成全州区域经济中心”的总体目标和“西建园区、东建新区”的战略部署，符合临夏市经济社会发展的水平和现实需要。

在项目中行使征地和拆迁职能的市拆迁办具有法定的拆迁主体资格，项目实施方案确定的征地、拆迁补偿和安置办法符合国家《土地管理法》和《城市房屋拆迁管理条例》等法律法规。

项目不存在不符合政策和违规的风险。

2、收益风险。

对政府而言，通过合法征用和出让土地，解决了部分城市建设资金和社会保障资金，达到了推进城市建设的目的。

对群众而言，项目的宅基地补偿标准、耕地补偿标准和社会保障标准，可以让群众在征迁后能够有能力获得更好的住房和社会保障。

对开发商而言，当前的房地产市场价格、建筑市场成本和政府现行地价可以让开发商保持一定的利润水平。

项目收益上可以实现政府、群众和开发商的三赢。

3、社会风险。

从长远看，项目的实施可以带动涉及区域的经济社会快速发展，给群众普遍带来较高的经济收入、社会服务、社会保障、就业机会等方面的实惠。

从当前看，1：1.5的宅基地补偿标准和8.155万元/亩的耕地补偿标准比较高，群众所得补偿金可以在该区域购买一套以上的住房，另有一定的剩余资金；对失地农民实行医疗和社会养老保险制度，解决了农民失地后的社会保障和后顾之忧。

从操作层面看，项目对住宅楼的面积、高层和小高层进行了合理规划，对符合条件的失地农民纳入城市低保，考虑了低收入家庭和困难群众的利益。

项目兼顾了群众的现实利益和长远利益，兼顾了社会弱势群体的利益，可赢得大多数群众的理解和支持，引发大规模群体上访、影响社会稳定的风险比较小。

十、职责分工1、市上成立临夏市前河沿东路建设（城中村改造）工作领导小组，由市长担任组长，分管城建、农村工作的副书记、副市长、市人大、市政协分管领导、拆迁办主任担任副组长，市建设、国土、公安、法院、民政、发改、财政、农业、社保、房产、民营、宣传、广电、城管、法制等部门负责人和城郊镇、折桥镇镇长、东关街道办事处主任为成员。

领导小组主要职责是：负责总体规划、制定政策、协调指导和督促检查；安排部署前河沿东路建设（城中村改造）工作，研究决定工作中的重大问题；审查总体规划纲要，审查批准工作年度计划和总体规划，审批每个村的改造方案，研究决定其他重大事项。

工作人员从市建设、国土、公安、法院、民政、发改、财政、农业、社保、房产、民营、宣传、城管、法制等部门和城郊镇、折桥镇、东关街道抽调。

2、领导小组办公室主要负责组织编制年度计划及总体规划，报领导小组批准；开展各项调查研究工作，并向领导小组提交有关专题报告；定期向领导小组报告工作进展情况；指导各镇改造工作；负责对外宣传；承担领导小组交办的其他工作。

3、城郊镇、折桥镇和东关街道全面负责本辖区城中村改造工作，是实施者和责任主体。

各村主要负责做好拆迁和安置工作，不具体负责工程建设和管理。

4、市建设局主要编制和报批总体规划；制定和报批专项规划及各专项规划的技术规范；制定改造建设管理办法，抓好建设管理工作；查处违章建筑，制止乱建行为；抓好道路、供排水及电、暖、气、通讯等市政基础设施建设；依法办理改造项目所涉及的行政许可事项。

5、市国土局主要负责土地使用权性质转换和征地补偿工作；对集体土地依法确权，办理土地手续，依法办理建设项目所涉及的土地行政许可事项，负责建设改造中的土地储备工作。