房地产合作开发之“代建”模式解读
房地产代建—模式介绍
房地产代建—模式介绍2004年7月16日国务院颁布的20 号文《国务院关于投资体制改革的决定》，明确了代建制的概念：“政府（投资主体）通过招标方式，选择具有相应资质、社会专业化的项目管理单位作为代建人，负责对项目进行投资管理和建设实施的组织工作，严格控制项目投资、质量和工期，项目建成后交付使用单位的制度”。
上述《决定》仅就政府投资项目中的非经营性项目的代建制进行了规制，并未明确非政府投资项目是否可以采用该模式，以及采用该模式的具体要求。
根据“法无禁止即许可”的原则，并且从司法实践中建设主管部门的监管态度来看，非政府投资项目采用“代建制”模式也大量存在。
当然，“代建制”也面临着诸多的问题，特别是在非政府投资项目中，主要表现在：①尚无法律法规对“代建制”进行明确详细的规定，仅有国务院及各地政府规范性文件对于委托代建的问题做了相关规定；②尚无国家级层面颁布的《委托代建合同》示范性合同文本；③司法实践中对委托代建的法律性质尚不明确、代建授权模式的界定不明晰等。
一、司法案例一、案情简介2012年11月28日黔西县人民政府与山城公司签订《框架协议》（甲方为黔西县人民政府，乙方为贵州山城生态房地产有限责任公司），协议主要载明该项目由甲方委托乙方进行代建，资金不足部分由乙方垫资修建。
2013年3月21日圣奇公司与山城公司签订《施工协议》（甲方山城公司，乙方圣奇公司）。
2013年7月1日黔西县人民政府与山城公司签订《代建合同书》，约定黔西县人民政府委托山城公司代建“贵州省扶贫生态移民黔西县示范园”。
2013年12月14日山城公司与圣奇公司签订《工程进度款支付协议》（甲方为山城公司，乙方为圣奇公司）。
二、裁判结果二审法院认为案涉工程为市政工程，由黔西县人民政府委托山城公司进行投资代建，后山城公司将工程发包给圣奇公司，黔西县人民政府与山城公司委托代建法律关系与山城公司、圣奇公司建设工程施工合同法律关系，并非同一法律关系。
地产代建风险低？找错委托方风险就很高!
商业代建的定义
委托方和代建方的合作基础
委托方和代建方的合作基础是建立在相互信任和共赢思维之上的。委托方通过代建方的专 业能力和品牌效应，实现土地或资金的增值和项目的顺利推进。代建方则通过参与项目的 开发和运营，获得稳定的收益和品牌价值的提升。
代建方的角色和职责
代建方在商业代建模式中扮演着关键角色，其职责包括但不限于以下方面。负责项目的整 体规划、设计和实施，确保项目符合委托方的要求和质量标准。负责项目的建设施工和工 程管理，确保项目按时按质完成。
代建模式可以缓解现金流压力，因为 代建方不承担拿地和融资的成本。
代建成为房企应对策略之一
• 总结：代建模式在房地产行业中逐渐受到重视，尤其是在政策 限制和现金流压力的背景下。代建可以减轻房企的债务压力， 扩大规模并降低风险。同时，代建也存在一些风险，如合作效 果不及预期等。因此，选择合适的合作伙伴和提前约定好解决 方案是规避风险的关键。
协议中需注明豁免条款和救急机制，避免代建方“背锅”
和买单Leabharlann 在代建协议中，应明确注明豁免条款和救急机制。这些条款和机制应规 定在特定情况下，代建方可以免除部分或全部责任，避免代建方“背锅 ”和买单。
豁免条款和救急机制的制定应基于双方共同协商和认可的基础上，以确 保双方的利益得到保障。
在协议中注明豁免条款和救急机制的同时，双方还应明确规定在何种情 况下可以启动这些条款和机制，以确保在实际情况发生时能够及时、有 效地发挥作用。
委托方需确保代建费或借款同时收回，以免影响后期支付
在代建协议中，委托方应确保代建费或 借款能够同时收回，以免影响后期支付 。这可以通过在协议中明确规定相应的
条款来实现。
委托方还应制定相应的收款策略和措施 ，以确保能够及时收回代建费或借款。 这可以包括定期催款、采取法律手段等
房地产项目开发中代建制管理模式思考
#" " " " " " " " 政府投资项目采用代建制的目的
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1）有效控制 " 三超 "、防止项目建设中腐败现 传统建设模式中政府投资项目多实行财政投
象的产生。 资，政府管理的单一模式，政府集 “ 投资、建设、管 理、运营”于一身。 这种单一的模式下，项目实施中 普遍存在超规模、超标准、超概算的 “ 三超”现象。 “ 代建制” 模式下促使政府投资项目中这四个环节 互相分离彼此制约。 此外，单一模式下项目建设中存在一定的薄弱
工程项目管理
Project Management
【 文章编号］1007-9467 （ 2006）07-00115-04
房地产项目开发中代建制营理模式甩考
! 黄晓云 （ 天津松江建设发展有限公司，天津 300221）
【 摘 要］政府投资项目采用代建制管理己初见成效，在房地 产项目开发上尝试引入代建，并结合项目开发实践，对房地 产项目代建制的实施提出一些思路。 【 关键词］房地产项目；管理；运作模式 【 中图分类号］TU201 【 文献标志砰］B
3投资与项目分开明确双方责权利更有利于双方公司集中各自优势进行更专业化工作也为投资方以较少人员投入完较大数额值提供了可行办法由于当时协议只是一个框架性协议故双方责权利及工作分工没有得到正式落实造许多工作没有位有关内容无法依条文执行己出图项目包干价格确定时双方争议较存在理解上歧义前期由于没有签定协议造手续繁杂合同结算时施工单位要面对两个甲方审核来回反复数太多公司与投资方人员均比较年轻工作经验不足尤其是公司主要以老带新模式应届毕业生较多对于项目现场把控能力明显不足方负责签订合同在备案时存在手续不全造价过高合同条款有缺陷等问题负责结算结算资料不全就进行结算过于草率定值现场签证水分过3既然实行制实行包干价格那么除投资方主动提出变更外其他变更所发生造价变更均涵盖在协议包干价格内由公司自行解决这一点在其他地区项目规定中也有同样要求但在a项目执行中由于前期协议签订时方签证发生数量较在对其签字人员问询时又出现解释不清现象投资方节省造价以最经济办法解决问题而不应以方便项目管理为目造一些非必要投尤其一些临时项目或小宗项目方提出定价过高发生更换项目无出处项目虽小但积累起来数目不小直接影i到总本控制4投资方与方沟通不及时造许多未经投资方认可方就对施工方进行承诺使承诺得不到落实造施工方与投资方关系紧张5方在招投标管理资金拨付现场管理方面协调能力及解决问题能力有待提高公司应表投资方提出意见及解决办法而不应只是将施工单位意见直接反馈给投资方或直接推到投资方解决当然造项目出现这些问题关键更多是来自管理流程上工作不到位工作脱节项目进行制管理显现出这些优劣势我们也在思考制作为一种同市场经济相吻合新型工程管理模式得到了国家和杜会认可但这并不意味着实施了制就能够避免工程设本身具有各种风险相反由于制打破了传统设模式格局使原有投资者使用者设者所要面对风险和责任发生了变化也就由此带来了许多新问题
房地产商业代建模式分析及风险防范
房地产商业代建模式分析及风险防范房地产商业代建是指开发商将房产项目委托给代建公司进行建设，代建公司需要按照约定的标准和质量要求，按期完成项目建设，并向开发商收取代建费用。
在房地产市场中，代建模式非常普遍，它可以帮助开发商降低项目风险，提高资金利用效率。
但是，代建模式也存在一定的风险，如何有效防范这些风险是开发商需要考虑的重要问题。
一、房地产商业代建模式分析1.1 代建公司的角色代建公司是独立的第三方建设公司，其主要职责是根据委托方的要求和约定，在规定的时间内按照规划要求完成房地产开发项目。
在代建过程中，代建公司需要协调管理各方面的工作，包括建筑施工、设备安装、材料采购、工程监理等。
1.2 开发商的角色发商是房地产代建模式中的委托方，其主要职责是提供项目资金、房产用地和开发规划方案。
在代建过程中，开发商需要与代建公司进行有效的沟通和协调，确保代建公司按照开发商的要求按期完成建设项目。
1.3 项目风险的来源在房地产商业代建模式中，项目风险主要来自于以下几个方面：•宏观环境风险：房地产市场的宏观调控政策、经济形势、金融环境等对项目建设进度和成本的影响。
•小微建筑公司风险：代建公司前期筛选不严，选择小微建筑公司作为分包商，由于小微企业管理水平和资金实力相对薄弱，往往会给项目进度和工程质量带来影响。
•工程管理风险：代建公司的施工管理是否专业，是否严格按照要求实施，监理是否到位，对工程质量和建设进程的影响。
•合同风险：代建合同的约定不清晰或规定不完备会给项目建设过程中形成许多纠纷并加大风险。
•风险控制不力：开发商在过程中的风险控制不力，维权手段不完备，维权效果不佳，导致项目建设成本上升。
二、风险防范措施2.1 代建公司选取为了有效防范项目风险，开发商应该在代建公司的选取上审慎考虑，选择有专业资质和经验的代建公司作为开发商的合作伙伴。
代建公司应具有项目管理、工程设计、建筑施工、设备安装、质量监理等领域的专业技能，拥有一定的品牌知名度和好的声誉，有较强的资金实力和保险保障能力。
绿城建设_绿城集团代建业务模式
房地产开发企业新业务模式——代建模式
背景： 2010年9月25日，绿城集团在杭州成立绿城房产建设管理有限公司（简称
“绿城建设”），向合作伙伴提供品牌输出与建设管理服务。
绿城建设的收益将装入上市公司绿城中国。未来，代建业务和自建业务 （公司自有土地）在集团中的业务比例要达到1：1 。
至此，绿城中国基本形成自主投资、园区服务和房地产代建三大业务特色。
绿城集团开展代建业务的原因
一：基于集团现金流与负债率的考虑
绿城2009、2008年经营活动净现金流净额分别是36.4亿、-37.8 亿，而09年现金流净额大增主要得益于市场回暖，但该现金流水平亦 低于万科等标杆企业。
绿城自2006年7月上市以来，其资产负债率一直居高不下，尽管 考虑到房地产行业的高杠杆性，但绿城的负债了依然偏高，其2009年 资产负债率达到83.51%，远高于TOP10均值72.77%和百强均值68% 的水平。
二：品牌影响的不确定性 代建业务一旦开展，如果代建企业和合作伙伴能够合作的好，会
增加代建企业的收益和品牌增值和市场占有率，一旦合作出现问题 （如品质管控、服务品质等），哪怕是100个项目中只有一两个项目 没做好，都会对绿城产品服务质量产生质疑，这显然对品牌形象造成 负面影响。
绿城建设代建模式的发展现状
房地产开发企业新业务模式——代建模式
概念： 指由项目业主（或项目出资人）通过招投标方式或协议方式确定并委托相
应资质的项目代建人（或称专业项目管理公司）对项目可行性研究、勘察、 设计、监理、施工等全过程进行管理，并按照项目的规模、标准、投资的目 标要求完成建设任务，直至项目竣工验收后交付使用人的项目建设管理模式
但对于一家上市公司而言，政策风险所造成的市场的起伏波动显 然对公司的财务报表的表现显然无法满足投资者的要求，势必对公司 股价市场表现有消极影响。
地产代建2家头部企业模式分析
说起地产代建，其实在十年前就存在了，2023年因很多房企纷纷入局又再次蹿红，代建似乎真的香起来了。
其实代建，官方解释就是由有开发需求的委托方发起，那么拥有开发能力和建设经验的受托方，部分或全程参与设计、开发、管理及服务，最终实现双方共同盈利的一种商业模式。
大白话表达更形象，就是房地产公司当起乙方，不拿地，为别人打工，做开发建设。
相比自主拿地开发，代建模式属于轻资产运营模式，最大的成本支出不是拿地，而是人力。
近两年大小房企都受困于流动性危机，普遍收缩投资，减少拿地。
那么自己手里缺地了，依靠自己拥有的成熟操盘经验和品牌溢价，接些别人的项目，通过专业能力使项目获得开发利润，粗略一算也得有一半利润，足以覆盖一些成本，折腾下，总比“躺平”强，何乐而不为呢？这也是现在代建成为很多房企心头好的关键原因之一，在代建领域里，这五个房企比较典型，也是很多房企竞相想要模仿的。
⅜1绿城管理，规模制胜绿城管理集团是中国规模最大的轻资产模式领导企业，以规模见长。
目前已布局全国五大经济圈107个城市，连续六年保持20%以上的代建市场份额。
上市两年，绿城管理的股价已上涨超130%,总市值达到123亿元。
今年1-6月新拓代建费预估40.6亿元，同比增长26%,在地产行业，这样的增长已经非常罕见。
作为一家轻资产公司，绿城管理没有负债，不需要占用大量资金，风险低，还具有高盈利性。
2023年绿城管理归母净利润达到5.65亿元，同比增长32%,归母净利率达25.1%,要知道传统开发型房企去年平均净利润率仅为8.3%,这也是为什么大家说代建具有一定的逆周期特征。
同时今年，关注绿城管理的伙伴可以发现，绿城管理代建的政府、国企项目大幅攀升，中小型私营开发商已经不是绿城管理的主体客户。
这也和绿城管理的战略转变有很大关系，认为中国未来的房地产开发中，政府主导的保障租赁用房建设才是主力军。
仅以短期目标来说，“十四五”规划提出，全国40个重点城市新增保障性租赁住房650万套，绿城管理抓住了时代机会，正应了那句话：“善战者，求之于势，不责于人”中原建业，代建黑马中原建业是建业集团下属全资子公司，主要承接建业的轻资产业务的拓展、运营与管理，2023年5月31日在港交所成功上市，这几年势头迅猛，已经成为代建领先行业里的一匹黑马。
房地产合作开发之“代建”模式解读与涉税风险分析
干货！房地产合作开发之“代建”模式解读与涉税风险分析近年来，房地产代建业务越来越多，代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程，包括但不限于土地、房屋、市政工程等。
那么什么样的工程属于代建工程？其中涉及的相关财税问题又该如何处理呢？一、代建模式应符合的条件例1：甲单位委托乙公司建设其办公大楼，由乙负责办理拿地、规划、建设，甲单位按照约定进程支付款项，那么乙公司是否为代建？例2：丙单位从政府手中以出让形式取得一块土地，委托丁公司建设其办公大楼，由丙办理立项、规划等手续、约定资金由丙单位提供，开发完成后，丙单位向丁公司支付项目总投入的5%的管理费，那么丁公司是否为代建？政策依据国税函1998年554号文件规定，房地产企业取得土地使用权并办理施工手续后根据委托方的要求进行施工，并按施工进度向委托方收取款项，工程完工后，替委托方办理产权转移等手续，上述房地产的行为属于销售不动产，应按”销售不动产”税目征收营业税。
而营改增后，该规定是否有效及是否具有可操作性并没有明确的文件规定，增值税应该是沿袭营业税的相关政策的，由此看来，房屋立项及土地产权的归属问题是影响房地产代建项目纳税模式的重要因素。
小结：代建模式至少应符合以下四个条件：（1）土地使用权归委托方所有，所有项目报批报建手续都在委托方名下。
（2）项目建设资金由委托方提供，代建方不垫资；（3）签署代建协议，代建方仅收取管理费用或者相关服务费。
（4）建设施工发票直接开给委托方。
由此可以看出，上述案例中，甲单位委托乙公司建设办公大楼属于房地产开发，而不是代建，只不过是属于房地产开发的一种特殊行为即定向开发业务。
而丙单位委托丁公司建设办公大楼符合代建的条件，属于代建业务。
二、代建模式的财税处理1、税务处理（1）增值税符合税法规定的代建模式，代建方应就取得的代建管理费或者服务费按“其他现代服务业”缴纳6%的增值税。
（2）企业所得税将代建管理费确认收入，同时根据企业的应纳税所得额，按照25%（或者企业享受的优惠税率）缴纳企业所得税。
房地产合作开发之“合作承建”模式解读
房地产合作开发之“合作承建”模式解读概述本文旨在解读房地产合作开发中的“合作承建”模式。
该模式是指项目开发方委托承建方进行项目的建设工作，在工程完成后，由开发方按约定向承建方支付相应的款项。
模式解析合作承建模式的主要特点如下：1. 合作关系：合作承建是一种长期的合作关系，项目开发方和承建方在项目建设期间需要共同协作，以确保工程的顺利进行。
2. 分工合作：在合作承建模式下，项目开发方负责筹资和销售工作，承建方负责施工和管理工作。
双方各司其职，通过合作实现共同利益的最大化。
3. 风险分担：在“合作承建”模式中，风险由双方共同承担。
项目开发方承担市场销售风险和项目管理风险，承建方承担工程施工风险和质量风险。
4. 成本控制：由于项目开发方和承建方之间有合作关系，可以在进程中实现成本的控制。
双方可以通过协商和合作，降低建设成本并提高项目的竞争力。
5. 利益分享：项目完成后，根据约定，项目开发方向承建方支付相应的款项。
双方通过共同努力实现项目的成功，并分享其中的利益。
适用范围“合作承建”模式在房地产合作开发中得到了广泛应用。
特别适用于大型综合开发项目，如商业综合体、住宅小区等。
优势与风险优势- 资金优势：合作承建模式可以充分发挥项目开发方的资金优势，减轻了承建方的负担。
- 分工合作：项目开发方和承建方各自专注于自己的任务，提高了项目的效率和质量。
- 风险分担：双方共同承担风险，减少了各自的单方面风险承担。
- 利益共享：成功完成项目后，双方可以分享项目带来的利润。
风险- 市场风险：市场行情的波动可能影响项目的销售情况，从而对项目开发方和承建方的收益产生影响。
- 质量风险：承建方的施工质量可能影响项目的品质和声誉，需要合作双方加强监督和管理。
结论“合作承建”模式作为一种灵活的合作方式，在房地产合作开发中具有重要意义。
通过有效的分工合作和风险共担，可以实现项目的成功和利益的最大化。
然而，双方在实施该模式时需要注意市场风险和质量风险的防控，以确保项目的顺利进行和商业成功。
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干货！房地产合作开发之“代建”模式解读
制造业有个热词，叫做OEM，就是代工的意思。
在房地产行业，也有一个类似的词，叫代建：一家普通地产商，把自己的地块交给大牌房企来开发，打上这家大牌房企的旗号，这样就可以卖得更贵、更快。
近几年，龙头房企发展成熟，拥有良好的品牌和成熟的产品线。
同时，还有很多地方性小房企拥有良好的土地资源，但开发能力、资金实力有限，产品无法产生溢价。
在这样的背景下，双方进行代建合作就能产生1+1＞2的效果。
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一、什么是房地产代建模式？
房地产代建是由拥有土地的委托方发起诉求，由拥有项目开发建设经验的专业代建方承接，双方通过平等协商建立合作关系，最终实现共同盈利的一种合作开发模式。
代建方通常是品牌房企，其在品牌、产品、成本、融
资、管理、团队等方面积累的成熟的经验，可为委托方提供项目定位、规划设计、工程管理、成本管理、招投标管理、营销管理、品牌管理、交付管理等开发全过程服务。
最初的代建模式是房企帮政府建保障房及市政设施，盖得比一般的商品房还要美，代建收入一般不超过建安工程的3%，利润微薄。
后来，品牌房企开始给其他小开发商代建项目，所获得的利润相对更高，部分能达到销售收入的5%-8%。
如果延展到前期的规划设计到后期物业管理，全程获得的收益并不比单独拿地开发低。
再之后，品牌房企又把资本引进代建项目，代建方向符合投资标准的代建项目提供融资支持，或通过其合作金融机构提供融资、代建方提供增信措施。
在地产融资政策收紧的背景下，小房企很难取得外部融资，而品牌房企具有多种融资渠道，能有效解决小房企的融资难困境，让各方都欢喜。
通常情况，代建方会赚取一些融资成本利差。