城开集团商业案例研究上海九六广场
中国商业地产十大经典案例之上海万达广场 精品
图为上海万达广场案例研讨会现场中国商业地产十大经典案例之上海万达广场研究背景：《中国商业地产研究报告》是中国商业地产行业的首次权威研究，由中房协商业地产专业委员会牵头发起，建设部政策研究中心、第一太平戴维斯和汉博顾问等单位参与研究和编写，其间将深入11个城市进行专业调研，并对全国十大商业地产经典案例进行专题研讨，由新浪乐居商业地产频道负责全程报道。
上海万达广场作为“中国商业地产十大经典案例”之一，本次研讨会的结果将整理成文编入《中国商业地产研究报告》。
时间：2009年5月20日 15：00—17：00地点：理想国际大厦8层新浪乐居嘉宾聊天室主持人：郭杰新浪乐居商业地产频道总监嘉宾：曲德君万达商业管理有限公司总经理徐伟成第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司项目策划部总经理王永北京汉博投资顾问有限公司执行董事以下是本次上海万达广场案例研讨会的图文实录：主持人：各位业界的朋友、各位网友，大家下午好！欢迎大家来到“中国商业地产十大经典案例”研讨的第三站，今天我们将要研讨的商业地产项目是上海万达广场。
非常荣幸邀请到万达商业管理有限公司总经理曲德君先生做客新浪乐居嘉宾聊天室，另外还有两位老朋友，第一太平戴维斯的徐总和汉博顾问的王总，欢迎各位的到来。
在4月24日新浪乐居举办的“2009中国商业地产专业年会”上，历时3个多月的《中国商业地产研究报告》成功发布。
“中国商业地产十大经典案例”作为《中国商业地产研究报告》的一部分，将于今年下半年独立印刷成册后推出。
下面我们正式开始今天的研讨，有请第一太平戴维斯和汉博顾问两位业内资深人士对万达商业的曲总提出专业的问题。
王永：其实我们来这里是为了学习。
为什么说是学习呢？因为我觉得万达这十几年来的确是走在中国商业地产的风口浪尖上，说它是老大一点也不过分，它总是跟随着时代的进步来转换自己的角色。
十几年前，我在南京新街口生活过，在那里有一个南京生活大广场，现在想一想我觉得做可惜了，地段非常好，成熟商圈的位置，但只做了一个沃尔玛、家居店和一些商铺，经营情况不是很理想。
上海楼宇经济发展典型案例
上海楼宇经济发展典型案例上海作为中国最具经济活力的城市之一，其楼宇经济发展成就显著。
下面将列举十个上海楼宇经济发展典型案例，以展示上海在楼宇经济方面取得的成就。
1. 陆家嘴金融中心陆家嘴金融中心位于上海浦东新区，是上海乃至中国最重要的金融中心之一。
这里汇聚了众多国内外知名的金融机构和跨国公司，包括中国人民银行上海总部、中国证券监督管理委员会上海监管局等。
陆家嘴金融中心的发展成就了上海的金融业，推动了上海国际金融中心建设。
2. 虹桥商务区虹桥商务区位于上海虹桥机场附近，是上海的重要商务中心之一。
这里聚集了很多国内外知名企业，包括中国东方航空、上海市农商银行等。
虹桥商务区的建设推动了上海的商务服务业发展，提升了上海的国际竞争力。
3. 滨江大楼群滨江大楼群位于上海黄浦江畔，是上海的标志性建筑之一。
这里包括东方明珠广播电视塔、上海环球金融中心等。
滨江大楼群的建设提升了上海的城市形象，成为上海的地标景点之一，也吸引了众多游客和投资者。
4. 张江高科技园区张江高科技园区位于上海浦东新区，是上海乃至中国最大的高科技园区之一。
这里聚集了众多高科技企业和研发机构，包括华为、阿里巴巴等。
张江高科技园区的发展推动了上海的科技创新，提升了上海的产业竞争力。
5. 静安寺商圈静安寺商圈位于上海市静安区，是上海的繁华商圈之一。
这里有众多购物中心、餐饮娱乐场所和文化艺术活动，吸引了大量消费者和游客。
静安寺商圈的繁荣推动了上海的零售业和文化创意产业的发展。
6. 陆家嘴软件园陆家嘴软件园位于上海浦东新区，是上海乃至中国重要的软件园区之一。
这里有众多软件企业和研发机构，包括微软、思科等。
陆家嘴软件园的建设促进了上海的软件和信息服务业发展，推动了上海的创新创业环境。
7. 徐家汇商圈徐家汇商圈位于上海市徐汇区，是上海的商业中心之一。
这里有众多百货商场、餐饮娱乐场所和办公楼，吸引了大量消费者和企业入驻。
徐家汇商圈的繁荣促进了上海的零售业和商务服务业的发展。
上海各能级房地产商业典型案例消费者消费特征分析
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22
辐射范围
社区商圈核心辐射圈2公里是常态
(大)拇指广场
瑞虹生活广场
90西%郊百联 63%
7km
4km
缤谷广场
46%
2km
90% 4km
尚乐坊
59.1%
3km
83.1% 5km
48.7%
1km 89.4% 4km
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23
辐射范围
社区商圈核心辐射圈2公里是常态
项目建筑面积 （万㎡）
48
2688
2.6
项目坪效预估 （元/㎡/天）
13.8
项目坪效预估 （元/㎡/天）
26.0
项目坪效预估 （元/㎡/天）
6.8
项目坪效预估 （元/㎡/天）
2.8
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25
16.9
项目总客流 （万人次/年）
消费概率
1368
68.9%
百联南方
人均消费金额 项目营业额预估
（元）
（亿元）
项目商业建筑面积 （万㎡）
项目坪效预估 （元/㎡/天）
405
38.2
14.4
72.6
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17
三、社区商业
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18
当次消费概率
社区商圈无消费比重二分之壹以上是常态
港汇恒隆广场
来福士
五角场万达广场
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4
餐饮人均消费金额 市级商圈人均餐饮消费70元左右是常态
港汇恒隆广场
来福士
五角场万达广场
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5
休闲娱乐人均消费金额 市级商圈娱乐消费70元左PT模版 欢迎下载
上海园区商业体经典案例
上海园区商业体经典案例上海园区商业体是指上海地区的商业综合体，其中包含了多个商业建筑、购物中心、餐饮娱乐场所等。
在上海的园区商业体中，有一些经典案例，下面将列举其中的10个案例。
1. 陆家嘴金融中心陆家嘴金融中心是上海浦东新区的一个商业综合体，集金融、商务、购物、居住等多种功能于一体。
该项目位于上海黄浦江畔，是上海乃至中国金融业的中心地带。
陆家嘴金融中心拥有世界一流的写字楼、购物中心、酒店等设施，成为了上海的地标性建筑之一。
2. 长风商务区长风商务区位于上海市长宁区，是上海市的商业中心之一。
该商务区内有众多的写字楼、购物中心、餐饮娱乐场所等，集中了大量的商业资源。
长风商务区以其便利的交通和完善的设施，吸引了众多企业和消费者前来。
3. 徐家汇商圈徐家汇商圈位于上海市徐汇区，是上海的一个知名商业区。
该商圈内有许多大型购物中心、百货公司、餐饮娱乐场所等，吸引了大量的人流和消费者。
徐家汇商圈以其繁华的商业氛围和丰富的购物娱乐资源而闻名。
4. 淮海路商圈淮海路商圈位于上海市黄浦区，是上海市的一个历史悠久的商业区。
该商圈以淮海中路为中心，周边有许多高档品牌的商店、精品店、餐厅等。
淮海路商圈以其独特的文化底蕴和高端的消费氛围而吸引了众多消费者。
5. 南京西路商圈南京西路商圈位于上海市静安区，是上海市的一个繁华商业区。
该商圈以南京西路为主要商业街道，沿街有许多大型购物中心、百货公司、酒店等。
南京西路商圈以其多样化的购物选项和便捷的交通网络而受到消费者的喜爱。
6. 淞沪路商圈淞沪路商圈位于上海市杨浦区，是上海市的一个充满活力的商业区。
该商圈周边有许多商业建筑、写字楼、购物中心等，吸引了大量的企业和消费者。
淞沪路商圈以其优越的地理位置和完善的设施而成为了上海市的一个重要商业区。
7. 嘉定商业区嘉定商业区位于上海市嘉定区，是上海市的一个新兴商业区。
该商业区内有许多大型购物中心、餐饮娱乐场所等，吸引了众多消费者。
嘉定商业区以其丰富的购物娱乐资源和便捷的交通网络而受到青睐。
上海96广场市调报告
上海96广场市调报告第一篇：上海96广场市调报告96广场一.96广场基本情况介绍地址：浦东新区东方路796号开发商：上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司建筑面积：60000平方米层数：地下2层，地上3层开业时间：2008年11月经营定位：陆家嘴96广场是融时尚购物、特色餐饮、休闲体验等服务功能为一体的综合性商场二.96广场周边情况以及商业圈96广场基地东邻城市主干道东方路，其余三面为区内道路。
东方路地区以优越的交通和特殊的区域条件，正在成为毗邻陆家嘴地块最具吸引力的地块之一。
地铁二号线世纪大道路站在本基地的东侧，本工程通过地下层的商业街预留与地铁连通口。
96广场周边商务氛围浓厚，被五星级酒店及甲级写字楼环绕，包括汤臣金融大厦、裕安大厦等多座商务楼和酒店，乳山、梅园、竹园、潍坊等多个社区。
三.96广场内部动线以及各楼层业态1、内部动线96广场以主题化的广场和绕有情趣的空间设计吸引人们来此购物、休闲、饮食或逛街。
地面建筑分区组成，构筑成南北、东西两条主次轴线，形成了二条人行步行街。
2、楼层业态96广场B2楼为停车场，B1楼是宝大祥青少年儿童购物中心，有品牌童装，汤姆熊电玩城以及金宝贝早教中心，1F主营品牌服饰，咖啡简餐，有H&M、Ochirly、Only、VeroModa、以及COSTA、哈根达斯，俏江南等，2F主营流行服饰，休闲餐饮，有纯彩日本料理，吾米粥海鲜火锅，烹大师火锅，上海会馆等，3F主要经营大型餐饮，有渝信川菜，望湘园等。
3.建筑规划 1.建筑特点品赏前卫的味道，圆形广场弧形建筑，作为表演舞台，是整个项目的一个亮点。
2.动线设计96广场的动线设计，南北、东西两条主次轴线通过东方路侧开放型的入口广场，人们可以便捷地进入陆家嘴·96广场的步行街系统。
入口广场通向地下一层商业街的自动扶梯提供了便捷的人流运输，扶梯的前方是横跨A区、B区建筑的观光人行天桥。
品牌的排放也是比较合理的，例如内街的COSTA，哈根达斯，沿街的VERO MODE,ONLY。
浦东休闲新地标——陆家嘴“96广场”
化 商业 ” ，一 直 是 ９ ６广场 秉 承
的经 营 理 念 。９ ６广 场 开 业 以 来 。在 下沉 式广 场举 办 的 系列
文 艺 演 吸 引 了 很 多 热 情 的 观
命名 的“ 上海 市特 色 商业街 ” 的
荣 誉称号 。
依靠 着 独 特 的 目标 市 场 定 位 ，
这 里 成 为 了 周 边 白 领 们 购 物
性 就 办 张 威 尔 士 的健 身 卡 ， 再
不 然 ， 啡馆 、 品店 ， 至 下 咖 甜 甚 沉式 广 场 的大 台阶 ．随 时供 您 歇歇 脚 。 家有 宝 贝怎 么办 ？拥有 ３ ０ 年育 儿 网经 验 的金宝 贝幼 儿早 教 中心 ．邀 您和 您 的孩子 体 验 快乐 的成 长 。
大厦 、 安 大 厦 、 苏 大 厦 、 宝 江 裕
安 大 厦 所 环 抱 ， 邻 汤 臣金 融 紧
大 厦 、 省部楼 ” 高 档 写字 楼 、 ” 等
高 星 级 酒 店 以 及 多 个 生 活 社
亍 托着 对 １９ ９ ６年 的美 好 纪念 ，
子 着 中 国人 对 长 长 久 久 、 托 欢
Ｉ “６ ９ 广场” 的诞生
说 起 陆家 嘴 ９ ６广场 。 东 浦 乜 区甚 至 全上 海 大多 数 消费 者
海 旅游节”在 ９ ６广 场 激 情 开
纪大道 交叉 口，总建 筑面 积达 ６６万 平方 米 ， 为地上 ３层 与 ． 分 地 下 ２层 ．是 陆家 嘴商 圈 唯一
一
幕， 高空王 子 、 美籍 加 拿 大人 科 克 伦在 这 里完 美 上演 了惊 险的 高 空走 钢 丝 ，给 人们 留下深 刻
国内部份城市综合体项目成功案例
国内部份城市综合体项目成功案例时刻：2013-05-31 09:14:05最近几年来，城市综合体已成为众多开发商青睐的商业地产模式，不仅在北京、上海、广州等一线城市的城市综合体进展迅猛，就是一些二三线城市也把建造城市综合体看成了城市进展的目标。
随着国家宏观调控，住宅产品在地产调控政策影响下的脆弱化，让很多开发企业加倍偏重商业地产和综合体的开发，致力于零售商业、娱乐业等经营性地产产业并以此抵御市场动荡的影响力，城市综合体成为眼下地产业的救市稻草，备受开发商的青睐。
城市综合体从功能业态概念，国外称之为HOPSCA即Hotel（洒店）、Office（写字楼）、Park （公园）、Shopping mall（购物中心）、Convention（会议中心、会展中心）、Apartment（公寓）。
这一概念，是城市综合体内部“商业生态系统“的价值表现。
本网整合了国内相对比较成熟的城市综合体以作比较和探讨。
A.红星国际（城市综合体一天津红星国际整体效果图红星国际项目简介：占地而积：206600平方米总建筑而积：927600平方米总户数:859开发商:天津市华运商贸物业有限公司投资商:红星地产天津劝业场代理商:易居中国景观设计单位:润枫国际建筑设计单位:中煤国际工程集团重庆设计研究院红星国际广场毗邻津滨大道及地铁4、5号线。
项目总占地300余亩，万平方米，总投资100亿元，建筑规模90万平方米。
容积率，绿化达35%。
红星国际广场计划了20万平方米公寓，两条步行街。
SHOPPINGMALL占地15万平方米，包括购物、休闲、娱乐、美食等功能。
占地15万平方米的家具建材MALL,拥有近千家国内国际家具建材品牌°红星国际广场整体建设周期为三年。
苴中，家具MALL于2010年末完工开业，百货SHOPPINGMALL已于2012年末完工开业。
B・多数会——天津占地而积：92000平方米总建筑而积：860000平方米开发商:天津盛世鑫和宜业有限公司投资商:金融街控股股分有限公司保利地产天津多数会地处天津市城市核心——和平区南市地域，东至禄安大街、南至福安大街, 西至荣业大街，北至慎益大街;占地面积万平米，总建筑而积86万平米，是涵盖了居住、办公、商业、酒店、会所、公园和学校等全而城市功能的世界级城市综合体。
综合体运营的成功案例与方法论
综合体运营的成功案例与方法论综合体是指集购物、餐饮、娱乐、休闲、住宿、办公、文化等各种业态于一体的商业综合体。
它既是城市功能的重要组成部分，也是商业投资方面的新兴产业。
然而，要想打造一座成功的综合体并不容易，需要运营者精准的市场定位、全面的经营计划以及专业的管理团队。
下面，本文将通过案例分析和方法论探讨综合体运营的成功之道。
一、案例分析1、上海环贸广场上海环贸广场是一个商业综合体，其定位是“时尚、艺术、文化、休闲”，融合了多个业态，如高端商业、艺术品展示、影院等。
上海环贸广场的成功之处在于其精密的市场定位和巧妙的业态融合。
上海环贸广场的目标人群是90后和00后，追求时尚，喜欢奢侈品，注重生活品质。
广场内不仅有奢侈品牌店、高档餐饮等商家，还有艺术品展览及电影院等文化娱乐场所，吸引了很多目标人群的到来。
另外，上海环贸广场还拥有完整的电商平台，并且与之前引入的各类高端品牌在电商渠道经营中形成资源共享，促进电商渠道和实体店面的共同成长，进一步拓展了广场的业务范围。
2、北京华贸购物中心北京华贸购物中心作为一家商业综合体，在市场上已经站稳了脚步。
提升用户体验是它的成功之道。
北京华贸购物中心采用根据用户习惯，适时提供个性化的产品推荐、合理的广告投放和优质的服务的方式，精准掌握消费者的心理需求，有效地提升了用户满意度，增加了用户的留存率。
他们在投资创新化管理方面更加注重科技，比如说，在应用数据分析挖掘用户消费行为模式的基础上，确定优先投入的商品和服务，有效增加了销售。
二、方法论1、市场定位综合体的市场定位是打造成功的第一步。
市场定位的核心目的是确定消费者的需求和消费习惯，以确定商业综合体的形态和业态组合。
比如，如果一家商业综合体的主力消费市场是中青年白领，则它的业态选择应该考虑到这部分人的活动场所，于是可以增加工作日美食店、办公室家具店和优质衣物等。
如此一来，这个商业综合体就更有可能从商业发展的角度取得成功。
2、业态组合业态组合是商业综合体的核心，也是成功的关键之一。
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品牌介绍
平面示意图
店面展示
宝大祥
零售 购物
B1
3700
沪上最具规模的青少年儿童
（主力店） 专业性购物中心
广州蕉叶
餐饮 食品
2L
1400
以经营泰国餐厅为主，并首
（主力店） 创“欢乐美食”理念
次主力店：H&M、上海歌城、望湘园等
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业态租金分析
由于自身体量较小，本案主要以儿童娱乐和餐饮为主，服务于周边白领和居民，加上街区式的设计，在商业林
具体信息
轨交2/4/6/9号线，世纪大道站
周边1-2公里范围，服务周边办公人士及常住居民
社区休闲商业街区
约3.1万㎡ 47.0% 环形主次动线
B1以儿童娱乐、购物为主，其余以餐饮为主 儿童用品、游戏游艺以及中餐、亚洲正餐为主 中端
15
L3
L2 地下车位出入口
L1 人流主动线
B1 车流动线
动线类型：环形主次动线
7
建筑细节特色
下沉式广场——马蹄形，围绕下沉式中心广场和庭院布局，对举办各类活动很有益，结合低密度的建筑形成休 闲放松的氛围。
• 围绕下沉式广场自然形成建筑围合，自 然形成看台，餐饮休闲空间与广场活动 相得益彰，可容纳约400人进行活动， 举办过摇滚、爵士Live show 等各种时 尚活动。
和府捞面 6ixty 8ight
橙爱王国 亚马逊探险乐园
Balabala
巴黎三城
满露·膳府
宝大祥儿童购物中心 11
主力店铺介绍
96广场B1层以儿童购物、娱乐、早教为主；L1层以时尚零售业和中高端餐饮为主；L2、L3主要分布中式、日 式、泰式餐厅。同时为陆家嘴商务人士和周边家庭提供消费场所。
品牌名称 业态类型 所在楼层 面积（㎡）
立的陆家嘴形成自身的特征，从而产生错位竞争。
主要业态比例
业态
面积比例（%）
零售
33.8
餐饮
50.0
休闲/娱乐
15.0
服务
1.3
50%
1% 15%
34%
零售 餐饮 文化娱乐 服务
租金情况
96广场开业较早，出租率接近100%，部分商家 在装修中。1层主要布局餐饮以及时尚类的零售 业，其底层租金大致为：
18-22元/㎡/天
楼层 主力业态 主力业态面积占比 主要品类
B1 休闲/娱乐
52.3% 儿童娱乐
项目业态分布 1L 餐饮
56.8% 中式正餐
2L 餐饮 78.5% 亚洲正餐
3L 餐饮 88.2% 中式正餐
13
项目商业特色
马蹄形下沉式广场+红砖灰瓦海派建筑风格
商业特色
整个建筑风格极具海派特色，红砖灰 瓦装饰的外立面；
• 广场也使顶层roof特色发挥出来，方便 商家放置休闲座椅餐桌以及一些小景观 布置，在周边高楼群中为消费创造一种 空间上的舒适感，为紧张工作之余带来 放松，又可以间接参与广场活动。
• 为B1层商业带来人流，提高租金。
8
建筑细节特色
欧美风格的砖红色技巧增加视觉吸引力，加上浅色条装饰和外露钢构增加了层次感，使项目具备了简约活泼的 独特个性，地坪与建筑色彩体现出协调统一
实际车流走向
实际人流走向
② 项目西侧主干道西藏北路
④ 二期西南侧商场出入口
⑥ 北里停车场入口
6
项目动线分析-项目动线分配
96广场内部为步行，步行出入口与周围道路连接通畅并增加了与对应南北侧写字楼入口的辅助动线，可以很 快吸引周边消费群达到。外部车行呈环绕，连通B2地下车库，停车方便。中心广场集聚人气
运营管理 上海陆家嘴商宇房地产管理有限公司
2
区域情况
项目地处陆家嘴东方路，临近张杨路和世纪大道主干道，近2\4\6\9号线换乘站世纪大道，交通便捷，有公交 到达，但公交线路经过陆家嘴其他集中商业区(周边商业林立)，项目缺乏竞争力。
3
1. 项目整体布局 2. 项目动线分析 3. 建筑细节特色
项目整体布局项目名称上海96广场总建面积 6.6万㎡
所属商圈 世纪大道商圈
商业类别 街区开放购物中心
租售方式 租赁
开业时间 2008年11月28日
档次定位 中端
商业楼层 B2-L3（其中B2为车库）
主题定位 主题式休闲广场
经营模式 自持
停车场
约2400个
项目地址 上海市浦东新区东方路796号
开发企业 陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
1. 项目基础信息 2. 项目区位分析
基础信息
96广场作为陆家嘴少有的街区开放式商业，2008年开盘，进入稳定发展期。项目立足为周边40多办公楼的业 主、入驻企业和周边社区居民提供配套服务，进而完善竹园商贸区的休闲娱乐配套功能。同时与新上海商业城 形成功能互补，共同构建浦东中心商业区的繁荣景观。
客群定位：周边办公楼业主、入驻企业和周边社区居民； 主题定位：以休闲广场为核心，结合特色餐饮、时尚体验、休闲娱乐、综合购物等服务功能的社区休闲商业中心；
项目整体商业体量6万㎡，整体呈马蹄形，低容积率、分散布局、庭院与步行街相结合的设计理念，通过主题 化的广场、饶有情趣的空间设计、宜人尺度的建筑体量，营造亲切、温暖、人性化的商业休闲广场。
③
②
下沉式广场
④ ①
①东侧主入口
② 南侧主入口
④北侧主入口
③西侧主入口 5
项目动线分析-项目动线分配
东方路车辆单行线，向北车辆无法到达；东方路地下桥限制了对面人流到达；街区南西北侧入口对东方路主入 口人车流有较强的分流作用
设置一个马蹄形的下沉式广场，自然 形成看台，既可以举行活动，又增长 了其余店铺的展示面，同时也为B1层 带来人流，增加租金收入。
14
项目总结分析
土地属性 产品属性 业态属性
项目指标 城市等级 商圈等级 交通属性 辐射范围 商业类型 经营面积
占项目规模比例 动线特点 业态结构 业种情况 品牌档次
一线城市 陆家嘴商圈
9
1. 项目商业定位 2. 主力店铺介绍 3. 业态租金分析 4. 项目商业特色 5. 项目总结分析
项目商业定位
集购物、餐饮、娱乐为一体的白领时尚、放松的消费场所
作为陆家嘴少有的街区开放式商业，以休闲广场为核心，结合特色餐饮、时尚体验、休闲娱乐、综合购物等服务功能。同时以低容量、分散布局的特点，加 上庭院与步行街相结合的设计理念，提供给人们轻松的体验和愉快的氛围。