房地产开发企业会计第六章 投资性房地产
第六章投资性房地产
一、内容提要本章解析投资性房地产的界定及入账成本的确认，对投资性房地产的两种后续计量模式在选择标准上、会计处理上和计量模式的转化上进行了系统地阐述，最后，本章对投资性房地产的转换及处置做了案例解析。
二、关键考点1.投资性房地产的辨认；2.公允价值模式下投资性房地产的会计核算；3.成本模式转为公允价值模式的会计处理原则；4.公允价值模式下投资性房地产与固定资产、无形资产或开发产品相互转换时公允价值与账面价值差额的归属科目认定；5.投资性房地产处置损益的计算，尤其是公允价值模式下“其他综合收益”和“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”的会计处理。
三、历年试题分析年份题型题数分数考点2017单选题 1 1.5自用房产转为公允价值模式计量的投资性房地产形成贬值的科目归属多选题 1 2 投资性房地产会计处理原则的正误甄别判断题 1 1 投资性房地产的界定综合题 1 18 投资性房地产结合所得税的会计处理2018单选题 1 1.5 投资性房地产折旧的计算多选题 1 2 成本模式转公允价值模式的会计处理判断题 1 1 投资性房地产的后续支出处理计算题 1 10 公允价值模式下的投资性房地产的会计处理2019单选题 1 1.5 投资性房地产日常维护支出的科目归属多选题 1 2自用房产转换为公允价值模式的投资性房地产对财务报表项目的影响判断题 1 1 部分出租部分自用的会计处理原则计算题 1 10公允价值计量模式下投资性房地产的取得、公允价值变动及转为自用固定资产并提取折旧的会计处理四、本章知识点详解【知识点】投资性房地产的特征与范围▲▲▲【解释】房地产包含两部分：地皮与地上建筑物。
房地产企业购买地皮，并在此基础上建造商品房，两者合二为一属于房地产企业的库存商品，计入“开发产品”科目。
一般企业购买地皮，计入“无形资产——土地使用权”，建造的地上建筑物计入“固定资产”，如果无法合理区分，全部计入“固定资产”。
一、投资性房地产的定义及特征（一）投资性房地产的定义所谓投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
2020年CPA会计官方教材第六章投资性房地产例题整理
贝壳· 为应试而生醶縹鄡杦㰰挰曏匫彎!「例6-1」20x 8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。
该厂房按照成本模式进行后续计量，原价为2 000万元，已计提折旧600万元。
为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经 营租货合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。
3月15日，与乙企业的租赁 合同到期，厂房随即进入改扩建工程。
12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出 150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。
假设甲企业采用成本计量模式，不考虑相关税费。
本例中，改扩建支出属于资本化的后续支出，应当计入投资性房地产的成本。
甲企业的账务处理如下:2/!31y9怇4溮26沨ꆶ杦㰰挰曏匫彎㹚縉歠朖愄廰轃;!借：投资性房地产——厂房（在建） 14 000 000投资性房地产累计折旧 6 000 000 贷：投资性房地产——厂房 20 000 000 3/!31!y9!怇!4!溮!26!溋竅23!溮!21!沨ꇄ!借：投资性房地产——厂房（在建） 1500 000贷：银行存款等 1 500 000「例6-2」20x 8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。
为了 提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了 经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。
3月15日，与乙企业的租赁 合同到期，厂房随即进入改扩建工程。
11月」〇日，厂房改扩建工程完工，共发生支出 150万元，即日起按照租赁合同出租给丙企业。
3月丨5日，厂房账面余额为1 200万元, 其中成本1000万元，累计公允价值变动200万元。
假设甲企业采用公允价值计量模式, 不考虑相关税费。
甲企业的账务处理如下：2/!31y9怇4溮26沨ꆶ杦㰰挰曏匫彎㹚縉歠朖愄廰轃;!借：投资性房地产——厂房（在建） 12 000 000贷：投资性房地产——成本 10 000 000——公允价值变动 2000000 3/!31!y9!怇!4!溮!26!溋竅22!溮!21!沨ꇄ!借：投资性房地产——厂房（在建）1500000贷：银行存款1500000「例6-3」甲公司为从事房地产经营开发的企业。
企业财务会计第六章 投资性房地产-精品文档
第一节
投资性房地产概述
三、投资性房地产的范围 （一）属于投资性房地产的项目 3. 已出租的建筑物 （2）已出租的建筑物-------是企业已经与其他方 签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建 筑物。一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起， 经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。 已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置 但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。
第一节
投资性房地产概述
三、投资性房地产的范围 （一）属于投资性房地产的项目 3. 已出租的建筑物
（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人
提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的------
应当将该建筑物确认为投资性房地产。
企业经济业务核算
第一节
投资性房地产概述
三、投资性房地产的范围 （二）不属于投资性房地产的项目 1.自用房地产
-------是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的 房地产。例如，如企业生产经营用的厂房、办公楼等属于 固定资产；企业生产经营用的土地使用权属于无形资产。 企业出租给本企业职工居住的宿舍-----即使按照市场价格 收取租金，也不属于投资性房地产。 企业拥有并自行经营的旅馆饭店------其经营目的主要是通 过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店是企业的经营 场所，应当属于自用房地产。
第一节
Байду номын сангаас
投资性房地产概述
二、投资性房地产的特征 2. 投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别 于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地 产。 3.投资性房地产有两种后续计量模式
企业经济业务核算
第一节
投资性房地产概述
三、投资性房地产的范围 （一）属于投资性房地产的项目 1. 已出租的土地使用权 ------是指企业通过出让或转让方式取得，并以经 营租赁方式出租的土地使用权。包括自行开发完 成后用于出租的土地使用权。 企业以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其 他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能 确认为企业的资产。
第六章 1 投资性房地产初始计量
第六章投资性房地产本章主要阐述投资性房地产的确认、计量和记录问题。
虽然分数不高，但比较重要。
本章近三年主要考点：投资性房地产的转换等。
本章应关注的主要问题：（1）投资性房地产的范围；（2）投资性房地产后续计量模式变更的会计处理；（3）投资性房地产转换的会计处理；（4）本章内容可以和债务重组、非货币性资产交换、资产减值、所得税、差错、合并财务报表等内容结合出题。
第一节投资性房地产的特征与范围◇投资性房地产的定义◇投资性房地产的范围一、投资性房地产的定义投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
二、投资性房地产的范围【提示】下列各项不属于投资性房地产：（1）自用房地产即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
例如：企业出租给本企业职工居住的房屋；企业拥有并自行经营的旅馆饭店；企业自用的办公楼、生产车间厂房等。
（2）作为存货的房地产作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
这部分房地产属于房地产开发企业的存货，不属于投资性房地产。
如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产。
【例题·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。
A.已出租的建筑物B.待出租的建筑物C.已出租的土地使用权D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物–无所有权，不属于【例题·多选题】下列各项关于土地使用权会计处理的表述中，正确的有（）。
A.为建造固定资产购入的土地使用权确认为无形资产B.土地使用权在地上建筑物达到预定可使用状态时与地上建筑物一并确认为固定资产C.已出租的土地使用权及其地上建筑物一并确认为投资性房地产D.用于建造厂房的土地使用权摊销金额在厂房建造期间计入在建工程成本月摊销计入科目：建办公大楼，建造期间土地摊销计入办公大楼的成本，建造完成计入管理费用。
中级会计实务第六章投资性房地产
2020年中级会计职称《中级会计实务》第六章投资性房地产核心考点及经典例题详解【知识点】投资性房地产的范围（★）（一）属于投资性房地产的范围1.已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。
【思考题】甲公司以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为50年，甲公司将该土地使用权以经营租赁方式出租给乙公司。
是否属于投资性房地产？『正确答案』属于。
2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。
【思考题】企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。
是否属于投资性房地产？『正确答案』属于。
【思考题】甲公司为房地产企业，以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为70年，持有并准备增值后再转让。
是否属于投资性房地产？『正确答案』不属于。
3.已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。
【注意】（1）已出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，如果以租赁方式租入的建筑物不属于投资性房地产（属于使用权资产）。
【思考题】A企业与B企业签订了一项租赁合同，A企业将其拥有产权的门面房出租给B企业，租期5年。
B企业最初将该门面房用于自行经营餐馆。
2年后，因连续亏损，B企业将餐馆转租给C公司，以赚取租金差价。
该房屋属于哪家公司的投资性房地产？『正确答案』由于门面房的产权属于A企业，因此对于A企业而言，属于其投资性房地产。
由于产权不属于B企业，因此对于B企业而言，不属于其投资性房地产。
【例·判断题】（2016年考题）企业以经营租赁方式租入后再转租给其他单位的土地使用权，不能确认为投资性房地产。
（）『正确答案』√（2）已经出租的建筑物，是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租建筑物。
（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
课程资料：第6讲_资产篇—投资性房地产(1)
第六章投资性房地产第一部分重点难点解析【知识点】自用房地产转换为采用公允价值模式后续计量的投资性房地产的所得税处理1.企业自用房地产转换为采用公允价值模式后续计量的投资性房地产，转换时公允价值大于原账面价值的差额计入其他综合收益。
借：投资性房地产——成本累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产递延所得税负债其他综合收益2.处置该项投资性房地产时，原直接计入其他综合收益的金额直接计入当期损益，与此相关的原确认的递延所得税也应转入当期损益，结转至损益的递延所得税也不直接转入所得税费用项目，而与所有者权益的余额一并转入利润表的除所得税费用以外的其他相关项目。
借：递延所得税负债其他综合收益贷：其他业务成本3.自用房地产或存货转换为公允价值计量的投资性房地产以后,在后续计量的每期期末，投资性房地产的账面价值与其计税基础的差异包括两部分内容，一部分是按照税法规定计提折旧,按照公允价值计量的投资性房地产不计提折旧而产生的差异，另一部分是公允价值变动影响数，由此产生的暂时性差异的所得税影响确认所得税费用（或收益）。
借：所得税费用贷：递延所得税负债（假设公允价值上升）第二部分典型例题解析【考点1】投资性房地产的范围【例题1·单选题】下列项目中属于投资性房地产的是（）。
A.企业以经营租赁方式租入的土地使用权B.已出租的房屋租赁期届满，收回后暂时空置但将来继续用于经营出租C.企业持有短期内以备经营出租的空置建筑物D.房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权【答案】B【解析】选项A，经营租入的土地使用权不属于企业的资产，与投资性房地产无关；选项C，只有在管理当局已作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，才可视为投资性房地产；选项D，房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权，应作为存货处理。
【例题2·多选题】甲公司是一家商业地产公司，自行建造一物业，地下共3层，地上共6层，其中地下3层拟建为用于出租的地下停车场及购物广场，地上6层拟用于出售的房产。
2020注册会计师《会计》学习笔记-第六章投资性房地产
一、指为二、1.初第六章 投资性房地产【思考题】求：根据答：借：贷：借：贷：借：贷：2.后正（3）2×20年12月31日，该层写字楼公允价值为每平方米6.5万元（2）2×20年5月1日甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司上述该层写字楼出租给乙公司使用，租赁期为3年，合同规定租金按年收取。
2×20年7月1日为租赁期开始日。
当日收到2×20年下半年和2×21年上半年不含税租金720万元，并开出增值税专用发票，增值税销项税额为64.8万元。
例3.甲公司系增值税一般纳税人，适用的增值税税率为9%。
经甲公司董事会批准，甲公司准备购买某栋写字楼的第6层，建造面积为1 000平方米，购买价为每平方米6万元，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化。
（1）2×20年3月31日，取得增值税专用发票，价款为6 000万元，进项税额为540万元。
若采用成本模式后续计量，写字楼预『答案解析』对投资性房地产进行后续计量时，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式例1.2×20年1月1日，某公司经董事会批准购入一栋烂尾楼，并准备继续建造，建成后对外出租。
2×20年2月1日，该公司实际支付价款10 000万元（不考虑土地所有权和增值税因素），当日办理相关手续取得烂尾楼的所有权。
2×20年3月1日，该公司开始委托承包商继续建造。
2×20年12月31日，该建筑物建造完成，实际建造成本为20 000万元，全部款项以银行存款支付。
可以选择成本模式或公允价值模式。
企业通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。
但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式例2.下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，不正确的是（ ）借：借：贷：贷：三、借：借：累计累计固定固定贷：公允投资贷：投资其他借：借：投资贷：投资 -公贷：公允累计固定借：借：存货存货贷：公允贷：其他借：借：投资公允投资贷：贷：-公公允『正采用成本模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产项目采用成本模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产0-75万元-600万元-675万元自用房地产转换为投资性房地产例4.甲公司2×18年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为3 000万元。
第六章 投资性房地产
第六章投资性房地产考情分析：各种题型均可能出现。
投资性房地产、无形资产、固定资产每年都会考主观题，难度不大，基本都是重要知识点的串联。
一、投资性房地产的范围（一）属于投资性房地产的项目判断条件：（1）产权属于企业；（2）经营租出。
1、已出租的土地使用权（已出租的地产）2、持有并准备增值后转让的土地使用权（拟出售的地产）3、已出租的建筑物（已出租的房产）提示：（1）企业租入土地使用权或建筑物再转租给其他单位的，不确认为投资性房地产。
（产权不属于企业）（2）计划用于出租但尚未出租的土地使用权和建筑物、闲置土地，不属于投资性房地产。
（3）企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，该办公楼确认为投资性房地产。
（4）对于空置建筑物，企业董事会作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。
【例】（2016年考题）企业以租赁方式租入后再转租给其他单位的土地使用权，不能确认为投资性房地产。
（）答案：√【例】（2013年考题）企业将采用租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的，应该将土地使用权确认为投资性房地产。
（）答案：×。
不确认投资性房地产。
（二）不属于投资性房地产的项目1、自用房地产。
如企业自用的厂房和办公楼、企业生产经营用的土地使用权、企业出租给本企业职工居住的自建宿舍楼、企业拥有并自行经营的旅馆或饭店。
2、作为存货的房地产。
如房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地（开发产品），这部分房地产属于房地产开发企业的存货。
提示：一部分自用，一部分用于出租：（1）能够单独计量和出售的，自用的部分（地→无形资产，房子→固定资产），出租的部分（地和房子→投资性房地产）；（2）不能单独计量和出售的，地→无形资产，房子→固定资产。
【例】（2019年考题）甲公司将其自有写字楼的部分楼层以经营租赁方式对外出租，因自用部分与出租部分不能单独计量，为此甲公司将该写字楼整体确定为固定资产。
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2.1 投资性房地产的初始计量
外购的投资性房地产的成本，应当按照取得时的实际
成本进行初始计量，其成本包括购买价款、相关税费 和可直接归属于该资产的其他支出。
自行建造的投资性房地产成本，由建造该项资产达到
预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括土地 开发费采用公允价值模式计量的外购或自行建造 投资性房地产
3.资产负债表日，投资性房地产的公允价值低于其账面 余额时 借：公允价值变动损益（投资性房地产的公允价值低 于其账面余额的差额） 贷：投资性房地产 ——公允价值变动
（二）采用公允价值模式计量的外购或自行建造 投资性房地产
1.企业外购、自行建造等取得投资性房地产时 借：投资性房地产——成本 实际成本 贷：银行存款 在建工程等 2.资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额时 借：投资性房地产——公允价值变动 贷：公允价值变动损益
投资性房地产的公允价值高于 其账面余额的差额
条件之四
处置：投资性房地产被处置，或者永久退出使 用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应 当终止确认该项投资性房地产
以对外出售或转 让的方式处置
第三节 投资性房地产的核算及披露
3．1 投资性房地产核算应设置的账户
3．2 投资性房地产核算的会计处理
3．1 投资性房地产核算应设置的账户
“投资性房地产”账户 “投资性房地产减值准备”账户
3．取得租金收入时 借：银行存款 贷：其他业务收入 4．投资性房地产存在减值迹象，经测试后发生减值时 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备
【例】成本模式下投资性房地产的初始确认 2012年3月，企业从其他单位购入一块土地的使用权， 并在该块土地上开始自行建造三栋小型办公楼。2012年8 月，企业预计办公楼即将完工，与E公司签订了经营租赁 合同，将其中的两栋办公楼租赁给E公司使用。租赁合同 约定，该办公楼于完工(达到预定可使用状态)时开始起租。 2012年8月20日，三栋办公楼同时完工(达到预定可使用状 态)。该块土地使用权的成本为900万元；三栋办公楼的造 价均为2 400万元，能够单独出售。企业作如下会计分录： 土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产的金 额=900÷3×2＝600（万元） 借：投资性房地产——办公楼 48 000 000 贷：在建工程 48 000 000 借：投资性房地产——土地使用权 6 000 000 贷：无形资产——土地使用权 6 000 000
第六章
投资性房地产
导入案例
• 万达商业地产盈利模式的转型
内 容
第一节 投资性房地产的特征和范围
第二节 投资性房地产的计量
第三节 投资性房地产的核算及披露
第一节 投资性房地产的特征和范围
1．1 投资性房地产的特征
1．2 投资性房地产的核算范围
1．1 投资性房地产的特征
已出租的土 地使用权
持有并准备增 值后转让的土 地使用权
采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，
可比照固定资产或无形资产的有关规定
采用公允价值模式计量的投资性房地产，不对
其计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日 投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价 值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当 期损益
2.3 投资性房地产的后续支出
资本化的后续支出
支付的其他费用和分摊的间接费用等。
2.2 投资性房地产的后续计量
成本 模式 后续 计量 模式
通常应采用 成本模式
后续计 量模式
满足特定条 件下采用
1.有活跃的房地 产交易市场 2.能取得同类或 类似房地产的市 场价格及其他相 关信息
同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续 计量，不得同时采用两种计量模式。计量模式一经确定， 不得随意变更。
1.企业管理 当局形成书 投资性房地 面协议 产开始自用 自用土地使 2.房地产发 用权停止自 生实际状态 用，用于赚 自用建筑物 上的改变 取租金或资 停止自用， 作为存货的 改为出租 本增值。 房地产，
确凿证据
条件之一 条件之二
改为出租
条件之三
房地产用途发 生改变，并满 足条件任一的， 应当将房地产 进行转换
已 出租的 建筑物
不属于投资性房地产的项目
企业自 用房地 产 作为存 货的房 地产
为生产商品、提供劳务或者 经营管理而持有的房地产
房地产开发企业在正常经营过程中 销售的或为销售而正在开发的土地 和商品房
第二节 投资性房地产的计量
2.1 投资性房地产的初始计量
2.2 投资性房地产的后续计量
2.3 投资性房地产的后续支出 2.4 投资性房地产的转换和处置
已出租的 建筑物
投资性房地产，是指 为赚取租金或资本增 值，或两者兼有而持 有的房地产。
投资性 房地产
1．2 投资性房地产的核算范围
核 算 范 围
已出租 的土地 使用权
持有并准备 增值后转让 的土地使用 权
企业通过出让或转让方式取得的， 以经营租赁方式出租的土地使用权
企业取得的、并准备增值后转让的土地 使用权，这类土地使用权很可能给企业 带来资本增值收益。 企业拥有产权并以经营租赁方式出租的 建筑物，包括自行建造或开发活动完成 后用于出租的建筑物。
与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产 确认条件的应当计入投资性房地产的成本 如：符合条件的改扩建指出
费用化的后续支出
与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产 确认条件的应当在发生时计入当期损益，即其他业务成本
2.4 投资性房地产的转换和处置
转换：房地产用途发生改变而对房地产进 行的重新分类 需有确凿证据表明 用途发生改变
核算企业投资性房地 产的价值
“投资性房地产累计折旧(摊销)”账户
建筑物因使用而损耗掉 的价值；土地使用权因 出租使用而摊销的价值
成本模式下，提取的投 资性房地产减值准备
3．2 投资性房地产核算的会计处理 （一）采用成本模式计量的外购或自行建造的投 资性房地产
1．企业外购、自行建造等取得投资性房地产时： 借：投资性房地产 贷：银行存款 在建工程等 实际成本 2．按期对投资性房地产计提折旧或进行摊销时： 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）