【精品】同策咨询定价策略的分类及基本方法-155页PPT资料

14
市场比较法
项目选取：
在这里我们选举了 “嘉城”以及 “汇丰沁苑”作为参考对象。
选取标准：
“嘉城”是区域龙头项目，具有区域代表性，地理位置相对优越，而且开盘时间长； “汇丰沁苑”区域新开项目，与本案距离相近，区位类似，有一定的参考价值。
15
市场比较法 价格定位：乐观预期
影响因素 区位系数 周边环境系数 小区规划系数 户型面积系数 景观系数 配套系数 交通系数
价格测算
本地块公寓基准价格确定
比较项 目
权重
竣工时 间
3
出售速 率
3
房屋与 地下室 6 面积比
花园占 地面积
12
容积率 12
地段 15
规划特 色
8
景观特 色
8
车位数 量
3
立面表 现
8
智能科 技
2
翡冷翠
拟合 比较 程度 系数
100 3 135 4.05
100 6
90 10.8 100 12 100 15 110 8.8 110 8.8 100 3 130 10.4 120 2.4
19
评分标准
评分内容
竣工时间 出售速率 房屋与地下室面积比 花园占地面积
容积率 地段 规划特色 景观特色 车位数量 立面表现 智能科技 装修材质 会所 物业管理
各项指标所占权重及评分基准判定
权重
3 3 6 12 12 15 8 8 3 8 2 2 10 8
系数打分 平均水平 系数评分 平均水平 系数评分 平均水平 系数评分 平均水平 系数评分 平均水平 系数评分 平均水平 系数评分 平均水平 系数评分 平均水平 系数评分 平均水平 系数评分 平均水平 系数评分 平均水平 系数评分 平均水平 系数评分 平均水平 系数评分 平均水平 系数评分
联排
5%
建筑品 质
现代、欧 式
100
现代海派\ 涂料
95
法式\涂料
95
现在风格 \涂料
英伦风 95 格\石 95
材
20%
配套
尚不成熟
100
社区自建8 万方MALL
100
较成熟
115
较成熟
115
尚不成 熟
100
15%
园林规 划
分层绿化, 组团绿化 带,庭院绿
化
100
集中绿化
100
两条天然水系、 绿色景观大道、
项目增值 15%
市场价 格走势
• 整体宏观大市场运行正常，区域市场增长较快。
项目增值 10%/年
稀缺性
• 板块市场未来竞品项目均已销售完毕，低密度别墅项 目稀缺。
项目增值 12%
下面我们在基准价格的基础上，综合各项资源优势，来确定本项目别墅产品线动态销售均价——
23
价格测算
综合上述各项资源优势，得到本案0.7年后的销售价格：
100 6 70 4.2
120 14.4 90 10.8 160 19.2 130 15.6 60 9 90 13.5 100 8 80 6.4
90 7.2 80 6.4
100 3 90 2.7
130 10.4 90 7.2
100 2 100 2
21
西郊明苑
拟合 比较 程度 系数
90 2.7 100 3
影响因素 区位系数 周边环境系数 小区规划系数 户型面积系数 景观系数 配套系数 交通系数
合计 近期3月价格 本案推导价格
未来市场竞争 开盘准备 去化时间
本案合理价格
权重 2.5 2 1 1 0.5 1.5 1.5 10 -----
嘉城
得分
比较系 数
12.5
32.5
12
24
11
11
10
10
11
5.5
90
100
110
80
以100分为基准，物业品牌和具体服务内容而定
100
110
100
110
兰乔圣菲 90 130 70 90 130 90 80 80 90 90 100 70 100 100
20
西郊明苑 90 100 120 120 100 180 120 110 100 100 110 70 100 120
11
市场比较法
比较项目 区域位置 区域环境
规划 产品 其他条件
市区距离 交通系统 板块属性 自然环境 社会环境 发展潜力 生活配套
规模 容积率
绿化 内部景观 产品风格及核心概念 面积设置 产品附加值 物业服务
会所 是否现房 开发商品牌
文翔名苑
权重
拟合程度
比较系数
4
100
4
7
100
7
4
100
4
7
100
西郊庄园
拟合 比较 程度 系数
85 2.55 120 3.6
60 3.6
130 15.6 140 16.8 90 13.5 100 8 110 8.8 100 3 110 8.8 100 2
绿城玫瑰园 兰乔圣菲
拟合 比较 拟合 比较 程度 系数 程度 系数
90 2.7 90 2.7
120 3.6 130 3.9
万源城
拟合 比较 程度 系数
100 3 130 3.9
120 7.2
80 9.6 120 14.4 150 22.5 110 8.8 110 8.8 100 3 110 8.8 110 2.2
万特园
拟合 比较 程度 系数
90 2.7 100 3
100 6
90 10.8 120 14.4 160 24 100 8 100 8 100 3 110 8.8 120 2.4
6.6
110
11
100
6
110
7.7
100
4
100
4
100
4
100
3
104.4
山语原墅
拟合程度
比较系数
110
4.4
110
7.7
100
4
100
7
100
4
100
3
100
10
110
3.3
120
8.4
110
7.7
115
6.9
100
10
100
6
110
7.7
100
4
120
4.8
100
4
110
3.3
106.2
市场比较法
4
市场比较法
案例：新城白银路公寓产品定价
5
市场比较法
6
市场比较法
清水颐园 9300元/㎡
保利海上五月花 9200元/㎡
右岸嘉园 9200元/㎡
保利家园 8500元/㎡
7
市场比较法
权重
比对因 素
本项目
评分
保利家园 （30%）
评分右岸嘉园
（25%）评分三清期水（颐2园5%）评分
保利海 上五月 （20%）
7
4
100
4
3
100
3
10
100
10
3
110
3.3
7
80
5.6
7
90
6.3
6
105
6.3
10
90
9
6
105
6.3
7
100
7
4
100
4
4
110
4.4
4
100
4
3
100
3
100
98.2
12
名仕豪庭
拟合程度
比较系数
100
4
100
7
100
4
100
7
100
4
100
3
100
10
100
3
120
8.4
110
7.7
110
项目和产品定位 寻找总价空白点
在框定总价的前提下，通过系数法，确定项目的具体的总价范围
特点：适用总价特征明显的物业产品，如独栋别墅等
26
案例：好世麒麟园定价方案
27
总价卡位法
根据区域内联体别墅和经济型独栋别墅热 销总价段
框定本案的总价段
权重系数 103.65 110.6 112.3 106.65
103.7
94.8 120.3
实际参考 67146 85432 88731
价格
60606
57526 57652 89943
本项目参 考价格
72434
别墅产品静态参考价格：
72434元/m2
22
价格测算
区域未来 规划发展
• 板块规划起点高，虹桥枢纽的开通使得板块发生裂变 ，凸显板块价值； • 板块国际别墅区集群效应，良好的别墅居住氛围
万科翡翠 100 135 100 90 100 100 110 110 100 130 120 70 100 100
万源城
万特园
西郊庄园
绿城玫瑰园
以100分为基准，随着房龄时间递减
100
90
85
90
以100分为基准，月均去化1套为满分，低于1套系数递减
130
100
120
120
以100分为基准，以0.3-0.4为满分，低于标准值递减
中青旅集团 95
新城
100
保利房 地产
95
100%
系数累 加
100
97.95
103.00
101.50
98.00