国内度假地产的发展历程及产品研究(上)

国内度假地产的发展历程及产品研究（上）
——以华侨城、芙蓉古城为例
一：国内旅游产业的发展历程
中国旅游业经过了三十年的发展，在不断的经验摸索和国际经验学习中，快速成长起来，已经开始走上转型增效的成熟道路，在不断的实践创新和理论提升基础上实现与国际化的接轨，成功融入了世界休闲产业革命的发展大趋势之中。

特别是二十一世纪以来，在休闲时代的引领下，中国开始进入旅游大发展的新篇章，涌现了一批新的旅游产业模式和形态，旅游与地产结合形成的度假地产是旅游发展的最新模式，也是一个新的赢利点。

中国旅游业的发展可以说一直跟随着国际旅游的脚步，在几十年的发展中经历了最初的资源时代，到后面的产品时代，再发展到近几年的服务时代，最后形成了旅游发展方向标的度假时代。

旅游度假时代的到来是旅游发展到今天的必然产物，在经历了资源时代、产品时代、服务时代以后，人们不满足于现有的观光、游览、购物等旅游项目，希望追求更高境界的旅游活动，即旅游度假，不仅仅是随旅游资源的认识，而是完全心灵的放松。

度假地产表面上属于房地产业，实际上还是旅游产业。

度假地产的核心是“度假”而不是“地产”，其产品形式是“度假服务”而不是“房屋供应”。

度假地产的核心是资源，即景观资源和度假设施。

（见图一）图一：国内旅游发展历程
二：度假产品类型的剖析
1、从旅游资源层面来看，度假产品可以分为：
文化休闲地产
其开发特点是：一是开发区域范围内具有浓郁的人文文化底蕴，可以在古镇中进行充分演绎和打造的古民俗素材，构筑古镇的文化内涵;二是民俗文化的开发与旅游核心吸引物的形象具有天然的契合性，形成差异性互补的开发格局;三是要以“核心景区吸引人、古镇留住人”的立足点出发，与核心景区形成有效互动，包括主题互动、线路互动、功能互动以及产品的互动;四是人文文化资源也开发区内的核心元素，同时也可以通过再造景观构成民俗文化资源，以“芙蓉古城”为此类的开发之典范。

生态休闲地产
其开发特点是：一是原始优美的生态环境具有区域的垄断性，便捷优越的交通条件以及优越的市场区位环境是生态休闲地产的开发的基本前提;二是紧紧围绕一个符合当地开发前景、鲜明独特且具有市场感召力的形象定位;三是以“借景、引势和造居”三大生态地产的开发模式，打造舒适宜人、个性独特并契合市场需求的旅游地产项目。

以中坤集团打造的“宏村”度假地产为典范。

滨水休闲地产
其开发特点是：一是充分利用滨湖、滨海等资源，开发具有相对稀缺性的度假产品;二是结合国际流行度假元素高尔夫、游艇等开发各具特色的高尔夫俱乐部、游艇俱乐部;三是通过高尔夫、游艇等项目的开发聚集高端客源，提升其度假地产品质和销售价格。

以海南三亚亚龙湾旅游度假区为典型项目。

温泉休闲地产
其开发特点：一是充分融合温泉泡汤文化和旅游地产文化，将温泉文化引入到户，实现户户温泉的特色地产项目;二是通过特色化、人文化、多样化、主题化景观的打造，营造温泉泡汤区和居住区的功能分区和结合;将温泉文化真正的
融入到度假物业之中，集泡汤、高尔夫球场、游泳、登山、攀岩、钓鱼、水上活动、探险、动植物观察、智力活动等，并配合特别节日举办有关温泉活动。

2、从旅游产品层面来看，度假产品可以分为：
休闲度假产品
此类度假产品是目前度假地产最为主要的类型之一，休闲度假产品主要是依托优美的山、海、湖、水等旅游资源为依托，构建五星级度假酒店+高尔夫俱乐/游艇俱乐部+度假公寓+度假别墅的组合型物业，同时配套广场、公园、博物馆等旅游公共设施。

主题度假产品
通过主题乐园、主题演绎和主题景观构建主题型度假产品，此类度假产品一般以“先旅游后地产”的开发模式为主。

国内目前主题旅游地产产品以华侨城为典范，通过锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷四大主题乐园的打造，扩大知名度、聚积人气，同时构建威尼斯主题酒店、海景酒店、生态广场等一系列旅游公共设施，形成集旅游、购物、娱乐、体育、休闲为一体的旅游带;后做地产，以四大主题乐园为依托，构建波托菲诺度假地产项目。

养老度假产品
随着中国的老龄化，养老会成为一个值得期待的新产业，养老地产是整个养老产业中最为重要的产品。

比起一线度假地产项目，二线旅游地产项目的性价比更高，既有好的生态环境，又用相对适宜的价格，这类度假产品吸引了更多中低收入者购买;并且相对安静的环境更适合老年人、候鸟一族养生度假，因此养老地产开发潜力巨大，这类产品在海南有着独特优势。

城市新区产品
此类度假产品不仅仅是一个旅游度假的概念，更多的强调的是来旅游新区的概念;在中心城市周边，旅游资源品质高的区域，打造一个以旅游产品为核心的城市新区。

城市新区的地产项目相对于城市中心区来讲，具有生态资源丰富、区域建设规范、景观设计独特等优势，在一定程度上区别于城市的第一居所，相对成熟的旅游设施使得这些区域具有了旅游与居住的双重功能。

三：旅游地产在中国的发展环境
1、国内旅游需求的扩张，启动了旅游地产市场需求
2008年我国国内旅游人数达17.1亿人次，全国国内旅游收入达8749亿元，比2000年净增近10亿人次，增长了1.3倍。

据测算，到2015年我国国内旅游消费将达到28亿人次。

就消费群体而言，中国已经形成了世界上规模最大的国内旅游市场;就消费总量而言，旅游消费对社会总消费贡献明显，目前国内旅游总收入相当于全国社会消费品零售总额8%以上。

2、国内游客占旅游市场绝对主体
旅游消费上，城镇居民占主导。

我国国内居民出游率已超过1：1，2008年我国城乡居民出游率达到129%，比2000年提高了近70个百分点，国内游客占旅游市场绝对主体。

3、国内经济持续发展奠定了旅游房地产的消费基础
根据世界银行发展报告，人均GDP在3000美元左右被认为是现代化门槛，休闲度假需求将得到大幅增长，2008年全国人均GDP已达到3267美元。

京津地区、长三角区域、珠三角区域，是中国经济发展最为突出的三大区域，也是度假产业发展最为迅速的区域。

4、城市房地产资促进旅游地产异军突起
近些年，随着经济的发展和城市化的进程，城市房地产价格不断上升。

而作为郊区或农村的旅游地产，以其相对较高的生态品质和较低的房产价格，也赢得了一定的市场需求。

随着国内休闲度假旅游的兴起和大城市房地产开发的外溢，与大城市外部以生态旅游资源为基础的度假区的发展在空间上相呼应，由于这种居住形式占据了良好的生态空间，与喧嚣的市区隔离开来，非常适合度假或作为第二居所，因而成为城市富裕阶层的心仪之地。

注：2009年全国旅游统计分析尚未公报，这里使用2008年公报数据。

（数
据来源：国家统计局）。