香港地铁上盖商业经典案例
15733309_香港地铁上盖R+P模式探秘_
香港地铁上盖R+P模式探秘“R+P”模式的诞生，从开发商角度来讲，迎来了地铁开发思维时代。
李向 特约撰稿如果说内地的房地产开发学习香港“高周转”模式的话，“轨道+物业”开发模式正在成为开发商新一轮跑马圈地的王牌，这一次学习的对象依然是香港。
无论地产开发还是商业地产的运营管理，香港向内地输出了很多智慧和经验，一衣带水的深圳更是占得先机。
2016年，万科与深圳地铁达成合作，万科拿下深圳地铁超过20个地铁上盖物业项目，时任万科集团董事会主席的王石表示，万科的城市配套商战略迎来了“铂金时代”。
香港铁路有限公司(下称港铁公司,00066.HK)所打造的“轨道+物业”(Rail+Property，即R+P)模式，以其特有的商业模式赋予了商业地产新生命。
《中国城市轨道交通协会》披露的数据显示，截止到2016年末，中国内地共有30个城市开通了城市轨38特别报道SPECIAL REPORTCopyright©博看网. All Rights Reserved.道，共计133条线路，共有58个城市的城规线路规划获批。
在已运营线路上有2671座站点，其中换乘站457座，占比17.1%。
根据港铁公司的运营经验，上述2671个站点都具有商用价值前景，换乘车站具有人流量大优势更是商业物业、住宅开发的最佳选择，这种自带人气与流量，给周边地块带来的溢价超过20%。
对于房企而言能否与轨道作伴，成为选择布局的首要考虑要素之一，能否竞逐地铁沿线的物业开发，成为判断房企多元布局的标志。
港铁公司R+P模式并不是一战成名的，而是在其近40年间的运营中获得管理经验。
港铁公司1975年开始建造，1979年第一条线路观塘线开始运营，2000年在香港交易所上市，2007年与九广铁路公司合并，截至2016年底，在香港运营10条轨道线路，盈利达到164.47亿港元，是上市时的7.4倍，是全球极少数地铁公司中不依靠政府补贴而盈利的地铁公司。
港铁公司凭借管理优势，在内地参与建设和营运包括北京4号线、14号线、16号线，深圳地铁4号线，杭州地铁1号线；海外业务方面，在英国参与营运及管理TfL Rail(伊利莎伯线)、联合营运及管理西南部铁路专营权，在澳大利亚和瑞典营运及管理澳大利亚墨尔本铁路、瑞典斯德哥尔摩地铁、Stockholm Pendeltåg铁路服务及来往斯德哥尔摩和歌德堡的城际列车服务MTR Express。
香港太古广场案例分析
香港太古广场一、太古广场全貌二、太古广场位置太古广场位于金钟地铁站上盖，是香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点；太古广场座落于香港核心地带，香港的重要地点，例如香港公园、香港政府办公大楼、高等法院、英国领事馆及英国文化协会等都近在咫尺，占尽地利优势；太古广场向北可拥览浩瀚的海景，而向南则面对占地十公顷香港公园宁静的环境。
三、太古广场交通地铁前往太古广场，可选择乘搭地铁到金钟站。
金钟地铁站是香港及九龙列车的转驳站，除贯通全港地铁沿线各站外，更可接驳九广铁路及机场快线网络，快捷方便。
巴士或电车太古广场位处香港主要交通枢纽，途经的巴士线超过80条，包括CityFlyer机场快线及机场穿梭巴士服务；而连接金锺廊及太古广场的有盖行人天桥下，亦设有来往东西线的电车站。
此外，由附近的香港公园步行往山顶缆车站只需约五分钟。
太古广场一座太古广场二座太古广场三座太古广场总占地三十二万平方呎，于一九九零年落成，包括四座大楼及一个购物中心，共提供近五百万平方呎的楼面，包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、购物商场和会议中心等。
四、太古广场的定位及组成部分定位：香港最顶级的综合体物业甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级公寓。
太古广场一座占地860,000平方呎（约79,900平方米）的商业大厦太古广场二座占地700,000平方呎（约65,000平方米）的商业大厦太古广场三座占地644,000平方呎（约60,000平方米）的商业大厦(于2004年中落成)购物商场占地710,000平方呎（约66,000平方米）的购物商场270间酒店式住宅单位 (面积由1,220至2,650平方呎) 太古广场酒店式住宅太古广场会议中心可容纳500人的会议中心港丽酒店513间客房的五星级酒店港岛香格里拉酒店565间客房的五星级酒店万豪酒店602间客房的五星级酒店地下停车场逾500多个泊车位1、甲级写字楼部分太古广场一座：建筑面积860,000平方呎、楼高36层的甲级商厦，每层面积由20,000平方呎至22,000平方呎，首层为会议中心设施。
地铁上盖商业,如何解决过路却不消费的难题？
地铁上盖商业项目应关注品牌和 商品的差异化，打造特色店铺和
独家品牌，以吸引更多顾客。
地铁上盖商业项目应注重顾客服 务和体验，提供多种便利设施和 优质的服务，提高顾客满意度和
忠诚度。
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表参道之丘的商业项目介绍
表参道之丘是位于日本东京表 参道地铁站上盖的一个大型商 业综合体，集购物、餐饮、娱 乐等功能于一体。
该项目占地面积较大，拥有多 个楼层，涵盖了各种品牌和类 型的商铺，吸引了大量人流。
表参道之丘还配备了充足的停 车设施，方便顾客前来消费。
表参道之丘的设计理念与特点
表参道之丘注重营造舒适的购物 环境，通过人性化的空间布局和 建筑设计，使得顾客在购物过程
01
建立合作机制
地铁与物业方应建立良好的合作 机制，共同制定商业项目的发展 策略。
资源共享
02
03
长期规划
地铁与物业方应共享各自的优势 资源，如地铁的人流优势和物业 的场地优势，实现互利共赢。
制定长期发展规划，确保地铁上 盖商业的可持续发展，实现地铁 与物业的长期利益统一。
05
案例分析：表参道之丘的启示
中感受到愉悦和便利。
该项目注重品牌和商品的差异化 ，引入了大量独家品牌和特色店
铺，以满足不同顾客的需求。
表参道之丘还注重顾客服务，提 供多种便利设施，如休息区、儿 童游乐区等，以及优质的导购服
务和售后服务。
表参道之丘对国内地铁上盖商业项目的启示
地铁上盖商业项目应注重人流引 导和聚拢，通过合理的空间布局 和建筑设计，吸引顾客进店消费
理清供需的消费需求 和习惯，以便提供有针对 性的商品和服务。
优化商品组合
根据市场需求调整商品组 合，满足不同顾客的需求 。
香港九龙站案例分析
国际顶端酒店——W酒店 位于天玺II第12-28层； 提供393间豪华高级客房，包括42间套房，全 部客房及套房均配备声宝(Sharp)、Bang & Olufsen及KEF的尖端设备； 总统套房Extreme WOW配备八人餐桌、特大 浴池、巨型衣帽间、施华洛世奇水晶浴室配件 及室内水族缸； 客房融入金、木、水、火、土五大元素； 全亚洲首间Bliss提供特式水疗服务； 亚洲首间由客席DJ驻场的W style Living Room酒吧； 位于76层全城最高的酒店游泳池； 配备尖端科技、占地820平方米的多功能会议 及活动场所；
协同因素
3
香港城市的发展始终面对有限的可建设用地和不断膨胀的人口之间的矛盾，因此香港建筑 的特征为高密度和超高层； 用作公共交通的土地匮乏，自然要求不同交通方式的良好衔接和换乘，并整合到公共空间 和建筑内部； 九龙地铁站被规划为具有一定密度和混合度的地区重要节点，成为东涌线最大的站点，将 地铁和其他交通方式进行最大程度上的整合； 在机场从启德整体搬迁到赤腊角后，通过提供市内值机的服务，让乘客在香港和九龙的机 铁站内就可以更换登机牌，托运行李，“使机场回归城市”；
写字楼, 23.2, 21% 酒店, 8.3, 8% 商业, 9.3, 9%
关于地铁口模式及其商业开发模式综合案例研究讲解
地铁出入口与公交站点衔接
地铁和公共汽车、电车共同组成了城市的 公共客运系统。公共汽车、电车虽然客运 量少,但具有可灵活更改线路和站点的优点, 其与城市地铁的配套是提高城市公交一体 化、优化城市公交客运系统结构的必经之 路。
地铁出入口与公交衔接关系有: 第一类,集中 式,即两者的站点集中在一起或立体化布局 于一栋建筑中。第二类是水平式展开布局, 即在地面或地下城市步行系统中展开,这是 最常见的。
地铁节点商业
______深圳地铁1号线购物公园站的COCO PARK
——沿地铁口的商业开发
地铁站并非决定地铁通道商业成功与否的关键因素 商业定位 考虑未来商业的经营需求 以人为本开发地铁地面商业（综合购物商场) 集聚与疏散的权衡
香港地铁四通八达，几乎覆盖了全港所有区域，地铁上 盖物业与地铁站周边物业的价值差异并不大。人们通常认为 香港地铁商业做的很成功。但仔细了解后就会发现，香港最 成功的商业并不属于地铁公司，其位置也不一定与地铁直接 相连。这些成功的商业背后，地铁因素只是众多因素其中之 一。应该说，香港地铁的开发和运营都是成功的。
下沉广场产生了新 的城市三维广场空间, 是集交通、购物、休 闲、娱乐于一体的城 市多功能高效叠合空 间, 为市民提供了较 好的私密性, 塑造了 城 市客厅的新形象。
以上海静安寺地区地铁站及其周边的开发为例
以上海静安寺地区地铁站及其周边的开发为例
下沉式广场规划设计使用中的问题
尺度 静安寺广场的值已经小于等于2 “迷失”？
地铁通道商业
地铁上盖商业
范围：地铁站出入口 商业
特点：与地铁站口直 接相连
类型：大、中型商场 、裙楼商业
地铁节点商业
范围：地铁站半径300米范围内的商业（步 行约5分钟）
国内外优秀地铁商业案例
1 1 1 1 1
商家名称 桂林米粉、富春小笼、江苏面馆 肯德基、必胜客 复茂小龙虾、日本料理 来伊份、奶茶（饮料） 湘意满（湘菜馆） 罗森便利店、迪亚天天 阿吉豆、精品服饰市场 京世造型、139会所、重庆家富富 侨足浴 招商银行 中国移动通信 端辰不动产中介 百龄药业 都市英雄电玩城
案例二：北新泾站-馥邦中环广场
区域特征
居住区 次商务区
地铁特征
便捷 大运量
分类
门店数
餐饮
10
零售类
4
服务类
7
娱乐类
1
业种分类 中式快餐 西式快餐 特色餐饮
食品类 正餐 便利店、超市 服装饰品
美容健身
金融 电信 房产中介 医疗 电玩城
餐饮类---便捷性餐饮
零售类---便利性、个性精品化
各业种数量 3 2 2 2 1 2 2
楼层功能定位 B1层：百思买家电超市
B下2层：精品服饰、饰品店 F1：百思买家电超市、零售、面包房 F2、F3：餐饮，主营菜系：海派菜系、
碳烤鱼、韩国料理 F4：餐饮，主要营菜系：川菜
交通优势
紧临两条地铁站点，同时有多条 公交站点设于附近，大连路隧道 直通陆家嘴，四平路将建立交。
案例二：北新泾站-宜嘉坊
上海市成职教育有限公司、上海通达科技进修学校
案例三：大阪梅田地下街位于大阪梅田地区，地下街连通阪神百货、阪急百货、 阪急三番商业街等知名商业设施及大阪第一饭店，是日本人气最旺的地下街之一。
梅田Diamor地下街： 所处位置：大阪市北部梅田地区 层数：地下二层 地下街长度：四条共780米 总建筑面积：21,000㎡ 建成日期：1994年10月
以参考样本作为本案开发的对标方向，以国内外优秀的地铁商业案例作为 本案的规划理论依据。
2011年香港主要香港商业住宅案例分析
时尚吊顶
时尚、最大化节约成本
车行道及停车场
修制了盘旋而上的车行道，让客户可以驱车直达商场的不同楼层，并在商场的15、16楼设置了停车场，方便客户到达高区的休闲娱乐餐饮区
溜冰场
全港首个符合国际标准的溜冰场
时尚设计
商场排风口
时尚设计
电梯楼层标志
标识牌
时尚设计
时尚与高科技融合的空中中庭
时尚设计
休闲娱乐餐饮业繁盛
共通点 3
休闲、娱乐、餐饮的各个楼层分散布置，将人气分散到各个楼层：
青衣城——底层食肆
分布广泛
东荟城——二层至四层沿滑冰场设置餐饮
休闲、娱乐、餐饮的各个楼层分散布置，将人气分散到各个楼层：
分布广泛
特色化的中庭是香港商业mall一大特色，也是吸引客户驻留的商场的一大吸引点：
顶楼休闲商业
既聚集人气，还能满足社区需求
采光中庭
充足的天然光线使内与外融为一体，令人置身都市绿洲，营造『购物绿园』的体验，为其它商场无法比拟。
阳光天窗
采光口下的电梯、走廊均可自然采光，商场共计约4000多平方米的阳光天窗。
APM二楼有一半楼层为餐饮区
休闲、娱乐、餐饮的各个楼层分散布置，将人气分散到各个楼层：
分布广泛
太古城广场——二层设置大型反斗城
休闲、娱乐、餐饮的各个楼层分散布置，将人气分散到各个楼层：
分布广泛
magabox——10-13层设置大娱乐、餐饮店、溜冰场
休闲、娱乐、餐饮的各个楼层分散布置，将人气分散到各个楼层：
人性化处理公共设施
亮点 之
megabox
简介
MegaBox位于企业广场五期，楼高19层，面积与太古城中心接近。商场是东九龙区最大型的购物商场，亦是全港首个大型垂直式商场， 美国冒险乐园租用17至19楼，兴建全港最大型室内主题公园，亦为全东九龙唯一一个香港主题公园。
香港union_square
第 二期：擎天 半岛
名称：擎天半岛 开发商成员：九龙仓集团有限公司、会德丰 有限公司、新亚置业信托有限公司、联邦地 产有限公司、海港企业有限公司 用途：住宅 楼宇幢数： 5 特色：是现时全香港最高的纯住宅建筑物。 单位数目： 2126 单位面积：约 77-252平方米 车位数目： 1270 状况：已入伙
项目影响
●对香港可能构成的负面影响 ·Union Square位于西九龙沿岸，而计划中的楼宇建得甚高，阻碍西九龙内陆 地区的维多利亚港景观，亦使维多利亚港对岸的视野受阻。
·Union Square计划中的楼宇都相当高和密集，将会造成屏风效应，阻挡海风
进入内陆，使西九龙内陆地区的空气质素恶化。
规划设计——立体空中 休闲广场
大型的空中休闲 广场，时尚、立体的设计，为居住、参观 客群提供优美 的休闲观光区域
规划设计——绿化
绿化植被丰富 ，且规划整洁、时尚，是名副其实的空中花园
规划设计
项目影响
●对香港可能构成的正面影响 ·Union Square的设计、设施及科技均达至国际水平，发展完成后，将可进
简介
Union Square位于香港西九龙地铁九龙站
上盖，占地 13.54公顷， 是集住宅、写字 楼、商场（ elements）、休闲和酒店设施 于一体的超大型综合体。
Union Square的总面 积达 109万平方米， 整个发展计划分为七 个发展项目组合。 第一期为漾日居、第 二期为擎天半岛、
第三期为凯旋门，第 四期为君临天下，
联 合开发
开 发模式 它是香港地铁九龙站的综合商住发 展计划，由地铁公司联同九龙仓集 团有限公司、恒隆地产有限公司、 永泰控股有限公司和新鸿基地产发 展有限公司四个发展商合作发展。