香港物业管理的发展历程

香港物业管理的发展历程小组成员及任务的完成情况：李帅（902055140）：整理物业发展资料张国华（902055141）：搜集资料陶光森（902055143）：整理物业产生资料汪淑敏（902055145）：重新整理全部资料，整合文章李志敏（902055147）：搜集图片周丽琴（902055148）：搜集资料向阳（902055149）：最后审稿，修改一、香港物业管理的发展历程从香港物业历史发展的进程考察，香港物业管理来源与英国，结合当地实际情况又有所发展。

英国物业管理专业产生于工业革命时期，1880-1886年间，有一位名叫奥克维娅·希尔的女士，在出租自己的物业后，制定了一套行之有效的管理办法，要求承租者严格遵守，从而改善了居住环境。

为此受到英国政府有关部门的重视，开始在国内普遍推行物业管理工作（一）、香港物业管理的兴起香港物业管理专业工作始于20世纪60年代。

从60年代开始，民间发展商在香港兴建了多层房屋以单元形式出售。

多层房屋管理大都交给即将退休老人负责看管。

由于他们缺乏维修保养知识和防火知识，又体力不济，难以阻止某些无视公共道德的承租者对他人的干扰，致使楼宇设施缺乏保养，环境卫生恶劣，防火道被占，隐患很大，业主权益没有保障，住房安全存在危险，这些问题受到了人们和政府立法局的关注由于对住房的需求量很大，单靠政府兴建大厦和屋村，缺房问题仍然严重，于是发展商也积极投资大型建筑。

当第一个大型私人屋村向政府申请规划许可证时，政府一方面乐意采纳这种建屋请求，另一方面担心人口如此密集的大型屋村一旦建成，倘无良好的管理，后果将不堪设想。

于是，在批准其发展计划时附上若干条件，要发展商承诺在批地契约后的全部前期内妥善管理该屋村。

由此，也就出现了由发展商为私人屋村提供专业化管理的形式。

总之，60年代政府为公共屋村、发展商为私人屋村提供的专门管理，使新建楼宇有了前所未有的优良服务。

随着人口密度的增长，建筑高层和屋村规模的扩大，以及人们对居住环境的要求日益提高，单靠政府或开发商提供管理服务难以适应，于是，发挥住户的自我管理、民主管理的作用，越来越显得必要。

为此，香港政府于1970年制定了《多层建筑物条例》，确定业主可以“参与管理者”的身份，组织“业主立案法团”。

“业户立案法团”由多数或半数以上的自主业主组成，是合法的管理组织，它可以收取管理费，可以雇用员工，也可以委任专业管理公司，为大厦提供多方面的服务。

这样，就使楼宇和屋村的管理更臻完善，从而进一步提高了管理的服务水平。

综上所述，香港的屋村多有专门的物业管理公司管理：而私人开发商零星开发大单憧大厦被个别住户一个个单位买去的物业则多由“业主立案法团”自己管理。

前者中一些大型屋村，如“美孚新村”、“太古城”等，规模很大，还建有商场街市等公共设施。

入伙之初即交专门物业管理人员管理，并有物业管理的策划与屋村的发展相配合。

20余年来，其物业管理水平仍然为人称道。

“9物业立案法团”推行虽然也20余年，但是在香港并不普遍，而且其中少有专门人才，因此，这种方式的效果并不太好。

（二）、香港物业管理的发展进入80年代，香港政府倡导“良好大厦管理”，鼓励大厦小业主积极参与大厦的日常管理事务，使得管理服务更具活力、更加蓬勃发展。

在这期间，成立了“私人大厦管理咨询委员会”和“香港物业管理公司协会”。

“私人大厦管理咨询委员会”主要为多层大厦业主立案法团及大小业主提供咨询服务，1987年设立工作小组，向政府建立制定“公共契约指导”并推动修订“不公平公契”等重点工作。

1989年，成立了“香港物业管理公司协会”，主要的物业管理公司都是协会成员，协会可以代表物业管理人士发言，也可以对同业进行监督。

这些组织的建立，使得香港物业管理更加全面、深入，更具有群众基础和权威性，更能适应不断增长的住房需求，因而成为人们公认的提高管理水平和服务质量的里程碑。

从香港楼宇和屋村管理发生、发展的历史进程考察，即清楚表明这种管理的必要性和重要性，也反映露出这种管理正逐步走向专业化和民主化，而且将相互补充，不断提高管理服务水平。

正如英国管理学会香港分会副主席莫志雄先生1991年1月在建设部房地产业司和深圳市房产管理局联合举办的“住宅小区及高层管理培训班”的讲课中所说：“在本港物业管理的未来发展，业主会进一步参与管理自己的楼宇，不过，我亦相信物业管理会变得越来越专业化，在为新楼宇的设计已比以前复杂多了，而人们对物业管理服务水准的期望也亦越来越高。

我确信物业立案法团和物业管理公司可以同时存在，亦会继续并存，而且和谐地一起工作”。

从20世纪50年代初期为安置1953年石硖尾大火灾民而兴建徙置大厦开始至今已51个年头，其实，这漫长的历程与香港整个社会的经济、民生以至文化结构的转变有着不可分割的关系。

二、香港物业管理大事纪要1948年接受英国伦敦市长的14000英镑资助，贺尔主教成立“香港房屋协会”以协助低收入市民解决居住问题。

该协会并在1951年注册成为一非牟利机构。

现时房屋协会管理的住宅单位共约83000个。

在房屋政策方面，该会一直以来协助香港政府推行实验性房屋计划，如“夹心阶层住屋”及“长者安居乐”等。

1953年九龙石硖尾大火展开了香港公共房屋建设及管理的历史。

目前香港房屋委员会属下共167个出租屋村及150个居屋屋苑，住户人数300余万，约占全港一半人口。

1966年英国屋宇经理学会香港分会正式成立，首届主席为 G.H. Burden 先生。

现时该会有会员2400人，其会员的专业资格更被房管业界认可。

1968年由香港大学主办的屋宇管理证书课程首次招生。

该课程现已升格为文凭课程，其专业资格为英国特许房屋经理学会认可。

30多年来，该课程已培训超过5000名人员，使他们成为香港物业管理行业的中流砥柱。

1970年香港立法局首次通过《多层大厦(业主立案法团)管理条例》以规范私人大厦的管理问题，自此，市民对专业物业管理的认识及要求日渐提升，专业物业管理在私人物业的市场拓展上跃进了一大步。

此法例对日后私人大厦管理产生了极其深远的影响。

1972年随着香港的私人物业市场日趋成熟及大量屋苑落成，任职政府房屋署的专业房管人员开始投向私人物业管理市场。

现时多间著名地产及物业管理公司的高层管理行政人员均为当时转职的房屋署职员。

1974年英国特许房屋经理学会香港分会向香港政府提交一份有关私人多层大厦管理的报告，倡导引入专业房屋管理及修改有关法例以配合市场需求。

1986年英国特许房屋经理学会香港分会与上海房地产业协会和上海经济社签署友好交流协议，象征沪港两地开始进行房管知识及经验交流。

此后，学会亦相继与国内其它城市如深圳、珠海、广州、北京、海南岛、天津等对口单位签订友好交流协议。

1988年香港房屋经理学会成立。

该会为本地推广专业房屋管理的专业团体，其会员大多同时为英国特许房屋经理学会的会员，两会在房管事务上携手合作，但亦各有其独特的发展路向。

1990年香港物业管理公司协会有限公司成立。

该会现共有88个公司会员，共管理全香港约八成的楼宇,为作业自律监管、持续改善等作出了不少贡献。

1993年香港政府针对《多层大厦(业主立案法团)管理条例》的缺点，将该条例大加修订成为《建筑物管理条例》，赋予多层大业主更大权力管理大厦及鼓励更多业主成立法团。

此条例于1996年及2000年经进一步修订，以改善法团运作及加强大厦管理的有效性。

1998年香港房屋经理学会向香港特区政府建议制订《房屋经理注册条例》，而政府就有关事宜于1999年11月26日在《宪报》刊登《房屋经理注册条例》。

2000年房屋经理注册局于2000年4月1日正式成立，为本港的法人团体，专职处理本港专业房屋经理事务及监管注册专业房屋经理的纪律。

该注册局的成立，使香港专业化物业管理更推前一步。

2001年英国特许房屋经理学会香港分会于2001年11月9日举行“亚太区专业房屋会议”以庆祝该会在香港成立35周年。

与此同时，该会易名为英国特许房屋经理学会亚太分会，以期将业务扩展至中国内地及亚洲太平洋其它地区。

现时除中国内地各大城市外，该会已经与日本，南韩、澳洲等地区物业管理专业团体联系及进行交流。

2002年为共同加强地产服务业在香港社会的角色，英国特许房屋经理学会亚太分会、香港房屋经理学会、香港地产行政人员学会及香港物业管理公司协会有限公司四个团体于2002年7月12日成立“香港地产专业服务联盟”。

该组织在推动地产服务行业迈向专业化的道路中不遗余力，并就政府于各有关地产服务的政策及法例上提供意见。

2003年使家居环境顿时变得危机四伏，大厦管理成为抗炎社区的最前线，物业管理人员承受了前所未有的压力。

香港建筑物保护环境卫生的硬件尽管未臻完善，疫症并未在其它大厦大规模爆发，实有赖于物业管理公司的快速应变及专业处理。

“非典”一役，令香港社区正视了公共卫生及环境管理的重要性，更加彰显了物业管理在香港这个人烟稠密的都市的重要角色。

2004年“SARS事件”令香港市民关注到妥善保养楼宇的重要性。

鉴于旧楼失修的问题将会日趋严重，香港特区政府除推行市区重建及复修工作外，更设有7亿元楼宇安全贷款计划，向私人大厦业主提供贷款以便进行改善大厦安全工程。

与此同时，香港特区政府房屋及规划地政局推出“楼宇管理及维修”政策文件，向公众及专业团体咨询及提倡实施融合楼宇管理及维修计划，鼓励业主及物管界提升居住环境，改善市容及减轻因楼宇失修及市区老化对社会及经济所带来的不良影响。

政府在这方面亦会提供支持措施,包括：强制多层楼宇有某种形式的管理；在追讨管理及维修欠款方面，提供协助；嘉许管理及维修良好的楼宇；向真正有需要的人士提供财政援助。

三、香港的物业发展香港物业管理具有较高水平，在很大程度上是由于管理人员具有较高的素质，而管理人员之所以能有较高的素质，则应归功于香港有一整套严密的培训制度。

香港提供培训的机构：* 房屋署的训练组* 公务员训练处* 本地高级公务员训练中心* 香港中文大学* 理工学院* 香港管理专业协会* 香港大学校外课程部(房屋主任三年制房屋管理证书课程)* 摩利臣山工业学院(屋村管理员日间部分时间给假课程)(半脱产)* 建筑业训练中心(技工日间部分时间给假课程)(半脱产)* 香港外展训练学校(行政人员个人潜能，团体领导才干实际求生知识训练)提供海外训练课程的机构或学院有：* 英国伯明翰大学* 英国伦敦皇家公众行政学院* 新加坡屋宇发展局* 新加坡市区重建委员会四、香港物业管理之分类管理香港的物业可分为公共屋村、居屋苑、私人楼宇、商业楼宇及临时房屋等。

公共屋村由香港房委会下属的物业管理委员会的办事处管理，其部分工作由私人管理公司承担：居屋苑由房屋署下设的办事处管理，其中一部分由物业管理公司管理；私人楼宇大部分由“业主立案法团”及其管理委员会自行管理，其他私人楼宇由物业管理公司管理；临时房屋区由政府下属的物业管理机构管理。