关于房地产价格战略的几点思考图文稿
房地产开发经营工作中的价格策略与销售政策范本
房地产开发经营工作中的价格策略与销售政策范本在房地产开发经营中，价格策略和销售政策是至关重要的因素，它们直接关系到项目的销售情况和利润。
本文将探讨房地产开发经营工作中的价格策略与销售政策，并提供一份可供参考的范本。
价格策略：1. 市场定位在制定价格策略时，首要考虑的是项目的市场定位。
不同的项目具有不同的定位，可以根据项目的地理位置、品质、规模等因素进行划分。
比如，中高端住宅项目可以定位为奢华住宅，而经济适用房项目可以定位为价格亲民的房产。
2. 成本控制在制定价格时，必须充分考虑项目的成本。
成本包括土地成本、建筑材料成本、劳动力成本等。
确保售价能够覆盖项目的成本，以保证项目的盈利能力。
3. 竞争分析了解市场上类似项目的价格情况是十分重要的。
通过对竞争对手的价格策略进行分析，可以制定出有竞争力的价格。
如果项目定位较高端，价格可以相对提高；如果市场竞争较为激烈，可以适当调整价格来吸引客户。
4. 促销策略为了推动销售，可以采取一些促销策略。
比如，举办购房嘉年华活动、提供优惠折扣、赠送家具或装修礼包等。
这些促销策略可以吸引客户，增加销售量。
销售政策：1. 渠道选择选择适合项目销售的渠道是重要的一环。
可以通过直销团队、代理商、线上平台等多种渠道来销售房产。
根据项目的定位与特点，选择合适的渠道，提高销售效果。
2. 销售团队建设建立一支专业的销售团队是非常必要的。
销售团队应该拥有良好的销售技巧和房地产行业知识，能够有效地与客户沟通、解答问题，并推动交易的顺利进行。
3. 提供增值服务为了增加客户的购买欲望，可以提供一些增值服务。
比如，向客户提供置业咨询、按揭贷款、产权转让等服务。
这些服务可以帮助客户解决问题，提升购房体验，增加销售机会。
4. 售后服务售后服务是保持客户满意度的关键。
在销售政策中，需要考虑如何提供良好的售后服务，包括处理客户投诉、维修保养等方面。
售后服务的质量直接影响到客户对房产开发商的评价和口碑传播。
关于城市房地产市场价格走向的思考
网络出版时间：2010-11-24 17:18网络出版地址：/kcms/detail/37.1410.z.20101124.1718.000.html关于青岛市房地产市场价格走向的思考郭先登（青岛市社会科学院 城市研究所，山东 青岛 266071）摘要：城市房价的持续走高，不仅是青岛市，而且是全国性的普遍现象。
国家以“国十条”政策严厉调控房地产市场，期望实现住宅销售价格的科学合理稳定的增长。
青岛要坚决执行中央确定的方针与政策，建立以政府为主导的房地产市场运行体制与机制；不断提高国民的收入水平，让人民分享改革开放的成果；通过加快大城市周边小城市的发展以有效分流大城市居住人口；通过法律和政策的强硬手段从根本上终结房地产商的“暴利时代”；继续发挥金融调控手段，在稳定楼市价格的同时合理科学地保护房地产业的可持续发展。
关键词：青岛；房地产市场；房价中图分类号：F293 文献标志码：AThe Considerations on the Price Trends of Real Estate Market inQingdaoGUO Xian-deng（Institute of City, Qingdao Academy of Social Sciences, Qingdao, Shandong 266071, China）Abstract:High house price in the cities is a common phenomenon, not only in Qingdao but also in whole country. Through the implementation of the policy called"Guo Shi Tiao"，the government strictly controls the real estate market, expecting toachieve scientific, reasonable and steady growth of residential sales prices. We mustresolutely implement the principles and policies made by the government, andestablish the government-dominated operating system and mechanism of the realestate market. We must increase the level of national income continuously and let thepeople share the benefit of reform and opening up. We must divert the population ofbig cities by means of accelerating the development of small cities around big cities.We must fundamentally end the "profiteering era" of real estate developers throughtough measures such as laws and policies. We must stabilize the property prices andprotect the sustainable development of the real estate industry reasonably andscientifically by means of financial control measures.Key words: Qingdao; real estate market; house price中国正处在经济社会发展的高速建设时期，房地产业作为国民经济的支柱产业，要实现科学、健康、可持续的发展，建设成符合中国国情的“幸福产业”，需要深刻认识房地产经济的变化态势，切实把握城市房地产市场发展趋势，努力探索一条与社会主义市场经济体制相适应的发展道路和操作模式，把过快上涨的楼市价格打回“原形”，实现房屋销售价格稳定增长。
房地产估价师论文：房地产市场价格的分析和思考
房地产估价师论文：房地产市场价格的分析和思考摘要：房地产价格过高、上涨过快给居民带来了住房困难，国家从各个方面出台政策加以规范管理，然而由于种种原因，政策调节的效果未能完全达到预期。
本文从房地产市场发展及政府的调控政策开始，分析了房地产市场价格偏高的原因，阐述了房价偏高的不利影响，并提出了相关建议，认为加大保障性住房建设力度是解决住房问题的基础，并为规范房地产市场发展奠定基础；适当公开房价成本构成可以促进房地产市场健康发展。
关键词：房地产市场房价保障性住房一、引言从1998年商品房改革以来的12年间，我国房地产市场经历了一个快速发展的时期。
房地产的蓬勃兴起为我国经济的高速增长做出了巨大的贡献，同时房地产的快速发展也带来了各地房价的快速上涨。
房地产价格的快速上涨不仅给房地产市场的健康发展带来风险，而且给城市居民带来了越来越大的住房困难。
房地产价格上涨已经成为我国经济社会运行的突出问题，成为影响社会和谐稳定的重要因素。
从中央到地方，各级政府都在陆续出台相关政策，对房地产市场进行规范管理，从政府到民间，房地产价格都成为人们关注的热点问题。
二、我国房地产市场现状近年来，我国房地产市场价格出现明显上涨的趋势，2004年我国商品房价格上涨幅度首次超过了居民可支配收入的上涨幅度，达到了17.8%，近年来，全国大部分地区房价出现明显上涨趋势，部分城市房价过高、上涨过快，是我国房地产市场最明显的特点。
（一）我国房地产市场的价格走势统计数据显示，从1992年到2009年的17年里，全国商品房价格平均售价上涨了15.27倍。
在2004年，我国商品房价格出现明显上涨趋势，当年商品房价格上涨幅度首次超过了居民可支配收入增长幅度。
此后房地产价格一直在不断攀升，部分城市的房价甚至达到每平方米数万元的天价。
在房地产投资过热的推动下，全国房价近年来普遍上涨，各地房价上涨对城市居民住房造成了明显的影响。
由图中可以看出来，从2004年开始，北京、天津、上海、广州、重庆的房屋销售价格指数均高于100，这表明这些城市的房屋均价都出现明显的上升态势。
关于中国房地产价格的思考
社会对房地产价格短期持续上涨的预期使涌入房地产业的大量资本为追逐短期高额利润，更倾向于进行时间短、见效快的房地产投机活动。因此投机需求一旦实现就迅速转化成供给，导致市场上供给迅速增加，而紧接着跟上的更多的投机需求就造成了总需求的虚高，由此造成房地产价格超过其内在价值，产生虚高。
由于受利益驱动的影响，很多地方盲目上大户型和高档住宅，房屋总价超过了普通居民的承受能力，造成住房供应结构性矛盾突出，一方面新建住宅积压日益加剧，另一方面工薪阶层买不到合适的住房。据一项对消费者住房消费的意向调查显示，75%的购房者只能承受2500元／平方米以下的房价。但是，2009年1—11月全国房价住宅销售均价达到4600元/平方米，比2008年均价上涨了1000元/平方米，为住房制度改革以来涨幅最高的一年。60%的购房者欲购100平方米以下的住房，市场供应与需求存在严重脱节。从现实情况看，导致我国房价上涨过快的供给因素是供给结构不合理。主要表现在三个方面：一是房地产存量市场和增量市场结构不平衡，二级市场发展严重滞后，新增房地产需求全部集中在增量房地产市场，从而抬高了房价；二是房地产销售市场和租赁市场发展不平衡，使得租赁市场无法通过提供更多更好的租赁服务来分流购房者的购房需求，压力集中在房地产销售市场，导致房价上升；三是房地产产品结构不合理，不但满足中低收入阶层住房需要的户型和中低档住房供给不足，而且由于近年来各地经济适用房规模不断受到挤压，作为住房保障的经济适用房也供给不足。
亚豪机构市场总监郭毅对CBN表示,开发商目前拿地过程中可“以小博大”,用少量的资金就能参与竞拍一块高价的土地,加剧了土地市场的竞争激烈程度。而提高首付款比例,实际上是提高了对开发商融资成本和资金运转能力的要求,为过热的土地市场降温。郭毅认为,新的土地出让规定的推出说明,“在中央明确了遏制虚高房价的原则方向后,各个部委将会逐步出台相关细则予以落实。” 但也有观点认为,提高土地出让金首付比例的措施是一把双刃剑,可能会带来正反两方面的影响。杨重光认为,提高首付比例后,短期内土地价格可能会有所压低。但也可能出现另外一个后果,就是大型的房地产开发企业拿地的垄断优势更加明显,而不利于中小开发企业。中国土地勘测规划院人士认为,是否会出现大企业拿地冲动更旺盛,小企业反而受到遏制的情况,一方面要看市场的具体表现,另一方面也要观察地方对政策的执行力度。“市场资金多,再多的土地供应难以应付企业的争抢。对土地市场影响最大的政策还是在信贷和财税领域,下一步要看这些方面是否有新的动向。” 2007年，中央出台系列政策调控过热的楼市;2008年，为应对金融危机，扩大内需提振经济，中央又为楼市“松绑”。 而今，“抑制通胀，促进楼市健康发展”的大背景下，中央再次加大调控力度。自中央经济会议召开，到14日国务院召开常务会议，—周时间，高层对控制高房价的表态，措辞日益激烈，从“抑制投资性购房”转向“遏制部分城市房价上涨过快的势头”，其间，营业税缴交年限，从5年转调回2年。对此，业内称之为中央调控楼市的“三级跳”。然而，真正做到“遏制房价”，简单地调整下营业税，显然不够。“通胀压力、高房价、人民币升值、国际热钱大量涌入”，2009年的中国楼市，与2007年何等相似。因此，回望2007年政府调控举措，或许能揣测，还有哪些“政策稻草”，将重新落地。如果说收紧二套房贷和加息，能从购房源头上遏制房价大幅上涨。那么，加征物业税，对高房价的打击力度更大。
有关中国房地产价格思考
有关中国房地产价格思考2023-11-30目录•引言•中国房地产市场概述•中国房地产价格形成机制•中国房地产价格影响因素分析•中国房地产价格趋势预测•中国房地产价格政策建议引言研究背景与意义中国房地产市场是国民经济发展的重要支柱，房地产价格的稳定与调控对国民经济的稳定和发展具有重要意义。
房地产价格波动的影响房地产价格波动会对居民消费、投资、金融稳定等方面产生影响，因此研究房地产价格具有重要的现实意义。
研究目的与方法研究目的本研究旨在深入探讨中国房地产价格的影响因素、走势及调控政策，以期为政策制定者和投资者提供参考和借鉴。
研究方法本研究采用文献综述、实证分析和案例研究等方法，通过对中国房地产市场的历史数据进行梳理和分析，揭示房地产价格的变化特征和规律。
中国房地产市场概述截至2022年，中国房地产市场规模已达到18.7万亿元，是全球最大的房地产市场之一。
当前中国房地产市场规模近年来，中国房地产市场规模持续增长，但增速有所放缓。
市场规模增长情况市场规模与增长中国房地产市场主要由房地产开发企业、房地产中介机构、购房者等组成。
市场特点中国房地产市场存在一些独特的特点，如土地政策、城市规划、人口流动等对市场的影响较大。
市场结构市场结构与特点VS中国房地产市场经常出现波动，主要受到政策、经济形势、社会因素等多种因素的影响。
政策调整、经济增长速度、城市化进程、人口结构变化等都是影响中国房地产市场的重要因素。
市场波动情况影响因素分析市场波动与影响因素中国房地产价格形成机制供应调整房地产开发商根据市场需求调整供应量，但在一些地区，由于土地资源的限制或其他因素，供应量受到限制。
价格波动供求关系的不平衡导致房地产价格的波动，特别是在市场火爆的时候，价格容易上涨。
需求刚性中国城市化进程中，人们对住房的需求刚性较大，尤其在大城市，这种需求更加明显。
政府关注房地产市场的稳定和健康发展，通过政策调控来控制房价上涨和防止市场泡沫。
对我国房地产价格涨跌的思考
对我国房地产价格涨跌的思考摘要:近两年多来,尽管有金融危机的影响,全国各大城市房地产的价格仍然有较大幅度的上涨,这是是土地资源快速消耗、房地产市场供求力量共同作用的结果。
为防止出现严重的房地产泡沫,政府采取了一系列政策进行调控。
但政府宏观调控的主要目的是培育健康的房地产市场,而不是单纯地压制房地产品的价格。
由于房地产供求仍存在巨大差距,房地产的价格还将会有相当幅度上升,直到供求大致平衡之时。
关键词:价格需求供给调控房地产价格是当前社会的热点问题之一,从2004年初开始,房地产价格一路攀升,短短两年多,全国的许多大中型城市的房地产价格翻了一番!即使在全球出现金融危机的2008年以来,房地产价格也不但没有象一部分人所期望的那样会大幅下跌,还在继续上涨。
房地产业的发展,成为带动中国经济高速发展的因素之一。
为了防止出现严重的房地产泡沫,政府连续出台了许多法律、法规和政策进行调控,以期达到引导房地产市场健康发展的目的。
由此,许多人都期待房地产价格会有较大幅度的回落。
但实际上,房地产价格不仅没有降,反而在继续上涨。
根据国家发改委和国家统计局提供的数据表明,2006年第三季度,全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨 6.7%,同比涨幅较高的主要城市包括:深圳12.3%,北京10.9%,厦门10%,成都8.9%,呼和浩特8.4%和广州8.3%等;下降的城市只有2个,分别是:上海2.3%,丹东0.1%。
(引自2006年10月7日《第一财经日报》) 。
以广州为例,2006年上半年全市商品住宅成交均价攀升至6067元/m2,与2005年同期5069元/m2相比,大幅上涨了19.0%。
(引自中国投资咨询网《2006-2007年广州房地产市场分析及投资咨询报告》)。
2009年,国家统计局公布,房地产价格上涨1.5%。
凭大家的感觉,这应该还是比较保守的数据。
面对这种情况,有人又认为政府的调控措施没有效果。
笔者认为:应该全面分析政府对房地产市场的调控政策,正确看待在政府调控措施出台后房地产价格仍然高位运行的现状,并且要意识到,今后的房地产价格仍然会继续上涨,只不过涨幅会逐步变小。
某房地产项目价格策略报告
某房地产项目价格策略报告尊敬的业务部门负责人：根据市场调研和分析报告，我们对我们的房地产项目的价格策略进行了评估和审查。
在这篇报告中，我们将介绍我们的定价方法和策略，以及推进销售的建议。
首先，我们要考虑的是定价方法。
在确定项目价格时，我们采用了市场定价方法。
这意味着我们将根据市场需求和竞争情况，以及项目质量和地理位置等因素来制定价格。
我们对竞争对手的价格进行了比较研究，以确保我们的价格在同一地区的房地产市场中具有竞争力。
通过使用市场定价方法，我们能够更好地满足客户需求，并实现项目的销售目标。
根据我们的市场调研和竞争分析，我们建议我们的房地产项目的价格策略如下：1. 合理定价：我们将确保我们的房地产项目具有合理的定价水平，既不过高也不过低。
过高的价格可能会使客户望而却步，而过低的价格可能会导致项目盈利能力下降。
2. 灵活定价：在销售过程中，我们将考虑灵活定价的策略。
这意味着我们会根据市场需求和销售情况来调整价格。
如果需求较高，我们可以适当调高价格以提高利润；如果需求较低，我们可以适当调低价格以增加销售量。
3. 阶段定价：为了刺激早期销售，我们计划在项目启动初期提供一些优惠和折扣。
这将吸引那些愿意在项目早期购买的客户。
随着项目的进行和竞争的加剧，我们将逐步提高价格，以确保项目的全面盈利。
4. 不同产品线的定价差异化：我们的项目包括不同类型和规模的房地产产品，如公寓、别墅和商业物业。
针对不同的产品线，我们将采用不同的定价策略，以满足不同客户群体的需求。
综上所述，我们的房地产项目的价格策略将基于市场需求、竞争情况、项目质量和地理位置等因素进行综合考虑。
我们的目标是制定合理的价格，提高销售量和利润。
通过灵活定价和阶段定价策略，我们相信我们能够实现项目的成功销售。
感谢您对我们的信任和支持。
如有任何疑问或建议，请随时与我们联系。
此致敬礼尊敬的业务部门负责人：在上述的价格策略基础上，我将进一步探讨相关的市场分析和销售建议，以进一步提高我们的房地产项目的销售。
对房地产业价格问题的思考
对房地产业价格问题的思考【摘要】随着我国的飞速发展，人们的生活水平也在逐渐提升，对住房的要求也就更高。
近年来，房地产业的发展非常迅速，但是也存在一个非常现实的问题，就是房价一再攀升，居高不下，成为了很多人可望而不可及的梦想。
然而高房价的出现不但使得很多人买不起房子，还增加了我国经济运行的风险，如此发展下去，将会影响到社会的和谐。
所以对于房地产业中的很多问题，本文从房价问题入手，进行深入的思考，通过对房价居高不下的危害进行分析，分析其原因并且提出解决措施。
【关键词】房地产业；房价；原因；措施1 引言住房本是人们必须拥有的生活资料，当人们都可以安居乐业，就可以促进社会稳定。
然而，当人们对物质的需求越来越大时，房价却又居高不下，这使得很多百姓都买不起房子，生活又比较困顿。
所以在这种情况下，房价问题也不仅仅只是一个经济问题，更不仅仅只是房地产业的问题，而是已经发展成为了一个政治问题，影响着社会的和谐。
2 房价居高不下的危害2.1 加重了百姓的经济负担对于百姓而言，家庭和乐，事业顺利就是一个很大的幸福。
所谓安居乐业，首先要有一个安定的住房，才能够做到幸福，才能够没有后顾之忧地工作。
但是现在的情况是，房价飞涨，很多人买不起房子。
这样的问题在八零后、九零后的身上最为严重。
因为年龄更大的一批人已经经历过了买房等问题，在十多年前，房价也是可以被人们所接受的。
而现在的八零后、九零后，刚刚步入社会不久，正面临着买房结婚、稳固家庭等问题，就面对着这么高的房价，真的是一个非常严重的问题。
很多人都贷款买房，打破了我国传统的先攒钱后消费的心理，而且在债务的心理负担下，人们也需要精打细算地生活，使得生活质量严重下降，可见居高不下的房价加重了百姓的心理负担。
2.2 抑制了国内的消费需求由于对于每一个家庭而言，其收入是有限的，并且需要投入到家庭的每一项开销中去。
所以当一个家庭面临着高房价的时候，都会缩减其他的开支，以减轻家庭的负担。
房价上涨带来的思考.ppt
供求关系对房价的影响
我们的看法：经济学上有供求关系对价格会产生一定的影响， 而上述几个图也很能说明供求关系对房价产生了重大的影响。 首先，商品房供应不足会导致房价上涨，土地供应不足也会 刺激房价上涨。对商品房的需求量增加也促进了房价的上涨。 而随着房价的上涨，一些人看到了投机炒房的致富优势，于 是又促使商品房的需求量增加，由于需求增大又会导致供不 应求的现象出现，以此形成正反馈的过程来促进房价的增长。
房价与城市化的关系
房地产业与城市化的互相促进，并形成一定的同步 发展规律（杨波） 股价先于实体经济见底回升，房价领先城市化而上 涨
我们的看法：城市化推动了房价的上涨，但房价上涨似乎 又抑制了城市化的进程。农民进城没有安家之所，本地居 民迫于房价压力都有可能会朝郊区、乡村发展，这就有可 能导致逆城市化的出现。
房地产——各大城市的支柱产业
远景：房价在短期内不 会下降，并且将还会有 上涨的趋势，然而房地 产作为资产的价值会下 降。房地产没有近忧， 仍有远虑。
影响房价的多种因素分析
地价
供求关系 城市化 政府的宏观调控 住房保障系统不健全
房价的构成
房价的构成主要包括建安成本、土地成本、税收、 开发利润及其它方面。其中占主要部分的是建安 成本。
除了限制居民的购房数量，建设 保障房也是政府的重要工作。在 2010年计划完成590万套保障房， 已有380万套建成，解决了一定的 住房问题。在2011年，政府计划建 设1000万套保障房，相信这项措施 能够解决一部分人口的住房问题， 同时能够在一定程度上抑制房价上 涨。
住房保障制度不够完善
我国住房保障能力较弱
大学生对房价上涨的看法
针对房价上涨的问题，我们小组制作了一份调查问卷，我们 随机调查了部分大学生，以下是调查结果。（虽然样本太小， 且有局限性，但还是代表一部分学生的观点）
关于房地产价格策略的几点思考
关于房地产价格策略的几点思考一、成本+ 竞争？消费者+竞争？无论是以攫取高额利润还是以快速回笼资金为主要目标，我们在为楼盘确定价格时通常需考虑三个因素：一是成本一一地价、建安成本、税收及其他费用的总和。
二是竞争一一市场供求总量、直接与间接竞争对手们的价格情况。
三是消费者一一目标消费者能够接受何种价格。
三种因素在楼盘最终定价中所起的作用显然不一样，一般说来市场供求总量与竞争对手的价格只是参考，而成本与消费者则是决定价格策略的根本因素。
深入分析后即可发现：成本+竞争和消费者+竞争是房地产定价的两种基本策略。
成本+竞争定价策略的决策流程大致是：计算出项目总成本T侦察竞争对手的价格情况T加上预期利润（视目标不同而比例不同）7得出本楼盘价格。
消费者+竞争定价策略的决策流程是：竞争对手提供的物业与价格如何7调查在该地段开发与竞争对手差异化物业，调整各项价格变数后消费者将愿意以何种价格接受何种物业7 开发何种物业类型、如何开发能实现战略目标7本楼盘最终具体价格。
很显然，目前多数发展商选择的是成本+竞争定价策略，因为它最简便易行，因为这样能“最清楚地知道自己能赚多少利润”，更因为多数发展商是在房子盖好了快要卖时才考虑价格的。
但从上面的比较中我们可以看出，这种是典型的“产品主导型”策略，是不太符合市场发展趋势的，因为它蕴含着两方面的风险：首先是定价过高产品滞销的风险。
在买方市场中，消费者是市场主体，但这一定价模式却将消费者排斥于价格体系之外，而现实是只有当消费者认为付出该价格能得到相对甚至超额的价值时，才能使交易成为现实，一旦出现不能有效满足消费者需要与欲求的设计、建筑，依成本+利润方法定出的价格只能是一种“虚拟价格”，得不到消费者的回应，于是产品滞销，于是制定价格时预期的利润也就成了“虚拟利润”。
其次是定价过低较难赢取超高额利润的风险。
当前地产市场是个起步不久发展极为迅速的市场，也是个消费层级差距越来越大的市场，因此经常可以依靠新规划理念、新建筑设计、新户型设计、创新的小区环境营造、新建筑材料、新科技运用等为楼盘树立起与市场流行产品截然不同的形象，并带给消费者特殊的附加价值，而企业也就能轻松赢取超高额的利润，但以产品为中心，以成本为出发点的这一定价模式显然难以做到这一点。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
关于房地产价格战略的几点思考集团文件发布号：（9816-UATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY-关于房地产价格战略的几点思考高开低走的好处是：(1) 便于获取最大的利润。
（2）高价未必高品质，但高品质必然需要高价支撑，因此容易形成先声夺人的气势，给人以楼盘高品质的展示。
（3）由于高开低走，价格是先高后低，或者定价高折头大，消费者也会感到一定的实惠。
高开低走的不利之处是：（1）价格高，难以聚集人气，难以形成“抢购风”，楼盘营销有一定的风险。
(2)先高后低虽然迎合了后期的消费者，但无论如何，对前期消费者是非常不公平的，对发展商的品牌有一定影响。
实际上无论是高开低走，还是低开高走，都不是绝对的，销售过程中的价格变化是较为微妙的。
作为发展商，关键的问题是要在楼盘定价的前期，综合权衡物业形态、品质、市场态势、消费者心理，寻找合适的机会点，这样才能真正赢得市场。
否则不考虑楼盘销售的成交量以及时间成本，将会受到严峻的市场考验。
风险亦在其中。
从以上分析我们可以看出，低开高走策略适合以下三类楼盘：（1）项目总体素质一般，无特别卖点；（2）郊区大盘或超大盘，这类楼盘首要的是聚集人气。
入住人多则容易在消费者心中形成大社区概念，而销售也将直线上升，如人气不旺则极易因位置等缺陷而无法启动。
（3）同类产品供应量大，竞争激烈。
而高开低走策略则适合以下楼盘：（1）具有创新性独特卖点。
（2）产品综合性能上佳，功能折旧速率缓慢。
价格之于营销的重要性无需赘述，因此不管决定选择哪种策略，重要的是对市场有清醒的认识、对楼盘有客观的分析，对策略执行有细密周详的计划，对价格与其他营销措施的配合有充足的准备，而且在市场营销中应不断对进行价格曲线的维护，这样才能达到整合营销的效果。
尾盘：降价清货精细营销“尾盘”即主要战略任务完成后尚未售出的单位。
不同的公司、不同的项目、不同的开发目标导致何时才算进入尾盘阶段的认识也不尽相同。
对于“银子卖了个金子价”的项目来说，可能销售超过75%以后的都属尾盘，而对于“将金子当银子卖”的项目来说，尾盘量可能不超过10%。
不管其数量如何，既然不能在预定时间内被主流消费者所接受购买，尾盘自然也都是具有某方面缺陷的产品：如朝向不好，主卧或客厅朝北或有西晒；如在项目中的位置不好，采光、通风均有不便或项目临近绝妙风景却无法欣赏；如楼层不好，“顶天立地”型；如户型结构不好，卧室、客厅面积比例不适或有多边型或厨房卫生间位置不当；如单位面积过大或过小消费层面非常之窄；甚至有的只是很冤屈地被某些人指为“风水不好”……既然是尾盘，总量自然较小，大规模投入营销费用不甚经济；既然都是些“问题房”，营销难度必定更大，加之发展商已经完成开发战略目标实现主体利润，资金等各方面的压力都不大，因此尾盘期的营销任务只是继续回笼资金，或尽快了断以腾出身手投入下一个项目或其他工作。
因此多年来发展商们对付尾盘的办法似乎都只有一招：降价。
有的是明降，公开一点的是在广告上大声吆喝“大降价、大让利”，含蓄一点的就搞什么“一口价、统价销售”或只在实际销售中提供更大的折扣。
也有暗降的，如“送豪华装修”、“送全屋电器”、“送一年管理费”、“送家具”……在除了发展商之外全国人民都认为房价过高的今天，降价当然有着不可小视的威力，在降了几次价后不少尾盘还真清仓了。
但降价也有点小问题，首先当然是损失利润；其次是损害前期购买者利益，让他们觉得不平衡从而伤害发展商品牌形象，因此准备在地产行业打持久战的企业还是应慎重对待。
此外还有些问题是降价所无法解决的，比如户型结构存在严重功能缺陷——房子与人们生活的关系太密切了，加之再怎么降其总价也不是笔小数，很少人会花巨资买一套使用极不方便的房子——这其实也是全国空置房面积年年创新高的重要原因。
其实，处理尾盘远不止降价这一简单程式化的模式，逐一分析每个单位成为积压品的问题所在，在对市场深入研究的基础上，实施“精细化营销”才是更高效、更全面解决尾盘问题的方式。
我们就曾成功地为两个不肯降价的发展商解决尾盘问题。
一个是高档小区，二十套原本看好的四房却成了库存，我们调查后发现原来不少客户认为该户型房间太多而卧室面积又普遍偏小，于是我们动员发展商将其改成三房，果然很快售罄。
还有一个是中档偏低的小区，一批“大三房”由于总价较高而无人问津。
调查中我们发现附近出租房市场需求旺盛且价格相当高，于是我们又将其改为四房，然后“诚征房东”——寻找有意向的投资客，“房东”上门后甚至很快就为其找来了租户！结果自然是四方同喜：发展商消化了库存、投资客找到了收益好安全系数高的投资项目、租户住进了崭新的花园小区…而我们的喜悦自然更难以言表。
不同竞争阶段下的价格策略通览欧美主要发达国家进入资本主义社会后的经济发展史，我们即可发现，他们的市场共经历了竞争程度明显不同的四个阶段：初级竞争阶段、完全竞争阶段、垄断性竞争阶段、寡头垄断阶段（完全垄断只存在于由政府以行政手段控制的领域）。
不同的发展阶段，代表着不同的市场类型、不同的竞争程度和价格状况。
阶段企业消费者竞争状况价格状况初级竞争企业数量很少被动、对产品认识少，需求层次低、购买力弱卖方市场、简单竞争，竞争主要体现在生产能力高价格、低质量完全竞争达到最多重视产品质量，需求向多元化、多层次发展，逐步形成品牌意识十分激烈，品质、营销手段成为竞争的主要武器价格迅速降低但波动大、价格差距明显垄断性竞争逐步减少专家型消费者、品牌意识强烈、对自己有明确的身份界定竞争激烈。
竞争内容转向企业独特核心竞争力价格充分体现价值寡头垄断仅存少数几家专家型消费者，形成高度品牌忠诚度品牌、规模、资金实力成为主要竞争手段价格平稳在初级竞争阶段，市场多处于“短缺”状态，消费者不甚成熟因而没有过多的要求，发展商也不成熟因而没有太多的策略考虑。
因而此时的价格几乎全是成本+利润的结果，而且是很高的利润。
在完全竞争阶段，由于涌现了众多的地产公司，市场已由“一团和气”、“你好我好大家都好”演变为“你死我活”的激烈拚争，消费者在长了见识多了心思之后也越来越挑剔，于是有人就开始琢磨起消费者的需求、琢磨起产品的差异化，于是价格也不再是简单的实现利润的工具而成了一种锐利的竞争策略，“成本+微利”、“低于市场价入市”、“消费者心理价位决定法”、“竞争定价”、“差异化定价”等纷纷出笼，竞争对手动态和顾客心理对最终价格的影响日渐明显，而部分顽固抱定成本+高利润的企业则多半被消费者遗忘。
而在垄断性竞争阶段，消费者的知识、经验也有了极大的提高，专家型消费者大量涌现，价格在购房决策中的影响大幅降低，由区位条件、产品性能、产品形态、服务、管理、品牌等一系列因素构成的“价值组合”才是吸引消费者的关键所在。
同时，尽管竞争对手少了，但个个都是实力强大的劲敌，因此价格策略的制定更需精耕细作。
但总的来说，“消费者+竞争”成为制定价格策略的主要模式，而且位置、交通、环境、规模、配套、建筑形态、建筑质量、楼层、朝向、品牌等房地产价格主要参数的权重明显变化，品牌在楼盘价格系数中所占比重显着增大。
回顾我国房地产市场，尽管只有短短十来年时间，但象深圳、广州这样起步较早的城市，却已走过了初级竞争、完全竞争阶段并正非常清晰地走向垄断性竞争阶段，而其他多数大中城市则处于完全竞争阶段，甚至还有部分中小城市仍处于初级竞争阶段。
在不同的城市，我们可十分清楚地看到由于所属竞争类型，发展商制定房地产价格策略存在着十分明显的差别。
“低开高走”的实际操作问题“低开高走、步步高升”恐怕是楼盘最理想的价格走势。
但在价格仍是绝大多数人购房第一考虑因素时，价格的任何变动都将给销售带来极大的影响，因此真要操控得既能为发展商赚来预期的利润，又不影响销售甚至能推动销售，可实在不是件简单的事儿：促成价格调整的动因是什么，是早在计划之中还是销售过程中“具体问题具体分析”的结果销售热到何种程度能调价销售不畅时能涨价吗每次调多少一共准备调几次调价之后该跟进何种促销手段所有这些，都需要认真考量。
目前市场有两种控制“低开高走”的基本模式：工程进度模式和销售推动模式。
所谓工程进度模式，即项目价格走高主要依据工程进展。
开工未久，项目形象尚无法充分展示，因此以试探市场、检验项目定位为主要目的的内部认购，其价格也最低；公开发售开始，项目形象包装、卖场包装准备就绪，主力客户即将到来，为确保利润，价格自然要比内部认购期高出一筹；至实景样板间开放（或其他工程进展中标志性时间），工程形象日臻完善，销售高潮已经形成，略略调整价格，客户抗拒心理一般不大；项目封顶标志着项目主体完工，购买风险大大降低，项目的大部分优势、卖点大多都能充分展示，至项目完全竣工，项目好坏优劣一览无遗，客户资金垫付时间短，适当调高价格消费者也能理解。
对于分多期开发的大盘或超大盘来说，随着工程不断展开，生活气氛、居家配套设施的日益完善而一期比一期价高更是常见策略。
销售推动模式即主要依据销售进展机动灵活地调整价格，一般来说是在项目聚集了十足的人气后，为进一步制造销售热潮，以调高价格的方式来对犹豫中的客户形成压迫性氛围：项目极为畅销，如不尽快行动，将不得不以高价购买甚至错失良机！但前面的文章我们已经谈到，在真正的房地产营销活动中，价格不应仅仅是反映利润的工具而应是推动销售、谋取对竞争对手优势的重要策略，因此不应将价格走高单纯地看作是楼盘热销的惯性结果，有时巧妙地调高价格反这来也能推动楼盘的销售。
1998年我们在操作深圳好景豪园时即成功地运用了此一策略。
当时正是在97深圳房地产大热过后的深幅调整期，市场价量齐跌，一片悲观，多数发展商都在寻思如何体面地降点价或多送几份大礼以吸引人气。
我们在充足的市场调查后，确认好景豪园聘请国外着名怡景师精心营造的小区环境和其永无遮挡的海景对目标客户有着极大的吸引力，于是决定逆市而动，调高价格3%并调动所有媒体强势传播“逆市飘红”这一惊人的“好景豪园现象”，结果一举创出了屡高屡旺、价格愈高销售愈旺的奇迹！幅度以3％至5％为宜。
由于每次调价后楼盘总有一种市场的瞬间断层，因而如并没有特别的概念支撑，则必须准备适当促销补救措施，作为价格局部过渡。
低价竞争不是唯一出路，以科学的价格调幅和调频，来调节楼盘在市场的动态适应性，是发展商值得关注的一个重要课题！。